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#101 25/08/2019 15h40

Membre (2019)
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Bonjour,

Le sujet ne m’a semble-t-il pas été posé (à l’exception de quelques détours dans des fils spécifiques, par exemple ici ) et me semble pourtant central dans une stratégie d’investissement locatif.

En effet, si l’on cherche une rentabilité intéressante, on doit souvent (pardon pour ces généralités) s’écarter des métropoles qui font la une de la presse grand public.

On tombe alors dans des régions avec des aires urbaines comprenant une ville de 15-70k habitants et ses alentours.

Or, dans ces villes, sauf exceptions, le centre-ville est de plus en plus mal fréquenté, vétuste et/ou sans âme.

Prenons pour exemples les cas que je connais du 37 (hors cas spécifique de Tours et de sa premiere périphérie) ou du 41 : en dehors du cas spécifique des étudiants / apprentis (rares dans ces coins), qui préférerait habiter dans les centres villes pourtant très mignons de Blois, Vendôme, Chinon ou Amboise dans des appartements mal conçus, vétustes et souvent sans parking plutôt que de louer une petite maisonnette charmante en première périphérie, souvent au même prix (T2 ou plus) ou légèrement plus chère ?

L’intérêt d’investir en centre-ville est de se positionner avec un appartement de qualité présentant un avantage comparatif fort au regard du parc locatif existant souvent minable. Ok pour ce point.

Mais, de plus en plus, même cet avantage qualitatif se relativise. Je lis par exemple des annonces où le propriétaire s’excuse presque de sa situation centrale : proche de la gare "mais calme", plein centre "mais espaces verts proches", proche de toutes les commodités mais "parking privé ou public proche", etc.

Dans le même temps, des maisonnettes de 40-70m2 avec cour ou jardinet semblent se louer plus facilement, plus durablement et plus chèrement. Je vois ainsi des maisonnettes dans de vrais bleds mais en première ou deuxième périphérie d’une aire urbaine partir assez rapidement. Et le marché me semble bien plus vaste : jeunes couples, couples monoparentaux, retraités, actifs modestes, etc.

Qu’en pensez-vous ? Faites-vous les mêmes constats dans vos régions d’investissement ? Y voyez-vous une tendance durable ?

Au plaisir d’échanger !

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#102 25/08/2019 18h01

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INTJ

C’est intéressant, nous sommes dans la même région mais ma vision diffère assez de la votre. Je pense que Tours et Orléans, qui sont nettement plus grandes que Bourges et beaucoup mieux connectées à Paris, "déforment" leur territoire environnant. Votre approche est justifiée dans l’Indre-et-Loire et le Loiret. En revanche, l’enclavement relatif de Bourges combiné à son statut de préfecture a permis d’assez bien préserver le centre ville tant au niveau de la sécurité que de la chalandise.

Personnellement, j’aurais plutôt tendance à conseiller l’hypercentre de villes dotées d’une gare (cf. la différence criante entre les destins de Fougères et Vitré) mais relativement distantes d’autres "métropoles", un immobilier abordable et une esthétique suffisamment intéressante pour générer du tourisme, et/ou la présence de sièges administratifs. Bourges coche ces cases, ainsi que Rodez, Vitré, Laval, peut-être Autun, Bayeux, Provins…

L’intérêt actuel pour la suburbia me semble très similaire au white flight [https://en.wikipedia.org/wiki/White_flight] américain des années 1960-70. L’environnement dortoir et sans charme, la mauvaise qualité des constructions, le manque de services de proximité les rend impopulaires aujourd’hui et les millenials reviennent gentrifier les "inner cities" vues par leurs parents comme un enfer de violence et de drogues. En France, je pense que ces villes snobbées (avouez que ma liste plus haut ne vous a probablement pas fait rêver) mais pourvues de tout le confort de la vie urbaine, avec des espaces verts qui font de plus en plus défaut dans les métropoles surconstruites, et alimentées par un flux régulier de fonctionnaires et de touristes, sont l’équivalent des actions Lynchéennes avec un nom ennuyeux voire ridicule mais un business solide et profitable…

La valeur d’une maisonnette dans un "bled" sera en effet susceptible de fluctuer violemment, mais une maison de ville de caractère dans les villes sus-citées devrait comparativement garder une valeur correcte à long terme, surtout que l’immobilier dans ces villes n’a pas vraiment bénéficié de la hausse bullesque que l’on peut voir à Paris ou même Orléans.

Dernière modification par doubletrouble (25/08/2019 18h02)


✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#103 25/08/2019 18h10

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Votre analyse semble pertinente concernant le marché (souvent familiale) de la location de maison avec jardin. A ma connaissance on trouve en périurbain surtout des maisons de 65/70 m2 minimum et bien peu de maisonnettes de 40/70 m2 (les maisons de cette taille me semble se trouver plus en centre ville et dans l’ancien).
C’est une niche de marché différente de l’essentiel des investissements locatifs qui sont des T1 et T2.

Elle se distingue par des avantages et inconvénients (pour faire court en + rotation plus longue des locataires pour - location nue obligatoire, à plus faible rentabilité)

Il est difficile de faire plus rentable pour l’investisseur qu’une petite surface, achetée en mauvaise état et restaurée "très lookée" au minimum au goût du jour. Autant de critères qui sont plutôt ceux d’un bien en centre ville.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#104 17/05/2020 00h24

Membre (2020)
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Bonsoir,

je déterre cette file pour vous demander un avis : j’ai passé du temps à parcourir les différentes conversations de la rubrique immobilier et, à moins que les modérateurs ne me demandent d’ouvrir une file spécifique, celle-ci me semble appropriée :

Je suis actuellement en train de renégocier le crédit de ma RP et j’envisageais d’en profiter pour augmenter mon emprunt initial d’une enveloppe supplémentaire pour financer des travaux. J’ai acheté cette RP un peu en urgence. Le fait est que, même si ma maison me plaît, je souhaite quitter la région d’ici quelques années. Les travaux à envisager ne me semblent pas devoir être les mêmes selon que je remette la maison en vente ou que je la garde pour la mettre en location : c’est ici que j’en appelle à vos conseils.

Situation :
La commune > 25 000 habitants, la 2e du département, 3 collèges + 3 lycées (filières générales et pro), un certain intérêt touristique. Dans les terres. Les plages les plus proches sont à 45 minutes, les plages les plus belles, à environ 1h.
Mon quartier : dans la ville à proprement parler mais un peu excentré. L’inconvénient principal est la nécessité absolue d’avoir une voiture. Les avantages : taxe foncière moins élevée que dans l’hyper centre / accessibilité ultra rapide du nœud routier desservant toutes les grandes villes de la Nouvelle Aquitaine.
Ma maison : point en hauteur donc zone non-inondable (ici, ça compte) mais belle vue sur le fleuve et la campagne environnante. 100m2. Tout le nécessaire à environ 5 minutes (en voiture forcément…)

Pour info, après ma séparation, mon souhait était de louer et je n’ai RIEN trouvé. J’ai démarché huit agences immobilières : elles n’avaient que des T2 dans le centre ville ou des T3/T4 dans des résidences bas de gammes du "quartier ZEP". Les maisons se louent presque exclusivement dans les bourgs voisins mais pas dans la ville même. À l’époque, cela m’avait juste désespéré et je ne m’étais pas du tout demandé si cela pourrait un jour tourner à mon avantage. Aujourd’hui, après quelques années passées ici, j’ai tendance à me dire que si les maisons de bourg présentent l’avantage du jardin (alors que ma maison n’a qu’une petite cour) elles ont tout de même de nombreux inconvénients relatifs essentiellement aux enfants (ne serait-ce que la nécessité de prendre les bus scolaires avec leurs horaires parfois raidasses). Or une maison comme la mienne s’adresserait précisément à des familles avec enfants.

Que pensez-vous du potentiel locatif d’une telle maison ? Quelles questions devrais-je me poser et quelles recherches devrais-je effectuer pour évaluer tout cela ? J’ai eu ma banquière au téléphone qui me dit que les taux sont en train de remonter (j’avais initier la renégo fin février mais toutes les opérations immobilières ont été interrompues pendant le confinement). En gros, je me dis :
- Je remets à la vente--> travaux à minima = petit remaniement de toiture, peinture façade, rénovation de l’entrée.
- J’envisage une mise en location --> il faudrait reprendre toutes les peintures intérieures et refaire la cuisine (qui doit avoir mon âge neutral)

Merci à ceux qui prendront le temps de lire cette tartine (et d’y répondre…)


C'est une étrange entreprise que celle de faire rire les honnêtes gens. Molière (CEDF)

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#105 17/05/2020 07h25

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Bonjour,
La réponse rincipale ne résiderait-elle pas dans un calcul de rentabilité de l’option location de cette maison ?

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[+1]    #106 17/05/2020 19h08

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nsk7 a écrit :

Pour info, après ma séparation, mon souhait était de louer et je n’ai RIEN trouvé. (…)Or une maison comme la mienne s’adresserait précisément à des familles avec enfants.

Donc, vous voulez louer pour rendre service à quelqu’un qui serait dans la même situation que vous ? Voilà une bien mauvaise façon d’aborder l’investissement. On n’investit pas pour rendre service, mais parce que ça rapporte.

Comme dit Range19, il faut établir la rentabilité. Prix de vente potentiel d’un côté. Loyer potentiel de l’autre.

Mes quelques idées à ce sujet :
- les maisons se louent généralement avec des rentabilités très basses. Les gens sont prêts à mettre cher pour acheter leur sacro-sainte RP, mais pas prêts à louer cher. Tout le monde cherche à louer une maison, mais personne n’est prêt à mettre le prix. C’est comme les jardins, les piscines, les garages : tout le monde rêve de trouver une maison à louer qui dispose de ces éléments, mais personne n’est prêt à payer le surcroît de loyer correspondant.
Donc, a priori, mauvaise idée de la mettre en location. On peut aussi louer après division, ou pseudo-division, ou mise en colocation, mais ça complique. Vous parlez carrément de changer de région : c’est compliqué de gérer à distance. Bref, je suis pas chaud du tout sur l’option location.
- les travaux avant vente sont très rarement rentables (dans le sens où on retrouve pas une augmentation de valeur supérieure ou égale au montant des travaux), si on doit les faire faire par des artisans. Avez-vous le temps et le savoir-faire pour faire les travaux vous-mêmes ? Il faut parfois savoir se contenter d’un gros coup de propre.

Louer votre maison, ou faire des travaux en vue de vendre, voilà ce qui a tout l’apparence, AMHA, de fausses bonnes idées.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#107 17/05/2020 19h48

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Bernard2k a écrit :

Donc, vous voulez louer pour rendre service à quelqu’un qui serait dans la même situation que vous ? Voilà une bien mauvaise façon d’aborder l’investissement. On n’investit pas pour rendre service, mais parce que ça rapporte.

Je n’avais pas envisagé la chose sous cet angle… en effet

Range19 a écrit :

La réponse principale ne résiderait-elle pas dans un calcul de rentabilité de l’option location de cette maison ?

En utilisant la formule trouvée sur le net : loyer mensuel*12*100/prix d’acquisition,
j’arrive à une renta brute de 6.5% en utilisant les loyers pratiqués dans les bourgs voisins mais qui frôle les 9% en utilisant les prix moyens au mètre carré trouvés sur certains sites. Je ne trouve pas de maison équivalente, en ville, à la location.

Bernard2k a écrit :

les maisons se louent généralement avec des rentabilités très basses. Les gens sont prêts à mettre cher pour acheter leur sacro-sainte RP, mais pas prêts à louer cher. Tout le monde cherche à louer une maison, mais personne n’est prêt à mettre le prix.

Hummm… c’est précisément ce genre de retour d’expérience que je recherche. Pas très encourageant, cependant il me semble que pouvoir acheter sa RP, encore faut-il pouvoir emprunter.
Moi, fonctionnaire : emprunt accordé et signé en semaine (sur 25 ans) et mensualités de 565 euros.
Une copine AVS (donc bossant aussi pour l’Educ Nat mais sous CDD reconductible et pour 900 euros par mois - une honte) : aucune banque ne veut lui accorder de crédit

J’attends que la reprise d’activité se stabilise pour contacter les agences immobilières du coin et évoquer tout cela avec des détails concrets.

Merci à vous deux pour vos réponses


C'est une étrange entreprise que celle de faire rire les honnêtes gens. Molière (CEDF)

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#108 17/05/2020 20h02

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Bonjour Nsk7,
Pour pouvoir vous répondre, il faut d’abord que vous abandonniez cette noble vision littéraire de l’investissement pour passer aux chiffres ! (Je n’avais pas vu votre précédente réponse lors de mon post)
A savoir :
1/ Prix d’achat de la maison et échéance mensuelle de prêt, avec le capital restant dû.
2/ Coût des réparations et influence sur le prix de vente.
3/ Valeur de la maison à la revente d’après une estimation de deux agences immobilières différentes, avec et sans réparations.
4/ Loyer possible, d’après les agences, et pour quelle clientèle. Comparez leurs réponses avec leurs propres  annonces…Pour la rentabilité en province, vu les soucis du bailleur, il faut au moins 8% brut pour se lancer (sauf gros espoir de plus-value). DDtee, un véritable expert, exige au moins 10%.
5/ Votre projet de vie dans les deux ou trois ans : dans cette région, ailleurs, en attente d’une mutation…
Sachez qu’il est compliqué de gérer un bien locatif à distance.
6/ Un prêt à 25 ans coûte très cher à l’emprunteur, je vous conseille de viser une durée de 20 ans, voire 18, bien plus intéressante.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (17/05/2020 20h12)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+3]    #109 17/05/2020 20h31

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nsk7 a écrit :

En utilisant la formule trouvée sur le net : loyer mensuel*12*100/prix d’acquisition

Non. Ce que vous dites, c’est avant achat, pour savoir s’il faut investir ou non. Dès lors qu’on est propriétaire d’un bien, on calcule sur le prix de revente, net vendeur. On cherche à répondre à la question "cet argent est-il mieux placé ici qu’ailleurs ?". On parle de "cet argent", donc la valeur actuelle de la maison.
Si par exemple vous avez acheté 100 000 € et que ça vaut désormais 500 000 €, et que ça peut se louer 10000 € bruts annuels, ça fait une rentabilité brute de 10 % sur le prix d’achat, ce qui semble très bien, mais ça rémunère le vrai capital immobilisé à 2 %, ce qui est très mauvais. Il vaut mieux ressortir les 500 000 € pour en faire autre chose.
(rendons à César : c’est Cyberpapy qui m’a fait comprendre cela).

j’arrive à une renta brute de 6.5% en utilisant les loyers pratiqués dans les bourgs voisins mais qui frôle les 9% en utilisant les prix moyens au mètre carré trouvés sur certains sites. Je ne trouve pas de maison équivalente, en ville, à la location.

Et c’est sur ce genre de données que vous allez choisir de vendre ou louer ? Si c’est pour procéder ainsi, autant lancer des dés, voire jouer à pile ou face, ça sera plus précis !

Il faut évaluer précisément combien rapporterait votre maison (celle là, et pas une autre) à la vente, et combien à la location. Il faut se renseigner. Il faut croiser des sources. C’est du boulot. Ca ne tombe pas tout cuit.
Différentes sources :
- annonces leboncoin
- agents immobiliers (plusieurs, sans leur donner les estimations des collègues pour ne pas les influencer)
- DVF
- etc.

C’est un exercice très difficile. Même après une évaluation chiadée, on peut facilement se tromper de 10 % en plus ou en moins. Avec une évaluation aussi légère que celle que vous faites, il y a au moins 30 % d’incertitude, ça n’est pas acceptable !

En plus, la période est compliquée. A la rigueur, essayez d’évaluer "avant Covid". Avec un peu de chance, le temps que vous vous décidiez à changer de région (ce qui, vu la façon dont vous en parliez, serait probablement dans 1 ou 2 ans minimum), le marché sera revenu peu ou prou à son niveau d’avant.

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2020 20h50)


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#110 17/05/2020 21h18

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Bonsoir Rastignac !

Rastignac a écrit :

1/ Prix d’achat de la maison et échéance mensuelle de prêt, avec le capital restant dû.

Hé bien précisément : mon emprunt est récent et j’ai pour l’instant d’avantage remboursé d’intérêt que de capital. Je me demandais donc s’il n’était pas judicieux de laisser la maison se rembourser par des revenus locatifs et de repousser la vente le plus tard possible dans l’espoir d’une plus-value, même modeste. Je juge de la rentabilité d’une opération à l’aune de ce que je suis et de ce qui me suffit : je serais bien contente de faire une petite PV d’ici dix ans (échéance à laquelle mon aîné devrait commencer ses études supérieures à moins que ses lacunes en BD ne lui valent un redoublement wink plutôt que de revendre rapidement et avoir payé quelques échéances d’emprunt comme on paye un loyer. Mais je conviens qu’il y a peut-être ici un biais familial : j’ai été élevée avec l’idée qu’un loyer était une dépense à perte alors qu’un remboursement de crédit était un levier dans la constitution d’un patrimoine (je vous épargne le mot "matrimoine" par charité mais promettez-moi de sourire un peu cette fois).

Rastignac a écrit :

2/ Coût des réparations et influence sur le prix de vente.
3/ Valeur de la maison à la revente d’après une estimation de deux agences immobilières différentes, avec et sans réparations.

Oui, ça je m’y attelle au plus vite.

Rastignac a écrit :

4/ Loyer possible, d’après les agences, et pour quelle clientèle. Comparez leurs réponses avec leurs propres  annonces…Pour la rentabilité en province, vu les soucis du bailleur, il faut au moins 8% brut pour se lancer (sauf gros espoir de plus-value). DDtee, un véritable expert, exige au moins 10%.

Vous savez combien les experts me font peur. Private joke à part, je ne peux pas envisager ma RP comme un pur investissement locatif : elle a d’abord été une urgence. Je cherche conseils/témoignages pour voir si, maintenant que l’achat est fait, je peux en tirer parti ou pas du tout.

Rastignac a écrit :

5/ Votre projet de vie dans les deux ou trois ans : dans cette région, ailleurs, en attente d’une mutation…
Sachez qu’il est compliqué de gérer un bien locatif à distance.

Ailleurs. Définitivement ailleurs. L’enjeu pour moi est de transformer un "accident de parcours" à mon avantage, histoire de l’oublier et de le digérer plus vite. Péché d’hybris ? Pour ce qui est de la gestion locative à distance : à quels désagréments doit-on s’attendre lorsqu’on loue à une famille ? C’est un peu plus stable que les profils étudiants, non ?

Rastignac a écrit :

6/ Un prêt à 25 ans coûte très cher à l’emprunteur, je vous conseille de viser une durée de 20 ans, voire 18, bien plus intéressante.

Il me semblait que ce qui coûte, ce sont les intérêts plutôt que la durée : mon emprunt est à un taux assez correct. Par conséquent, mes mensualités sont faibles et permettent d’autant plus facilement de compter sur un loyer perçu pour les couvrir entièrement : actuellement je paie 565 pour le crédit et 93 pour la taxe foncière. Si je peux louer entre 700 et 800 (très envisageable d’après mes premières recherches), ça me laisse une certaine sérénité ET ma capacité d’épargne actuelle. À l’extrême inverse, je pourrais d’après mon banquier envisager de réduire mon crédit à 13/15 ans, mon "reste à vivre" passent selon ses critères mais je peux plus épargner…

J’espère ne pas avoir été trop littéraire.

Bien à vous


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#111 17/05/2020 21h58

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Si, ça reste très (trop) littéraire, je parle en rapport avec le contexte.
Il faut vraiment davantage raisonner en chiffres/risque encouru/rendement.

nsk7 a écrit :

repousser la vente le plus tard possible dans l’espoir d’une plus-value, même modeste. Je juge de la rentabilité d’une opération à l’aune de ce que je suis et de ce qui me suffit : je serais bien contente de faire une petite PV d’ici dix ans

Si PV il y a, vous paierez de l’imposition sur la plus-value alors que là, comme c’est une RP, non.
De plus, vous ne déciderez pas nécessairement de vendre comme bon vous semble car vous aurez un locataire (une famille) en place.
Cela veut dire vendre occupé, c’est moins cher.

nsk7 a écrit :

Pour ce qui est de la gestion locative à distance : à quels désagréments doit-on s’attendre lorsqu’on loue à une famille ? C’est un peu plus stable que les profils étudiants, non ?

Toutes sortes de désagréments, avec des enfants qui cassent tout et des parents pas trop impliqués car pas chez eux. Je vous assure que même bien éduqués, les enfants dégradent, si en face il n’y a pas un bon technicien pour tout remettre en ordre, cela s’accumule et au final, ça coûte.
En cas d’impayé(s), bienvenus les ennuis.
Stable oui mais ça peut devenir préoccupant de ne pas pouvoir se débarrasser d’un mauvais locataire, après on peut tomber sur une très bonne famille, il s’agit de bien sélectionner le dossier dans un premier temps et prendre une garantie, c’est un métier tout cela.

Votre maison a une cour, personnellement ayant des enfants, je recherche exclusivement des maisons avec un terrain, plutôt grand. Votre maison risque d’intéresser des familles devant se contenter d’un petit espace extérieur, il nous est difficile de juger cependant, ne connaissant pas les lieux.

PS HS : Un de mes enfants va encore à l’école maternelle. Je suis profondément choqué de ne pas pouvoir lui faire découvrir l’école non pas paternelle mais tout simplement d’appellation neutre.
Je suis moi aussi pour l’égalité des sexes.

Dernière modification par Surin (17/05/2020 21h58)


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#112 17/05/2020 22h57

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Ecole fraternelle peut être?

Message édité par l’équipe de modération (18/05/2020 00h03) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#113 17/05/2020 23h02

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nsk7 a écrit :

Pour ce qui est de la gestion locative à distance : à quels désagréments doit-on s’attendre lorsqu’on loue à une famille ?

A tous les désagréments du monde, et encore d’autres, bien moins courants.

Il y a quelques jours, je lisais un profil 0 qui disait "ah, mais je ne peux pas y aller, parce que c’est à plus de 100 km de chez moi". Pour un peu, ça serait à nous de lui trouver une solution. Comme si on ne répétait pas à longueur de forum que c’est pénible de gérer à distance. Comme s’il n’avait pas choisi sciemment de gérer du locatif à distance. On ne pouvait certes pas prévoir le covid et cette règle des 100 km. Mais on pouvait bien savoir d’avance que, quand il faut faire 4 heures de voiture aller-retour pour le moindre truc à faire sur place, il faut s’attendre à des emmerdements.

Je cite encore cyberpapy, qui citait un vieux marchand de biens : "si je dois prendre la voiture pour y aller, c’est que c’est trop loin".

Bon, personnellement, je trouve que je vous ai assez pré-mâché les infos et conseils. Tout est sur le forum. Je vous souhaite de bonnes et fructueuses lectures.

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2020 23h05)


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#114 17/05/2020 23h17

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Bernard2K a écrit :

Différentes sources :
- annonces leboncoin
- agents immobiliers (plusieurs, sans leur donner les estimations des collègues pour ne pas les influencer)
- DVF
- etc.

Patrimm.

🌷🌷🌷🌹

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#115 17/05/2020 23h23

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Oui, Patrim et DVF donnent les mêmes infos, mais présentées fort différemment. Les deux se complètent. Dans Patrim, en particulier, on a l’étage, ce qui est important dans les immeubles.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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Favoris 2    #116 18/05/2020 01h12

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A propos de la location,
Ce n’est pas une revanche sur un "accident de la vie", mais d’abord et avant tout un calcul du risque et des perspectives d’une ville, d’un quartier, et d’un bien.
Il faut d’abord accepter une vision chiffrée de ses choix, puis calculer son risque, pour obtenir un résultat probable. Le tout peut se transformer en patrimoine en quelques années, "matrimoine" pour certaines, dot convenable et nécessaire avant de nouvelles aventures pour d’autres…))

1/ fiscalité
Dans ce cadre, il faut tenir compte de la fiscalité. Deux possibilités existent, la location nue ou meublée (= LMNP, que je pratique). En location nue, vous pouvez compter sur environ quatre ans sans fiscalité par la déduction de tous les frais (taxe foncière, intérêt d’emprunt, frais de notaire…), après vos revenus locatifs seront soumis à imposition. Le LMNP est nettement plus protecteur, cependant il demande une plus forte implication du bailleur (un comptable, changer les meubles etc.). Le plus rentable, mais le plus usant et instable, est la colocation à des étudiants : j’évite ce genre de pratique, je crois que le législateur va intervenir…
Comme il a été bien dit plus haut, la vente d’une résidence principale n’est pas imposable à la plus value au contraire des résidences secondaires et des biens locatifs.
2/ Locataires
Pour les profils de locataire : l’étudiant, si sa famille a du répondant (oui, je sais c’est affreux…), peut être un très bon locataire, seulement il tourne souvent (arrêt d’études, stage à l’étranger…). Bien sûr, vous serez heureuse de préférer un cursus école de commerce pour fils à papa plutôt qu’une passionnée de littérature en fac de lettres… Bon, je plaisante, mais le choix du locataire est crucial pour la rentabilité de l’investissement, avec le prix d’achat et l’emplacement, c’est ce qui compte le plus. C’est encore plus dur pour une famille : l’étudiant, en général, ne reste pas longtemps, contrairement à une famille. En cas d’impayé, le juge renâcle à mettre des enfants à la rue. Si votre locataire est une personne âgée, là elle est vraiment invirable… Vous l’avez compris, être bailleur c’est assumer un risque car la machine judiciaire est lente et favorise les mauvais payeurs (2 ans de procédure, minimum, et plus si affinités…). Il faut donc juger un profil, et même "sentir" son locataire avant de s’engager.
Comme me disait un agent immobilier à mes débuts, si vous choisissez un quartier pourri, avec un appartement pourri, un loyer trop élevé, vous aurez vite un locataire pourri. Si le quartier est bon, l’appartement agréable, le loyer correct, alors vous avez de bonnes chances d’avoir un locataire fiable.
Ce que je conseille aux apprentis investisseurs en province, c’est de lire avec soin la présentation et les contributions de DDtee, qui explique remarquablement, même s’il existe d’autres avis très intéressants (Range 19, Cricri, Philippe 30, ZX, Bernard2K pour l’aspect théorie, etc.).
3/ Prêt
Pour le prêt à 25 ans, il est critiqué par la plupart des références de ce blog, à part ZX qui voulait devenir rentier rapidement par des achats parisiens (et qui a depuis quitté ce forum). Les autres conseillent d’éviter, car vous remboursez trop lentement un prêt par rapport aux changements de la vie et aux possibilités d’investissements. Dans mon cas, pour un prêt de 250 000 euros sur 20 ans, au bout de 5 ans j’ai remboursé 50 000 euros de capital et obtenu une plus value conséquente, le tout forme un patrimoine encore petit, mais qui pèse auprès de la banque si je veux me lancer dans autre chose. Avec un prêt à 25 ans, on est "scotché" bien plus longtemps à son investissement.
4/ Connaissance du marché
Avant d’investir ou de choisir de louer, il faut étudier son marché avec soin, en se posant des questions simples (wikipedia…): La ville gagne des habitants ou elle en perd ? Le quartier est bien coté ou mal vu ? les voisins ont un travail ou sont-ils au chômage ? Quand on ne connaît pas bien une ville, j’estime à 30 visites de biens le délai nécessaire pour se former un oeil sur le marché. Bref, il faut bosser. Et ce site est vraiment excellent pour s’initier.

Bien à vous,

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (18/05/2020 02h25)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+1]    #117 18/05/2020 07h48

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Rastignac, dans ce long post de grande qualité, permettez-moi de corriger une légère erreur de votre part sur ce passage :

Rastignac a écrit :

En location nue, vous pouvez compter sur environ quatre ans sans fiscalité par la déduction de tous les frais (taxe foncière, intérêt d’emprunt, frais de notaire…), après vos revenus locatifs seront soumis à imposition.

1) les frais de notaire ne sont déductibles que pour une faible partie, en tant qu’ils constituent une partie des frais d’emprunt ; et encore uniquement si on a recouru à un financement garanti par hypothèque ou PPD. Je cite le Bofip :

[parmi les frais d’emprunt déductibles en charges, on peut tenir compte :]
- des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction)

2) Mais surtout, avec la liste de charges que vous citez, il n’y a aucune perspective d’avoir un déficit foncier pour 4 ans ! Tout sera déduit dès l’année N (d’acquisition du bien) et l’on paiera des impôts dès N+1.

Il faut faire des travaux massifs pour avoir un déficit foncier reportable sur plusieurs années.
Je rappelle, avec un exemple, le fonctionnement des revenus fonciers au réel :
Supposons :
2000 € de frais initiaux d’emprunt (frais de dossier de la banque ; le cas échéant les frais de notaire susmentionnés)
20000 € de travaux
le bien loué rapporte 6000 € HC par an
il y a 2000 € de charges déductibles récurrentes
Et un seul bien loué en revenus fonciers (sinon il faut prendre en compte les revenus, charges et déficits éventuels des autres immeubles, ça complique).

Année N:
on fait toutes les dépenses de travaux, 4 mois de location seulement donc 2000 € de loyer et 700 € de charges récurrentes
Ca donne : revenus fonciers = 2000 € - 2000- 20000 - 700 = -20700 €
Sur ces 20700 €, 10700 € viennent s’imputer sur le revenu global du ménage et 10000 € sont reportés sur les années suivantes.
Année N+1
revenus fonciers = 6000-2000 = 4000. -10000 € de report = 0 de revenus fonciers imposables et 6000 € de report de déficit;
Année N+2
revenus fonciers = 6000-2000 = 4000. -6000 € de report = 0 de revenus fonciers imposables et 2000 € de report de déficit.
Année N+3 :
revenus fonciers = 6000-2000 = 4000. -2000 € de report = 2000 € de revenus fonciers imposables.

Donc 4 ans, oui, à condition de faire 20 000 € de travaux sur un bien loué 6000 € HC par an, ce qui constitue des travaux assez énormes, en proportion !

En résumé : la location meublée au réel est bien plus avantageuse fiscalement que la location nue et c’est pour cela qu’il faut d’abord remplir cette "niche fiscale" un peu en-dessous des seuils (le plus haut des deux parmi 23000 € de recettes ou des recettes = la moitié des revenus d’activités du ménage).

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2020 08h05)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#118 18/05/2020 08h54

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De part ma dernière expérience des investisseurs qui ne sont pas sur place…je garde un mauvais souvenir.

Pas de mal d’investisseurs, venus de de Savoie (environ 300 km) ont pu s’acheter 5 logements (en Bourgogne) au prix d’un dans leur région.

Les rendements offerts leur semblaient très intéressants.

Au final, les gens n’étant pas sur place se sont très peu intéressé à l’immeuble, au choix de leurs locataires (l’essentiel étant que le bien soit loué), aucune présence aux AG.

Résultat, les logements de l’immeuble sont devenus très compliqués à loué tant celui-ci est mal fréquenté (mauvais locataires, dégradations, bruit) à force de louer à n’importe qui.

=> de mon point de vue, la gestion à distance est une mauvaise chose. Il me semble important que le propriétaire soit sur place pour gérer les problèmes.

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[+1]    #119 18/05/2020 15h48

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@ Bernard2K, à propos du dossier de Nsk7
1/ Vous avez raison sur les frais de notaire, seule une petite partie est déductible, je ne m’étais pas assez renseigné.
2/ A mon avis, vous vous trompez en affirmant que Nsk7 sera imposable dès n+1, mais je dois reconnaître que je me trompe aussi en affirmant qu’elle a quatre ans de tranquille en terme de fiscalité : je m’étais penché sur un dossier avec de fortes réparations, et je m’étais souvenu de ces "4 ans tranquilles".
En effet, Nsk7 déclare payer 565 euros d’échéance, dont elle affirme que l’essentiel est en intérêts d’emprunt : je peux supposer que 350 euros environ sur les 565 partent en intérêts. de plus, elle affirme payer 93 euros de taxe foncière, soit un total de 443 euros mensuels déductibles chaque année. Elle pense louer le bien 700 euros, auquel cas il reste un bénéfice brut de 267 euros par mois (700-443), pour un total de 3 204 euros de bénéfice immobilier brut annuel. Pour une maison de ville dans une assez grande agglomération de province, on peut supposer une valeur du bien de 150 000 ou 200 000 euros, et donc des frais de notaire de 8% à 8,5%, soit 12 000 à 17 000 euros. Sans avoir le calcul exact de la partie des frais de notaire déductible, il me semble bien que Nsk7 ne sera pas imposable en location nue l’année n+1. Et vous pouvez remarquer que je n’intègre aucune réparation ou amélioration du bien, alors qu’il est de coutume d’en réaliser lorsqu’on achète sa résidence principale. Par ailleurs, si Nsk7 passe par une agence pour louer son bien, ce que je déconseille en général -mais j’ai bien peur que pour le choix de locataire, elle soit aussi douée que Stéphane Bern pour la boxe-, les frais de gestion sont déductibles, soit entre 8 % et 12% du loyer. Voir ici RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Frais d’administration et gestion  et là
RFPI - Revenus fonciers - Détermination du résultat foncier - Charges déductibles

3/ Déclaration de revenus immobiliers et imposition finale
Le montant imposable, après toutes les déductions, des futurs revenus immobiliers de Nsk7 seront réintégrés à ses autres revenus pour calculer son impôt sur le revenu. Or, Nsk7 se présente comme professeure certifiée (c’est dur à écrire, je souffre mais je fais des efforts pour vous chère collègue…), mère de deux enfants mineurs et séparée du père : elle répond au critère du quotient familial, il faut donc compter 2,5 parts, soit 1 pour la mère, 0,5 + 0,5 pour les 2 enfants, et 0,5 pour la mère élevant seule ses enfants (case "T" de la déclaration). Dans ce cas précis, jusqu’à 30 399 euros par an, le contribuable est reconnu non-imposable à l’impôt sur le revenu.

Voir Les revenus maximaux pour ne pas être imposable en 2020

Et 30 000 euros par an, c’est beaucoup pour une certifiée dans la trentaine, à moins d’être dans des échelons élevés avec des heures sup…  Bien sûr, il faut rajouter la pension alimentaire versée par le père, peut-être 500 euros par mois ? Supposons entre 5 et 7000 euros par an, sachant que dans mon entourage, les militantes féministes récupèrent rarement des cadres sup…
Bref, vu sa situation personnelle de mère célibataire, le taux d’imposition final de Nsk7 sera faible, elle va rester au pire dans la tranche des 11 %, et il faut donc qu’elle intègre qu’environ 11 % de ses revenus locatifs partiront dans les caisses de l’Etat, qui en a bien besoin pour nourrir toutes les associations féministes de subventions diverses… Je précise pour Nsk7 que les 11% sont à calculer après avoir déduit toutes les charges liées à la location (intérêts d’emprunt, taxe foncière…) : il s’agit d’un poids pour l’investissement, mais pas d’un "interdit". Exemple : sur 700 euros mensuels de loyers, 400 sont déduits, il reste 300 x 12 =3 600 euros par an de revenus bruts, dont 11%, soit 396 euros, reviendront à l’Etat en plus de la taxe foncière. Cette ponction reste supportable.
Le principal problème n’est pas fiscal, même si je trouve le LMNP beaucoup plus intéressant : il s’agit de la motivation et de la rigueur d’une démarche qui consiste à louer sa future ex-résidence principale.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (18/05/2020 19h21)


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