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#1 15/09/2017 19h30 → Pinel : durée maximale des travaux avant la mise en location ? (après achat, durée, locataire, location, travaux)

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Bonsoir

De ce que j’ai pu lire, après un investissement locatif sous la loi pinel on a 12 mois pour trouver un locataire afin de bénéficier de cette loi.
Mais je n’ai rien trouvé concernant l’investissement locatif en nom propre.

Je souhaite acheter un bien à rénover, mais je n’ai pas le budget pour faire faire les travaux par des artisans, donc je vais m’y coller, mais y a t’il un délais maximal pour faire des travaux avant de faire rentrer un locataire.

Vu que l’on a pas de revenu, les travaux et les intérêts de prêt peuvent ils être considérés comme déficit foncier malgré tout?

Merci

Mots-clés : après achat, durée, locataire, location, travaux

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#2 15/09/2017 23h13 → Pinel : durée maximale des travaux avant la mise en location ? (après achat, durée, locataire, location, travaux)

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Les travaux de rénovation peuvent être pris en compte pour le déficit foncier (pas d’agrandissement).
Si vous les faites vous même il faut juste compter le prix des matériaux.
Si les travaux s’éternisent, il vaut mieux pouvoir le justifier auprès des services fiscaux, il m’avait été répondu que 2 ans était un maximum mais chaque cas est particulier.

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#3 16/09/2017 09h44 → Pinel : durée maximale des travaux avant la mise en location ? (après achat, durée, locataire, location, travaux)

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Je confirme ce que dit titoux :
2 ans max. L’idée des Impôts est que sur un redressement, ils peuvent revenir 3 ans en arrière. La limite de 2 ans pour les travaux correspond donc au fait que, s’ils constatent la non-mise en location en année 3, ils peuvent vous redresser pour vous réclamer les déductions fiscales indues au titre des revenus fonciers des deux années précédentes.

En pratique, il faut écrire aux Impôts votre intention de mettre en location à telle date (située dans moins de 2 ans) ce qui vous permet de déduire les charges du revenu foncier alors même que ce revenu foncier n’existe pas encore. Je ne sais pas comment ça se fait : est-ce qu’il faut utiliser un champ "commentaires" de la déclaration en ligne ? Vaut-il mieux adresser un courrier ? Vous auriez intérêt à faire un rendez-vous physique avec un inspecteur de votre centre des impôts pour lui présenter le projet.

Sur le mécanisme de déduction des travaux, en revenus fonciers :
Déjà, qui dit revenus fonciers, dit location nue. Si, en cours de route, vous vous dites que telle partie serait mieux à louer en meublé, c’est trop tard. Vous êtes engagé en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3, N étant la dernière année où le déficit foncier s’est imputé sur votre revenu général.

Et surtout, attention au fait que ne peuvent être déduits que les travaux de réparation, entretien, et amélioration.
Cela exclut notamment :
- toute augmentation de la surface habitable. Il vous faut connaître la surface habitable officielle (celle qui était notamment la base de la taxe d’habitation payée par les propriétaires précédents). Tous travaux visant à rendre habitable quelque chose qui ne l’était pas au sens des impôts (grange, combles, garage, remise ou même simplement une dépendance ou un étage qui n’étaient pas considérés comme habitables) sont entièrement à votre charge. Sur un corps de ferme, il est très probable que vous allez faire passer en habitable des parties qui ne l’étaient pas.
- les travaux lourds, notamment ceux qui modifient le gros oeuvre : ouverture de porte ou de fenêtre supplémentaire, agrandissement de porte ou fenêtre existante, création d’un escalier… Or sur un corps de ferme, souvent les ouvertures sont trop petites ou trop peu nombreuses.

Vous pourriez ruser en ne présentant pas les factures correspondant à ces travaux non éligibles ; néanmoins si un inspecteur des impôts y met son nez et trouve des documents montrant l’ampleur des travaux (notamment le permis de construire), cela pourrait remettre en cause la déductibilité de la totalité de l’opération (notion de travaux indissociables) !
Sur ces sujets, bien lire :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2017 09h50)

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#4 18/09/2017 00h01 → Pinel : durée maximale des travaux avant la mise en location ? (après achat, durée, locataire, location, travaux)

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Bonjour

Merci pour vos réponses.
Va pour 2 ans de travaux et plus si affinité lol, enfin justification auprès des impôts.

J’avais bien pris en compte la différence entre réparation et amélioration et de fait je ne comptais pas aménager l’étage qui ne l’est pas actuellement.

Durant cette période je ne pourrais déduire que les travaux et peut être les assurances et qu’en est il des intérêts d’emprunt?

Merci

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[+1]    #5 18/09/2017 07h45 → Pinel : durée maximale des travaux avant la mise en location ? (après achat, durée, locataire, location, travaux)

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"et plus si affinité" : non. Si vous n’avez pas loué au bout de 2 ans vous vous prenez un redressement et devez rembourser les économies d’impôt.

Intérêts d’emprunt déductibles aussi. Toutes les charges déductibles normalement le sont pourvu que ce soit "en vue d’une location sous deux ans maxi". Encore une fois, vous avez intérêt à le valider avec votre centre des Impôts pour éviter toute mauvaise surprise.

Le titre a été modifié à tort : nos réponses n’ont rien à voir avec le Pinel, puisque votre question évoquait le Pinel d’abord, mais se plaçait ensuite en dehors du Pinel.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2017 08h04)

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