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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 20/12/2018 10h23 → Imposition achat revente (appartement, divison, plus value, revente)

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Bonjour,

J’ai beau fouillé partout avec mon ami google je ne trouve pas de reponse concrète je vous explique donc mon projet rapidement (et si vous avez des pistes je suis preneur).

J’ai deux questions peut être pourriez vous m’aider:

J’ai visité un bien avec beaucoup de travaux, une maison de 150m2 qui se prête parfaitement à la division (escalier central etc).

J’ai donc contacté la mairie afin de savoir s’il est possible de diviser en 4 ou 5 appartements, ils m’informent que oui mais qu’il faut 2 parking par logement et bien entendu il n’y a pas de terrain de dispo et la taxe parking qui existait avant est terminée….

Pour mettre 4 ou 5 compteurs elect ils vont vérifier aupres de la mairie je ne peux donc rien faire sans être dans les regles…

l’agent immo me dit que si je fais du meublé, je n’ai pas besoin de déclaration de travaux (vu que je ne trouche pas à la facade et que je n’agrandis pas) et que je n’ai pas besoin de parking car je peux avoir un seul compteur et deviser sous forme de forfait niveau charge auprès des locataires.

1 / Qu’en pensez vous ?
Je suis moyennement chaud car mon bien sera invendable par le suite en lots séparés…

2/ J’ai une proposition en cours pour acheter un terrain a coté (et donc ca me permettrait de faire les parkings), ma question est la suivante:

J’achète grosso modo 150k€ + 50k€ de travaux + frais de notaire on arrive à environ 220 000k€ l’ensemble.

Supposons (pour simplifier) que je divise en 2 grands apparts de 140k€ chacun et 2 petits de 100k€ chacun soit un prix revente de 480 k€

Gain sur l’opération 260k€

Comme est calculé l’impôt sur les plus values ?
J’ai cru comprendre que c’était de l’ordre de 36% mais vu que les apparts vont se vendre 1 par 1 sur une durée d’un an par exemple, comment peuvent t’ils calculer ?

Désolé si ma question parait "bête" mais j’entends tout et son contraire…

Merci d’avance smile

Mots-clés : appartement, divison, plus value, revente

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#2 20/12/2018 10h46 → Imposition achat revente (appartement, divison, plus value, revente)

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Vous devriez faire une recherche avec les mots clés "marchand de biens" (car c’est bien ainsi que vous serez imposés pour une telle opération, que vous vous déclariez ainsi, ou que ce soit le fisc qui ensuite vous redresse, avec pénalités) et  "fiscalité" ou "imposition". Lisez par exemple ceci.

Structurez votre projet comme marchand de bien (MdB) à travers une société, car si c’est en nom personnel, vous risquez d’être à vie considéré comme MdB même quand vous céderez votre RP…

En structurant dès le départ votre projet comme un marchand de bien, en simplifiant (en creusant vosu constaterez qu’il y a pas mal de subtilités/exceptions/etc.), vous devriez :
   - éviter de futurs litiges avec le fis;
   - bénéficier de droits ("frais de notaires") réduits lors de l’achat (mais aurez un délai max pour vendre);
   - être redevable de la TVA (sur les ventes, mais pourrez la récupérer sur les charges engagées, donc la TVA impactera juste le bénéfice);
   - être redevable de l’impôt (IS) sur le bénéfice de l’opération (puis de l’IR+PS -ou du PFU à 30- sur la partie des bénéfices qui retournera dans votre patrimoine propre);
   - avoir un peu plus de mal à financer à crédit, que pour un investissment immobilier locatif.

Dernière modification par GoodbyLenine (20/12/2018 10h58)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 20/12/2018 19h53 → Imposition achat revente (appartement, divison, plus value, revente)

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Merci pour ce retour précis…
À vrai dire je n’ai pas compris la moitié et j’etais loin d’imaginé que ce soit si complexe… mais bon on est en france…

Il faudrait que je vois avec un specialiste qui calculera vraiment ce qu’il reste en benef pur à la fin… car loin de moi l’idee de creer une societe.

Je pensais pas à la revente dans l’immediat mais nous achetons à deux via une SCi j’anticipe donc si dans 10 ou 20 ou 30ans il fallait revendre.

Le but reste de faire des gros travaux pour du deficit foncier et de louer.
La demande est enorme ici, mais la mairie (avec qui j’ai encore eu rdv ce matin) ne souhaite rien savoir…
Pas de place de parking = pas d’accord…

J’ai fait valoir le fait qu’il y aura 4 ou 5 logements donc des taxes fonciere, taxes d’habitation, bref des gens qui vont contribuer a faire fonctionner les commerces etc…
la reponse de l’adjoint au maire « on a deja trop de monde dans la commune les infrastructures ne suivent pas »
Dommage car il y avait un potentiel qui avoisine les 16% brut de renta..

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#4 20/12/2018 20h29 → Imposition achat revente (appartement, divison, plus value, revente)

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Dusty a écrit :

Merci pour ce retour précis…
À vrai dire je n’ai pas compris la moitié

Faites l’effort de lire et de comprendre. C’est vous qui risquez un redressement fiscal, pas nous !

Je vois 3 pistes possibles :
1) résidence principale. Vous aménagez votre résidence principale dans l’un des logements, les autres logements ne sont qu’une conséquence de cette réorganisation. A priori, vous ne serez pas considéré comme marchand de biens ; il y a une jurisprudence à ce sujet. Si vous revendez ces autres logements, vous êtes bien sûr imposé sur la plus-value du particulier. Si vous revendez l’appartement dont vous avez fait votre RP, vous êtes exonéré de plus-value. L’idéal serait quand même de bien blinder l’histoire "réorganisation en vue de créer ma RP", avec l’aide d’un avocat fiscaliste.

2) achat-revente en tant que marchand de biens, comme expliqué par Goodbyelenine. La création d’une société n’est pas obligatoire ; celle d’une entreprise, si (c’est à dire que vous pouvez immatriculer une entreprise en nom propre).
Vous vous en étonnez, mais reprenez la définition d’un commerçant : achat, revente avec plus-value. C’est ce que fait un commerçant, et c’est ce que vous allez faire. Il faut une pluralité d’opérations. Vous achetez une seule fois, mais vous revendez plusieurs fois. Comme le gars qui achète un plein container de hand spinners et les revend au détail ; il a certes acheté une seule fois (un seul container), mais les 120 000 handspinners font bien une pluralité, donc une habitude, de revente. Eh bien vous, c’est pareil.

3) achat-revente en tant que particulier : vous pouvez, mais vous risquez la requalification en tant que marchand de biens. Seule parade certaine : garder 15 ans avant de revendre. Le Bofip dit qu’en règle générale, un particulier qui a gardé un bien au moins 15 ans est présumé l’avoir acquis sans intention spéculative.

Dernière modification par Bernard2K (20/12/2018 20h30)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#5 20/12/2018 21h43 → Imposition achat revente (appartement, divison, plus value, revente)

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Merci pour ce retour, effectivement il faut se former car c’est tres complexe comme vous dites il faut lire et comprendre sauf que là c’est un vrai metier et pas une simple lecture

Le projet restera du locatif et effectivement l’idee d’attendre 15 ans pour vendre pourquoi pas, un lot par ci un lot par la lissé sur quelques temps pourquoi pas.

Dans ce cas j’imagine que l’imposition sur les plus value est calculée en fonction du tantieme de chaque appartement comparé au prix d’achat de l’ensemble ?

Je n’ai pas resolu ni trouvé d’astuce pour cette histoire de parking… si ce n’est cherché un autre projet dans une commune qui n’a pas cette contrainte… j’ai cru comprendre que chaque ville fait sa sauce

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#6 21/12/2018 10h03 → Imposition achat revente (appartement, divison, plus value, revente)

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Salut Dusty

Pour réfléchir à ce type de projet de mon côté, si votre but est uniquement du locatif je viserais également la simplicité.

Si il n’y as pas de modification de façade ni de travaux extérieur inutile de voir la mairie, vous faites ce que vous voulez en intérieur.

Pour EDF effectivement la pose de compteur individuel est vraiment recommandé, surtout si chauffage électrique, mais un seul compteur pour tous est possible dans le cas d’un forfait de charge en location meublée (attention à la puissance nécessaire)

Au sujet du meublé vous devriez vous y penchez sérieusement vu la fiscalité que votre bien va dégager, mais cela est incompatible avec une sci (en lmnp du moins)

Dans une optique de revente par lot effectivement il faut créer une copropriété, un rcp qui défini les lots  mais la mairie a t’elle vraiment quelque chose à dire là dedans ?

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#7 23/12/2018 01h46 → Imposition achat revente (appartement, divison, plus value, revente)

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Bonjour dav

L’idée n’est pas de revendre mais de faire du locatif.

Le meublé est la seule solution car effectivement ça permet d’avoir un seul compteur et de faire un forfait pour les charges, cependant comme vous dites on achete à deux donc en SCI pas possible (je ne savais pas) dans ce cas peut etre qu’acheter en indivision reglerait ce probleme.

Dans ce cas il resterait une taxe fonciere et une habitation ? Que je repercuterai dans le forfait charge aussi ?
Je ne sais pas si c’est vraiment légal car la rue est ingarable et en cas de litige (plainte du voisinage par exemple) est ce que la mairie ne peut pas me chercher des poux (ils ont l’air tres chaud au service urbanisme)

Mais dans le fond, même si je fais du meublé (j’ai bien conscience de l’interet du lmnp) j’aurai preferé que mon investissement soit vraiment divisé dans les regles (avec compteurs individuels, copro benevole etc)

Car aujourd’hui le but n’est pas de revendre mais dans 15 ou 20 ans ca le sera peut etre, et un bien qui est divisé permettra de vendre chaque lot individuellement et même s’il y a une forte imposition ca se vendra plus cher in fine qu’un seul lot (immeuble) divisé pour du meublé uniquement (donc vendable uniquement à un investisseur et pas au detail)

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#8 23/12/2018 08h02 → Imposition achat revente (appartement, divison, plus value, revente)

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Indivision et LMNP c’est un peu compliqué. J’aurais tendance à vous conseiller d’investir seul.


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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