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Forums des investisseurs heureux

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#501 06/11/2015 14h50 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   49 

@Tssm : Si vous êtes en mesure de payer un loyer annuel de 40 k€ alors en effet il est possible que votre situation se traite un peu différemment de celle des 99% de français gagnant moins smile

Néanmoins vous prenez volontairement ou involontairement des hypothèses qui biaisent le calcul :
- 10% de rendement par an : "de manière conservatrice" ? sans risque ? et surtout, net d’impôts ? j’en doute, surtout avec un salaire dans les 100k€ annuels
- l’achat d’une RP vous permettra d’alléger votre fiscalité en diminuant votre ISF
- enfin et surtout, disposez-vous déjà de ce fameux million d’euros en liquide ? car le raisonnement est différent entre celui qui cherche à construire son patrimoine par rapport à celui qui l’a déjà construit. Pour le commun des mortels la capacité d’épargne est limitée, et le remboursement de l’emprunt de la RP une manière de capitaliser régulièrement.

Je vous accorde toutefois que les charges d’entretien + TF sur une telle propriété doivent être astronomiques et prises en compte également.

Dernière modification par perecastor (06/11/2015 14h50)

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#502 06/11/2015 14h50 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   26 

Dam31 a écrit :

L’immobilier est aussi une valeur plus sécurisée que la bourse à mes yeux.

L’immobilier a aussi et surtout une valeur d’usage que n’a pas un portefeuille d’actions, en tout cas pas directement.
Un portefeuille d’actions de 300k€ qui baisse de 50% devient un portefeuille d’actions de 150k€.
Un 2 pièces de 300k€ qui baisse de 50% reste un 2 pièces, ça ne devient pas un studio wink

En vision patrimoniale pourtant, la perte est la même (d’ailleurs, dans le cas présent, à tout moment le portefeuille permet d’acheter le 2 pièces !), mais avoir un toit sur la tête même en cas de cataclysme économique je comprends que cela puisse rassurer.

Dernière modification par dangarcia (06/11/2015 14h52)

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#503 06/11/2015 15h00 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   33 

perecastor a écrit :

@Tssm : Si vous êtes en mesure de payer un loyer annuel de 40 k€ alors en effet il est possible que votre situation se traite un peu différemment de celle des 99% de français gagnant moins smile

Pour un loyer de 10k par an, il suffit de diviser tous les montants par 4 et couvrir une partie beaucoup plus importante de la population.

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#504 06/11/2015 15h03 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   103 

Dam31 a écrit :

Oui, mais tant pis pour lui. Et tant qu’on est dans la fin du monde, que pensez-vous de celui qui a investi dans du Duflot qui ne rapporte que 5% quand tout va bien et qu’à la moindre baisse des loyers il sera incapable de payer ses mensualités, et que sa seule solution sera de revendre son produit immobilier 30% en-dessous de son prix d’achat pour lui éviter que l’huissier débarque chez lui ?

Vous l’avez dit plus haut, on investi dans ce qu’on connait bien.  Un duflot ou un pinel est un dispositif vendu à des non initiés pour faire miroiter une réduction d’impôt qu’ils ré-injectent dans un prix au mètre carré élevé.

Précisément. Je ne fais que reprendre les arguements de Bernard dans le cas de l’immobilier.

Dam31 a écrit :

Mais l’effet de levier permet de limiter les risques.

Gloups ! Je suis découragé…

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#505 06/11/2015 15h14 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   246 

@Tssm : Si vous êtes en mesure de payer un loyer annuel de 40 k€ alors en effet il est possible que votre situation se traite un peu différemment de celle des 99% de français gagnant moins smile

Néanmoins vous prenez volontairement ou involontairement des hypothèses qui biaisent le calcul :
- 10% de rendement par an : "de manière conservatrice" ? sans risque ? et surtout, net d’impôts ? j’en doute, surtout avec un salaire dans les 100k€ annuels
- l’achat d’une RP vous permettra d’alléger votre fiscalité en diminuant votre ISF
- enfin et surtout, disposez-vous déjà de ce fameux million d’euros en liquide ? car le raisonnement est différent entre celui qui cherche à construire son patrimoine par rapport à celui qui l’a déjà construit. Pour le commun des mortels la capacité d’épargne est limitée, et le remboursement de l’emprunt de la RP une manière de capitaliser régulièrement.

perecastor non… vous vous trompez

Tssm comme moi vit au Luxembourg - pas d’IFS - taxe libératoire de 10% sur notre revenu d’intérêts des coupons -
Donc son hypothèse de 100k sur 1m de patrimoine est plus que conservatrice car avec un levier de 50% on peut engranger plus de revenu d’intérêts et des Plus-Values (qui ne sont pas taxables apres 6 mois + 1 jour de détention)
Bref placer le capital dans les obligations plutôt que dans une maison prend tout son sens - surtout que l’immobilier est trop cher au Luxembourg.

Dernière modification par sissi (06/11/2015 15h17)

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#506 06/11/2015 15h15 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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dangarcia a écrit :

Dam31 a écrit :

L’immobilier est aussi une valeur plus sécurisée que la bourse à mes yeux.

L’immobilier a aussi et surtout une valeur d’usage que n’a pas un portefeuille d’actions, en tout cas pas directement.
Un portefeuille d’actions de 300k€ qui baisse de 50% devient un portefeuille d’actions de 150k€.
Un 2 pièces de 300k€ qui baisse de 50% reste un 2 pièces, ça ne devient pas un studio wink

En vision patrimoniale pourtant, la perte est la même (d’ailleurs, dans le cas présent, à tout moment le portefeuille permet d’acheter le 2 pièces !), mais avoir un toit sur la tête même en cas de cataclysme économique je comprends que cela puisse rassurer.

J’entends bien ce que vous dites. Néanmoins, pour faire simple, un portefeuille de 300k€ qui baisse de 50%, votre rendement sera calculé sur 150k€ et devrait donc être réduit de moitié (merci de me corriger si je me trompe)

Sur un bien acheté sans apport, vous gardez 300k€ en capital, les loyers couvrent l’emprunt immobilier de 300k€. Si vient une baisse de 50%, il est peu probable que le loyer chute également de 50%, l’évolution des loyers n’ayant pas suivi celle des prix, heureusement.

valeurbourse a écrit :

Dam31 a écrit :

Oui, mais tant pis pour lui. Et tant qu’on est dans la fin du monde, que pensez-vous de celui qui a investi dans du Duflot qui ne rapporte que 5% quand tout va bien et qu’à la moindre baisse des loyers il sera incapable de payer ses mensualités, et que sa seule solution sera de revendre son produit immobilier 30% en-dessous de son prix d’achat pour lui éviter que l’huissier débarque chez lui ?

Vous l’avez dit plus haut, on investi dans ce qu’on connait bien.  Un duflot ou un pinel est un dispositif vendu à des non initiés pour faire miroiter une réduction d’impôt qu’ils ré-injectent dans un prix au mètre carré élevé.

Précisément. Je ne fais que reprendre les arguements de Bernard dans le cas de l’immobilier.

Dam31 a écrit :

Mais l’effet de levier permet de limiter les risques.

Gloups ! Je suis découragé…

Bien sur que l’effet de levier est risqué, notamment si peu de fonds propres comparé au montant du crédit. Mon argument tenait sur l’équivalence entre un investissement dans des actions à capital égal avec un investissement immobilier.

Dernière modification par Dam31 (06/11/2015 15h22)

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#507 06/11/2015 15h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bernard2K a écrit :

Il y a 50 ou 100 ans, on naissait et grandissait souvent dans une famille nombreuse. Les enfants étaient souvent à la plusieurs par chambre. Il n’était pas rare que les grand-parents ou d’autres pièces rapportées vivent sous le même toit (oncle, tante, frère, sœur, ouvrier agricole, etc.).
[…]
A la retraite ou quand on était trop vieux, pareil, on allait habiter avec les enfants, quitte à supporter quelques inconvénients. La crainte étant de finir à l’"hospice".

Faux.
Le type de famille que vous décrivez est le type "communautaire" : plusieurs générations vivant sous le même toit. Il ne dépend pas de l’époque historique comme on le croit couramment mais de la région géographique. Il y a ainsi des régions de tendance dominante communautaire (sud massif central, Bretagne bretonnante, Russie, Chine), d’autres à tendance souche (Allemagne, pays basque, Alsace, Japon) et d’autre à tendance nucléaire (IDF, Angleterre, US).
Au contraire, il se pourrait même que le type nucléaire (parents/enfants sous le même toit) soit le type originel !
Pour plus d’info, voir les livres d’Emmanuel Todd.

Fin du HS

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#508 06/11/2015 15h31 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Dam31 a écrit :

Sur un bien acheté sans apport, vous gardez 300k€ en capital,

Dans la situation que je décris, vous devez continuer à rembourser une dette initiale de 300k€ qui a servi à financer un bien qui en vaut maintenant la moitié.

Dam31 a écrit :

les loyers couvrent l’emprunt immobilier de 300k€. Si vient une baisse de 50%, il est peu probable que le loyer chute également de 50%

Peut être pas dans les mêmes proportions mais il est probable qu’ils baisseraient quand même fortement (voyez l’évolution des loyers vs l’évolution des prix immobliers à Madrid ou Barcelone depuis 2007) et en tout cas le risque existe bien qu’ils ne suffisent plus à couvrir les remboursements d’emprunt.

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#509 06/11/2015 15h35 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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perecastor a écrit :

@Tssm : Si vous êtes en mesure de payer un loyer annuel de 40 k€ alors en effet il est possible que votre situation se traite un peu différemment de celle des 99% de français gagnant moins smile

Néanmoins vous prenez volontairement ou involontairement des hypothèses qui biaisent le calcul :
- 10% de rendement par an : "de manière conservatrice" ? sans risque ? et surtout, net d’impôts ? j’en doute, surtout avec un salaire dans les 100k€ annuels
- l’achat d’une RP vous permettra d’alléger votre fiscalité en diminuant votre ISF
- enfin et surtout, disposez-vous déjà de ce fameux million d’euros en liquide ? car le raisonnement est différent entre celui qui cherche à construire son patrimoine par rapport à celui qui l’a déjà construit. Pour le commun des mortels la capacité d’épargne est limitée, et le remboursement de l’emprunt de la RP une manière de capitaliser régulièrement.

Je vous accorde toutefois que les charges d’entretien + TF sur une telle propriété doivent être astronomiques et prises en compte également.

Oui Perecastor, chaque situation est différente

De manière générale, plus l’immobilier est cher, moins l’intérêt de le posséder pour y habiter me semble intéressant. Pour la France, je pense aux parisiens par exemple où le m2 dépasse très souvent les 10k à l’achat. Capitaliser sur d’autres supports, y compris de l’immobilier locatif peut être plus intéressant en terme de rendement que de détenir sa RP

Concernant ma situation, il n’y a pas matière à polluer cette file. Mais pour répondre à vos questions, je ne suis plus résident français, n’habite pas dans un pays avec un ISF et j’ai une « flat tax » de 10% sur mes coupons. Sissi l’a déjà précisé
Je parlais d’un rendement de 6,66%, soit 100k de coupons sur un capital de 1500k (1000k cash et 500k de dette). J’ai la chance d’avoir pu épargné bien plus que 1M durant ma courte carrière de part mes salaires, PV sur valeurs mobiliers et immobilières

La division par 4 de Narzould est aussi pleine de bon sens !

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#510 06/11/2015 15h37 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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bat : je veux bien qu’il y ait l’influence d’une tradition régionale, mais :
-il y a eu une évolution des moeurs dans le temps. Dans les régions "communautaires", il y a toujours autant de familles qui ont plusieurs générations sous le même toît, aujourd’hui comparé à il y a 50 ou 100 ans ? Je ne crois pas.
- il y a eu l’évolution du rural vers la ville. L’organisation communautaire était surtout en milieu rural, tandis qu’en ville ce mode d’organisation est plus rare. Vu l’énorme évolution des proportions entre population rurale et population urbaine en 50 ou 100 ans, le modèle communautaire a fortement régressé, de facto. Comme dans la chanson de Jean Ferrat, ceux qui quittent un à un le pays pour aller vivre dans un HLM, ils n’emmènent pas les grands-parents avec eux.

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2015 15h42)

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#511 06/11/2015 15h42 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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La meilleure situation étant évidemment d’utiliser 100k€ de levier (emprunt) en ayant 100k€ de réserves à côté.

Le risque de l’opération est le même, mais le risque global est amoindri.

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#512 06/11/2015 16h37 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Tssm, sissi : Vous avez de la chance d’habiter un pays à la fiscalité si douce et où l’emprunt est possible pour l’investissement boursier !

Narzould, il y a une contradiction entre la lapalissade "chaque situation est différente" et votre affirmation qu’il suffit de diviser le loyer de "riche" par 4 pour transposer les conclusions à Mr Toulemonde. La différence fondamentale sera le reste à vivre, et donc la capacité d’épargne, qui tend vers 0 au fur et à mesure que les revenus sont faibles. Pour celui qui n’a pas de patrimoine et ne peut pas épargner une fois les factures payées à la fin du mois, mieux vaut rembourser une mensualité dont une partie est capitalisée plutôt qu’un loyer à perte.

NB : Reste à savoir quel conseil donner à ceux qui se situent entre le smicard sans patrimoine et le millionnaire luxembourgeois smile

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#513 06/11/2015 18h07 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Oula…. sa part loin : résident non français , famille communautaire ect…

Bref : concrètement l’immobilier est judicieux A CONDITION de bien maîtriser ce que l’on fait : connaître l’emplacement, la fiscalité, savoir calculé une rentabilité,  connaître la demande locative ECT ( je ne vais pas tt détailler )
Avec l’immobilier on peut laisser des plumes : risque de loyers impayés, se faire rattraper par la fiscalité , mal utiliser l’effet de levier ECT …

Concernant la bourse c’est pareil , un portefeuille peut perdre facilement 50% alors qu’un autre peut gagner 50% la même année .

JE PENSE , que cela dépend tout simplement des qualités, des competences, des connaissances, de la personnalité de chacun…

On le voit dans ce forum : il y a des très bon investisseurs en immobilier qui ne réussisse pas où qui ne comprennent pas la bourse et nous trouvons aussi l’inverse … pourtant le résultat est le même car chacun réussi dans son domaine et arrive à optimiser son patrimoine ….


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#514 03/12/2015 13h32 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Bernard2K a écrit :

on passe 20 à 30 ans à rembourser sa résidence principale,

C’est également ce qu’on fait mes parents, pourtant ouvrier. A l’époque, on s’endettait sur 15 voir 20 ans au grand maximum (15 pour mes parents pour notre maison). Chose qui aujourd’hui est innenvisageable pour un premier achat. C’est 20 ans minimum si on n’a pas ou très peu d’apport (même situation que nos parents) et pour le même type de bien. La situation n’est plus comparable, le budget logement ayant explosé ces 20 dernières années. Donc non, on ne peut pas comparer la situation d’un jeune couple modeste de 2015, au moment d’acheter sa RP, avec celle d’un jeune couple modeste de 1985.

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#515 03/12/2015 13h48 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Stibbons a écrit :

C’est également ce qu’on fait mes parents, pourtant ouvrier. A l’époque, on s’endettait sur 15 voir 20 ans au grand maximum (15 pour mes parents pour notre maison).

A l’époque, on empruntait avec un taux à deux chiffres.
Du coup ça n’avait aucun sens d’emprunter sur plus de 15/20 ans.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#516 18/12/2015 13h57 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bulle ou pas, je ne sais pas. Une bulle n’est elle pas sensé exploser? Si c’est le cas, ce n’est pas une bulle.

En tout cas, ceux qui attendent depuis 2011 pour acheter leur résidence principale ont eu raison.

Ils ont gagné 20-30% de pouvoir d’achat par l’effet cumulé des taux (-2%, c’est ~16% de gagné si peu d’apport) et de la baisse des prix sur 4-5 ans.

Ils peuvent à présent acheter un bien de meilleure qualité.

Au niveau des taux actuels, attendre pour avoir mieux me semble un paris.

Les taux ne baisseront plus vraiment (en tout cas, pas dans les même proportions).

Le seul espoir qui existe pour les attentistes est donc une baisse des prix. Sauf que malheureusement, plus le pouvoir d’achat augment et moins il y a de risque que les prix baissent.

Quand je regarde les chiffres des notaires du 3ieme trimestre en Ile de France, je n’ai pas l’impression qu’on va vers un éclatement d’une bulle. La baisse est même plutôt timide pour 2015.

Il y aura peut être une érosion des prix pendant encore quelque années (ou pas. Les notaires parlent d’une stabilisation alors qu’il était très pessimiste en début d’année) mais est ce que celle ci compensera les "loyers - charges propriétaire"? Pas sûr.

La position attentiste me semble maintenant plus un paris d’autre chose. Qui peut être gagant ou non.

Dans le cas d’un investissement locatif, si le cash flow est bon il n’y a pour moi plus vraiment de raison d’attendre.

Autant en 2011, je combattais les idées de certains pros immo (vous pouvez retrouver d’anciens postes sur ce fil).

Autant en 2016, j’ai plutôt tendance à les rejoindre.

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#517 18/12/2015 14h50 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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La bulle est maintenue par les taux bas mais aussi par toutes les aides ( PTZ … ).
Elle est aussi entretenue par ceux qui achètent grâce à papa/maman, ceux qui ont vendu et ont un capital de départ … mais à un moment ou un autre ce flux va baisser et la bulle se dégonfler, surtout hors des grandes villes ( la bulle n’explosera pas à Paris, du moins à court terme ).

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#518 18/12/2015 15h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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@Zebounder :

Effectivement, les prix sont (en partie) entretenus par ceux qui achètent avec de l’aide, qui ont un capital de départ ou qui gagnent beaucoup d’argent.

Le problème est que l’accumulation de richesse va en croissant. Et, à part cataclysme grave type guerre, ca n’a pas de raison de changer.

En 45, 90% des familles n’avaient rien si ce n’est que leur travail pour acheter de l’immobilier. Ce n’est plus le cas maintenant.

Plus le temps passe et plus les familles (de la classe moyenne et supérieure) ont d’argent puisque ces familles arrivent à épargner d’année en année.

Et je ne vois aucune raison que cela change. En tout cas dans un future proche.

C’est donc ici que nos avis divergent.

Je corrige néanmoins mon propos. Je parlais des zones (très) urbaines. Vous avez raison que je n’étais pas assez précis.

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#519 18/12/2015 15h14 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Vis à vis de l’augmentation des prix (edit), vous pourriez rajouter la fin de l’urbanisation à tout va avec la disparition des vieux documents d’urbanisme "permissifs" qui faisaient que les propriétaires de terrains constructibles gardaient ceux ci de coté pour les refiler aux enfants  ; j’ai connaissance d’une commune qui est ainsi passée de 150 ha de terrains constructibles à…10.

Dernière modification par Iqce (18/12/2015 15h15)

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#520 18/12/2015 15h28 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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skype a écrit :

En tout cas, ceux qui attendent depuis 2011 pour acheter leur résidence principale ont eu raison.

Ils ont gagné 20-30% de pouvoir d’achat par l’effet cumulé des taux (-2%, c’est ~16% de gagné si peu d’apport) et de la baisse des prix sur 4-5 ans.

Il y a aussi le rachat de crédit. A prix égal, mieux vaut avoir acheté il y a 4 ans, remboursé un peu de capital, et racheter son crédit aujourd’hui que d’avoir attendu et payé des loyers.

Pour la baisse des prix, elle n’est pas uniforme : ok ça a baissé dans les régions délaissées (campagnes, petites villes de l’est et du centre, …). Par contre Paris, Sud-Est et grandes villes ça reste à démontrer!

Dernière modification par Philippos (18/12/2015 15h30)

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#521 18/12/2015 15h40 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je suis convaincu que l’aspect très social de l’économie de notre pays joue un rôle important dans les prix de l’immobilier, dans le sens où ceux-ci sont maintenus artificiellement hauts par :
- l’allocation de subventions à tours de bras,
- l’injuste asymétrie de droits entre bailleurs et locataires,
- l’interventionnisme insensé de l’Etat notamment par le biais de lois Duflop & Co.

La paix sociale a un coût, malheureusement financé par la dette.
Cette situation absurde ne pourra durer éternellement, c’est certain, mais savoir comment le marché réagira, c’est plus difficile à anticiper… Il faut donc actuellement une sacrée marge de sécurité sur la rentabilité brute pour investir dans l’immobilier locatif aujourd’hui.

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#522 18/12/2015 15h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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@Philippos : Vous avez raison si on raisonne sur l’investissement pur. Moi je parlais de "qualité de logement". C’est important pour sa résidence principale.

Je me permets d’illustré par un exemple (simplifié) chiffré :

Début 2012, le prix à paris était à 8 260 €/m2*, avec 400k+frais de notaire je pouvais acheter un 48 m2

Aujourd’hui, pour les mêmes mensualités, je peux emprunter non pas 400k mais 464k. De plus le prix au m2 est de 8 020 €*. Avec 464k, je peux donc acheter 58 m2.

La personne qui à acheter en 2012, peut toujours renégocier son prêt pour gagner de l’argent (en général, il y a des frais), il aura toujours un 48 m2 (avec des mensualités plus faible ou un crédit plus court néanmoins)

*http://www.base-bien.com/PNSPublic/DocPublic/Historiquedesprixdesappartementspardep.pdf

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#523 18/12/2015 15h56 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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D’accord avec vous pour les subventions qui tirent les prix vers le haut.

valeurbourse a écrit :

- l’injuste asymétrie de droits entre bailleurs et locataires,
- l’interventionnisme insensé de l’Etat notamment par le biais de lois Duflop & Co.

Ces deux points devraient au contraire tirer les prix vers le bas.
C’est bien pour cela que je n’ai pas envie d’être bailleur, ou si je devais le devenir, je j’exigerai une rentabilité importante, donc ne voudrait acheter que si les prix sont bas.

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#524 18/12/2015 15h59 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je pense que actuellement, il faut acheter avec décote de lors de 20 a 30 % ( par exemple avec des travaux ou autres ) .
Les taux sont bas et ne descendront pas plus ou pas beaucoup plus ( je pense ).
L’immobilier peut encore baisser, progressivement comme depuis 2011 mais ne va pas perdre 40 a 50 %.

Donc l’achat avec décote semble être une bonne façon d’acheté actuellement associé aux taux bas.

Le risque est maitrisé et pas besoin d’attendre.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#525 18/12/2015 15h59 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
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Quand je vois les prix à 2300€/m² à Paris en 1998, ça fait rêver…

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