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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 03/01/2019 21h53 → Comment évaluez-vous une ville où investir dans l'immobilier locatif ? (immobilier, investir, ville, évaluation, évaluer)

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Bonsoir,
Tout d’abord, je vous souhaite une bonne année, pleine de santé, de bonheur et de réussite.
Je viens vers vous, chère communauté, concernant mon prochain investissement immobilier.
Que regardez-vous en priorité dans la ville où investir ?
Plusieurs facteurs ont retenu mon attention comme :
- le loyer du marché selon plusieurs types d’appartements.
- le prix au m2 de chaque appartement.
- le nombre moyen de m2 d’un logement type.
- les services à proximité.
- le nombre d’habitants.
- le ratio propriétaires/locataires.
- le ratio des différentes CSP dans cette ville.
- le taux de taxe foncière.
- la dynamique démographique.
- le taux de chômage.

Il s’agit d’une liste non-exhaustive. Voyez-vous d’autres facteurs à privilégier concernant la recherche de villes où il est bon d’investir ?

Bien à vous,
Gaëtan.

Mots-clés : immobilier, investir, ville, évaluation, évaluer

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#2 03/01/2019 23h58 → Comment évaluez-vous une ville où investir dans l'immobilier locatif ? (immobilier, investir, ville, évaluation, évaluer)

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Bonsoir,
Personnellement j’ai surtout cherché dans des villes que je connaissait afin d’éviter les quartiers "moyens".
Ensuite en fonction du profil de locataire voulus (couple avec 1-2 enfants max) pour lesquels je savais qu’il y avait une demande (connaissances dans cette situation qui ne trouvent pas de locations) j’ai cherché des maisons de ville.
J’ai rapidement vu que je pouvais obtenir des biens s’autofinançant sur cette niche et j’ai foncé.
Pour mon prochain investissement j’ai cherché dans deux villes sans plus de critères et l’une des deux a présenté un bien suffisamment rentable pour moi. Pour le premier bien je me suis contenté d’une seule ville.
Dans les deux cas je n’attends aucune plus value à la revente. Il ne s’agit pas d’une zone dynamique mais les gens ont tout de même besoin de se loger. La connaissance locale a été pour moi le principal critère de choix.

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#3 04/01/2019 08h30 → Comment évaluez-vous une ville où investir dans l'immobilier locatif ? (immobilier, investir, ville, évaluation, évaluer)

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Réputation :   64 

Bonjour,
Aux critères que vous avez indiqué, j’ajoute:
-Proximité / fréquence / desserte des transports en commun
-Présence de pistes cyclables / trottoirs…
-Proximité de certains services: écoles primaires / collèges / médiathèque / bibliothèques / aires de jeux / gymnases / parcs….
-Taux de vacance locative
-Taux de pauvreté
-Revenus moyens de la population de la commune
-Diversité du tissu économique (pas de ville dont l’activité dépend de quelques grosses entreprises)
-Composition en taille des ménages (pour adapter la superficie du logement aux prévisions démographiques)
-Pyramide des âges de la commune
-Consultation du Plan Local d’Urbanisme de la commune pour connaître les projets
-Absence de terrains vagues à proximité du bien convoité (sinon, lors du déclassement / construction, on peut se retrouver avec des logements sociaux, ZAC ou autres qui risquent de dévaloriser le logement et sa valeur locative). Je privilégie donc des zones déjà bâties

Comme il est difficile de tout trouver, je pondère ensuite les critères en essayant de me mettre à la place du locataire, des qualités du bien qu’il rechercherait et du prix qu’il serait prêt à mettre pour y vivre.

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#4 04/01/2019 09h49 → Comment évaluez-vous une ville où investir dans l'immobilier locatif ? (immobilier, investir, ville, évaluation, évaluer)

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Bonjour, tous les critères cités sont pertinents, pour ma part je regarde également la résilience du quartier vis à vis des transformation sociétales et économiques de long terme. Ma croyance est que l’utilisation de l’automobile bon marché va diminuer, au profit d’un mode de vie plus local et plus piéton.

Partant de cette croyance, je recherche des quartiers ou tout est possible à pied, accès aux commerces alimentaires, aux boutiques, aux écoles, avec quelques bureaux et/ou services publics. Je recherche aussi des quartiers avec des petits immeubles déjà construits et sans tours hlm, plutôt des quartiers populaires avec une mixité  d’habitants et de commerces, des quartiers vivants (terrasses de café, marché, etc.).
Bien entendu le prix reste le facteur déterminant.

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#5 04/01/2019 10h51 → Comment évaluez-vous une ville où investir dans l'immobilier locatif ? (immobilier, investir, ville, évaluation, évaluer)

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Réputation :   15 

Votre démarche de recherches des villes intéressantes pour investir est pertinente…Mais, n’oubliez que vous louez à une seule personne/famille & que c’est cela le plus important.

Vous pourrez trouver des gens honnêtes dans une ville moyenne et l’inverse.

Autrement dit, tout ne fonctionne pas avec des statistiques, l’humain est essentiel dans votre projet.

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