Apport en nature d'immobilier dans une EURL : quel frais prévoir ?

Bonjour !

Pour le statut LMP, effectivement la prépondérance s’apprécie uniquement vis à vis des revenus imposables en France (donc forcément prépondérant dans votre cas) mais encore faut-il que les loyers soient supérieurs à 23 000 euros annuels. Les conditions sont cumulatives mais j’imagine que vous avez déjà compris ce point…

Pour ce qui est de l’apport à une EURL, il est possible de résumer les choses ainsi :

Si l’EURL est soumise à l’IR (=translucide) comme c’est le cas par principe, l’apport d’un bien immobilier à titre pur et simple (c’est à dire que l’EURL ne rémunère votre apport que par l’attribution de parts sociales, pas de reprise d’un passif comme le crédit immo), alors l’apport n’est pas soumis au droits de mutation. S’agissant du transfert de propriété d’un bien immobilier vous devrez toutefois passer par un notaire (comptez 1% de la valeur vénale du bien environ).

Si l’apport est à titre onéreux, notamment si la société reprend le crédit immobilier, alors des droits d’enregistrement de 5% sont dus au moment de l’apport. le notaire est également obligatoire et ses émoluments seront là aussi d’environ 1%.

Les apports d’immeubles faits par une personne physique à une société IS sont généralement soumis aux droits d’enregistrement de 5% +1% du notaire.
Il existe toutefois une exception à l’article 810 III du CGI : l’enregistrement est gratuit si l’apport concerne l’ensemble éléments d’actif immobilisés affectés à l’exercice d’une activité professionnelle et que les titres reçus en contrepartie sont conservés au moins 3 ans.

Une réponse ministérielle de 93 (Rép. Valleix : AN 4-1-1993 n° 61578)  semble admettre que l’apport à une société IS d’un immeuble loué meublé comprenant tout le mobilier nécessaire et donc le caractère professionnel pour le loueur est établi puisse bénéficier de cette exonération, mais cette réponse n’a pas été reprise au BOFIP, est plutôt datée et je n’en comprends pas la logique (le loueur c’est la société pas l’associé … or les critères de la location pro sont pour les personnes physiques), je ne miserais pas sur sa solidité et je partirais du principe que vous ne pourriez bénéficier de l’enregistrement gratuit, donc 5% + 1% du notaire.