Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 02/05/2015 11h12 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   110 

J’aimerais vous présenter une autre REIT dans laquelle je suis investi depuis près de 2 ans : Corrections Corporation of America (CXW:US).

http://www.insidermonkey.com/blog/wp-content/uploads/2013/08/Corrections-Corp-Of-America.png

Il s’agit d’une société immobilière (REIT) fondée en 1983, dont l’activité réside dans la construction, le management, et l’exploitation de prisons, centres de détention et d’adaptation, en partenariat public-privé avec le bureau fédéral des prisons (FBP), l’Immigration and Customs Enforcement, les US Marshals, ainsi que plusieurs états et comtés américains. CXW est leader sur ce marché, avec 40% de part de marché dans l’immobilier pénitentiaire privé américain. L’immense avantage réside dans la qualité des "locataires".

Historiquement, ils sont pionniers dans leur activité : ils ont été la première société à avoir construit un centre de détention (Houston 1984) en partenariat public-privé. Aujourd’hui, ils détiennent et exploitent en propre 52 centres de détention, et managent 12 centres sous contrat de partenariat (84.500 lits dans 19 états). Les constructions sont récentes (17 ans en moyenne) et les frais d’entretien sont relativement faibles (env. 5% du Revenu net opérationnel). Le taux de renouvellement des baux est d’environ 90%.

CXW n’est pas très populaire aux USA (peu d’articles sur Seek.A par exemple), et déclenche souvent de vives polémiques quant à la nature même de son business. Je considère cette REIT comme une diversification intéressante et peu corrélée au marché ; je ne m’attarderai pas sur les considérations éthiques relatives à cet investissement car ce n’est pas le thème de ce sujet.

D’après un rapport "Prison Break –A New Approach to Public Cost and Safety" émis par "The Independent Institute" en juin 2014 (financé par des membres de l’industrie pénitentiaire privée… cherchez l’erreur), la délégation du domaine pénitentiaire du public vers le privé permettrait au gouvernement des économies substantielles qu’il pourrait réinvestir dans la réhabilitation ou l’éducation. De quoi convaincre un gouvernement qui cherche des économies et dont les prisons débordent : au 31/12/2013, 27 états américains opéraient à 100% ou plus de leur capacité carcérale.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2389_capture_plein_ecran_02052015_103652.jpg

Parlons un peu des chiffres :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2389_capture_plein_ecran_02052015_104009.jpg

Les AFFO sont en croissance, et n’ont pas subi d’impact lors de la Grande Récession. La politique de rachat d’actions a porté ses fruits sur 2008-2011. Le leverage est correct à 3.1x l’EBITDA. La couverture des frais fixes est à 9.1x. Le ratio Debt/Total Market Cap est contenu à 22% !

En ce qui concerne la dette :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2389_capture_plein_ecran_02052015_104914.jpg

Le taux cible de distribution est de 80% AFFO. Les 20% restant sont utilisés pour investir dans de nouvelles acquisitions/constructions. Le dividende (trimestriel) vient d’être augmenté de +6% à 0.54 USD, ce qui représente un pay-out ratio de 83% (AFFO per diluted share) sur la base du dernier trimestre (84% TTM). J’interprète cette augmentation comme un signe de confiance du management.

Au cours d’aujourd’hui (36,64 USD), on obtient un rendement de 5,90%. Le ratio P/AFFO per diluted share s’élève à 14.2x, je le considère comme intéressant au vu des perspectives de croissance. Le beta est très faible (0.43), une bonne chose pour celui qui s’attendrait à une correction de marché dans les prochains temps, mais qui veut continuer à percevoir un revenu fiable provenant d’un portefeuille d’actions.

J’ai pu faire mes premiers achats à 33,25 USD en juillet 2013 ; je pense renforcer ma position si le cours se rapproche à nouveau de ce prix. Quoiqu’il en soit, même à 36,64 USD, je pense que l’investisseur long terme sera récompensé.

Dernière modification par lopazz (02/05/2015 11h26)

Mots-clés : cxw


Mon blog bourse & finances perso : www.parlons-cash.fr

Hors ligne

 

#2 02/05/2015 12h06 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   26 

Belle présentation et diversification intéressante.
Je vais creuser la question.

Hors ligne

 

#3 02/05/2015 12h16 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   512 

Comment estimez-vous le risque (et surtout, comment le pricez-vous?) d’un revirement du législateur sur cette question des centres de détention privés?

Hors ligne

 

#4 02/05/2015 12h21 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   131 

Merci beaucoup pour cette présentation très fouillée de cette REIT.
Je la suis depuis un an environ, et je me mords les doigts de n’en avoir pas acheté lorsqu’elle cotait 32/33.
La correction récente encourage à resserrer le suivi.

Hors ligne

 

#5 02/05/2015 12h23 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   110 

Je l’estime extrêmement faible, ce n’est pas dans l’intérêt financier du gouvernement de légiférer en ce sens. Les prisons publiques sont pleines à craquer et le coût moyen journalier d’un séjour en milieu carcéral est largement supérieur en prison publique qu’en prison privée.

Par ailleurs, CXW est connue pour son lobbying actif :

Wikipedia a écrit :

CCA lobbyists have worked to pass or defeat private prison legislation in many localities, including Texas, New York, Illinois and Tennessee.[33] CCA spent $17.4 million lobbying the Department of Homeland Security, U.S. Immigrations and Customs Enforcement (ICE), the Office of Management and Budget, the Bureau of Prisons, both houses of Congress, and others between 2002 and 2012; including $1.9 million in campaign contributions.[34][35]

According to the Boston Phoenix, CCA spent more than $2.7 million from 2006 through September 2008 on lobbying for stricter laws.[36] CCA responded that it does not lobby lawmakers to increase jail time or push for longer sentences under any circumstance, noting that it "educates officials on the benefits of public-private partnership but does not lobby on crime and sentencing policies."[34] Among its risk factors listed in its 10-K annual report as required by the SEC, CCA includes the following:

"The demand for our facilities and services could be adversely affected by the relaxation of enforcement efforts, leniency in conviction or parole standards and sentencing practices or through the decriminalization of certain activities that are currently proscribed by our criminal laws. For instance, any changes with respect to drugs and controlled substances or illegal immigration could affect the number of persons arrested, convicted, and sentenced, thereby potentially reducing demand for correctional facilities to house them."[23]
At the federal level, the corporation’s lobbying focuses largely on immigrant detention. In 2012, CCA spent $1,790,000 lobbying Congress and federal bureaucracies on issues relating to homeland security, law enforcement, immigrant detention, and information disclosure legislation.[37]

Elle est également un employeur important de vétérans, reconnue à 4 reprises comme "Top 50 Military Jobs" ; or, on connait les difficultés actuelles des USA à "recaser" les vétérans. C’est un "plus" considérable.

Igorgonzola a écrit :

Merci beaucoup pour cette présentation très fouillée de cette REIT.
Je la suis depuis un an environ, et je me mords les doigts de n’en avoir pas acheté lorsqu’elle cotait 32/33.
La correction récente encourage à resserrer le suivi.

L’AFFO ayant progressé, ce n’est pas une aberration de l’acheter au cours actuel. Beaucoup (trop) de monde a tendance à attendre les "lower lows", surtout en cette période de faiblesse des taux wink

Dernière modification par lopazz (02/05/2015 12h49)


Mon blog bourse & finances perso : www.parlons-cash.fr

Hors ligne

 

#6 02/05/2015 12h37 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   131 

Tout à fait.
J’avais un peu abandonné l’idée car elle avait très fortement remonté un très peu de temps, mais ce post me redonne l’envie de suivre le dossier de près. Et comme vous le dites, à 37$, vu la progression des revenus, cela redevient intéressant.

J’avais été séduit par le business atypique, la résilience en période de crise (et un peu aussi d’autres arguments que vous listez et qui sont moins "glorieux").

Hors ligne

 

#7 02/05/2015 12h55 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Banni
Réputation :   -3 

Je n’en achèterai pas, mais ce placement semble en effet rentable et sans grand risque sauf celui lié à l’€/$.

Pour autant sait-on pourquoi le détenu "privé" coûte moins cher :

- il mange moins ou plus mal que son collègue public ?

- il effectue des travaux forcés ?

- le maton privé est moins bien rémunéré que son collègue fonctionnaire ?

- les prisons privées sont de plus grande taille, ce qui génèrerait des économies d’échelle ?

Hors ligne

 

#8 02/05/2015 12h59 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   110 

Quelques éléments de réponse dans la présentation aux investisseurs 2014Q4 :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2389_capture_plein_ecran_02052015_125810.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2389_capture_plein_ecran_02052015_125814.jpg


Mon blog bourse & finances perso : www.parlons-cash.fr

Hors ligne

 

#9 03/05/2015 19h22 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   30 

Pourquoi vous choisissez plutôt CXW que GEO qui offre un rendement légèrement supérieur et qui est plus diversifié ?


Dans la tempête : cash is king

Hors ligne

 

#10 03/05/2015 19h37 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   110 

Pas mal en effet, pourquoi ne pas nous faire une petite présentation ?


Mon blog bourse & finances perso : www.parlons-cash.fr

Hors ligne

 

#11 03/05/2015 22h05 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   30 

The GEO group a été crée en 1984 aux USA. Comme CXW, GEO construit et gère des prisons (ou des centre de redressement) aux USA mais aussi en Afrique du Sud, en Australie et en Angleterre (12% du CA hors USA)
En complément, GEO offre aussi des services de transfert de prisonniers ou de bracelets électroniques et tout ce qui peut servir à surveiller électroniquement (alcooltest..). L’entreprise n’est donc pas une foncière exclusive.

Le ratio Prix / LTM AFFO est de 13,6x au 31 mars 2015
Le rendement est de 6,4%
Pas de grosses échéances de dettes avant 2020


Dans la tempête : cash is king

Hors ligne

 

#12 04/05/2015 08h36 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   20 

Savez vous pourquoi le dividende de GEO group n’a pas été versé entre mai et aout 2014 ?

Hors ligne

 

#13 04/05/2015 12h51 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   110 

Le dividende de GEO group est trimestriel :

Dividends

Par ailleurs, voici un article très intéressant qui compare CXW et GEO, paru aujourd’hui-même :

Prison Investing 2.0: The GEO Group Is Another Candidate For Income Investing - The GEO Group, Inc. (NYSE:GEO) | Seeking Alpha

Dernière modification par lopazz (04/05/2015 16h24)


Mon blog bourse & finances perso : www.parlons-cash.fr

Hors ligne

 

#14 05/05/2015 10h27 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   30 

Dans les deux cas GEO et CXW, l’historique de dividende n’est pas très élevé. Depuis 2012 seulement.
Est-ce que quelqu’un sait pourquoi CXW a subit une descente aux enfers de son cours de bourse en 1998 ?


Dans la tempête : cash is king

Hors ligne

 

#15 31/10/2015 19h07 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   131 

J’ai cherché sur le net les actualités concernant Corrections Corp afin de comprendre la baisse de ces dernières semaines.

J’ai trouvé ça :
Hillary Clinton Says She'll End Private Prisons, Stop Accepting Their Money

Après les laboratoires pharmaceutiques, ce sont les entreprises privées du secteur pénitentiaire qui font les frais de la campagne de Hillary Clinton.

Hors ligne

 

#16 31/10/2015 19h46 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   110 

SI Hillary est élue (alors qu’il y a du lourd dans le camps d’en face), SI elle tient parole, SI elle a d’autres solutions à proposer, et surtout SI il n’y a rien d’autre à faire… ça fait beaucoup de spéculations… en attendant la boîte jute 7.6% de dividendes trimestriels et se paye 9.7x diluted AFFO… une diversification intéressante.

Je possède des actions Corrections Corporation of America.


Mon blog bourse & finances perso : www.parlons-cash.fr

Hors ligne

 

#17 13/11/2015 11h30 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   26 

CWX et GEO ont enfoncé leur plus bas. 
En terme de diversification et de rendement, ces REIT pourraient être une opportunité.

J’ai des actions GEO et pense ouvrir une ligne CWX

Hors ligne

 

#18 30/03/2016 07h14 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   30 

Belle performance pour ces 2 REITs, ces derniers mois. Il semble que la campagne présidentielle américaine n’ai pas l’influence annoncée sur les cours…

Je suis rentré en décembre sur CXW. Cela me semblait être un point bas. Début février, achat de GEO. Je viens de passer un ordre de vente sur GEO, l’action s’approchant d’un support long terme.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

Hors ligne

 

#19 13/04/2016 13h29 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Je suis cette société depuis quelques temps et j’avais une question (peut être pour Loppaz vu que c’est celui ci qui a ouvert cette file)
Quelqu’un peut il m’informer (sur le site de CCA) ou se trouve l’information de la répartition du capital?
J’ai beau tourner et retourner mon navigateur, je ne trouve pas cette information.
De plus hormis GEO avez vous trouvez un autre concurrent pour faire tourner la moulinette dans xlsvalo?
Deux sociétés me semble trop peu pour bien appréhender les résultats du logiciel. 

Merci et bonne journée à tous


Conformité AMF :  je suis investi en TOTAL, j'en ai dans mon réservoir.

Hors ligne

 

#20 13/04/2016 13h41 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   110 

Bonjour,

Voici la répartition de l’actionnariat et les derniers achats d’insiders :

(CXW) Résumé de l?actionnariat ? NASDAQ.com

Comme concurrent, à part GEO je ne vois pas…


Mon blog bourse & finances perso : www.parlons-cash.fr

Hors ligne

 

#21 13/04/2016 14h06 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   

re-bonjour
Pouce en l’air pour la réactivité :-)

Il semblerait effectivement que trouver des comparables ne soit pas aisé.

Pour info, il y a une news du 11/04 pour une acquisition de 35M$ (utilisation d’une ligne de crédit)  d’ une société privée de services correctionnels communautaires (CMI), ainsi que les biens immobiliers utilisés dans l’ exploitation de cette entreprise.

Bonne journée


Conformité AMF :  je suis investi en TOTAL, j'en ai dans mon réservoir.

Hors ligne

 

#22 31/05/2016 16h44 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   30 

Hormis ces 2 groupes, je ne connais pas d’autre groupe similaire. Il y avait bien CMI, plus spécialisé dans les maisons de réinsertions, mais CXW vient de racheter ce groupe.

Mais justement, parlons un peu de ces 2 valeurs. Je viens de faire un tour sur le sujet du krack en bourse et, comme d’habitude, c’est les grandes annonces pour cet été !

GEO et CXW devrait donc apporter une réponse à tous ceux qui prévoit un krack prochainement. En effet, ces 2 valeurs ont la caractéristique de ne pas être sensibles aux variations de l’activité économique (en tout cas, beaucoup moins que beaucoup d’autres). Ces 2 valeurs ont subit une hausse récente de leur cours. Et, je pense que c’est notamment lié à cette caractéristique.

Toutefois, je vois beaucoup de différences entre ces 2 valeurs. Même si les ratios financiers (Rentabilité, rendement, …) sont assez similaires, il existe des différences notables.

GEO est fortement valorisée. Elle se situe à seulement 30% de ses plus hauts historiques. Le dividende assez élevé permet de garder des cours haut. Mais la progression à court-terme semble limitée. GEO a une activité plus diversifiée, tout en restant dans le domaine de la sécurité.

Par raport à ces plus hauts historiques, CXW a plus de potentiel malgrés la hausse récente (2 fois plus importante que celle de GEO). Pour rappel, cette valeur a été introduite en bourse au prix de 100$ par action en 1997 et servait un dividende trimestriel équivalent à moins de 3% annuel. Cette valeur s’est retrouvée à moins de 2$ fin 2000 et en 2001, s’est retrouvée splitté de 1 pour 10. Tout cela pour dire que cette valeur est trés loin de ses plus hauts historiques.

Une comparaison de la progression sur 10 ans entre ces 2 valeurs:
The GEO Group Inc: NYSE:GEO quotes & news - Google Finance

On peut constater que si CXW a bien progressé ces derniers mois, la valeur n’a pas gagnée autant que sa rivale GEO.

En cette période d’élection présidentielle américaine, les 2 valeurs sont risquées (à cours terme) car une trés grande partie des revenus dépend de la volonté d’externaliser les prisons aux USA. C’est encore plus vrai pour CXW (100% des revenus).

Toutefois, les revenus sont stables ou en progression. Les dividendes représentent 75-80% de l’AFFO. Pour les 2 sociétés, il n’y a donc aucun soucis à se faire concernant cette distribution dans l’immédiat. Et, s’il y avait quelques pressions à la baisse, le rendement restera un point d’ancrage intéressant pour l’investisseur LT.

Un petit récapitulatif des avantages et inconvénients de ces valeurs:

Avantages GEO:
- Activité plus diversifiée
- Diversification géographique plus grande (GB, Australie et Afrique du Sud)
- Bonne stabilité de l’ensemble des revenus et visibilité long terme (contrats d’état)
- Rendement légèrement plus important
- Dvidende mensuel

Inconvénient GEO:
- Activité plus diversifiée mais sur des secteurs plus sensibles au contexte économique
- Potentiel de hausse à CT plus modéré

Avantages CXW:
- Position de leader (La plus importante capitalisation)
- Plus fort potentiel de hausse CT
- Bonne stabilité de l’ensemble des revenus et visibilité long terme (contrats d’état)
- Bon rendement (malgré la hausse récente du titre) et dividende trimestriel

Inconvénient CXW:
- Croissance entièrement dépendante de la politique américaine

Voila pour ce petit point sur ces 2 valeurs.

AMF: Je possède des actions CXW. Mais ce message n’est pas une recommandation d’achat.

Dernière modification par WhiteTiger (31/05/2016 16h51)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

Hors ligne

 

#23 04/08/2016 22h58 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   218 

Un bear case sur CXW sur SeekingAlpha qui rend particulièrement tentant de shorter cette action.
CXW bear case

Incertitude sur certains contrats (info la plus hypothétique) et incertitude avec l’élection présidentielle (Hilary n’aime pas les prisons privées) présage d’un flux de news négatif sur le titre dans les prochaines semaines.
On a vu ce que l’avis de Hilary a fait à l’industrie pharmaceutique, on peut penser que l’industrie des prisons privées pourraient en pâtir aussi.

Une dernière incertitude, la capacité de CXW à conserver son statut de REIT.

Je trouve que cela fait suffisamment de boulets court terme sur un titre pour justifier une vente à découvert malgré de bons résultats ce trimestre, mais qui n’ont pas empêché la sanction du titre aujourd’hui.

On pourrait même ajouter une autre incertitude peu probable, mais avec Clinton, qui sait? La dépénalisation de la marijuana qui viderait les prisons de tous les délinquants trafiquants de cette drogue.

Je suis très tenté de shorter cette action. Je peux le considérer comme une couverture avec un marché REIT US qui a bien progressé ces derniers mois et une hausse du taux directeur de la banque centrale US prévue avant la fin de l’année.

Le titre a un très bon score sur Stockopédia de 94 et les 3 analystes qui suivent l’action ont un avis neutre.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

Hors ligne

 

#24 04/08/2016 23h40 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   110 

C’est vrai. Je ne suis plus bullish non plus, mais de là à shorter…


Mon blog bourse & finances perso : www.parlons-cash.fr

Hors ligne

 

#25 18/08/2016 17h45 → CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA ! (cxw)

Membre
Réputation :   131 

C’est la beresina !
Le cours a plongé de 7% la semaine dernière puis aujourd’hui de plus de 20%…
On est à plus de 30% de baisse en 10 jours.

Quelqu’un a vu passer une nouvelle info sur le titre ?
Je ne trouve rien

Edit : -40% ajd

Toujours aucune news mais maintenant GEO suit le mouvement

Du nouveau du côté de la campagne de Clinton ?

Edit 2 :
http://bit.ly/2b4wqTU

-48% c’est le délire complet.

Dernière modification par Igorgonzola (18/08/2016 18h19)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech