Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#101 11/04/2016 12h54 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   768 

Quelques points à vérifier sur votre projet :
- Est-ce que ce bureau est occupé ?
- Si oui, bail professionnel ou bail commercial ? Lisez attentivement le bail pour voir la répartition des frais entre bailleur et locataire, le montant du loyer, sa périodicité, où on est dans le déroulement du bail (ancienneté de l’occupation/durée du bail), etc.
- Pensez à vérifier, dans le règlement de co-propriété, les restrictions sur l’activité qui peut être exercée dans ce local.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2016 12h54)

Hors ligne

 

#102 11/04/2016 21h14 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   18 

@BrunoIIC
Pour être tout-à-fait exact, nous passons avec une SCI qui a un compte à la caisse d"Epargne. Le cautionnement est géré par la SACCEF.
En plus de cela tous les associés sont acution solidaires.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

Hors ligne

 

#103 12/04/2016 09h42 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   50 

Bonjour,

@Construiresaretrait : de toute façon caution ou non, dans le cadre d’une SCI, les associés sont redevables des dettes de la société, au contraire d’une SARL par exemple.

Setanta

Hors ligne

 

#104 12/04/2016 11h18 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   11 

@ Bernard2K

- Le bien est un lot de 2 bureaux, occupés chacun. Le premier bail se finit en 2017, le second en 2019. Je ne souhaite pas forcément le renouvellement des baux. L’intérêt du bien est justement de pouvoir grouper les 2 lots. L’immeuble est restructuré. A l’initial, les 2 locataires occupaient des bureaux en étage, de surface plus petite, et sans accès privatif direct. Suite au restructuration de l’immeuble, les 2 bureaux sont au rez de chaussée : le premier lot a une entrée direct sur la rue, le second a une entrée via le hall de l’immeuble. Ils sont cote à cote, et peuvent être communicants. Les baux, et notamment les loyers, ont été fixés sur les conditions initiales. Il existe des avenants concernant le changement d’étage et l’entrée dans les nouveaux locaux.
- Les baux sont tous deux pro. Le règlement est trimestriel d’avance. La taxe foncière est à la charge du locataire. les charges vont diminuer (ascenceur dans les étages, et passage au rez de chaussée), charges qui sont à la charge des locataires.
- Le règlement de copropriété mentionne un usage de bureau ou commerce, à l’exception de ce qui pourraient gêner le reste de la copropriété ou contraire aux bonnes moeurs.

J’étais en recherche active pendant plusieurs mois. L’annonce a été publiée uniquement sur le site de l’agence en charge de la vente. Plusieurs propositions avaient été faites au vendeur, dès la parution de l’annonce, et j’ai pu, finalement, signer une promesse de vente.
Je reste pour l’heure encore prudente, s’agissant de mon premier investissement, et vu que le compromis n’est pas signé à ce jour.

Auriez vous des courtiers, ou des banques, à me conseiller, qui pourraient me suivre dans mon projet ?

Hors ligne

 

#105 12/04/2016 14h40 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   50 

Bonjour Amoilyon,

amoilyon a écrit :

… gêner le reste de la copropriété …

Oulà ! C’est vague. Est-ce vraiment écrit comme cela dans le règlement de copro ? Devez vous obtenir une autorisation par la copro ?

Sachez que 2017 et 2019 c’est demain, et retrouver un locataire pro (ou deux) n’est pas chose aisée. Pourrez-vous supporter une vacance locative malgré les échéances de votre futur prêt ?

Si vous trouvez un locataire mais que son commerce (somme toute légal et non contraire au bonnes moeurs) n’enchante pas la copro et que cette dernière vous refuse sous prétexte de gène vous allez droit dans le mur.
Je ne parle pas d’un mauvais coucheur, un copropriétaire mal luné qui pourrait décider de vous embêter rien que pour son plaisir. A mon humble avis, vous devez absolument approfondir ce point du règlement !

Concernant les banques et courtiers, essayez déjà votre banquier. Côté courtier je suis passé chez CAFPI ou Crédit Expert (en Moselle) mais le dossier est tout de suite moins facile et moins entraînant pour eux lorsqu’il s’agit de murs pros, car ils n’ont pas l’habitude.
Dans tous les cas, arrivez avec un dossier solide (limite un mini business case) avec chiffres etc à l’appui.

Setanta

Hors ligne

 

#106 12/04/2016 21h57 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   18 

@amoilyon

Attention tout de même à ce que la demande locative pour ce bien qu’il soit bureau ou commerce soit bien présente. Nous privilégions systématiquement des emplacements N°1 pour les murs de boutique.
De notre côté nous évitons les baux arrivant à échéance car il est moins facile de vendre le projet à une banque ou un courtier.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

Hors ligne

 

#107 10/08/2017 22h32 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   

Bonsoir,
C’est en cherchant sur le net que je suis tombé sur ce forum fort intéressant et dont ce sujet me concerne bien.

Cela fait bien dix ans que je souhaite investir dans la pierre, sans avoir eu le courage de me lancer. En effet, je crois que je réfléchis trop et que le risque, l’échec… me font terriblement peur, au point que plusieurs opportunités me sont passées sous le nez, à trop vouloir réfléchir…

Bref, il y a 10 jours, je suis tombé sur des annonces qui me semblent être intéressantes. Nous avons pris rdv chez le notaire pour dans 10 jours, ce qui me laisse le temps de me renseigner.

J’ai déjà pris contacte avec un courtier et viens de lui envoyer les documents dont il a besoin (CAFPI).

Aussi, si vous le voulez bien, je souhaiterais recueillir votre avis sur les annonces et les montages financiers, svp.

Alors, il s’agit de deux biens sur Marseille. Quartier de passage avec écoles et transport à proximité mais je ne le classerai pas dans les n°1.

Prix du premier bien:244000€ qui comporte un appart loué 710€ HC et un local commercial loué 900€ HC depuis plus de 10 ans.

Le deuxième bien est à 81000€ ( mais je vais encore négocier smile ) est il est loué 680€ HC

Les baux des locaux commerciaux me semblent très bien ficelés : tous les frais et travaux sont à la charge des locataires.

Il s’agit d’une copropriété. La situation est saine d’après le vendeur mais il faut que j’obtienne confirmation du syndic de copropriété sur certains chiffres que j’ai du mal à saisir.

Alors voilà mes questions:
1) que pensez vous des offres?
2) le courtier me parle d’un taux entre 1,7 et 2,10 sur 25 ans. Je règlerais les frais de notaire.
D’après vous quelle est la durée idéale: 15, 20, 25 ans?
3) selon mes lectures, il faudrait que les bien s’auto financent. Il faudrait alors que j’y inclue les impôts fonciers, charges de copro… Comment arriver à faire tous ces calculs, toutes ces prévisions?
4) j’entends parler de SCI. Je suis seul investisseur et n’ai pas d’associé. Quelle est alors la différence où le désavantage au niveau fiscalité ?
5) quel est l’intérêt de ces investissements ? Vendre un jour en faisant une plus value? Avoir des rentes à sa retraite?

Bref, autant de questions qui reflètent mes craintes, une fois de plus. En fait, j’ai toujours peur qu’il y ait anguille sous roche comme on dit!

Je vous remercie d’avance pour vos réponses smile

Hors ligne

 

#108 10/08/2017 22h48 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   69 

Beaucoup de questions qui devraientt trouver des réponses en commençant par lire cette synthèse.


Parrainage Direct Énergie: 103 287 544

Hors ligne

 

#109 11/08/2017 03h10 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   240 

Oui puis trop de questions donnant forcément lieu à des réponses imprécises et dépendant avant tout de vous et vos objectifs:
1) Je ne connais pas Marseille, à vous de voir par rapport au quartier et à ce qui se fait sur les annonces de location.
2) Plus c’est court, moins cela vous coûte cher en intérêts. Entre 15 et 20 ans c’est bien, au delà pas sûr que les banques suivent et cela revient cher en intérêts.
3) En travaillant le sujet.
4) Seul = pas de SCI
5) Quel est l’intérêt de ces questions? Seul vous pourrez y répondre.

Hors ligne

 

#110 11/08/2017 12h10 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Je vous remercie pour ces réponses rapides. Oui, je vais bien analyser attentivement la synthèse envoyée.

Je me suis mal exprimé pour les points 4 et 5:
En fait, pour le point 4, comme souvent certains choisissent le statut de SCI, je me demandais si les charges liées aux locaux commerciaux pouvaient être déduits des revenus fonciers, en tant que particulier.
Point 5, je parlais plus d’une manière générale, ce que font les investisseurs qui ont l’habitude. Je suis jeune et j’ignore à ce jour si je vendrai d’ici quelques années ou si ces biens viendront compléter ma retraite.

Hors ligne

 

#111 11/08/2017 13h06 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   

Construiresaretraite a écrit :

@amoilyon

Attention tout de même à ce que la demande locative pour ce bien qu’il soit bureau ou commerce soit bien présente. Nous privilégions systématiquement des emplacements N°1 pour les murs de boutique.
De notre côté nous évitons les baux arrivant à échéance car il est moins facile de vendre le projet à une banque ou un courtier.

Bonjour,

C’est aussi la meilleur façon de marchander le bien.
Je suis actuellement sur un bien, 280 000€ emplacement N1 pour un loyer de 36000€/an. Il reste 2 ans de bail mais le locataire aurait déjà pu partir depuis 3 ans.

Bon cout ou mauvais cout? smile

Hors ligne

 

#112 11/08/2017 14h32 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   768 

gest75 a écrit :

En fait, pour le point 4, comme souvent certains choisissent le statut de SCI, je me demandais si les charges liées aux locaux commerciaux pouvaient être déduits des revenus fonciers, en tant que particulier.

Faites quelques recherches sur le forum et sur l’internet ! On trouve facilement !!!

1) En revenus fonciers déclarés au réel, oui on peut déduire certaines charges, que ce soit pour un local commercial ou pour un logement loué nu.
Par exemple : Revenus fonciers - Tout savoir sur les revenus fonciers | De Particulier à Particulier - PAP

2) Pour une SCI "normale" c’est à dire IR, fiscalement c’est pareil que de détenir en direct. C’est chaque associé qui déclare ses revenus fonciers, au pro-rata de ses parts. Par exemple si vous avez 99 % des parts de la SCI, fiscalement c’est quasiment pareil que de détenir l’immeuble en nom propre.
L’avantage de la SCI est plutôt à chercher du côté de la transmission. Quand on est un couple un peu aisé avec des enfants, et qu’on pense leur léguer une partie du patrimoine immo en plusieurs donations espacées de 15 ans, la SCI peut présenter des avantages.

3) une SCI IS présente l’avantage d’être moins imposé pendant la durée de détention, mais l’inconvénient d’être fortement imposé à la revente de l’immeuble.

Une SCI présente des contraintes : AG annuelle, comptes à établir, résultat à transmettre à chaque associé pour qu’il le reporte sur sur sa déclaration d’impôt. ne faites une SCI que si vous avez identifié des avantages bien clairs par rapport à votre situation et qu’ils dépassent les inconvénients.

Cf par exemple : SCI : quel régime fiscal choisir ? | Notaires de Paris - Ile-de-France

Renseignez-vous !

Dernière modification par Bernard2K (11/08/2017 14h34)

Hors ligne

 

#113 12/08/2017 17h44 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Est ce que les propriétaires des petits locaux commerciaux (restauration par exemple) , considérés comme des ERP de catégorie 5, doivent mettre aux normes d’accessibilité pour handicapés leurs biens?
Je lis sur le net tout et son contraire, pour cette catégorie là.

Aussi, sauriez vous comment pouvoir se renseigner sur le bilan financier du commerce en place? Je n’ai pas trouvé grand chose malgré le numéro de SIRET.

MERCI!

Hors ligne

 

#114 26/08/2017 02h07 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
J’ai repéré un local intéressant, loué avec une activité saine et stable.
Location 515€/mois
Prix 70000€ frais d’agence inclus
1000€ de taxe foncière, 150€ de copro/an.

Mon objectif est évidemment l’auto financement, et un peu de cash flow aussi (au cas où travaux copro…)

La banque postale ne veut pas financer du local comm sad
J’ai rencontré un courtier, avant négo (son job, mais taux bas = pas beaucoup de marge, et ça change pas énorme sur les mensualités…)je peux emprunter 75000€ sur 25 ans, mensualités de 370€.

Si sur le long terme ce projet est intéressant, le cash-flow sera faible voire nul)
515 - 83(taxe foncière) - 11€(copro) - 375€ = 44€
avant impôts sur le revenus, CSG CRDS

Bref, une seule banque accepterait (sur le principe !) avec des contreparties lourdes.

La banque postale  me propose de placer ces 75000€ dans des SCPI, c’est faisable avec un prêt Immo! Sauf que si rendement de 5%/an, ça fait 4,16€ pour 1000€ chaque mois, 312€ pour 75000€, soit moins qu’une mensualité de prêt…cash flow négatif !!!

Quelle banque a accepté, pour vous, un prêt sur 25 ans pour local commercial?

Hors ligne

 

#115 26/08/2017 06h13 → Investir dans un local commercial ? (immobilier commercial, local commercial)

Membre
Réputation :   29 

Bonjour,

J’en ai fait financer 2 par le Crédit Mutuel. Mais lors de mes démarches, j’ai aussi sollicité la Banque Populaire, la CIC et d’autres banques qui faisaient ce type de financement sans problème. Comme tout investissement, je leur ai fait un petit dossier du projet avec les perspectives attendues et le financement. Pour info, les deux biens ont été financés à 110%.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech