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#1 06/09/2013 17h35 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

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Réputation :   22 

Bonjour à tous,

Depuis quelques semaines/mois les foncières ont pas mal baissées et notamment les foncière US. Je suis particulièrement depuis pas mal de temps 2 d’entre elles : GOV et SNH.
SNH étant sur ses plus bas, j’en profite pour le présenter pour ceux qui ne connaissent pas et vous demander vos avis/aides à valorisation car j’avais être moins à l’aise avec les REITs..

Présentation :

Senior Housing Properties Trust (SNH) est donc une foncière US (REIT) qui possède et exploite de l’immobilier « médical ». Plus précisément des centres de vie assistée autonome, des maisons de retraite, des centres de santé, dispensaires et des bâtiments de laboratoire de biotechnologie. Tous ces établissements (395) sont répartis dans tous les USA (40 Etats mais majoriteairement sur la côte Est).

Les REITs spécialisé dans le domaine de la santé se paient souvent « plus chers » que les REITs de commerce ou autres, souvent liés au fait que leur investissement sont beaucoup plus importants (pour acheter/maintenir le matériel médical, être conformes aux normes sans cesses plus exigeantes), mais offre souvent l’avantage d’être plus résistante aux différents cycles de l’économie et du marché et résistent donc souvent un peu mieux aux crises.

Chiffres clé et ratio :

Passons un peu aux chiffres. Ci-dessous les résultats des 3 dernières années :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1052_snh_chiffres_morningstar.jpg


Comme on peut le voir, le CA est en net augmentation, le revenu est globalement en augmentation aussi, les capitaux aussi ce qui est positif (ces augmentations sont d’ailleurs vrai sur au moins 5 ans)

La dette augmente aussi (moins positif), mais le ratio n’est que de 0,7 ce qui est un des plus bas du secteur et que je trouve plutôt bon pour un REIT

En revanche concernant le free cash-flow, là ça coince car on est négatif à 2 reprises sur les 3 dernières années, et sur une entreprise classique (entendez non REIT) c’est pour moi rédhibitoire.
La question que je me pose : est-ce la même chose pour un REIT car j’ai l’impression qu’on a souvent des chiffres négatifs sans que cela soit particulièrement alarmant ?

Je ne commente pas les ROE, ROI … car je ne suis pas sûr que cela est un sens pour les REITs
En revanche je sais que le FFO et qu’un ratio Prix / FFO (équivalent du PER pour les autres sociétés) faible est gage d’une bonne affaire, ou de difficultés opérationnelles, un fort endettement, etc.).
Vous trouverez ci-dessous un extrait du rapport NAREITwatch du mois d’Aout 2013 focus sur les REITS Healthcare

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1052_nareitwatch_extract_snh2.jpg

Le ratio price/FFO (estimé 2013) est à 14,3 soit un des plus bas de la liste contre une moyenne de 18,1 sur le secteur donc à priori bon signe.
La croissance de ce FFO n’est que 5,75 contre une moyenne de 12,3 (là c’est moins bon).
Le ratio debt/EBITDA à 4,6 (là encore un des plus bas du secteur) doc contre une moyenne de 6,9 semble bon.
Le ratio Debt est à 26,8% contre une moyenne à 27,1%
Le rendement du dividende est à 6,20% sur le rapport mais en fait à ce jour avec la décote de ces derniers jours, il est 7.1% ce qui devient correct pour une foncière.
Enfin le FFO payout ratio est à 95% ce qui me semble  trop haut (la moyenne est à 86%)

Cours :

Si on analyse les cours (actuellement à 22,1$), on est tout proche du plus bas à 52 semaines, et si on étend aux 5 dernières années, on se trouve à un niveau  qui correspond à peu près au cours moyen des années 2010 à 2012 (le cours à oscillé entre 20 et 24/25 sur cette période).

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1052_snh_cours_morningstar.jpg

Valorisation :

Alors là je suis bien embêté :
-     j’utilise d’habitude l’excellent xlsValorisation, mais sauf si j’ai mail compris, il me semble qu’il n’est pas adapté à la valorisation  d’une foncière
-    Je consulte également Morningstar.com mais il ne fait pas parti des valeurs qu’ils ont valorisées (du moins dans la version gratuite du site)

Bref il faudrait que je le fasse moi-même mais je ne sais pas faire…

J’ai essayé de faire une comparaison entre le prix de marché (capitalisation) et l’Actif Net Réévalué (ANR) ou plutôt Net Asset Value en Anglais. Mais je ne suis pas d’avoir retenu les bons chiffres :
Sur le site de SNH (Senior Housing Properties Trust), je suis allez chercher les résultats du 3e trimestre (Senior Housing Properties Trust Announces 2013 Second Quarter Results)

J’en ai extrait le tableau ci-dessous, je ne sais si c’est le plus pertinent.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1052_snh_capitalisation_detail.jpg

Si je ne me trompe pas sur ce que veut dire chaque ligne, je dirais que la valeur d’achat de leur parc est de 5 201 000$ avec une dépréciation de 811 000$ et donc que le parc est estimé à 4 390 000
La capitalisation boursière est de 4.2B ce qui ferait une décote de seulement 4.5%

Si on rajoute le cash et que je prends le chiffre du dessous à savoir total asset (4.75B) on a cette fois une décote de 12%, ce qui n’est pas exceptionnel mais déjà plus intéressant.

Si je m’y prends mal merci de me corriger.

De plus je ne sais pas valoriser par les autres moyens (FFO …), je suis preneur d’explications, exemple ….

Points négatifs identifiés

Je ne retrouve plus où j’avais trouvé cette information (donc à vérifier) mais il me semble que SNH a un management externalisé, ce qui comme nous l’a expliqué notre hôte, est un élément négatif puisqu’il peut toujours y avoir des conflits d’intérêts entre les différents REIT pilotés par ce management externe.

Autre point négatif, sur ce même rapport trimestriel, on constate que le net income per share a tres fortement chuté du fait de taxes and services (passage de 0,2/0,22 à 0,03).
Est-ce significatif ou juste un élément temporaire ?

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1052_net_income_per_share.jpg


En tout cas cela ne semble pas avoir affecté le FFO :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1052_snh_ffo.jpg

Qu’en pensez-vous ?

Personnellement j’avais une cible d’achat à 21,5$ qui me semblait un prix correct, pas pour viser une plus-value mais pour se situer à un prix moyen sans gros risque de perte et pour encaisser le dividende qui est toujours « important » pour les foncières dans une optique très long terme.

Merci d’avance pour vos retours.

A bientot

Dernière modification par zi_one (07/09/2013 20h47)

Mots-clés : foncière us, reit, senior housing properties trust, snh

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#2 07/09/2013 20h53 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

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Réputation :   22 

Bonjour,
Il y a apparemment eu un problème ce matin et mon post a été partiellement (en grande partie) effacé par erreur.
Je me permets donc de le rétablir en intégralité.
Dans l’attente de vos commentaires
A bientôt

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#3 09/09/2013 11h40 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

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zi_one a écrit :

Comme on peut le voir, le CA est en net augmentation, le revenu est globalement en augmentation aussi, les capitaux aussi ce qui est positif (ces augmentations sont d’ailleurs vrai sur au moins 5 ans)

La dette augmente aussi (moins positif), mais le ratio n’est que de 0,7 ce qui est un des plus bas du secteur et que je trouve plutôt bon pour un REIT

En revanche concernant le free cash-flow, là ça coince car on est négatif à 2 reprises sur les 3 dernières années, et sur une entreprise classique (entendez non REIT) c’est pour moi rédhibitoire.
La question que je me pose : est-ce la même chose pour un REIT car j’ai l’impression qu’on a souvent des chiffres négatifs sans que cela soit particulièrement alarmant ?

Tous ces chiffres n’ont pas grand sens pour un REIT.

zi_one a écrit :

Vous trouverez ci-dessous un extrait du rapport NAREITwatch du mois d’Aout 2013 focus sur les REITS Healthcare

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1 … t_snh2.jpg

Le ratio price/FFO (estimé 2013) est à 14,3 soit un des plus bas de la liste contre une moyenne de 18,1 sur le secteur donc à priori bon signe.
La croissance de ce FFO n’est que 5,75 contre une moyenne de 12,3 (là c’est moins bon).
Le ratio debt/EBITDA à 4,6 (là encore un des plus bas du secteur) doc contre une moyenne de 6,9 semble bon.
Le ratio Debt est à 26,8% contre une moyenne à 27,1%
Le rendement du dividende est à 6,20% sur le rapport mais en fait à ce jour avec la décote de ces derniers jours, il est 7.1% ce qui devient correct pour une foncière.
Enfin le FFO payout ratio est à 95% ce qui me semble  trop haut (la moyenne est à 86%)

Les chiffres donnés par NAREIT sont déjà plus intéressants.

zi_one a écrit :

J’en ai extrait le tableau ci-dessous, je ne sais si c’est le plus pertinent.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1 … detail.jpg

Si je ne me trompe pas sur ce que veut dire chaque ligne, je dirais que la valeur d’achat de leur parc est de 5 201 000$ avec une dépréciation de 811 000$ et donc que le parc est estimé à 4 390 000
La capitalisation boursière est de 4.2B ce qui ferait une décote de seulement 4.5%

Si on rajoute le cash et que je prends le chiffre du dessous à savoir total asset (4.75B) on a cette fois une décote de 12%, ce qui n’est pas exceptionnel mais déjà plus intéressant.

1) vous oubliez la dette dans votre calcul de l’Actif Net
2) il s’agit du prix d’achat du patrimoine immobilier, qui peut différer de l’évaluation actuelle (d’où le terme Actif Net *Réévalué*).

zi_one a écrit :

De plus je ne sais pas valoriser par les autres moyens (FFO …), je suis preneur d’explications, exemple ….

Vous pouvez aussi estimer le patrimoine immobilier avec un taux de capitalisation sur les loyers perçus, comme j’avais fait pour GOV.

zi_one a écrit :

Je ne retrouve plus où j’avais trouvé cette information (donc à vérifier) mais il me semble que SNH a un management externalisé, ce qui comme nous l’a expliqué notre hôte, est un élément négatif puisqu’il peut toujours y avoir des conflits d’intérêts entre les différents REIT pilotés par ce management externe.

Oui, c’est ce qui me ferait rester à l’écart quoiqu’il arrive.

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#4 11/09/2013 10h14 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

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Bonjour,
Je suis ce titre depuis peu également. Je ne saurais pas évaluer la décote éventuelle; par contre ce qui a attisé mon intérêt, c’est la régularité et la croissance des dividendes: en augmentation depuis 2000.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1528_divsnh.jpg
source: divdata.com

Dernière modification par Aelthen (11/09/2013 10h16)


Parrain boursorama

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#5 09/06/2015 21h45 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

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bonsoir,
Qu’est ce qui provoque le -6% d’aujourd’hui ? Apparemment aucune mauvaise news…
cdlt
Da

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#6 09/06/2015 22h42 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

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#7 10/06/2015 09h51 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

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La chute du titre est dûe au rachat mais concrètement c’est dû à la sortie d’une partie de la liquidité et à l’augmentation de l’endettement ?

Ou c’est de la pure spéculation par crainte ou mécontentement des actionnaires de ce rachat ?

Je présume que c’est un mélange des deux.

Il serait intéressant de calculer l’ANR avec les chiffres liés à la nouvelle acquisition (Je n’ai pas trouvé les informations pour le faire. Je patauge encore un peu dans la semoule). Peut-être est ce le moment de se placer sur cette société.

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#8 11/06/2015 11h30 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

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De mon point de vue, il faut rester à l’écart de toutes les foncières dont la gestion est anachroniquement externalisée à RMR.

La gestion est bourrée de conflits d’intérêts et leurs foncières sous-performent.

La seule bonne nouvelle a été pour CommonWealth REIT (maintenant Equity Commonwealth) qui a attiré un hedge fund et permis de se débarrasser de RMR pour y placer un management compétent et avec des intérêts alignés avec ceux des actionnaires.

Ce ne sera probablement plus possible avec l’annonce citée par Narzould.

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#9 11/06/2015 11h55 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

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InvestisseurHeureux a écrit :

De mon point de vue, il faut rester à l’écart de toutes les foncières dont la gestion est anachroniquement externalisée à RMR.
.

Bonjour Philippe,

Vous recommandez (à juste titre je trouve) souvent de privilégier les REITs ayant une gestion internalisée.
Connaissez-vous un moyen (screener, lpublication quelconque …) de savoir quelles sont les REITS dont la gestion est internalisée et celles dont elle est externalisée ?
Pour le moment à part regarter le site de chaque foncière et chercher l’info, je n’ai pas trouver cette information globalisée !

S’il n’y a pas de sources d’information, auriez-vous déjà établi ce genre de liste et si oui serait-il possible de la partager ?

Merci

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#10 11/06/2015 11h58 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

Administrateur
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Quasiment toutes les foncières immobilières US ont une gestion internalisée sauf les quelques unes managées par RMR.

Quasi toutes les foncières de prêts hypothécaires US ont une gestion externalisée sauf les quelques unes citées récemment dans ma newsletter : Capstead, CYS et MFA financial.

L’information est systématiquement disponible sur le site des sociétés, souvent dans la rubrique "About".

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#11 11/06/2015 12h46 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

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il faut rester à l’écart de toutes les foncières dont la gestion est anachroniquement externalisée à RMR.

Très bien. Ça me semble sensé et totalement sain pour enrayer un paquet de risques liés à l’externalisation du managment. Surtout dans notre optique je pense.

L’information est systématiquement disponible sur le site des sociétés, souvent dans la rubrique "About".

Ok très bien c’est justement l’info que je cherchais également.

Merci.

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#12 30/11/2015 11h29 → Senior Housing Properties Trust : immobilier médical et retraite aux USA... (foncière us, reit, senior housing properties trust, snh)

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Je regarde attentivement l’évolution du prix de Senior Housing Properties trust.

Certes, la gestion est externalisée…
Certes, le dividende stagne depuis trois ans et la croissance semble fortement ralentir également…

Mais ne je pense pas que cela soit la cause primaire d’une chute qui nous mène à près de 11% de rendement annuel en cette fin d’année 2015.

Cette foncière a-t-elle des difficultés particulières ou s’agit-il d’une opportunité dans un secteur globalement déprimé (les REIT d’immobilier de santé Ventas et HCP semblent également très abordables en ce moment) ?

Dernière modification par stephane (30/11/2015 11h44)

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