Comment vraiment profiter de ses revenus locatifs ?

Je pense que vous ne prenez pas la problématique du bon côté :   l’objectif ne doit pas être de ne payer le moins d’impôts possible; l’objectif doit plutôt être de générer des gains significatifs, après imposition, et si ça implique de payer beaucoup d’impôts, on s’en fiche voire on s’en satisfait (du moment qu’il reste pas mal après toute imposition).

Préférez-vous gérer des biens qui génèrent 100 000€/an de loyer en payant disons 20 000€ d’impôts et de cotisations, ou seulement gérer des biens générant 30 000e de loyer en payant 5 000€ d’impôts et pas de cotisation ?

Sinon, j’ai relevé d’autres points qui me semblent être des erreurs dans votre raisonnement :

   - vous écrivez "Si je passe en LMP, … je payerai au maximum 14 500 € d’impôts au lieu de 4500 € maximum." alors qu’à ma connaissance, vous ne payerez jamais plus d’impôts comme LMP que comme LMNP, bien au contraire. Par contre, comme LMP, vous devrez payer des cotisations sociales (ce ne sont pas des impôts !), ce qui en partie vous générera des droits (par exemple des points de retraite complémentaire comme TNS, qui augmenteront votre retraite le jour venu), et en partie ne vous générera rien tant que vous resterez salariés de la SNCF (mais en générerait si jamais vous choisissiez de cesser de travailler comme salarié).

    - vous comptez "optimiser" en créant un myriade de SCI pour que l’ensemble des bénéfices générés reste dans la tranche à 15%. Mais vous semblez oublier que ça générera des frais conséquents (pour établir la comptabilité de toutes ces SCI), et vous compliquera pas mal la tache, pour ne pas gagner forcément beaucoup au niveau de l’IS : au pire l’IS sera de 25% sur le bénéfice dépassant le plafond, et ça ne sera sans doute jamais le cas en amortissant le bien, sauf quand vous céderez le bien, et alors vous exploserez sans doute le plafond de l’IS à 15% même en n’ayant qu’un seul bien par SCI.

    - il n’y a pas que l’immobilier pour investir, et si votre plan est de multiplier les biens au maximum possible, en y consacrant la totalité de votre patrimoine, je pense que vous ne diversiferiez pas suffisamment. Avoir une cible avec une part substantielle de votre patrimoine en actions (ou en ETF sur quelques indices, pour ne pas avoir à choisir les actions vous-même), et en obligations (ou en "fond euros sur un contrat AV), en plus d’immobilier (pas forcément physique et géré en direct : les SCPI ou les foncières donnent beaucoup moins de travail…), me semblerait bien plus avisé..

Quel est le montant du cash-flow qui sera à placer? À ma connaissance, un investisseur immobilier n’a pas de souci de surplus de trésorerie tant qu’il n’a pas vendu.

Suivant votre rayon d’action, pensez également aux différents régimes fiscaux en location nu cela peut vous donner un peu de marge avant de basculer LMP et/ou être comparativement plus intéressant vs basculer LMP.

Quoi qu’il en soit si vous restez en "non professionnel" vous serez rapidement limité, non seulement par le seuil LMP mais surtout par votre taux d’endettement (donc le nu n’est qu’une échappatoire transitoire).

Si vous basculez en "pro" que ce soit LMP ou structure(s) IS et accédez à des modes de calcul d’endettement différents du particulier (pas évident), sky is the limit, mais il faudra accepter l’imposition associée tôt ou tard, et en effet beaucoup de chose a déjà été dit sur ce forum et ailleurs sur l’optimisation de la sortie des revenus.

Clark74 a écrit :

c’est pour cela que j’ai précisé que lorsque j’achèterai en SCI à l’IS, je ne compte pas revendre.

On finit toujours par revendre un immeuble. Si ce n’est pas vous, ce seront vos héritiers. En tout cas, c’est quelque chose qu’on ne peut pas exclure.

D’une manière générale, avant de rentrer quelque part, regarder par où se fait la sortie.

Concernant ma remarque sur le cash-flow,  elle fait écho au titre de la file "comment profiter des revenus locatifs". A priori, vous ne profiterez de rien puis qu’il n’y aura que  peu de cash-flow. Vous donnez 1200€, par mois? Par an? Essayez d’être plus précis.

Lamazo a écrit :

Clark74 a écrit :

Pour ce qui est du préavis de départ, sauf erreur de ma part c’est en meublé que c’est 3 mois et en nu 6 mois ?

Grosse erreur!

Le préavis de départ en location meublée est d’un mois (ce qui peut-être très tendu selon l’attractivité de la zone).
En location nue il est de trois mois pour le cas général, avec réduction à un mois selon les modalités définies ici Calculer le préavis de départ.

Ah d’accord !

Je parlais moi des delais de preavis a l’initiative du bailleur.

lachignolecorse a écrit :

Concernant ma remarque sur le cash-flow,  elle fait écho au titre de la file "comment profiter des revenus locatifs". A priori, vous ne profiterez de rien puis qu’il n’y aura que  peu de cash-flow. Vous donnez 1200€, par mois? Par an? Essayez d’être plus précis.

Non il n’y aura pas peu de cash flow mais plutôt un bon cash flow, les 1200€ net que j’ai cité sont bien un cash flow que je toucherai mensuellement.

1200€ net net par mois

vidame a écrit :

Clark74 a écrit :

Je suis actuellement salarié en CDI en tant que conducteur de train à la Sncf.

et bien évidemment partir à la retraite bien avant l’âge indiqué.

N’avez-vous pas déjà largement sécurisé cet objectif par rapport au reste de la population ?

Effectivement, j’ai pour l’instant un age de depart à la retraite à 57 ans…

Grace à mon immeuble je peut prétendre éventuellement partir en retraite anticipée de mon propre chef à environ 45 ans car j’ai un prêt sur 20 ans avec mon premier projet.

Mais je suis ambitieux, et comme dit je ne compte pas m’arrêter la !

Une fois mon immeuble finit je compte enchaîner avec l’achat d’un autre appartement, l’avantage que j’ai, c’est que la ou j’investis, les prix sont très attractifs et la demande locative est bonne.

Par la suite je contracterais seulement des petits prêt, environ 30/40k max par acquisition car j’aurais des apports conséquent, ma femme travail en suisse et mon salaire et plutôt bon. Nous avons une bonne capacité à économiser pour nos projets immo futurs.

J’ai aussi possibilité d’acquérir cash des biens type T1, T2 allant de 30 à 50m2 pour un prix de 35k à 55k.

Dernière modification par Clark74 (19/03/2024 14h52)

Clark74 a écrit :

Je comprend également que cela sera positif pour ma retraite etc, néanmoins je fais partie de la nouvelle génération qui ne croit et n’attend plus strictement rien du système actuel, en vu de l’âge du départ à la retraite qui est repoussé au fur et à mesure des années passées, et autres choses négatives qui se passe dans le pays (inflation etc)

C’est bien donc pour cela que que j’ai investi dans l’immobilier, mon but étant de me faire un gros complément de revenu dans un premier temps et ensuite d’être totalement libre, financièrement et géographiquement.

Essayez de prendre un peu de distance, et vous devriez réaliser que :
   - toute personne un minimum informée sait depuis longtemps (c’était déjà dans le livre blanc sur les retraite publié en 1991, et préfacé par M.Rocard, alors Premier Ministre, que le système de retraite alors en vigueur (avec retraite à 60 ans, depuis peu car avant c’était 65 ans) ne pourrait subsister sans des ajustements de paramètres significatifs (comme un recul de l’âge de départ à la retraite (tout à fait légitime étant donné l’augmentation de l’espérance de vie (en général comme en bonne santé) et de l’âge d’entrée dans la vie active), ou/et une baisse (ou au moins désindexation partielle) des pensions, ou/et une augmentation des cotisations) pour des raisons démographiques qui permettait alors déjà d’anticiper l’évolution du système jusqu’en 2040. La majeure partie de ce qui était anticipé dans ce rapport s’est effectivement produit. A mon sens, rien n’a drastiquement changé depuis lors, le système de retraite a montré qu’il pouvait largement s’adapter (même si c’est impopulaire), et il le pourra encore à l’avenir, et donc il a toujours une très bonne pérennité. Ceux qui ont voulu faire croire démagogiquement que le système ne changerait pas du tout ne sont jamais appuyé sur des chiffres fiables. Ceux qui considèrent que le système va disparaitre ne sont pas plus rationnels.     
   - pour citer l’inflation comme chose négative importante pour notre pays, vous faites preuve de peu de mémoire : on a eu 2-3 années d’une inflation modérée (et due à des effets conjoncturels pas forcément pérennes : Covid, Ukraine) qui semble à présent reculer, après deux décennies d’inflation presque nulle qui ont fait oublier l’inflation d’avant (plus de 10%/an entre 1975 et 1985). Regardez HISTORIQUE INFLATION EN FRANCE de 1900 à 2024  L’inflation récente n’a pas grand chose d’alarmant…
    - les générations avant la votre avaient des préoccupations différentes, mais pas forcément plus réjouissantes (celles de l’après WW2 avaient la perspective d’une guerre mondiale nucléaire concluant la guerre froide, les précédentes ont quasiment toutes vécues une guerre où les conscrits français ont été mobilisés, sans oublier que près de la moitié de la population mondiale subissait la famine et l’extrême pauvreté, ou n’en était pas loin, et que les conflits armés concernaient une grande part de la population du monde), et ça ne les a pas empêché de vivre, souvent avec insouciance, et un fort sentiment de liberté.
    - si l’avenir devait nous réserver des catastrophes, mettant entre autre par terre le système de retraite, il est plausible que posséder de l’immobilier de sera pas une garanti d’immunité (entre les réquisitions/confiscations, ou destructions non couvertes par les assurances…). 

Clark74 a écrit :

Donc la France est au courant que j’ai un compte en suisse et peut également demander les relevés de compte si je ne me trompe pas ?

Vous devez déjà vous-même déclarer tous vos comptes à l’étranger, en même temps que vos revenus (avec le formulaire n°3096). Les échanges entre pays permettront juste au fisc de facilement (et automatiquement) identifier ceux qui "oublient" de déclarer un compte, et de les redresser en conséquence (souvent pas tout de suite, mais juste un peu avant la fin du délai de prescription…).

plutarque a écrit :

Montant du prêt sur 20 ans : 255 000€
Apport : 0€
Prix du  bien 189 000€
Frais de notaire : 15 600€
Prix travaux + meubles : 50 400€
Differeé d’emprunt de 24 mois

Taux : 1,30%
Taux assurance : 0.14%

Montant total des loyers : 3160€ / annuel 37 920€, 6 appartements, T2/T2/T2/T2/T3/T3

Charges mensuel :

Emprunt : 1255€
Taxe foncière  : 1900€ annuel / 159€ par mois
Honoraires comptable : 40€
Assurance pno : 45€
Cga : 10€
Cfe : 40€
Impôts : 377€

Je vous épargne les détails comptable amortissement etc
L’impôt affiché est bien évidemment l’imposition maximale que je pourrais subir lorsque les amortissements et certaines charges ne seront plus déductibles.

Tout les éléments sont bien évidemment chiffrés et on été étudier par mon comptable en ligne attitré sur une simulation sur les 10 années à venir.

Bonjour,

Si vous n’avez plus possibilité de faire en LMNP, ma recommandation serait de passer en SCI IS.
Pas de fiscalité perso durant la détention sauf à se verser des dividendes et cela évite le cash squeeze que vous avez en nom propre en location nue (difficulté à payer l’impôt car remboursement du prêt et des charges).
De plus, la SCI prend tout son sens le jour ou vous souhaiterez transmettre.