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Forums des investisseurs heureux

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#451 13/09/2015 22h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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La simple loi de l’offre et de la demande. Si 10% des foyers fiscaux gagnent 8k€, ça en fait combien de centaines de milliers de personnes qui cherchent à se loger dans les 5 ou 6 arrondissements centraux? Pour combien de logements disponibles?

Paris centre a un formidable pouvoir d’attraction, sur des gens dont la majorité n’ont pas d’objectif patrimonial. Ils veulent juste vivre au centre de Paris, c’est tout.

Un couple de jeunes cadres sup va chercher le centre de Paris, quand ils feront des gosses ils iront à Levallois, quand les gosses gradiront ils viendront à Bordeaux smile


Left the Rat Race in 2013

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#452 13/09/2015 23h19 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Igorgonzola, comme vous y allez.
De quelles réquisitions parlez vous? Il n’y en a pas eu 30 du temps de Dufflot…
Les préemptions : avez vous déjà entendu parler de propriétaires concernés ? C’est tout à fait confidentiel.
Le parc immobilier parisien dans un état déplorable ? Allons allons… Les personnes qui payent 8 000 € le m2 ont les moyens de faire des travaux vous savez.
Des innovations collectivistes à Paris ? C’est bien connu, il n’y aura bientôt plus que du logement social à Paris.

Dernière modification par Franc23 (13/09/2015 23h26)

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#453 13/09/2015 23h34 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Franc23, il y a 250 immeubles soit 8000 logements qui sont sur la liste des logements à préempter par la Marie de Paris pour en faire des logements sociaux, donc pas si confidentiel que ca ….

Préemption : liste des nouvelles adresses à Paris ? Paris.fr

Dur d’être propriétaire d’une de ces copropriétés, votre bien se retrouve de facto hors marché, et j’imagine bien une AG de copropriétaires avec la mairie de Paris, ca me fait rêver !

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#454 14/09/2015 00h05 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Le droit de préemption renforcé sur certaines zones communales n’est pas propre à Paris et concerne beaucoup de communes dans sa périphérie. Ce droit n’implique pas ipso facto son exercice.
Cosmétique et confidentiel à l’échelle de Paris, ce n’est pas encore le grand soir.

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#455 14/09/2015 09h41 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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J’aimerais voir votre tète si l’adresse de votre logement apparaissait sur cette liste !

Ce n’est ni cosmétique, ni confidentiel, le pouvoir en place à paris a la réelle volonté de faire monter de taux de logement sociaux dans cette ville à 25% et cette mesure en fait partie

Certes, le fait de voir apparaitre votre immeuble dans cette liste gèle de fait toute transaction et donc les résultats risquent effectivement de ne pas être à la hauteur

Je trouve que la Mairie a de la suite dans les idées et les met en application. La mairie est très active sur la poursuite des bailleurs se livrant à de la location saisonnière par exemple
J’ai moi même eu une vente qui a capotée car la Mairie venait de changer le règlement municipal sur l’autorisation automatique (et nominative) de changement d’affectation des locaux aux RDC pour les professions libérales

Je cherche à sortir de mes biens résidentiels parisiens au fur et à mesure des opportunités (j’ai un studio en vente, loyer excèdent Alur) car l’environnement économique est morose et les contraintes législatives/règlementaires sont de plus en plus fortes

Heureusement, Paris restant Paris, la liquidité des biens (non préemptables …) y reste forte et les prix fermes

Dernière modification par Tssm (14/09/2015 10h35)

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#456 14/09/2015 10h00 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Tssm a écrit :

Je cherche à sortir de mes biens résidentiels parisiens au fur et à mesure des opportunités (j’ai un studio en vente, loyer excèdent Alur) car l’environnement économique est morose et les contraintes législatives/règlementaires sont de plus en plus fortes

Heureusement, Paris restant Paris, la liquidité des biens (non préemptables …) y restent forte et les prix fermes

Ce qui revient à dire que certains achètent un bien à rendement nul voire négatif ?

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#457 14/09/2015 10h35 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Oui, mais est ce un problème ? J’ai l’impression que le forum est "intoxiqué" par la pensée dominante de n’acheter que des biens à CF positif, donc disons supérieur à 10% de rentabilité brute. Je comprends fort aisément que cette méthode est valable pour reproduire les acquisitions

Je privilégie l’emplacement, donc la liquidité du bien et la forte demande locative, ce qui induit des prix élevés (mais probablement moins spéculatif) et des rendements faibles.

Je n’ai pas encore de chiffre à vous fournir, je ferai un post à l’occasion quand il sera vendu, mais ce bien à rendement faible (à CF négatif) me procurera probablement un retour sur investissent annuel de 20% par an sur 5 ans. Je signe pour cela tous les jours quelque soit le support d’investissement !

A chacun sa manière d’investir en immobilier

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#458 14/09/2015 10h50 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Ma question aurait pu être mieux tournée, je me demandais quelle devait être la raison de l’acheteur :
- Vous avez acheté à une époque
- Aujourd’hui vous pensez vendre avec 20% de rendement annuel (soit un *2,48)
- Que peut espérer l’acheteur aujourd’hui ?

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#459 14/09/2015 11h02 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Nann a écrit :

- Que peut espérer l’acheteur aujourd’hui ?

Deux possibilités parmi d’autres:
- habiter dans Paris dans un appartement lui appartenant.
- mettre de l’argent dans un appartement qui sera utile un jour ou l’autre (enfants, petits enfants) et le louer à un rendement de quelques pourcents en attendant.

Tout le monde ne cherche pas les rentabilités élevées (de manière rationnelle ou non)

Dernière modification par Faith (14/09/2015 11h16)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#460 14/09/2015 11h06 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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@TSSM;

Comme pour tout, cela dépend de votre objectif.
Les investissement CF positif permettent de faire grossir votre portefeuille de biens immo, et n’ayant que faire de la fluctuation du prix du bien, celui-ci s’autofinançant.

Dans votre cas, le CF négatif est contrebalancé par une PV. Pour vous en sortir vous espérez donc que le prix de l’immo continu à s’apprécier.

C’est un peu la même chose qu’une action qui vous procure un dividende pérenne et une action plutôt value ou GARP.

Il n’y a pas de dogme sur le forum mais plutôt des stratégies en fonction des objectifs.

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#461 14/09/2015 11h13 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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On parle de 20% par an sur 5 ans (à préciser) sur le montant investi, mise de fond initiale et complément annuel non couvert par les loyers (hors imposition personnelle de revenus fonciers) et pas sur la valeur brute de l’appartement

Malheureusement, je ne peux pas parler pour l’acheteur qui aura forcement un intérêt à faire en cas d’achat et je n’ai pas de boule de crystal pour vous indiquer comment vont se comporter les prix de l’immobilier et de loyers dans les 5/10/20 ans à venir

On me parle d’un regain d’intérêt sur le marché parisien "prime" depuis le début d’année et cela suite à la dévaluation de l’euro vis à vis des grandes monnaies. Moi, je préfère sortir au fur et à mesure du résidentiel et investir sur le commercial en cas d’opportunité

J’ai aussi l’opportunité fiscale de la faire, les PS pour les NR devant bientôt ne plus exister

------

Pryx, je suis tout à fait en phase avec vous

J’investis depuis fort longtemps, suis présent sur beaucoup de supports financiers différends et essaie d’être un maximum pragmatique dans la manière de gérer mon patrimoine. A ce stade de ma vie, cela ne m’a pas trop mal réussi car je vis uniquement de mon capital

Je mets juste en garde certains investisseurs débutants en immobilier qui ne pensent que CF positif, oubliant peut être un peu la liquidité, qualité et demande locative du bien et leur indiquent qu’ils existent d’autres voies qui ne sont pas incompatibles entre elles

Dernière modification par Tssm (14/09/2015 11h30)

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#462 14/09/2015 11h46 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Merci pour vos précisions et vos motivations.
Cependant si je peux me permettre dans les 20%, vous comptez donc l’effet de levier + le loyer que vous a versé votre locataire.
A première vue, il me semble donc incorrect de le comparer de la sorte à un autre investissement.

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#463 16/09/2015 22h30 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Igorgonzola a écrit :

5) Les prix sont tirés à la hausse par des apports qui sont gonflés par l’argent des parents. ça marche pour cette génération, mais la suivante a les poches vides. Sans parler du financement des retraites et de la dépendance.

C’est très juste.

En réalité, je pense (je ne sais le mesurer) que ça fait des décennies que le français ordinaire s’appauvrit réellement mais que toute l’explosion sociale est retardée par différents facteurs (recours à l’endettement, utilisation de l’épargne des parents, maintient des prix par l’exploitation sociale de populations asservies : on pourrait pas se payer un téléphone portable au prix où il serait s’il était produit en France, etc.).

Et je crois que parmi les bombes qui nous attendent, il y effectivement toute cette génération de nos parents (ceux qui seront en partiront en retraite dans les 15 années qui viennent) qui ont tous misé sur l’immobilier comme complément de retraite, par crainte vis-à-vis de l’avenir des retraites (et « la pierre, c’est un placement sûr, ça monte tout le temps, ils l’ont dit à la télé »).

Si la bulle pète je ne sais comment, la baisse drastique des prix et des loyers va de facto entraîner une perte de revenu pour énormément de retraités. Tous ces gens-là voteront pour ceux qui maintiendront le niveau des loyers (délirants) et les prix pour que le marché reste tendu (on sait qui était le « candidat des vieux ») pour préserver le niveau de revenu de cette catégorie de plus en plus majoritaire (j’ai pas les chiffres mais je crois que l’âge médian de l’électeur est de plus de 50 ans).

Les actifs devront de toute façon payer les retraites : que ce soit par la cotisation sociale (le politique A promettra la maintien des niveaux retraites), ou par des loyers (le politique B promettra le maintien des rentes acquises parfois biens chèrement). Ce qu’on ne leur prend pas de la main gauche, on leur prendra de la main droite.

Il y a donc effectivement de bonne chance pour que politiquement tout soit fait pour maintenir la bulle, pendant extrêmement longtemps.

(Hors-sujet) Au passage : je précise que je n’ai jamais compris l’intérêt de la retraite par capitalisation que vous défendez sûrement. Pour moi il s’agit de prendre par des loyers, des dividendes, des créances aux actifs ce qu’on leur prend pas par la cotisation. Dans tous les cas, ça repose sur le fait qu’un actif transfert du revenu vers un inactif, et ça pose toujours le problème du ratio actif/inactifs, que si l’économie est pourrie, ou le taux de chômage élevé ça posera des difficultés de toute façon…

Igorgonzola a écrit :

AirBnb est bien trop "ubérisant" pour ces idéologues.

AirBnb, dans son esprit d’origine, c’était une superbe idée : proposer sa RP pendant deux semaines de vacances pour un échange ou pour un loyer qui permettra de payer les dîtes vacances, propose une chambre en trop chez l’habitant tant que le gamin fait ses études dans une autre ville. C’est intelligent, c’est de l’économie à échelle humaine, du dépannage… un peu l’équivalent du co-voiturage, même si le couch-surfing existait.

Le problème c’est quand le marché à détourner le truc en achetant des appartements et des immeubles entiers pour faire de la location à l’arrache, dans un cadre fiscal douteux : bref en faisant de l’hôtellerie mais sans assurer les contraintes et les charges.

À Barcelone, ça en est au point où vous avez des gens qui se font passer pour des locataires normaux (bail annuel pour résidence principale) et derrière sous-loue à la semaine (pas toujours déclaré)… Partout… c’est au point où le Barcelonais ordinaire galère beaucoup plus à se loger qu’avant.

AirBnb (ou du moins, ceux qui en font tel usage) a beaucoup fait pour aider au gonflement de la bulle à sa façon… en faisant miroiter à tout le monde du placement immo…

Igorgonzola a écrit :

7) Tout ça pour vivre dans 50 à 55 m²

Je vous rejoins sur l’aspect « moral » de tout ça : franchement, comment peux-t-on avoir envie de se projeter dans l’avenir, avoir envie d’investir, de créer des entreprises… quand on voit que même en bourrant sur l’apport, on va passer 25 ans à se payer un pauvre appart’ trop petit pour faire pousser une famille.

J’en entends beaucoup de politiciens se plaindre que les français ne se bougent pas le cul, or pour entreprendre, il faut pouvoir se projeter, pour pouvoir se lancer, il faut un filet de sécurité. On est plus enclin à se lancer quand on a payé sa RP et qu’on a pu se constituer un solide matelas pour amortir la chute. On entreprend pas sérieusement avec des petites bouches à nourir et un crédit sur le dos, c’est mon point de vue.

Pour moi, dans la société que je voudrais, le type ordinaire qui bosse bien devrait économiser 5 ans et pouvoir se payer sa RP en 5 ans pour pouvoir entreprendre au bout de 10 ans après être entré dans la vie active. Là, on a pas eu le temps de finir de se payer une RP pour y faire grandir une famille qu’on est déjà à la retraite !

J’ai 30 ans et, même sans habiter à Paris, j’habite dans un studio, je suis jamais parti en vacances, je sors pratiquement pas et n’achète presque rien. Qui supporterait d’habiter dans 16 m² à cet âge ? Et même en faisant ça pour économiser à bloc sur le loyer, j’en ai pour 25 ans de crédit juste pour avoir un T2 de 50 m² !

Qui peut avoir envie de vivre dans une société où même en se serrant la ceinture, à 30 ans, la seule perspective qu’on a c’est 25 ans de crédit et le contrat de travail qui va avec… Pas moi.

Dernière modification par Gog (16/09/2015 22h37)

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#464 16/09/2015 22h40 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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pour l’explication de la théorie sur les differences entre retraite par capitalisation et par repartition, je vous conseille le MOOC de Robert Schiller de 2011.

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#465 17/09/2015 11h46 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pryx a écrit :

Merci pour vos précisions et vos motivations.
Cependant si je peux me permettre dans les 20%, vous comptez donc l’effet de levier + le loyer que vous a versé votre locataire.
A première vue, il me semble donc incorrect de le comparer de la sorte à un autre investissement.

Au contraire, cela me semble très correct.
Pour moi le TRI est un élément essentiel a la prise de décision entre un investissement immobilier et un investissement sur un autre support.

Ce qui compte in fine c’est le rendement de votre capital investit.
En cela vous pouvez comparer le rendement réel de votre cash investit dans votre bien immobilier (apport de capital, apport mensuel complémentaire si CF négatif, apports pour les travaux, taxes, PV/MV éventuelle etc.) versus un investissement d’un montant cash équivalent en actions, par exemple.

Je sais que pour un investissement immobilier je vais essayer de viser un TRI supérieur au rendement moyen des actions a LT (donc >8-10%), pour compenser le manque de liquidité du bien immobilier vs des actions ainsi que la prise de risque supérieure liée a l’effet de levier.

Enfin on s’écarte un peu du sujet sur les RP smile

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#466 17/09/2015 12h03 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pour Gog,

vous avez une vision très négative de la société…il est vrai que l’on est en France dans une société qui favorise les "vieux"…de même sur le marché du travail.
Mais l’Europe c’est magnifique, si on est pas content, on peut changer de pays.
Il y a des opportunités partout.
C’est ce que j’ai fais et beaucoup de mes amis - et je ne regrette pas.

maintenant j’habite même à la frontière donc côté français..et je paye mes impôts en France en profitant du système suisse…
mais il y a des risques aussi..aucune garantie d’emploi.

Quand à savoir si l’immobilier va se dégonfler….je crois qu il est impossible de prédire et que même dans un marché en baisse il y a des bonnes affaires!

Cdt
christophe

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#467 17/09/2015 12h34 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Igrogonzola et  Gog

Je ne fais absolument pas la même analyse que vous sur le marché immobilier français actuel et vous précise ci-après ce que je constate au quotidien avec ma triple casquette de :
-travailleur dans le notariat,
-investisseur à titre personnel,
-spéculateur à titre marchand de biens.

En ce qui concerne le fait que tout est fait pour maintenir ‘’la bulle’’, je pense que vous avez une vision déformée de la réalité.

Je travaille dans le domaine depuis des années je peux vous dire que le pourcentage de dossiers ou l’acquisition ne peut se réaliser que suite à la donation de papa-maman et/ou papi/mamie sont très faibles, je pense que c’est même pas 5% des transactions.

Alors oui, je suis d’accord, le jeune couple de trentenaire qui va sortir 600K€ pour acheter son F4 en plein Paris aura certainement eu de l’aide familiale mais c’est quand même loin d’être la majorité des dossiers (c’est même une toute petite minorité des dossiers)
Quand je vois les dossiers des primo accédants ça c’est bien amélioré depuis quelques années. Je ne vois plus de dossiers sur 30 ans mais désormais des dossiers sur 20 ou 25ans, avec des taux d’endettement qui laissent un laisse à vivre correct.
De mémoire la durée moyenne des prêts immo est de 17 ou 18 ans.

Je trouve qu’en ce moment on peut lire beaucoup de choses qui sont totalement fausses sur l’état du marché. Il y a 8 jours j’entendais à la radio que soit disant les banques demandent aux primo-accédants d’apporter autour de 15 à 30% du montant total du dossier…. Je ne vois quasiment jamais passer de dossier avec ce type d’apport. Réellement !
Cette semaine je m’occupe de 4 dossiers de vente, 3 en résidence principale avec apport de même pas 5% du montant total et 1 dossier d’investissement locatif avec financement à 110%.

De même, on peut lire régulièrement des articles comme quoi le taux de refus de prêt est très élevé…. Depuis que je travaille dans le notariat je constate un taux de refus constant de l’ordre de 1 ou 2%. Simplement car dans la grande majorité des cas les acquéreurs consultent leur banque avant de signer un avant-contrat.

Sur le maintient des prix à un niveau élevé il faut avoir consience que la raison principale c’est l’absence de foncier. On était en France à un niveau de gaspillage de terres agricoles tout a fait inouis. Depuis quelques années la politique est de frener ce gaspillage, naturellement ça apporte une tension sur les prix. Le moindre terrain constructible devient rare (hormis les grands déserts ruraux).

Aujourd’hui, je trouve que beaucoup de prix et de loyers en région sont au plancher.
Le coût de votre logement c’est :
-l’emplacement (ou est votre terrain ou le terrain sur lequel est édifié l’immeuble),
-la valeur de la construction,
-l’équipement qu’il y a dedans,
-le pricing des perspectives locales.

Quand je vois des grandes métropoles régionales et universitaires comme CAEN ou ROUEN avec des loyers de 10 à 12 ou 13€/m² en location (ce qui est le tarif actuel) ça ne me semble pas être des tarifs de bulle.

En dehors de PARIS et de PACA il y a beaucoup de villes ou la baisse des prix a été d’au moins 20%, je constate parfois des reventes avec perte de 25% ou 30%.
En encore, beaucoup de monde critique les tarifs de Paris mais quand vois le niveau d’attractivité économique de la capitale et de la première couronne je n’ai pas l’impression que ce soit particulièrement surrévalué quand on compare avec d’autres capitales centralisées.

Alors c’est vrai les journaux font régulièrement les gros titres sur certains secteurs dont les tarifs sont de 10K, 15K, 20K et plus par m². Il faut quand même constater qu’il s’agit d’une minorité des transactions et que vous avez en face des prestations que l’on ne peut pas comparer avec de l’immobilier classique.
De même, ça ne s’adresse qu’à une clientèle qui globalement se moque que le prix au m² soit de 17K€ ou 22K€.

Idem sur certaines zones de PACA (je pense à Mougins, St Paul de Vence….) les acquéreurs on largement les moyens (ce n’est pas le jeune couple primo accédant qui achète) et sur les prix ‘’bulles ‘’ de 15 ou 20K€/m² il s’agit d’achat de confort.
Vous payez la sécurité (plus ou moins rare dans le sud), la vue, la localisation, des prestations de folie.

Vraiment je pense qu’il faut prendre garde à ne pas tout mélanger au niveau du marché immobilier français. Il avance à plusieurs vitesses suivant des contraintes locales mais dire qu’il y a une grosse bulle et que quand elle va péter ça va faire mal est à mon avis une erreur.

De même on entend beaucoup parler de la ‘’crise immobilière’’ de ‘’marché bloqué’’. Foutaise, venez dans une étude et vous allez voir les transactions… ça n’arrête pas. Il devrait y avoir au moins 700 000 ventes dans l’ancien cette année, ce qui est tout à fait correct. Les médias font sans arrêt référence aux meilleures années ou il y avait 800 000 transactions par an mais 700 000 c’est déjà un très beau volume d’activité.

Enfin voilà, je voulais par ce post apporter un éclairage différent de ce que l’on peut lire et entendre un peu partout.

Maxime

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#468 17/09/2015 14h28 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Point de vue très intéressant, en particulier le point suivant qui me surprend :

Notariat76 a écrit :

Depuis que je travaille dans le notariat je constate un taux de refus constant de l’ordre de 1 ou 2%

Il me semblait que la clause suspensive d’obtention du crédit était beaucoup plus utilisée, soit de bonne foi (banque ne validant pas le dossier lors de l’étude des pièces, changement de situation personnelle ou professionnelle…), soit via des refus de complaisance car l’acheteur souhaite finalement se désister à moindre frais.

De plus le portefeuille de biens des AI et intermédiaires immobiliers que j’ai rencontrés récemment sur Lille était plein de biens remis en vente suite à non-obtention du prêt. L’immeuble que j’ai acquis était remis à la vente pour la 3ème fois !

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#469 17/09/2015 14h52 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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J’apprécie le détail de la réponse de Notariat ; toutefois, jusqu’à l’an dernier le refus de prêt sur le neuf était flagrant et bien supérieur à ce taux de 2% ; refus aggravé par la mise en place de la Taxe d’Aménagement par les élus qui achevait d’enfoncer les acheteurs qui avaient calculé au plus juste…
On doit retrouver des stat’ sur ce sujet dans le ministère concerné (quoique désormais avec la loi NoTRE entre autre ces services n’aient sans doute plus autant de retours du terrain qu’avant).

Enfin, la fin du réel gaspillage du foncier par obligation de densification en "Grenellisant" les documents d’urbanisme se met lentement en place et n’est pas encore effectif car :

- l’échéance légale ALUR est à début 2017 ; et on sait ce qu’il en est de ce genre d’échéance (reports successifs possibles et même probables)
- vu le nombre de documents concernés, les bureaux d’études des collègues sont tout simplement débordés (globalement) !
Donc pour l’instant globalement (j’insiste) en quantitatif - sinon en qualitatif, les meilleurs terrains étant sans doute déjà vendus - le foncier n’est pas encore réellement bloquant de ma perception professionnelle (??????????).

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#470 17/09/2015 15h10 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Perecastor,

Effectivement, vous avez vécu à mon sens quelque chose de rare, la non obtention du prêt.
A titre perso je traite entre 100 et 150 dossiers de vente par an et j’ai en gros 2 ou 3 refus de prêt chaque année. Dans mon secteur, la Normandie, ne pas avoir son prêt est quelque chose de très rare et ce que je constate, quand le prêt n’est pas obtenu c’est :
-60% des cas des jeunes avec de faibles revenus bien qu’en CDI, non mariés non pacsé qui achètent le TAB pour construire eux même (Castor) ou avec un tout petit constructeur ce qui fait peur à la banque.
-20% des cas des investisseurs qui ont les yeux plus gros que le ventre (projet locatif trop important ou ils cherchent à faire financer par la banque trop de travaux ou encore l’achat d’une résidence secondaire trop coûteuse).
-20% divers motifs, souvent ce sont des problèmes d’assurance suite à une maladie (questionnaire santé qui fait peu à l’assureur du prêt qui ne veut pas couvrir le risque)

Des gens qui utilisent un refus de prêt de complaisance, de ce que je vois c’est rarissime car quand les gens s’engagent en signant un compromis, après avoir laissé passé le délai de rétractation de la loi S.R.U il est très rare qu’ils changent d’avis.
Les professonnels de l’immobilier (marchand de biens, foncières…) achètent souvent sans condition suspensive de financement car c’est un argument de la négociation.

Peut être qu’il y a des zones géographiques ou l’obtention des prêts est difficile mais en pratique, ce que je constate à l’étude c’est que 95% des gens vont voir leur banque AVANT de se lancer dans un projet.

Si l’agence immobilière a autant de refus de financement, peut être qu’il faut qu"ils travaillent en amont sur la solvabilité de leurs clients…
Certaines agences font ça très bien et font remplir un petit questionnaire au candidat acquéreur pour vérifier en amont que les revenus et/ou le patrimoine du candidat acquéreur est crédible pour acheter le bien.
Certaines agences ne font aucune vérification ’’vous êtes en CDI ? ’’ réponse ’’Oui Oui’’ bon bien signez là mon brave. Au final ça fait perdre du temps à tout le monde.

J’ai eu le cas cet été (un des rares refus de prêt de l’année), une agence agence avait fait signer un compromis à un couple non marié, au Smic,  pour acheter un bien de 270K€ net vendeur, sans disposer d’apport…

Maxime

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#471 17/09/2015 17h03 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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En région parisienne, il semble que le % de vente échouant par cause de refus du prêt soit bien plus élevée que le taux constaté par Notariat76 en Normandie.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#472 17/09/2015 17h41 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Cas particulier mais voici un retour terrain.

Visite prévue samedi pour une annonce parue mercredi pour un 4P à Neuilly.
L’Agence me rappelle aujourd’hui pour annuler la visite car ils ont eu une offre au prix.

Comme quoi le marché est bel et bien actif y compris pour les grandes surface.

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#473 17/09/2015 17h42 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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GBL,

C’est aussi ce que je pense. De même, j’ai l’impression que sur Paris la négociation va très vite, on signe un avant contrat rapidement pour ’’bloquer le bien’’ et on réfléchit calmement pendant le délai de rétractation pour voir si on donnera suite ou non au projet et on n’hésite pas à se rétracter rapidement.

Cependant j’ai des amis qui bossent à Paris et le refus de prêt même s’il est plus élevé qu’en province, reste faible en pourcentage.

En province j’ai l’impression que ls gens prennent plus leur temps pour signer un avant-contrat mais une fois signé il n’y a qu’un très faible pourcentage de ventes qui tombe à l’eau.

Maxime

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#474 17/09/2015 19h13 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Gog a écrit :

Qui peut avoir envie de vivre dans une société où même en se serrant la ceinture, à 30 ans, la seule perspective qu’on a c’est 25 ans de crédit et le contrat de travail qui va avec… Pas moi.

Et oui la vie n’est pas facile (Patricia Carli),
    à 30 ans vous réalisez que les Bisounours c’est à la télé et pas dans la vraie vie
        néanmoins, vous pouvez rester locataire à vie
           mais je ne pense pas que ce soit mieux, à vous de voir.

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#475 17/09/2015 19h18 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Notariat76 a écrit :

Je travaille dans le domaine depuis des années je peux vous dire que le pourcentage de dossiers ou l’acquisition ne peut se réaliser que suite à la donation de papa-maman et/ou papi/mamie sont très faibles, je pense que c’est même pas 5% des transactions.

Je me suis mal exprimé, ce que je voulais dire, c’est que je pense qu’il y a des transferts de capital parents → enfants qui réduisent ou annulent une certaine dureté économique contemporaine.

Cette aide parent → enfant, effectivement, n’est pas un apport mais sondez autour de vous, beaucoup d’enfants se sont fait payer leurs études, leur voiture et se sont vu mettre à disposition un appartement pour économiser un loyer.

Effectivement, vous, en tant que notaire, vous voyez que l’apport qui fait parti du plan de financement des acquéreurs que vous rencontrez est bien fait par les acquéreurs eux-même et non leur parents. Ce que je dis, c’est que cet apport n’aurait pas été possible si les parents n’avaient pas été là pour payer autre chose avant. L’apport qu’on peut vous présenter, c’est l’argent qu’on a pas eu besoin de dépenser parce que les parents ont payé la voiture cash.

Notariat76 a écrit :

Je ne vois plus de dossiers sur 30 ans mais désormais des dossiers sur 20 ou 25ans […] De mémoire la durée moyenne des prêts immo est de 17 ou 18 ans.

Tant mieux, dans le contexte actuel, 20 ans c’est déjà beaucoup se projeter.

Notariat76 a écrit :

De même, on peut lire régulièrement des articles comme quoi le taux de refus de prêt est très élevé…. Depuis que je travaille dans le notariat je constate un taux de refus constant de l’ordre de 1 ou 2%. Simplement car dans la grande majorité des cas les acquéreurs consultent leur banque avant de signer un avant-contrat.

Dans vos statistiques sur le nombre de refus et les motifs de refus, il me semble que vous oubliez tout simplement de compter tous les gens ne se sont tout simplement pas mis à la recherche d’un bien, parce qu’à peine ayant évoqué la question auprès du banquier, la réponse a été négative. En tant que notaire, vous ne rencontrez les gens qui sont déjà très avancés dans leur projet. Comme vous dîtes, la majorité des gens pensent au financement avant de signer quoi que ce soit, vous nous dîtes que seulement 1 ou 2 % ont fait valoir la clause suspensive mais combien se sont fait refuser le crédit avant même d’avoir contacter un premier vendeur ? Combien d’autres n’osent même pas demander à leur banquier (chômeurs, temps partiels, CDD qui augmentent en France). C’est à ces gens-là que je pensais, pas effectivement à ces 1 ou 2 % qui ont juste vu trop gros et qui achèteront un autre bien, un peu plus modeste sans problème dans quelques mois…

Notariat76 a écrit :

Aujourd’hui, je trouve que beaucoup de prix et de loyers en région sont au plancher.

J’aimerais beaucoup avoir votre point de vue sur les niveaux actuels des courbes de Friggit. C’est sur celles-ci que je m’appuie pour dire que les prix sont trop élevés par rapport aux revenus du ménage ordinaire.

Notariat76 a écrit :

Quand je vois des grandes métropoles régionales et universitaires comme CAEN ou ROUEN avec des loyers de 10 à 12 ou 13€/m² en location (ce qui est le tarif actuel) ça ne me semble pas être des tarifs de bulle.

En dehors de PARIS et de PACA il y a beaucoup de villes ou la baisse des prix a été d’au moins 20%, je constate parfois des reventes avec perte de 25% ou 30%.

Vous parlez de baisses de 20%, 25%, 30% : si ces baisses ont été possibles, c’est bien qu’il y avait une bulle non ?

Notariat76 a écrit :

En encore, beaucoup de monde critique les tarifs de Paris mais quand vois le niveau d’attractivité économique de la capitale et de la première couronne je n’ai pas l’impression que ce soit particulièrement surrévalué quand on compare avec d’autres capitales centralisées.

Attendez, je suis tout à fait d’accord… Il y a notamment un problème en France de centralisme, il y a des tas de gens qui doivent travailler à Paris alors qu’on pourrait très bien délocaliser l’activité en question.

Mais une fois que c’est dit, ça ne change rien à l’homme ordinaire : là où il doit habiter, c’est trop cher… ça lui fait une belle jambe de savoir que c’est pareil à Tokyo…

Notariat76 a écrit :

Idem sur certaines zones de PACA (je pense à Mougins, St Paul de Vence….) les acquéreurs on largement les moyens (ce n’est pas le jeune couple primo accédant qui achète) et sur les prix ‘’bulles ‘’ de 15 ou 20K€/m² il s’agit d’achat de confort.
Vous payez la sécurité (plus ou moins rare dans le sud), la vue, la localisation, des prestations de folie.

Oui, sur certains coin de la côte méditerranéenne, il y a une véritable gentrification : des ghettos de vieux rentier se forment, je serais curieux de voir la pyramide des âges de certaines de ces villes.

Notariat76 a écrit :

Vraiment je pense qu’il faut prendre garde à ne pas tout mélanger au niveau du marché immobilier français. Il avance à plusieurs vitesses suivant des contraintes locales mais dire qu’il y a une grosse bulle et que quand elle va péter ça va faire mal est à mon avis une erreur.

Vous avez tout à fait raison de penser qu’il ne faut pas confondre les situations diverses qu’on trouve en France.

Pour ma part, je ne pense pas que « ça va péter » : comme je disais, je pense qu’il y a des raisons pour que le pouvoir politique fasse en sorte que cela n’arrive pas. Pour le cas qui me concerne (métropole de province), j’imagine plutôt un dégonflement lent, très lent, trop lent (lié à la démographie, entre autres)… Peut-être un éclatement dans le marché de la résidence secondaire… Avez-vous vu ce reportage sur les longères en Normandie qui se bradent à -50% ?

Je crois surtout que personne ne peut savoir ce qu’il va se passer.

Notariat76 a écrit :

Il devrait y avoir au moins 700 000 ventes dans l’ancien cette année, ce qui est tout à fait correct. Les médias font sans arrêt référence aux meilleures années ou il y avait 800 000 transactions par an mais 700 000 c’est déjà un très beau volume d’activité.

Chiffre digne d’intérêt. Comme je le disais, je ne dis pas qu’il n’y a pas de transaction, je dis juste qu’aujourd’hui, cette capacité d’achat est soutenue par des transferts de revenus des « seniors » vers les primo-accédants et que rapporté au revenu, la part de cette dépense par rapport aux revenu des ménages est bien plus élevée que par le passé, comme le montre la courbe de Friggit. Et je pense que d’autres facteurs de l’époque font que c’est plus dur de se loger (je pense par exemple à l’augmentation du célibat et des divorces qui font autant d’acquéreurs qui doivent supporter leur loyer/endettement seul).

Parmi les transactions que vous comptez, il y a toute celle de gens qui ont acheté à 50, 100, 150 km de là où ils auraient voulu vivre. N’avez-vous pas, dans vos clients et votre entourage, de ces gens qui doivent faire 1 heure ou plus de transport par jour pour se rendre au travail et qui aurait aimer habiter plus près ?

Je n’ai pas de chiffre à vous donner, mon intuition reste que les gens s’appauvrissent (qui aujourd’hui peut faire vivre sa famille sur un seul salaire ?). Désolé de prendre mon cas, mais j’ai beau être mieux diplômé que mes parents, je n’ai pas les moyens de me payer un appartement aussi grand que celui que mes parents ont achetés à mon âge.

Merci en tout cas de votre témoignage intéressant. J’espère me tromper…

Dernière modification par Gog (17/09/2015 19h25)

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