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#1 11/01/2019 15h37 → Achat avec travaux : comment gérez-vous les délais ? (devis, délais, préavis)

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Bonjour,

Je suis actuellement en cours d’acquisition d’un bien avec de gros travaux. J’ai l’impression d’avoir fait mon possible, mais j’arrive au terme de la durée de validité du compromis avant d’avoir l’offre de prêt de ma banque.
Ce n’est pas trop grave pour l’opération puisque le propriétaire est disposé à proroger le compromis, mais je me demande quand même ou j’ai pêché afin de ne pas refaire les mêmes erreurs pour les éventuels (nombreux) futurs investissements.

Ma question est donc : comment gérez-vous le calendrier dans le cadre d’un achat avec travaux (beaucoup de travaux) quand le prix de vente du bien est très intéressant (et donc qu’il faut dégainer rapidement) ?

Voici comment se sont déroulées les choses jusqu’ici :

1) Bien vendu sous le prix du marché donc proposition d’achat immédiatement après la visite.
2) Semaine suivante : tour des banques, en faisant faire des simulation correspondant au prix d’acquisition + estimation des travaux. En parallèle, prise de contact avec architecte d’intérieur / maitre d’œuvre pour faire les plans et les DCE.
3) Signature du compromis - récupération des clés auprès du propriétaire pour pouvoir y faire entrer l’architecte.
4) L’architecte prend les mesures, prépare les plans de l’existant et 2 propositions correspondant à nos demandes.
5) Quelques aller-retour entre l’architecte et nous pour se mettre d’accord sur les plans
6) Finalisation des plans, édition des DCE et appel aux artisans des différents corps de métier.
7) Passage des artisans, récupération de leurs devis
8) Retour auprès des banques préalablement sélectionnées avec compromis signé + devis pour faire la demande de crédit.

Ca parait simple, mais finalement entre le 3 et le 8, il s’est passé quasiment les 3 mois de validité du compromis. Donc le temps que la banque valide le dossier, qu’on fasse le dossier auprès de l’assurance, qu’on laisse écouler les 11 jours avant d’accepter l’offre de crédit etc… on aura bien dépassé la date de l’acte authentique initialement prévue dans le compromis.

Par ailleurs je présente des devis aux banques tout en sachant qu’ils ne sont pas définitifs : encore des négociations à mener sur certains corps de métier, encore des devis en attente de réception pour mettre en concurrence plusieurs artisans, encore à définir les postes que je déciderai de me garder (type démolition de cloisons / évacuation de gravats par exemple). Les devis finaux seront donc moins élevés, je peux me le permettre car je sais que mon dossier passera avec les devis actuel, mais ça peut être un problème quand on a un dossier moins "blanc".

Voilà, je suis conscient que les vacances de Noël ne m’ont pas aidé (difficulté de l’architecte à obtenir les devis de la part des artisans en vacances…), mais même sans ça j’ai du mal à voir comment tout aurait pu rentrer dans le délai imparti.

Les solutions que je vois :
- Faire les plans et les devis avant la signature du compromis : me parait difficile quand le bien est sous le prix du marché et/ou le propriétaire pressé
- Faire venir les artisans directement après la signature du compromis, sans plan ni rien pour avoir des devis. Le problème est qu’on risque de se retrouver avec des devis n’ayant rien à voir avec le coût réel final, surtout pour quelqu’un d’inexpérimenté qui n’a pas l’oeil suffisamment affuté. Faire venir un artisan sans savoir ce qu’on veut lui demander me pose problème.
- Mettre la pression à l’architecte : on veut les plans pour hier, et les DCE pour avant-hier. Ici aussi, quand on démarre et qu’on a pas encore établi de relation de confiance, ça me semble difficile et peu recommandable. Donc sauf à avoir un architecte dont on est le seul client (ce qui serait pas rassurant), on est obligé de faire avec ses contraintes.
- Trouver une banque qui lance le dossier sans devis (mais c’est comme le père Noël, j’ai un doute sur l’existence d’une telle banque)
- Ou tout simplement faut-il demander un compromis plus long que 3 mois au moment de sa signature. Mon manque d’expérience ne m’y a pas fait penser, mais si le vendeur est pressé il n’est pas tenu d’accepter.

Une dernière solution, à laquelle je n’ai pensé qu’aujourd’hui est de contracter deux crédit : un premier pour l’achat, donc rapide car on a pas besoin de plans, devis etc. Et un second pour les travaux une fois qu’on a tous les plans et les devis.
L’intérêt de cette solution est qu’il n’est du coup pas difficile de rentrer dans les délais du compromis.
Les inconvénients:
- en cas de grosse mauvaise surprise sur les devis, on se retrouve avec un bien sur les bras dont on ne veut plus.
- Il faut être certain que la banque financera les deux (c’est mon cas car j’ai un bon dossier et ne demande pas une très grosse somme… mais quand on est limite c’est dangereux, très dangereux)
- Il faut être capable de commencer les travaux avec ses fonds propres, ou au moins de rembourser le premier crédit sans que le bien ne soit utilisable (donc avec ses fonds)
- Il faut que les travaux soient supérieurs à 75 000€ pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier avec les taux et les durées correspondantes… et espérer que le banquier propose aussi bien qu’avec un seul crédit englobant achat + travaux.

Cette solution est envisageable pour moi pour cet investissement… mais ça n’est probablement pas le cas général, et ça sera probablement pas le cas pour mes futurs (nombreux) investissements.

J’ose espérer que ce sera plus facile les prochaines fois, car on a déjà une expérience, des artisans qu’on connait, un architecte qui connait nos demandes et à qui on peut plus facilement demander d’aller vite…

Mais quand même, je pose la question : comment faites-vous pour gérer le calendrier ?

Mots-clés : devis, délais, préavis

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#2 11/01/2019 15h53 → Achat avec travaux : comment gérez-vous les délais ? (devis, délais, préavis)

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Je trouve que 3 mois c’est long (après ca dépend si le recours à l’architecte était obligatoire) et si vous avez voulu travailler sur des plans finalisés.
Perso, j’ai fait appel à un architecte et des artisans. L’architecte a fait des plans de structure/aménagement global de l’appartement en 1 mois post signature. Nous avions commencé le travail un peu avant. on l’a ajusté jusqu’à la veille des travaux quasiment. Il devait nous soumettre un devis avec ce plan "quasi-fini". J’ai demandé ensuite à gonfler le devis pour arriver à quelque chose de 1000€/m² + prix architecte. Vous pouvez aussi augmenter de 20-25% pour parer à vos changements d’idées ou à des imprévus. Avec ce devis, j’ai fait le tour des banques et nous avons pu signer dans les temps.

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#3 11/01/2019 19h43 → Achat avec travaux : comment gérez-vous les délais ? (devis, délais, préavis)

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Sans avoir eu à gérer le cas moi-même, je vois deux solutions possibles :
1) pour les banques, vous baser sur l’estimation de l’architecte (APD = avant-projet détaillé) et non pas sur les réponses de la consultation des entreprises. Le gain en temps est évident, mais le risque aussi : les entreprises peuvent être plus ou moins chères, par rapport au chiffrage APD. Si c’est plus cher, vous devez payer le surcoût cash, sans emprunt.
2) allonger la durée du compromis. C’est encore plus vrai si c’est une promesse de vente : passé l’échéance de la promesse, l’acheteur perd tout droit sur le bien mais il doit l’indemnité d’occupation. J’en ai parlé dans le fil sur la vente de la maison de mes parents. Dans un cas comme le vôtre, il faut alors absolument négocier une promesse de 5 ou 6 mois. Si jamais on a "oublié" de le demander, il faut demander et obtenir une prorogation de la promesse, prorogation qui doit absolument être signée avant l’échéance de la promesse (après, on ne peut plus la proroger, on peut seulement faire une seconde promesse).

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#4 12/01/2019 05h17 → Achat avec travaux : comment gérez-vous les délais ? (devis, délais, préavis)

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J’ai réalisé 2 achats de biens immobiliers depuis 6 mois et aucun ne s’est déroulé dans un délai correct entre le compromis et la signature de l’acte authentique :
- une maison avec prêt 110% : 3 mois 1/2. Retard strictement lié à la banque à cause du mois de mai et d’une lenteur administrative
- un immeuble avec prêt 110% : 7 mois 1/2. Retard lié aux grandes vacances, à un notaire zélé et une banque toujours aussi peu réactive

J’ai un troisième achat en cours où le délai "normal" de 2 mois 1/2 sera planté probablement à cause de la création d’une sci.

Vu votre dossier, je trouve que cela s’est plutôt bien déroulé si on tient compte des vacances de noël en plus.

Ces retards, lorsqu’ils sont liés à l’acheteur ne posent aucun souci au notaire et au vendeur si vous etes transparent en les tenant au courant des raisons du retard.

Ces retards ne sont finalement problématiques hormis le point 2 signalé par Bernard2k. Si vous vous rendez compte que vos estimations de travaux ne sont pas confirmées par les devis des artisans, vous n’aurez aucun recours (hormis utiliser les clauses suspensives dans les delais). C’est sur ce point où il faut se montrer intransigeant avec vous-même et signer le compromis lorsque vous serez certain d’avoir levé la plupart de vos doutes au maximum quelques jours après la signature du compromis. Comme cela est souvent impossible, il faut savoir estimer les oublis et prévoir un budget aléas dès le début du projet.


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#5 12/01/2019 14h07 → Achat avec travaux : comment gérez-vous les délais ? (devis, délais, préavis)

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Bonjour Iomipom,

Je trouve également que les délais que vous énoncez sont trés corrects. 3 mois pour déposer un dossier complet à la banque en ayant fait intervenir un archi (plan, DCE,…) que vous ne connaissiez pas + chiffrage des entreprises.

Effectivement pour vos prochains projets vous connaîtrez les gens donc vous pourrez aller plus vite.

Autre possibilité faire appel à une entreprise général qui chiffre l’ensemble des travaux au moins vous aurez qu’un interlocuteur mais c’est plus cher.

Une banque qui accepte d’instruire le dossier avec l’estim de l’archi mais c’est plus risqué pour vous.

Je pense vous ne pourrez pas faire beaucoup mieux pour un projet de rénovation globale nécessitant l’intervention d’un maitre d’oeuvre et de plusieurs entreprises.

Viviérois

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#6 12/01/2019 17h34 → Achat avec travaux : comment gérez-vous les délais ? (devis, délais, préavis)

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Bonjour,

En fait  quand vous avez fait l’APD pour un particuliers, vous avez quasiment fait le plus gros du travail surtout dans l’ancien (chiffrage et plans définitifs ou presque) ; pour obtenir un financement des banques, une simple faisabilité ou un AVP (ex APS ?) pourrait suffire, d’autant qu’en général on prend une bonne marge pour "divers et imprévus", ce qui est un pis aller pour l’investisseur. Et d’où l’utilité d’avoir ses propres ratios, en parallèle.

Ensuite pour maîtriser un peu plus les délais, il est possible de s’inspirer de la loi MOP pour tenter de maîtriser les délais des études et les coûts de la consultation (il y a des abattements en cas d’écart sur les coûts d’objectifs par éléments de contrat) ; mais franchement, ce n’est valable que sur de gros chantiers et d’une part cela pousse le MO à "gonfler les prix" ou pire être de connivence avec les entreprises et d’autre part, une fois que vous avez convenu des pénalités par contrat il reste à se farcir le formalisme nécessaire à leur mise en place et…La volonté d’aller éventuellement au contentieux. Celon moi le plus efficace est le fait d’être connu et reconnu et que l’archi et les artisans vous ménage à ce titre en vue des futurs chantiers.

Cela fait bien longtemps que je n’interviens plus, mais 3 mois c’est très correct, vous vous êtes probablement super bien débrouillé.

Loi MOP : Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’oeuvre privée. | Legifrance

En toute humilité je reste preneur de précisions des archis du forum…Et des pratiquants réguliers wink

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#7 14/01/2019 11h20 → Achat avec travaux : comment gérez-vous les délais ? (devis, délais, préavis)

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Merci, me voilà rassuré sur mon cas, les délais ne sont pas déconnants. Je saurai simplement à l’avenir qu’il vaut mieux convenir dès le début d’un compromis plus long pour ce genre d’opérations, afin d’éviter d’être en retard.

Je retiens l’idée de l’ADP, ce n’était pas possible ici mais ça le sera probablement les prochaines fois. Lors de mon premier tour des banques, l’une d’elles me proposait un financement à 100% avec un taux de 1.2% sur 25 ans et une assurance pas très chère… bref, une très bonne proposition mais elle voulait des devis détaillés et ne se serait pas contentée d’un ADP sauf si toutes les factures du chantier étaient émises par le MO, ce qui n’était pas notre cas.

Entre temps la banque en question est passée à un taux de 2% avec 10% d’apport, donc plus intéressante du tout. Et les devis sont bien supérieurs à ce que l’archi avait sorti de son chapeau lors de la première visite, donc c’est finalement pas plus mal d’avoir de vrais devis.

Le projet continue, je ne manquerai pas de venir poster une étude de cas en mentionnant les déconvenues dans ce genre (ainsi que les bonnes choses!)

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