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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/11/2012 17h16 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Bonjour,

J’aimerais profiter de la reprise immobilière aux USA. Le marché français étant en pleine bulle et au bord de la chute. Je souhaite plus particulièrement investir dans la régions de Las-Vegas. Est-ce que certains d’entre vous sont déjà passés pas là et auraient des conseils à me donner sur le sujet?
Cordialement,
Franck

Mots-clés : détroit, immobilier, las vegas

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#2 26/11/2012 00h36 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Il y a tout un continuum d’approches pour investir en immo US :

- Chercher "investir immobilier à Las Vegas" sur google et vous trouverez des dizaines de liens vers des agences plus ou moins licites qui vous prendront un peu des sous, et vous aurez peut-être, ou pas, un bien immo à la clé, avec un risque assez concentré. Les avantages habituels de l’immo en direct (refaire la peinture vous-même pour économiser etc) ne sont pas vraiment applicables, en outre.

- Traiter des RPX futures au CBOE. Achat synthétique des indices de prix immo. Las Vegas traite. Mais attention c’est un future donc ça ne rapporte que la variation de prix, pas le "carry" lié à la possession, en principe.

- Acheter des REITs résidentiels

- Acheter des home builders avec une concentration locale

- Acheter des hybrid mREITs, assez exposés à la reprise du crédit, dont certains sont pas mal investis en immobilier résidentiel en direct.

Et sûrement plein d’autres possibilités, ce ne sont que des exemples. Mais il me semblerait a priori que l’achat en direct est le plus risqué (intermédiaires, arnaques, fiscalité… etc).

PS : de ce que j’ai pu observer sur ce forum, les gens qui ne se présentent pas, ne postent qu’un seul message, qui est sous la forme d’une question à propos d’un type d’investissement un peu limite, sont des trolls qui font de la pub sous une forme indirecte. Vous pourriez me prouver que j’ai tort de tirer ce genre de conclusion rapide en vous présentant dans l’espace prévu à cet effet.

Dernière modification par crosby (26/11/2012 00h43)

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#3 26/11/2012 09h42 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Bonjour Crosby,

Et merci pour cette réponse qui va nécessiter un peu de recherches de ma part étant donné que la majorité des termes me sont étrangers.
Aussi, c’est la première fois que l’on me traite de troll mais il y a un début à tout yikes)
Il ne me semble pas avoir cité de marques ou fait de la publicité pour une quelconque site. Désolé aussi d’en être à ma première intervention mais comment faire pour ne pas en passer par là.
Merci en tous cas pour votre accueil.

Cordialement,

Franck

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#4 26/11/2012 09h55 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Si je puis donner un conseil, ne succombez surtout pas à certaines sociétés présentes sur des foires ou des marchés et qui vous "vendent" un investissement à 15% sur de l’immobilier US, ce ne sont que des commerciaux, il n’y a aucun service ou suivi et dieu sait qu’il en faut pour un bien possédé à plusieurs milliers de kilomètres.

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#5 26/11/2012 10h45 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Moi je pense que c’est une très bonne idée. L’immo US repart franchement, et j’ai cru comprendre que LAS VEGAS n’est pas le pire endroit pour y investir. En respectant les règles de bases (étude de marché, emplacement…) je pense qu’il y a de quoi se faire un bon paquet.

Je l’aurai fait si j’étais déjà rentier je pense. (en prévoyant de m’y rendre régulièrement en vacances, donc en achetant plusieurs biens pour ne pas faire l’aller retour pour rien)


Left the Rat Race in 2013

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#6 26/11/2012 14h05 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Francky88 a écrit :

Désolé aussi d’en être à ma première intervention mais comment faire pour ne pas en passer par là.

Pour votre information : si vous vous étiez présenté (Info) avant une telle intervention, comme il est d’usage sur ce forum (et recommandé dans la charte du forum), personne ne vous aurait traité de troll.

Il est un fait que de nombreuses publicités cachées se trouvent dans les premières interventions postées sur ce forum….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 26/11/2012 14h21 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Perso j’ai lu beaucoup de problématiques liéé à l’eau sur las vegas, et de plus en plus ces derniéres années. Alors on pourra toujours me dire que c’est un probléme qui peut trouver solution, oui mais….

Cela dit quand on voit la croissance de la ville, c’est effectivement impressionnant : 40 ans de croissance de Las Vegas |

Je ne connais pas du tout le marché américain, donc je ne me prononcerai pas plus avant.

Dernière modification par BorderLine (26/11/2012 14h24)

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#8 26/11/2012 14h36 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Un point important est aussi le fait qu’acheter de l’immobilier à Las vegas implique d’acheter et de revendre en dollar et non en euro …ça semble évident mais cela pose la problématique du taux de change.
Par exemple en 2002 le dollar valait 0,92 et 1,60 en 2008, soit pour un bien de 200 000$ de 215 K€ à 125 K€.
Si le marché remonte mais que le dollar part dans l’autre sens c’est toute la plus value voir plus qui disparait. Il faut garder ce point en téte car au moment de la revente cela va faire toute la différence.

cdlt

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#9 26/11/2012 14h50 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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mercators, si l’investissement est prévu pour une durée donnée, on peut couvrir ce risque dans une certaine mesure avec des futures ou des options. Mais comme toutes les assurances il y a évidemment un coût à payer.

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#10 26/11/2012 17h45 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Crosby, on peut probablement couvrir le risque $ mais je n’ose imaginer le cout d’un contrat de couverture sur du dollar à 15 ou 20 ans. Et en supposant que de tel produits existent et soient accessibles au grand public. Je ne vois pas de future/option dollar-euro avec une échéance à 15 ans cotés chez mon broker.

De plus nous parlons d’immobilier donc de placement avec une date de de sortie incertaine. Il y a trop de parametres variables, crise, pas d’acheteurs, pénurie d’eau sur Vegas comme évoqué avant °°) , accident de la vie….

cordialement

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#11 18/12/2012 10h43 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Je confirme, on ne peut pas couvrir du dollar sur 10 ans et d’autant moins qu’on ne sait pas précisément en achetant quels sont les flux qu’il faut couvrir (sauf si vous savez ce que vous toucherez comme loyer, quand vous vendrez et à quel prix mais alors ce n’est pas de l’immobilier que vous achetez… et la couverture vous coûtera un bras).

Donc le risque dollar il faut le prendre en espérant qu’inflation et taux de change corrèleront correctement.

Par ailleurs, je n’investirais pas à Las Vegas : la ville ne vas pas bien. Elle subit durement la concurrence de l’Asie (Macao) et s’est mal remise de la crise. Il y a de bien meilleurs chevaux (Phoenix, la Floride, Atlanta, etc.).

Franck (perso j’ai mis mes billes à Tampa, FL)

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#12 18/12/2012 11h33 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Des rêves pour les Français, des cauchemars pour les Américains

Pour le reste , dans le prix de votre acquisition n oubliez pas d ajouter le coût des dépenses pour sécuriser votre bien , il n est pas mentionné sur les brochures en papier glacé , mais néanmoins  prohibitif
Personnellement pour avoir séjourné deux fois à Las Vegas  (J ai fait ce détour dans le cadre de déplacements  en rapport avec  mon job  à des périodes différentes ) j aurais l impression d acheter un morceau de  mirage -

Question tarif du m2 , j en avais  déduit que c était  surévalué et qu à la moindre crise,  le nombre
d appartements ou villas bazardés est impressionnant , et son corollaire , le chômage non indemnisé

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[-1]    #13 14/02/2013 05h00 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

Banni
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Bonjour,

Je me pose une question combien d’entre vous on déjà investi dans l’immobilier à l’étranger?

Si oui avez vous déjà penser aux états unis, je suis sur le point de me lancer et je voudrais savoir quelles sont les actions à entreprendre.

Merci à vous,

Tony

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#14 17/02/2013 21h39 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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lothllc a écrit :

Par ailleurs, je n’investirais pas à Las Vegas : la ville ne vas pas bien. Elle subit durement la concurrence de l’Asie (Macao) et s’est mal remise de la crise. Il y a de bien meilleurs chevaux (Phoenix, la Floride, Atlanta, etc.).

Franck (perso j’ai mis mes billes à Tampa, FL)

Pour confirmer ce qu’a dit Franck, j’ai eu l’occasion lors d’un de mes séjours à Vegas de discuter avec un professionnel du tourisme. Il nous a appris deux choses :
- Premièrement la ville de Las Vegas a effectivement grandi beaucoup trop vite et désormais a de gros problèmes d’eau. Le problème est assez insoluble, les rivières sont quasiment à sec, la seule solution consiste à faire venir de l’Eau depuis plusieurs centaines de km, bref une grosses galère.
- Le marché de l’immobilier local est pourri par des groupes qui ont surconstruit. Des quartiers entiers à la limite du désert ont périodiquement du mal à trouver des habitants.

Ça date un peu donc certes l’économie US repart, mais ça reste fragile, au 1er coup de frein Las Vegas sera dans les 1ers à souffrir, j’éviterais à tout prix. Comme de manière générale toute ville ayant une mono activité.

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#15 19/02/2013 23h13 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Bonjour,
Pour ma part j’ai tenté l’expérience et suis propriétaire d’une maison de 140 m2 pour environ 150 000$ en Floride.
Si vous voulez des infos envoyez moi un MP, je vous répondrais avec plaisir
Alex

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#16 20/02/2013 09h59 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Spiritoo a écrit :

Pour confirmer ce qu’a dit Franck, j’ai eu l’occasion lors d’un de mes séjours à Vegas de discuter avec un professionnel du tourisme. Il nous a appris deux choses :
- Premièrement la ville de Las Vegas a effectivement grandi beaucoup trop vite et désormais a de gros problèmes d’eau. Le problème est assez insoluble, les rivières sont quasiment à sec, la seule solution consiste à faire venir de l’Eau depuis plusieurs centaines de km, bref une grosses galère.
- Le marché de l’immobilier local est pourri par des groupes qui ont surconstruit. Des quartiers entiers à la limite du désert ont périodiquement du mal à trouver des habitants.

Ça date un peu donc certes l’économie US repart, mais ça reste fragile, au 1er coup de frein Las Vegas sera dans les 1ers à souffrir, j’éviterais à tout prix. Comme de manière générale toute ville ayant une mono activité.

Ne pas oublier aussi que certaines communes aux US ont des soucis financiers, et quand ils doivent arbitrer, il peuvent, si un quartier est faiblement occupé, couper ce quartier de la commune d’un point de vue financier.
cela a pour effet, plus d’éclairage public, plus d’infrastructure communale dans le quartier, plus d’entretien de voirie… Autant dire que si vous avez investit dans ce type de quartier, plus de locataires, mais la valeur du bien plonge rapidement à 0 ( bien invendable ).
ie : Certains quartiers de détroit sont totalement à l’abandon ( ce sont les plus visibles )
mais sur Las Vegas, si la situation économique perdure, cela peut aussi être une solution
( attention au petites agglomeration de californie, loin des deux gros poles SF et LA )

Bien entendu, Miami n’est pas encore concernée… je ne connais pas trop les maisons
mais pour avoir regarder les appartements, les frais fixes d’infrastructures ( le gardien, la piscine, la bibliothèque, la salle de ciné de sport , voir la Kfet ) peuvent vite engloutir la rentabilité si la vacance de d’immeuble augmente, voir si votre bien n’est pas loué…

( J’ai un oncle la-bas, et l’ancien propriétaire du terrain ou nous avons construit a monté un business la-bas. Son fils est a Miami et lui cherche des P…S, pardon des clients en France)

Comme tout immobilier, il y a des affaires à faire, mais il faut s’en occuper personnellement et je l’envisage pas a plusieurs milliers de kilometres de distance..)

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[-1]    #17 03/04/2013 13h22 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Tony a écrit :

Bonjour,

Je me pose une question combien d’entre vous on déjà investi dans l’immobilier à l’étranger?

Si oui avez vous déjà penser aux états unis, je suis sur le point de me lancer et je voudrais savoir quelles sont les actions à entreprendre.

Merci à vous,

Tony

Désole tout le monde mais un peu d’auto-promo ne fait pas de mal wink. Mon blog sur le sujet :
Investissement locatif à haut rendement en Floride - Des opportunités d’investissement locatif aux États-Unis permettant d’obtenir un rendement annuel net supérieur à 10%.

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#18 26/06/2013 01h59 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Tony a écrit :

Bonjour,

Je me pose une question combien d’entre vous on déjà investi dans l’immobilier à l’étranger?

Si oui avez vous déjà penser aux états unis, je suis sur le point de me lancer et je voudrais savoir quelles sont les actions à entreprendre.

Merci à vous,

Tony

J’ai regardé les US mais j’ai finalement choisi le Royaume-Uni (Londres)…. pour les raisons suivantes:
- comme investissement locatif, je ne voudrais pas d’une énorme maison peu chère sur un grand terrain, cauchemar au niveau entretien…  acheter une maison de 140m2 pour un peu plus de 100.000€ paraît intéressant, mais seulement la repeindre va être une dépense non-négligeable… surtout si on n’est pas sur place… sans penser à l’entretien du jardin, piscine (s’il en a),  driveway, la cuisine, salles d’eau…
- la qualité de construction aux US laisse souvent à désirer….
- les quartiers sont souvent "a dime a dozen", ce qui laisse craindre pour une éventuelle plus-value
- les taxes locales sont lourdes (souvent de l’ordre de 2% du prix d’achat, par an!)
- en locatif, je n’ai pas l’impression que ceux qui louent aux US prennent très soin de leur logement loué
- il y a la question de la responsabilité civile… qui n’est pas du tout à négliger dans ce pays. Assurance, ou création d’une société ’holding’, des coûts et complications en plus
- les impôts pour les non-résidents ne sont pas à négliger, et le code des impôts américain est encore plus pourri et incompréhensible que le système français
- en cas de décès, le gouvernement US prend 15-35% de la valeur du bien au delà de 60.000$, même si la convention fiscale avec la France peut l’atténuer (pas regardé le détail)
- j’ai aussi regardé New York, ville intéressante, mais chère, avec un problème tout particulier: les appartements sont soit dans des coops (prix raisonnables), ou dans des condos (très chèrs). La plupart sont des coops, mais ceux-ci ne sont en règle générale pas adapté à un investissement locatif pour différentes raisons.

Par contre, investir à Londres offre pas mal d’avantages, notamment:
- la proximité, c’est beaucoup plus simple d’aller voir son bien (entre locations, etc)
- c’est vrai que Londres est cher (plus cher que Paris), mais c’est une ville ouverte au monde qui se développe. Londres est au UK mais c’est une ville mondiale. Politiquement c’est stable (beaucoup plus qu’en France), et business-friendly…
- s’il faut repeindre, etc ça représenterait un budget modeste par rapport à la valeur du bien (et sa valeur locatif)
- marché locatif tendu
- souplesse au niveau du système juridique
- zéro imposition au UK jusqu’à £9440, 20% au delà
- pas d’imposition en France (sauf ISF), cependant ces revenus sont pris en compte pour déterminer le taux sur les revenus en France
- pas de imposition sur les plus-values pour les non-résidents au UK
- pas d’impôt foncier ou équivalent

Mais n’ayant jamais investi aux US, ce serait intéressant de lire quelqu’un avec de l’expérience dans le domaine…. surtout après quelques années…

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#19 10/11/2014 13h50 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Bonjour,
j’avais hésité à investir au sud de Londres lorsque j’y habitais, mais je n’avais pas été satisfait par la rentabilité à l’époque, en gros du 5% brut. Par contre l’immobilier aux USA offre de bien meilleures perspectives selon moi car la crise des subprimes a littéralement cassé les prix, alors que les loyers se sont maintenus voire ont un peu augmenté. J’ai 5 maisons aux USA, 1 à Tampa, 2 à Atlanta et 2 à Birmingham en Alabama.
Par contre vous avez raison, c’est beaucoup moins accessible que Londres depuis la France (et encore plus depuis que je suis à Bordeaux)
Bons investissements
Tanguy

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#20 05/06/2019 21h32 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Bonjour,

On entend souvent parler d’investissement locatif à forte rentabilité sur DETROIT.
Evidemment on trouve des articles ventant les mérites d’un tel investissement et on trouve aussi des articles dissuadant d’investir sur Détroit…
Dans cette discussion, il serait intéressant que des investisseurs ayant eu une réelle expérience partagent leur retour. On va éviter de faire des hypothèses…
Les locataires sont-ils facilement trouvables? Les locataires détériorent-ils les biens? Les locataires sont ils souvent expulsés pour non paiement des loyers? Qui sont les locataires? etc…

Merci par avance pour vois témoignages smile

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[+9]    #21 08/02/2020 22h46 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Bonjour à tous,
Je vous propose un retour d’expérience sur un investissement immobilier US.
Il y a quelques années, je me suis laissé séduire par l’offre d’un intermédiaire français spécialisé dans ce domaine et qui dispose d’une bonne visibilité internet et presse.

Le produit : un pavillon des années 2000 dans la banlieue d’Atlanta, acheté via une LLC créée localement, avec beaucoup d’attraits sur le papier : équilibre rendement/perspective de plus-value, solidité de l’économie locale, démographie, absence de risque climatique important, législation en faveur du propriétaire, faible imposition…etc
Pour info, un site très pratique et détaillé pour connaitre toutes les données économiques et démographiques aux USA : www.census.gov/quickfacts/table/.

Le rendement estimé par l’intermédiaire qui m’a proposé le bien : 8 % net.
Le schéma d’investissement : pavillon saisi par une banque suite à un défaut de paiement. Un fonds associé au property manager local achète ce bien aux enchères pour le revendre à un investisseur après travaux et/ou recherche de locataire.

La première erreur a été de ne pas se déplacer pour rencontrer le property manager et visiter le bien. Nous avons choisi la facilité en faisant confiance à l’expérience de l’intermédiaire et en ne s’appuyant que sur les données vérifiables à distance.

Le bien nous a finalement été vendu sans travaux de rénovation : d’après le property manager et le rapport d’expertise indépendant, tout était en bon état.

Un locataire, présenté comme ayant un très bon profil, était déjà dans les lieux.

Les choses que j’avais mal appréhendées :
-    Frais d’expert-comptable : 1000 USD/an, obligatoire pour les déclarations fiscales US mais non intégrés dans le calcul de rendement à 8 %,
-    Property tax de plus de 2 000 $ vs 1 250 $ estimé dans la fiche d’investissement. En fait, la taxe est automatiquement revalorisée à chaque transaction avec une valeur plus proche du marché.
-    J’ai dû trouver moi-même une banque susceptible de m’ouvrir un compte courant aux US pour éviter les frais de virement internationaux et simplifier la gestion. Pas de solution donnée par l’intermédiaire.
-    Les revenus fonciers ne sont pas imposés en France (convention fiscale) mais ils viennent en compensation des éventuels déficits fiscaux issus de revenus fonciers français.
-      Les locataires recherchés par le property manager ne sont à priori pas des profils premiums. Il aurait été utile de vérifier les annonces de locations publiées en local aux US, j’aurais pu voir sur nombre d’entre elles "Bad Credit OK"… Outre les problématiques d’impayés, cela peut aussi induire des profils peu "soigneux"…

Au bout de quelques mois, les premières (mauvaises) surprises :
-    Frais de copropriété (HOA) de 450 USD/an pour le lotissement non mentionnés au moment de l’achat,
-    Problèmes d’impayés de loyers récurrents jusqu’à l’arrêt complet des paiements au bout de 18 mois. Et là surprise, pas aussi simple d’expulser le locataire contrairement à ce qui m’avait été dit. Il suffit au locataire de se mettre en faillite personnelle ou de prendre un avocat pour geler toute procédure (pratique assez répandue aux US). Il a finalement fallu 10 mois pour l’expulser. Aucun loyer n’a été récupéré…
-    Au moment de l’expulsion, nouvelle surprise : le locataire avait fortement dégradé le bien avec pour résultat 12 K$ de travaux pour remettre le bien en location… Le property manager devait contractuellement faire une visite trimestrielle pour s’assurer de l’état du bien mais rien n’avait été fait…

Autre élément perturbant : un ancien employé du property manager envoie à tous les investisseurs français un mail pour nous avertir que leur patron a déjà été condamné pour escroquerie. Information qui s’est avérée vrai mais relativisée par l’intermédiaire français s’agissant d’une « très vielle histoire ». En tout cas, rien de tel pour vous faire perdre toute confiance

Pour me rassurer en quelque sorte, je demande au property manager de me confirmer la valeur de la maison, qui d’après Zillow avait augmentée de 35 K$ en 2 ans (cohérent avec marché local).
Ce dernier m’explique que le bien ne peut être vendu en l’état qu’à un investisseur mais pour le même prix que j’ai acheté le bien. Pour vendre sur le marché du retail à un meilleur prix, je devrais faire encore 15 000 $ de travaux supplémentaires.
J’en déduis alors que la valeur d’achat de cette maison était nettement surévaluée. Les informations étant actualisées sur Zillow, je m’aperçois que la maison m’a été vendue près de 30 K$ de plus que sa valeur de reprise aux enchères par le fonds local. Voilà ou s’est faite la seule plus-value dans l’histoire.

Ayant totalement perdu confiance dans tous les intermédiaires, je me décide à proposer la maison à la vente dans le listing de l’intermédiaire français, sans meilleure solution à ma portée.
Mais là encore, on me dit que je dois afficher un prix nettement inférieur à la valeur de marché pour intéresser un investisseur… La vente s’est finalement faite avec la seule offre reçue en 18 mois.

Dernière surprise 1,5 mois avant le closing : la commission de vente initialement discutée est doublée. On m’explique que j’avais mal compris et que les conditions ont changé… On me demande de signer un nouveau mandat. Las de toute cette histoire, j’accepte pour ne pas rester dans cette galère.

Bilan de l’opération sur 3,5 ans :
-    Moins-value de 10 K$, sachant que les commissions d’achat & vente m’ont coûté 11 K€…
-    Revenus fonciers cumulés nets de charges : 10 K$, soit un rendement net réel de 2,2 %/an.
-    Honoraires payés au property manager, expert-comptable, avocat… : 9 K$
-       L’intermédiaire français a été de mauvaise foi jusqu’au bout de l’opération, ne reconnaissant aucune erreur et déficit de conseil. Bien sûr aucun sacrifice sur ses honoraires.

En conclusion, un mauvais investissement dans mon cas qui n’a finalement profité qu’aux différents intermédiaires. Des regrets de m’être laissé griser par la perspective de rendement.

Dans l’absolu, cela peut être une bonne idée d’investissement pour rechercher de la diversification mais à condition, à mon avis, de n’y consacrer qu’une part réduite de son patrimoine et de ne travailler qu’avec des intermédiaires (France et local) avec une réputation solide et vérifiée. Aller sur place pour prendre la température est également important. Tout comme s’assurer que sont les profils de locataires recherchés et le vérifier.

Je ne le referais pas personnellement car j’ai trop mal vécu l’absence de maîtrise sur l’opération et la législation ainsi que le manque de recours en cas de problème. Le rapport de force n’est clairement pas en faveur de l’investisseur étranger.

Dernière modification par Aiolia (09/02/2020 23h49)

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#22 08/02/2020 23h05 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Je suis quasi sûr que le cabinet a refilé le bien à un nouveau pigeon client à qui ils vont faire le même coup et le plumer sad

Il y a eu des coups à faire sur l’immobilier US après la crise de 2008 mais il fallait soit se déplacer, soit avoir de bons contacts sur place.


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) -- La bible des obligations

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[+3]    #23 09/02/2020 08h55 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Bonjour à tous,

inspiré par le témoignage d’Aiolia, je peux présenter mon retour d’expérience également.

J’ai acheté un pavillon dans une banlieue américaine début 2014. J’avais 28 ans et cela constituait une part relativement importante de mes économies, j’étais locataire à Paris et terrifié d’avoir pris la mauvaise décision et de ne pas avoir continué à amasser pour finalement avoir les moyens d’acheter ma résidence principale à Paris. Je suspecte d’être passé par les mêmes intermédiaires que Aiolia, et je me reconnais à certains endroits du témoignage, même si pour moi l’opération a été bien plus positive.

J’ai passé 2 semaines à lire tout ce que je pouvais trouver en ligne sur la ville, les quartiers, les statistiques de crime, démographiques, etc… Il y a effectivement énormément de données disponibles contrairement à ce qu’on trouve (du moins fin 2013) en France.

Pour les chiffres:
- achat ~60k€, estimation actuelle Zillow et Trulia ~120k€: j’ai été chanceux, les taux de change et la hausse du marché ont tous les deux joué en ma faveur, ce qui fait un doublement de valeur en euros alors que j’estimais faible le potentiel de plus-value à terme
- rentabilité brute: 13.5%, rentabilité effective très variable d’une année à l’autre…
- bilan: environ 32k$ de gain nets de toutes dépenses (travaux, taxe, impôts, comptable) en 6 ans, très positif pour moi: cela fait un peu plus de 6% de rendement moyen net de toute dépense par rapport au prix d’achat
- seulement 1 mois de vacance locative en 6 ans et les loyers toujours payés, même s’il peut y avoir des relances parfois.

Concernant les mauvaises surprises:
- des travaux important à payer dès les premières années de l’investissement, mais couverts par les loyers (sans avoir à réinjecter des euros), et récemment la couverture de la toiture à refaire. Pour les premiers travaux, j’ai contacté l’intermédiaire français, qui n’a fait que témoigner de sa "surprise". Pour les travaux importants, je demande toujours des photos et des devis supplémentaires (le prix baisse alors…). J’ai eu un changement de locataire après 2 ans, et le property manager m’a proposé quelques menus travaux de remise en étant, photos à l’appui, et surtout de repeindre tout l’intérieur. Je voyais pas la nécessité sur les photos, ils ont insisté (vous trouverez pas de locataire blabla), mais je suis resté ferme en disant que la maison avait été rénovée 2 ans avant. Un locataire a pu être trouvé immédiatement…
- frais de comptable: 425$/an, j’ai changé après 2 ans pour un autre à 300$/an
- frais de copropriété: 120$/an
- la maison avait été achetée avec un locataire déjà dedans, normalement. Une fois la maison achetée, on me fait payer des frais de changement de locataire tout de même. Soit la maison était vide, soit on me faire passer à la caisse…
- le parcours du combattant pour ne pas payer d’impôt en France. J’ai changé 2 fois de département de résidence, donc il a fallu avec 3 caisses d’impôts différentes, pour avoir les avis d’impôts rectificatifs. Pour les procédures aux US, j’étais obligé de passer par des intermédiaires, mais en France, j’ai tenu à traiter les choses moi-même.

Concernant les bonnes surprises:
- le property manager a monté des dossiers à tous ses propriétaires pour faire baisser les taxes foncières: la mienne a baissé de 11%
- le directeur du property manager m’a contacté 2 fois en me disant qu’il souhaite acheter ma maison, sans que j’ai à payer aucune commission ni frais de vente (la commission représente 7% du montant dans mon contrat avec eux si je leur confie la vente)

Pour rebondir sur le témoignage d’Aiolia:
- effectivement sur l’historique de prix sur Zillow, j’avais remarqué avant d’acheter que le prix promo de foreclosure ne m’avait pas profité à moi. Mais je me doutais bien qu’en bout de chaîne et loin de tout, c’est les locaux de l’étape qui font un gros gain instantané, ce que je trouve assez normal. Je l’ai quand même achetée 2.3 fois moins cher que son premier prix de vente en 2001 listé sur Zillow. Personnellement, je cherchais juste un actif pour me payer une grosse partie de mon loyer parisien.
- début 2014, l’intermédiaire français proposait d’ouvrir un compte à BOA. Mais il y a eu des problèmes: de nombreux comptes de français ont été fermés par la banque, je n’ai pas su pourquoi et j’étais passé entre les mailles du filet…
- la sensation de rapport de force en défaveur forte de l’investisseur étranger, je l’ai ressenti plusieurs fois, surtout quand on a cherché à me faire payer des travaux importants. J’ai essayé à chaque fois de regarder de façon objective les chiffres et le rendement important couplé à la fiscalité quasi nulle ont fini de me rassurer à chaque fois.

En conclusion je suis très content de cet investissement dans sa globalité. Je réfléchis à en faire un 2ème à la suite d’une plus-value immobilière en France, même si les gains en hausse de marché et taux de change sont beaucoup moins intéressant en 2020, et le témoignage d’Aiolia m’a un peu refroidi.

Aiolia a écrit :

Ayant totalement perdu confiance dans tous les intermédiaires, je me décide à proposer la maison à la vente dans le listing du cabinet français, sans meilleure solution à ma portée.
Mais là encore, on me dit que je dois afficher un prix nettement inférieur à la valeur de marché pour intéresser un investisseur… La vente s’est finalement faite fin 2019 avec la seule offre reçue en 18 mois.

Dans le cadre de vos déclarations américaines, j’imagine qu’un amortissement à été calculé: étiez-vous en plus-value fiscale à terme ? Si oui, j’aimerais savoir quelle a été la fiscalité sur la plus-value côté américain et française.

Dernière modification par CatDog (09/02/2020 09h06)

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#24 09/02/2020 16h01 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Bonjour CatDog,

Effectivement le bien fait l’objet, via la LLC, d’un amortissement comptable de 27,5 ans sur la part du bâti. Néanmoins, la durée d’amortissement étant courte (3,5 ans), la légère plus-value sur le prix d’achat est compensée par les différentes commissions sur transaction.
Les déclarations fiscales de 2019 viennent d’être déposées, aucun impôt à payer aux US.

A fortiori, une moins-value fiscale en France (non encore calculée).

Concernant votre témoignage, il est certain que si j’avais acheté plus tôt dans le cycle immobilier haussier depuis 2009, j’aurais pu réaliser une belle plus-value qui m’aurait fait un peu oublier tous ces soucis de gestion…

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#25 09/02/2020 22h30 → Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ? (détroit, immobilier, las vegas)

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Aiolia a écrit :

Je vous propose un retour d’expérience sur un investissement immobilier US que je viens de déboucler.

Bonjour Aiolia,

merci pour votre témoignage très instructif. Je suis également propriétaire d’une maison en banlieue d’Atlanta et serais curieux de connaître le nom de votre intermédiaire français afin de savoir si c’est également celui par lequel je suis passé. Êtes-vous disposé à le communiquer?

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