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Forums des investisseurs heureux

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#476 17/09/2015 19h48 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Alexis92 a écrit :

Cas particulier mais voici un retour terrain.

Visite prévue samedi pour une annonce parue mercredi pour un 4P à Neuilly.
L’Agence me rappelle aujourd’hui pour annuler la visite car ils ont eu une offre au prix.

Comme quoi le marché est bel et bien actif y compris pour les grandes surface.

Oui je confirme cela les biens de qualité partent au prix… c’est impressionnant les impacts qu’une banque centrale et les taux bas ont dans les mécanismes de formation d’une bulle.

Avec des taux normalisés à 3 ou 4% le marché ne serait pas la ou il est…

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#478 06/10/2015 10h02 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   48 

Je suis assez mitigé sur l’intérêt de ces mesures de "dumping" immobilier" avec maisons et/ou terrains à vendre à 1€ symbolique.

Ces villages désertés l’ont été car l’emploi y est rare et la qualité de vie médiocre (commerces, culture,  transports en commun…). Les mesures proposées vont certes attirer des gens mais qui soit ne pourront contribuer financièrement au développement de la commune et pèseront sur le budget de la ville, soit devront subir des temps de transport déraisonnables pour aller chercher l’emploi là où il se trouve.

Je m’appuie sur l’exemple concret d’un petit village du Morbihan que je connais bien, où la population croit de nouveau après un siècle de lent déclin, et où les nouveaux habitants sont soit des cassos vivotant d’aides diverses dans des maisons louées en centre bourg, soit des jeunes couples avec enfant ayant fait construire dans de petits lotissements sans charme en périphérie du bourg et tributaires de la voiture pour tous leurs trajets.

A l’inverse les politiques d’urbanisme réussies (l’agglomération de Valenciennes où je réside actuellement en est le parfait exemple) ont commencé par l’installation de gros groupes industriels, amenant des emplois et donc de la richesse. Cela passe par l’installation de zones franches, l’attribution de subventions spécifiques, accompagnement des chômeurs pour développer leurs compétences…

Dernière modification par perecastor (06/10/2015 10h04)

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#479 05/11/2015 23h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   337 

Bonsoir,

je viens de lire les 20 pages de ce fil… C’est intéressant.

Déjà, on voit qu’au début du forum intervenaient surtout des sceptiques par rapport à l’immobilier. Ils attendaient l’éclatement de la bulle, titre du fil, et trouvaient que ce marché était artificiellement porté par l’Etat : PTZ, défiscalisations divers et variées, etc. Pas question d’investir dans un marché aussi artificiel, risqué, etc.

Et puis arrivent progressivement quelques intervenants du type "ça marche puisque j’y arrive" : Philippe30, ZX-6R, perecastor etc. (désolé pour ceux que j’oublie de citer nommément).
Les interventions de professionnels comme Notariat76 sont aussi très intéressantes.

Quelques remarques en vrac :

- les gens qui raisonnent sur l’achat de la résidence principale perturbent la réflexion, AMHA. Se poser la question d’acheter sa résidence principale (ou non) et à quel prix est une question parfaitement légitime, mais la mélanger à l’immobilier d’investissement, c’est comparer des choux et des carottes. On est sur un forum d’investisseurs, on devrait donc surtout réfléchir sur l’immobilier locatif et sur sa rentabilité.

- les intervenants qui disent qu’on doit distinguer la réflexion selon la taille de la ville, son évolution, qui parlent des grandes tendances de la démographie et de la géographie ont parfaitement raison. L’immobilier à Paris ou Montpellier n’a pas grand chose à voir avec celui de Thiers ou Vésoul. Les arguments qu’ils citent sont très intéressants et me donnent envie d’approfondir mes connaissances sur ces tendances géographiques.

- un autre point d’évolution à long terme, qui me semble un peu trop négligé, est l’évolution des modes de vie.
On vit de plus en plus seul, donc, pour loger le même nombre de personnes, il faut de plus en plus de petits logements et de moins en moins de grands logements.
Qu’on réfléchisse à l’évolution du nombre de personnes dans le même logement, au cours de la vie. Il y a 50 ou 100 ans, on naissait et grandissait souvent dans une famille nombreuse. Les enfants étaient souvent à la plusieurs par chambre. Il n’était pas rare que les grand-parents ou d’autres pièces rapportées vivent sous le même toit (oncle, tante, frère, sœur, ouvrier agricole, etc.).
Ensuite, en grandissant, il n’était pas rare que l’on aille dans une école avec internat. Souvent des dortoirs de plusieurs dizaines de lits.
Ensuite, pour les hommes, service militaire. Là aussi, dortoirs généralisés.
Pour les études, idem, souvent des dortoirs ou des chambres universitaires logeant 2 ou plus étudiants dans la même chambre.
Ensuite, fonder une famille, donc rebelote la famille nombreuse.
A la retraite ou quand on était trop vieux, pareil, on allait habiter avec les enfants, quitte à supporter quelques inconvénients. La crainte étant de finir à l’"hospice".

Aujourd’hui, tout cela a disparu. Dans le milieu familial, les enfants ont leur propre chambre individuelle, souvent dès la naissance.
En internat pré ou post-bac, de plus en plus souvent, des chambres individuelles.
La conscription a disparu.
Les familles tiennent quelques années, et après, très souvent, deviennent des familles monoparentales.
Et enfin, on finit sa vie dans une maison de retraite, où l’on apprécie la salle commune pour jouer aux cartes ou regarder la télé, mais où l’on vit en chambres individuelles.
C’est sans doute la preuve d’une richesse matérielle supplémentaire ; qui va avec une évolution normative du logement (cf. les 14 m² de la loi Alur)…

Mais c’est aussi une toute autre culture, une évolution sociologique.

Voilà une anecdote racontée par un anthropologue londonien.
Il venait de passer 3 ans dans une tribu reculée d’Asie. Un beau jour, le chef du village lui dit : on vous a accueilli, vous vivez parmi nous depuis 3 ans, on sait que vous écrivez, photographiez etc. pour raconter aux gens de votre pays comment nous vivons. On a bien réfléchi, et on pense qu’il serait juste de faire un peu la réciproque maintenant : que vous nous emmèniez dans votre pays, pour qu’on sache comment vous vivez, dans votre tribu.
Ce qui fut fait.
Il se retrouve avec une petite tribu de 15 personnes dans son grand appartement londonien. Evidemment, il essaie de les loger au mieux, selon les normes occidentales. Les premières nuits, ses hôtes dorment très mal. En discutant pour trouver une solution, voilà à quoi ils aboutirent : mettre tous les matelas dans la pièce la plus grande, pour dormir tous ensemble. C’est ce qu’ils faisaient dans leur village, et avec le stress du dépaysement, ils avaient d’autant plus besoin de se retrouver ensemble pour dormir. Et aussi, ils laissaient la radio allumée. En effet, dans leur village, une source coulait en permanence et l’absence de ce bruit les empêchaient de dormir. La radio est ce qu’ils avaient trouvé de plus ressemblant.
Ca montre bien à quel point le "confort" est très relatif et dépend beaucoup de ce à quoi on est habitué.
Dans une société où les enfants ont souvent une chambre pour eux tous seuls dès la naissance, il ne faut pas s’étonner que ce mode de vie se généralise à tous les âges de la vie, par homéostasie.
Je vais citer quelques sources sérieuses quand même, pour pas que vous croyiez que je me base sur des généralités et sur une anecdote anthropologique :

Le nombre moyen de personnes par ménage est passé de 3,08 en 1968 à 2,26 en 2012.
Le nombre de personnes vivant seul est passé de 22,1 % en 1975 à 34,3% en 2012.
Insee - Population - Évolution de la taille des ménages en 2012

D’après une projection de l’INSEE, il y aura entre 212 000 et 256 000 ménages supplémentaires chaque année d’ici 2030, parmi lesquels seulement 100 000 ne sont dus que à l’augmentation de la population.
Le nombre de personnes par ménage chute entre 2,04 et 2,08 par ménage en 2030, selon ces projections.

Insee - Population - Des ménages toujours plus petits - Projection de ménages pour la France métropolitaine à l’horizon 2030

Enfin, évidemment, ce n’est pas seulement le fait d’habiter seul ; sinon, on transformerait les anciens grands logements en petits logements individuels, et on logerait autant de personnes dans les mêmes bâtiments. La surface moyenne par personne a bien évidemment augmenté. Les gens ne veulent pas seulement habiter seul, ils veulent habiter grand. Avoir plus grand est souvent le critère principal d’un changement de logement. Les couples ont "besoin", dès le premier enfant, d’un T3 au minimum (et d’un grand monospace pour loger la poussette, le cosy et le lit-parapluie) ; ce besoin relativement récent de beaucoup d’espace et d’équipements coûteux pour élever des enfants me fait un peu halluciner, mais enfin c’est ça la tendance qu’on constate facilement autour de nous.

Pour résumer (désolé d’avoir été si long), ce qui fait la demande immobilière de logements (que ce soit à l’achat ou à la location), ce n’est pas tant l’augmentation démographique en termes de nombres d’habitants, que l’augmentation en termes de nombres de ménages. Et, heureusement pour nous, le nombre de ménages augmente nettement plus vite que le nombre de personnes.

- et aussi, désolé de proférer une banalité, mais tout le monde a besoin de se loger. Il n’y a pas de demande économique plus essentielle et moins compressible que le besoin de logement.

- je ne pense pas qu’on aura une baisse brutale des prix de l’immobilier à cause de la fin du soutien de l’Etat au logement. On peut trouver ce soutien absurde, révoltant, coûteux, et tout ce qu’on veut, il est là.
Et aucun gouvernement ne prendra le risque d’y mettre un coup d’arrêt brutal. La tendance à long terme est sans doute au rabottage progressif des niches fiscales. Mais tout est dans le mot progressif.
Les gens qui se logent, les gens qui investissent, sont des votants. Aucun gouvernement ne peut se mettre à dos d’un seul coup une large part de la population.
Ensuite, la construction de logement est indispensable à un secteur très important de l’économie : le bâtiment. Il ne s’agit donc pas seulement de ne pas mécontenter les votants, il s’agit de préserver les emplois pour limiter le chômage. Or, le bâtiment, depuis 2009, c’est morose. De nombreuses entreprises ont licencié, ont coulé ou se portent mal. Le gouvernement ne peut pas se permettre de porter le coup de grâce : il doit soutenir, tant bien que mal, ce secteur. Il n’y a qu’à voir les coups de gueule de la CAPEB et la FFB, et l’audience qu’ils recoivent, pour se rendre compte qu’aucun gouvernement ne peut se permettre de mettre brutalement fin aux mécanismes qui soutiennent la construction neuve et la rénovation.

- Comme beaucoup l’ont dit, la baisse des prix de l’immobilier est bien moindre dans les grandes villes (surtout si elles sont en croissance économique et démographique) que dans les petites villes ou à la campagne.
Certains ont avancé que les loyers ne pouvaient pas baisser dans ces grandes villes. Attention, les loyers sont régis eux aussi par un phénomène offre/demande. Un  bon connaisseur du marché locatif toulousain me disait que, depuis 2 ans, beaucoup de bailleurs doivent, au départ d’un locataire, baisser leur loyer de 10 à 50 € par mois pour retrouver un locataire. Le marché du neuf défiscalisé met beaucoup de biens sur le marché entre studio et T1 bis. D’après lui, le marché des 2 et 3 pièces est moins concerné par ce relatif "excès d’offre". Et pourtant Toulouse, grande ville, très dynamique au niveau population etc.

Au total : est-ce que la baisse des prix de l’immobilier va continuer ? Je n’ai pas de boule de cristal, mais ça semble assez probable. Encore faut-il la détailler selon la zone géographique, mais aussi selon le type de bien.
Est-ce que, dans un marché relativement morose voire baissier, on peut quand même faire des investissements rémunérateurs dans l’immobilier locatif ? La réponse est oui, et elle est prouvée par les exemples de philippe30, ZX-6R, cricri77700 etc. Après, personne n’a dit que c’était facile.

Le président de l’UNPI (qui représente les propriétaires) disait en 2012 (pour plaindre les pauvres propriétaires) que la rentabilité nette était "souvent" aussi basse que 1 %, à cause de la pression fiscale etc. Même s’il y a sans doute un peu d’excès dans ces déclarations à la Caliméro, le fait est que l’immobilier "standard" a souvent des rentabilités nettes de 1 à 3 % seulement. Si on suit les moutons, on ne fera pas d’investissement vraiment intéressant.
Pour faire des très bon coups, il faut étudier soigneusement le marché, scruter les annonces et sauter sur les bonnes affaires, peut-être faire une partie des travaux soi-même… En tout cas, je crois que quand on trouve (après des recherches assidues) un bien avec une rentabilité brute >10 % en évitant les écueils de localisation (ville en déprise économique, ville trop petite pour que le marché locatif soit suffisamment "liquide" ou "profond", etc.), on pourra sans difficulté supporter les quelques % de baisse du marché que l’avenir pourrait encore nous réserver.
Donc voilà, le dégonflement de la bulle, c’est intéressant, ça fait partie des tendances macro. Mais je pense que, comme le montrent les exemples de plusieurs foreumeurs de ce sous-forum immobilier, même dans un marché morose voire baissier, il y a des bons coups à faire.

- enfin, désolé pour une autre banalité, mais l’immobilier est un des rares secteurs d’investissement où l’on peut profiter d’un tel effet de levier. Moi perso, dans ma situation, je n’ai pas grand patrimoine à placer, mais j’ai un CDI avec un salaire correct et aucun endettement. Si je place disons 20 k€ d’économies sur des assurances-vie ou sur de la bourse buy and hold, ça va me rapporter quelque chose entre 3 et 6 % de ces 20 k€.
Si j’achète un bien immobilier à 100 k€ qui rapporte 7-8 % nets, non seulement ça rapporte un peu plus, mais surtout ça rapporte ce pourcentage sur une somme 5 fois plus importante !
Je peux certes épargner progressivement jusqu’à avoir 100 k€, mais enfin ça va prendre du temps (même en appliquant tous les bons conseils du livre de notre hôte, que j’ai lus attentivement).
Le remboursement de cet emprunt est doublement garanti, en quelque sorte : d’une part par les loyers qui sont supérieurs aux mensualités, d’autre part par mon revenu qui me permet de faire face aux mensualités. Ca ne serait vraiment pas de chance que je perde à la fois mes locataires et mon boulot !

- enfin, à propos du risque. Certes, investir avec de l’argent qui n’est pas à soi comporte une part de risque. Mais enfin, dans le contexte économique actuel, je crois que, tant qu’à emprunter 100 k€ pour investir, ça me semble bien moins risqué de les mettre dans un projet immobilier bien calibré, que de les mettre dans la bourse, ou encore de démarrer une entreprise avec cette somme. Si l’immobilier présente certes des risques, ils me semblent plus bas que ceux de la bourse ou d’une aventure entrepreneunariale.

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2015 00h36)

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#480 06/11/2015 00h06 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Belle argumentation !!


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#481 06/11/2015 00h27 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Beau pavé mais je l’ai lu! Et c’était intéressant.

Bernard2K a écrit :

- enfin, à propos du risque. Certes, investir avec de l’argent qui n’est pas à soi comporte une part de risque. Mais enfin, dans le contexte économique actuel, je crois que, tant qu’à emprunter 100 k€ pour investir, ça me semble bien moins risqué de les mettre dans un projet immobilier bien calibré, que de les mettre dans la bourse, ou encore de démarrer une entreprise avec cette somme. Si l’immobilier présente certes des risques, ils me semblent plus bas que ceux de la bourse ou d’une aventure entrepreneunariale.

C’est d’après plusieurs économistes (dont Pickety) le drame de la France, une économie de rentiers improductive.
Toute l’épargne part dans la pierre qui est considérée plus sûre (à juste titre ou pas peu importe) et non dans la création de richesses comme l’entrepreneuriat… et l’économie se sclérose peu à peu.
Le jour ou le château s’écroule on constatera que la France est un champ de ruine…


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#482 06/11/2015 08h26 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Les pouvoirs publics sont parfaitement conscient de ce que l’on nomme le "desserrement des ménages" ; je soupçonne que dés lors ils s’appuient sur les petits investisseurs via les dispositifs tels que le Borloo ou le LMNP afin d’offrir cette typologie de logement aux demandeurs (personnes seules, familles recomposées) afin de les loger.

Le jour où ces dispositifs incitatifs seront battus en brèche, il faudra reconsidérer la question (et même un peu avant).

Un autre facteur favorable à l’investissement locatif est lié aux récentes lois (SRU bien sur, puis ALUR et LAAAF) : la densité devient la règle tout comme la lutte contre la vacance en centre ancien.

Ainsi les communes voient elles leur offre de foncier constructible réduite aux stricts besoins : en gros on prend leur taux de croissance sur 10 ans, on projette un décroissement des ménages (par ex si on constate du 2.5 - cas fréquent - on ramène à 2.3), on analyse la vacance en centre ancien et cela donne un nombre de logements soit neufs soit à réhabiliter. Et parfois on va également s’inspirer du taux de résidences secondaires qui pourraient devenir des principales.
J’ai fait court et réducteur bien sur.
Or, la vacance en centre ancien est souvent considérable ; si on admet que 5% est un chiffre "normal ou moyen" tout ce qui est au dessus déclenche une analyse : accessibilité ? Etat du bâti ? Exposition ? Etc
Au final ce bâti ancien qui nous intéresse peut ainsi devenir un enjeux pour une Commune ou une Communauté de Commune (cf PLH, PLUi) et des dispositifs d’aide aux travaux vont se justifier. Dans les grandes villes on va rebâtir la ville sur la ville (mais là c’est plutôt Nexity qui interviendra par exemple !).

Vous trouverez de la donnée sur ces thèmes dans les communes concernées dotées de document d’urbanisme récents. cela peut vous rassurer sur la pertinence de l’investissement/la typologie de logements à mettre sur le marché…

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#483 06/11/2015 09h47 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Votre laïus est intéressant, et à double titre puisqu’il comporte des références chiffrées.
Cependant, il me semble orienté un peu "trop" pro immobilier (normal, on a toujours plus confiance dans ce que l’on connait bien) et votre conclusion me gêne :

Bernard2K a écrit :

[…]dans le contexte économique actuel, je crois que, tant qu’à emprunter 100 k€ pour investir, ça me semble bien moins risqué de les mettre dans un projet immobilier bien calibré, que de les mettre dans la bourse, ou encore de démarrer une entreprise avec cette somme. Si l’immobilier présente certes des risques, ils me semblent plus bas que ceux de la bourse ou d’une aventure entrepreneunariale.

Qu’est-ce qui vous fait penser cela ?
Juste un petit exemple : j’ai acheté cette semaine des obligations d’une entreprise extrêmement solide, peu endettée et qui gagne de l’argent, qui rapportent 16% par an (au minimum). Pour moi, c’est beaucoup plus sûr que l’immobilier qui rapporte 7~8%, en proie à une chute constatée dès cette année des loyers (ce que j’anticipais dans un de mes posts l’an dernier).

Par ailleurs, dans votre argumentation, vous oubliez un point qui me paraît fondental. Vous citez des collègues de ce forum qui ont réussi dans l’investissement immobilier. Je renouvelle mes félicitations à leur égard, mais rappelle quand-même que dans les années 2000, il y avait une conjonction magique de taux élevés et de prix bas, le tout dans un contexte économique mondial encore porteur. Nous sommes totalement à l’opposé actuellement : prix hauts, taux bas, et conjoncture économique critique. Il faut donc avoir un regard critique sur les performances passées.

Enfin, pour terminer sur cette comparaison des risques, je me permets de compléter vos propos sur l’effet de levier, qui, comme vous le dites, est l’attrait de l’immobilier. Il faut bien avoir conscience que cet effet de levier multiplie également le risque et qu’une petite erreur à l’achat peut avoir des conséquences dramatiques sur tout l’investissement.

Finalement, comme en bourse, en immobilier ou en art, ou tout ce que vous voulez, il y aura toujours des petits malins pour faire de bonnes affaires et gagner de l’argent, quel que soit le contexte. Je suis investisseur en bourse et dans l’immobilier (et en art), avec malgré mes propos une part plus importante dans l’immobilier que dans la bourse. Mon rôle d’investisseur est de choisir où placer mon argent en fonction des marchés et des risques pressentis. En fait, tout dépend des opportunités qui se présentent. Mais de là à dire que l’immobilier est moins risqué que la bourse, là, je ne comprends pas…

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#484 06/11/2015 10h36 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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valeurbourse a écrit :

Votre laïus est intéressant

Ne serait-ce pas un oxymore ?
Par définition un laïus est rarement intéressant wink

Pour le reste je note que vous commencez par reconnaître que

valeurbourse a écrit :

on a toujours plus confiance dans ce que l’on connait bien

et terminez par

valeurbourse a écrit :

de là à dire que l’immobilier est moins risqué que la bourse, là, je ne comprends pas…

A mon avis en relisant votre message à l’envers vous avez votre réponse !

Je vais peut être enfoncer des portes ouvertes mais en faisant abstraction du support, je me dis qu’un placement à x% sera intrinsèquement +/- aussi risqué qu’un autre placement à x%.  Après, ce qui joue c’est la perception qu’on a de ce risque, qui dépend beaucoup de la connaissance qu’on a du marché en question. Un connaisseur des marchés financiers préfèrera le placement à x% en bourse, qui lui paraîtra moins risqué qu’un placement immobilier à x%. Inversement, un investisseur immobilier préfèrera le bien qui rapporte x% à un portefeuille de titres offrant le même rendement et le même niveau de risque intrinsèque.

Au delà des chiffres, la bourse est risquée, l’immobilier est risqué, et ce sont des risques si différents qu’il me paraît vain de chercher à les comparer. On commence à construire son patrimoine en allant vers le marché où on se sent le plus à l’aise, où l’on obtiendra a priori de bons rendements ; puis on diversifie en s’efforçant d’aller sur d’autres marchés, soit en adoptant une gestion prudente parce qu’on s’y connaît moins, soit en prenant le temps de se former pour obtenir des rendements tout aussi attractifs.

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#485 06/11/2015 10h52 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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dangarcia a écrit :

A mon avis en relisant votre message à l’envers vous avez votre réponse !

Non, car on peut investir dans quelque chose de plus risqué si on le maîtrise bien (cf les Daubasses).

dangarcia a écrit :

je me dis qu’un placement à x% sera intrinsèquement +/- aussi risqué qu’un autre placement à x%.

Ben non, pourquoi ? Existe-t-il un théorème qui dit qu’à rendements égaux les risques sont égaux ? On se rapproche dangereusement de l’efficience de marchés, là…

dangarcia a écrit :

Au delà des chiffres, la bourse est risquée, l’immobilier est risqué, et ce sont des risques si différents qu’il me paraît vain de chercher à les comparer.

Ah ben vous avez vraiment une drôle de vision de l’investissement, vous smile. Ne pensez-vous pas que le béaba de l’investissement, avant même de regarder la rentabilité, c’est d’étudier le risque de perdre tout ou partie de son investissement ?

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#486 06/11/2015 11h10 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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valeurbourse a écrit :

Juste un petit exemple : j’ai acheté cette semaine des obligations d’une entreprise extrêmement solide, peu endettée et qui gagne de l’argent, qui rapportent 16% par an (au minimum). Pour moi, c’est beaucoup plus sûr que l’immobilier qui rapporte 7~8%, en proie à une chute constatée dès cette année des loyers (ce que j’anticipais dans un de mes posts l’an dernier).

Le nom de l’obligation pliise.

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#487 06/11/2015 11h25 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Valeurbourse je suis curieuse aussi pour cette obligation !

Edit: vous parlez de Cheasapeake ? J’ai vu votre post sur obligations a 1 ou 2k juste apres …

Dernière modification par sissi (06/11/2015 11h28)

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#488 06/11/2015 11h30 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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kiwijuice a écrit :

Le nom de l’obligation pliise.

Il suffit de demander : Chesapeake.

Edit : Sissi, vous êtes vraiment bien plus rapide que moi !

Dernière modification par valeurbourse (06/11/2015 11h31)

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#489 06/11/2015 11h49 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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valeurbourse a écrit :

dangarcia a écrit :

A mon avis en relisant votre message à l’envers vous avez votre réponse !

Non, car on peut investir dans quelque chose de plus risqué si on le maîtrise bien (cf les Daubasses).

C’est exactement ce que je dis. Le fait de maîtriser le risque inhérent à un support permet de réduire le risque de son investissement pour un même objectif de rendement (ou comme vous le dites investir dans quelque chose de plus risqué et viser un meilleur rendement)

valeurbourse a écrit :

dangarcia a écrit :

je me dis qu’un placement à x% sera intrinsèquement +/- aussi risqué qu’un autre placement à x%.

Ben non, pourquoi ? Existe-t-il un théorème qui dit qu’à rendements égaux les risques sont égaux ? On se rapproche dangereusement de l’efficience de marchés, là…

Vous faites les questions et les réponses, c’est pratique wink

valeurbourse a écrit :

dangarcia a écrit :

Au delà des chiffres, la bourse est risquée, l’immobilier est risqué, et ce sont des risques si différents qu’il me paraît vain de chercher à les comparer.

Ah ben vous avez vraiment une drôle de vision de l’investissement, vous smile. Ne pensez-vous pas que le béaba de l’investissement, avant même de regarder la rentabilité, c’est d’étudier le risque de perdre tout ou partie de son investissement ?

Si bien sûr. Ou avez-vous lu que je disais cela ?

Entendons-nous bien : qu’on investisse en bourse, en immobilier ou en ce que vous voulez, je pense qu’il est toujours nécessaire d’étudier les risques associés et prévoir de les gérer au mieux.

Mais je pens qu’il est vain de vouloir comparer un risque boursier à un risque immobilier.
On peut comparer le risque (a) d’un portefeuille d’actions du Nasdaq vs (b) un portefeuille d’actions du CAC 40.
On peut comparer le risque (c)  d’un investissement à crédit dans un appartement à Paris vs (d) une maison à Montpellier.
Mais comparer le risque de (a) vs (c) ou (d) par exemple, me laisse perplexe…

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#490 06/11/2015 12h06 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Quelques remarques sur le commentaire de Bernard2K :

- certes la RP n’est pas véritablement un investissement, certes nous sommes sur un forum d’investissement, mais nous échangerons aussi sur le moyen d’atteindre l’indépendance financière. Le logement étant le poste de dépense principal de la plupart des ménages, il me parait impossible d’occulter la question de l’achat ou non de la RP. Un magazine comme Le Revenu va systématiquement conseiller dans ses analyses de patrimoine d’acquérir, dès que la situation professionnelle et personnelle est stable, d’acquérir sa RP. Ce qui me semble logique.

- des statistiques précises, confirmant vos propos, existent sur l’effet qualité du logement (surface, confort…) ; voir les diapos 8 et 9 de cette excellente présentation de J. Friggit : http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf

- je suis beaucoup plus nuancé que vous sur l’assertion "immobilier sans risque". Cela reste un type d’investissement peu liquide, peu diversifié, aux frais de transaction importants, demandant une forte implication pour la gestion et l’entretien, sujet à des problématiques spécifiques potentiellement dramatiques (incendie, risques naturels, impayés et dégradations…)… mais pouvant potentiellement bénéficier d’un effet de levier infini dans le cas d’un emprunt à 110% avec un apport nul. Le produit de la multiplication de 0 par l’infini étant indéterminé, libre à chacun d’en tirer les conclusions qu’il souhaite smile

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#491 06/11/2015 12h39 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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dangarcia, nous sommes possiblement d’accord, mais quand vous dites :

dangarcia a écrit :

Mais je pens qu’il est vain de vouloir comparer un risque boursier à un risque immobilier.

j’ai quand-même l’impression que vous ne vous placez pas en tant qu’investisseur qui doit choisir entre plusieurs supports. Si on ne peut pas pas comparer risque immobilier à risque boursier, alors on ne peut pas comparer non plus risque obligataire et rsique en action, et on ne peut pas comparer non plus risque en action de rendement à risque en action de croissance. Bref, on ne compare rien à rien en termes de risque en investissement.

Ou alors nous n’avons du tout la même notion de risque (c’est possible)…

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#492 06/11/2015 12h39 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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perecastor a écrit :

certes la RP n’est pas véritablement un investissement, certes nous sommes sur un forum d’investissement, mais nous échangerons aussi sur le moyen d’atteindre l’indépendance financière.

Au contraire, pour moi, c’est l’investissement par excellence, il permet d’éviter un loyer, donc une rente à quelqu’un d’autre, et éventuellement peut permettre de dégager une plus-value. Tout bénéf sur tous les fronts. Mon expérience immobilière est différente car chinoise, mais je pense que dans n’importe quel marché immobilier, il y a des épaves à retaper et des occasions à saisir ; dernier exemple en date, après la vente de mon dernier bien, nous ne pensions rien trouver quand nous sommes tombés en arrêt devant un vieil appartement des années 40 en plein centre de Shanghai à retaper à un prix qui semble très raisonnable… Comme quoi, même en pleine euphorie, il y a encore des choses intéressantes à trouver (enfin, çà l’avenir nous le dira, c’est peut-être une connerie, ne jamais vendre la peau de l’ours avant de l’avoir tué, à fortiori en Chine)

bernard2K a écrit :

- les gens qui raisonnent sur l’achat de la résidence principale perturbent la réflexion, AMHA. Se poser la question d’acheter sa résidence principale (ou non) et à quel prix est une question parfaitement légitime, mais la mélanger à l’immobilier d’investissement, c’est comparer des choux et des carottes. On est sur un forum d’investisseurs, on devrait donc surtout réfléchir sur l’immobilier locatif et sur sa rentabilité.

Je ne vois pas pourquoi, si vous pouvez obtenir une bonne rentabilité sur votre RP, quel est le problème ? Puis à l’heure de Airbnb, vous pouvez partir en vacances prolongées et louer votre "RP".

perecastor a écrit :

je suis beaucoup plus nuancé que vous sur l’assertion "immobilier sans risque"

Jamais rien n’est sans risque, c’est sûr. Mais hors levier, force est de constater qu’il est plus dur de se planter dans l’achat d’immobilier que dans celui d’une action. Maintenant, il y a le levier et une diversification plus simple en actions. On compare un peu des choux et des carottes entre immobilier et actions, je ne vois pas trop l’intérêt de les comparer, mais bon. Je suis pour l’immobilier pour y habiter, moins pour investissement car je trouve çà trop contraignant (je suis très feignant de nature), après tous les goûts sont dans la nature, si cela fait plaisir à certains.

dangarcia a écrit :

Mais je pens qu’il est vain de vouloir comparer un risque boursier à un risque immobilier.

Exactement, choux et carottes.

Dernière modification par Wawawoum (06/11/2015 12h50)

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#493 06/11/2015 12h59 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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La définition du risque en Finance est un sujet intéressant. Pour les chercheurs qui croient au marché efficient (Fama en particulier), le risque est de faire mal au plus mauvais moment (ce n’est donc pas la volatilité par exemple).
J’aime assez cette définition du risque et il est possible de comparer les risques de différents actifs.
Par exemple (j’extrapole largement la théorie), si vous perdez votre job et tombez au chômage, préférez vous avoir un portefeuille à 80% en actions et un loyer ou un remboursement de x milliers d’€ avec un levier de X5.
La réponse dépendra certainement des gens, mais je trouve en tout cas qu’il doit y avoir une prime à liquidité et dans notre cas il me semble plus facile de changer d’appartement qu’on loue plutôt que d’un appartement que l’on a acheté.
A titre personnel, j’exigerais donc à sacré rendement pour un investissement immobilier.

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#494 06/11/2015 13h03 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Fructif a écrit :

Par exemple (j’extrapole largement la théorie), si vous perdez votre job et tombez au chômage, préférez vous avoir un portefeuille à 80% en actions et un loyer ou un remboursement de x milliers d’€ avec un levier de X5.

Préférez-vous avoir votre toit payé ou un portefeuille en actions ? Il y a beaucoup de situations possibles…

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#495 06/11/2015 13h07 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Mon intervention a au moins eu le mérite de lancer une discussion très intéressante.

Sur l’exemple de l’obligation Chesapeake, vous confirmez que les "petits malins" dégotent des investissements intéressants, en bourse comme en immobilier. Une rentabilité de 16 %, ce n’est pas ce qu’obtient le boursicoteur ordinaire ni celui qui remplit un PEA avec des actions "de bon père de famille". Pour "dégotter" cette obligation, il y a eu auparavant, de votre part, un énorme travail de construction de compétences, de lecture de documents, lettres d’information, rapports, etc. et surtout un travail d’analyse personnelle. En effet, les conseils boursiers, ce n’est pas ce qui manque ; votre travail, votre savoir-faire, votre sagesse même, a été de savoir sélectionner la pépite parmi l’avalanche de recommandations d’achat auquel est soumis l’apprenti investisseur en bourse.

Il reste une différence, l’effet de levier : je vais avoir beaucoup de mal à convaincre le banquier de me prêter 100 k€ à investir en obligations Chesapeake. wink

Sur le risque boursier : je pensais surtout au risque pour un investisseur boursier normal, genre un PEA constitué essentiellement d’entreprises françaises. Je dois avouer que je suis inquiet sur l’évolution de l’économie mondiale, avec l’économie US pas très vaillante, la Chine qui ralentit, etc. Une forte correction sur le CAC 40 est possible. Le risque pour l’investisseur boursier "normal" est alors de paniquer et de revendre avec une forte perte. C’est sur que celui qui vise des entreprises solides avec fort dividende et sait diversifier, le risque est bien moindre.

Sur la RP, pour répondre à perecastor : il n’y a que des cas individuels, mais je dois avouer que je souscris au raisonnement d’Elise Franck, à savoir : avec une épargne relativement faible et un revenu pas très élevé, ce qui est mon cas, investir dans la RP à crédit bloque complètement ma capacité d’emprunt. Or, l’économie que je ferais sur le loyer est inférieure aux revenus locatifs de la même somme placée sur de l’immobilier locatif bien optimisé. Autrement dit : le proprio de mon logement actuel n’a pas une grosse rentabilité. Effectivement, je loue 600 € un appartement qui vaut dans les 160 k€. Rentabilité : 4,5 % bruts. Si je restais exactement sur le même type de bien et au même endroit, je n’ai aucun intérêt à acheter.
Si on applique les conseils classiques tels que ceux du magazine le Revenu, on risque fort de se retrouver dans la spirale de bien des ménages : on passe 20 à 30 ans à rembourser sa résidence principale, et à la fin, on a certes un patrimoine à transmettre à ses enfants, mais pendant tout ce temps, on aura bossé aveuglément pour rembourser la maison, sans dégager de revenus locatifs ni sans pouvoir faire d’autres projets. C’est ce qu’ont fait mes parents. Mon projet personnel n’est certainement pas de passer tout le temps qui me reste jusqu’à la retraite (disons 25 ans) à payer ma résidence principale sans rien faire d’autre et en ayant peur de perdre mon boulot parce que j’ai des mensualités à payer et aucun revenu foncier pour les couvrir.

Il reste possible de faire des opérations achat-revente avec plus-value sur sa résidence principale, ou bien de la passer ensuite en locatif, mais ça nécessite de raisonner en termes d’investisseur immobilier, ce qui est, psychologiquement, bien plus difficile à faire pour la RP que pour du locatif. On a tendance à choisir sa RP pour soi, on a tendance à faire des travaux coûteux puisque c’est pour soi, et puis on s’y trouve bien et on n’a pas envie de déménager à nouveau.

Acheter une RP à très bon prix parce qu’en mauvais état, et se dire : "je mets la maison en chantier (en habitant tant bien que mal dans un coin) avec pour objectif de la revendre avec une grosse plus-value dans un an maxi (ou de la mettre en location), et je fais tous ces choix en vue des acheteurs ou locataires à venir et non pas de mes goûts perso, et ensuite je fais pareil avec la suivante", ça demande une sacrée force de caractère, que je ne suis pas sûr d’avoir. Raisonner en pur investisseur immobilier est plus facile sur un bien qu’on choisit dès le début pour la location.

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2015 13h50)

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#496 06/11/2015 13h29 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Personnellement d’avoir acheté une résidence principale à trois reprises en donc avec deux vente en l’espace de 6 ans m’a permit de payer 50% de ma maison actuelle grâce au plus value immobilière .

Je rejoins donc wawawoum  :
- on ne paye pas de loyer
- on peut se faire de bonne plus value

Calcul :
1er bien immobilier acheté 209000 fdn inclus en 2008
Revente en 2012 à 245000 et je me suis gardé une place de parking que j’ai boxé et que je loue depuis 80 euros par mois.
2eme bien acheté 307000 fdn inclus en 2013 et revendu 368000 euros en 2014.
3eme bien acheté en 2014 en province pour 210000 euros fdn inclus .

En l’espace de 6 ans , 95000 euros de gagner et 6 ans de loyer "économisé" soit 1000 euros mensuelle en moyenne sur 6 ans : 72000 euros .

Mes premiers investissements étaient  bases sur ce type d’investissement, enfin que je considère comme un investissement car je savais en achetant à ce prix que la plus value était intéressante .

Après attention de ne pas trop le faire car l’état n’aime pas trop ça ….


Le mouvement fait l'argent.

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#497 06/11/2015 13h50 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Jef56 a écrit :

C’est d’après plusieurs économistes (dont Pickety) le drame de la France, une économie de rentiers improductive.
Toute l’épargne part dans la pierre qui est considérée plus sûre (à juste titre ou pas peu importe) et non dans la création de richesses comme l’entrepreneuriat… et l’économie se sclérose peu à peu.
Le jour ou le château s’écroule on constatera que la France est un champ de ruine…

Jef, investir dans la pierre c’est de la création de richesse : chercher un vieille immeuble à rénover pour le louer. Un vieil immeuble décrépi mal isolé refait aux nouvelles normes. C’est une vraie plus-value ; ce n’est pas acheter de l’or !
Un bailleur est un entrepreneur, pas un rentier.

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#498 06/11/2015 13h59 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Chaque situation est différente,

Et j’ai du mal à comprendre pourquoi les gens opposent systématiquement différents supports d’investissements. Chaque support a des avantages et des inconvénients, en fonction une nouvelle fois de la situation de chacun

Pour l’exemple de la RP dont je suis locataire actuellement vaut probablement 1M et se loue sur 4% de rendement. Avec ce million cash sur mon compte plutôt que ma RP , je peux travailler avec un portefeuille légèrement leveragé (1,5M) qui de manière conservative va me servir au moins 100k de coupons par an.

Indiquez moi rationnellement quel est l’intérêt pour moi d’acheter cet appartement pour y habiter ?

Dernière modification par Tssm (06/11/2015 14h00)

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#499 06/11/2015 14h02 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bernard2K a écrit :

Sur l’exemple de l’obligation Chesapeake, vous confirmez que les "petits malins" dégotent des investissements intéressants, en bourse comme en immobilier. Une rentabilité de 16 %, ce n’est pas ce qu’obtient le boursicoteur ordinaire ni celui qui remplit un PEA avec des actions "de bon père de famille".

Exactement, tout comme vous avec vos 7~8%, et tous les collègues de ce forum que vous citez.
Mais cet exemple était relatif au couple rendement/risque, pour vous montrer que le risque boursier n’est pas celui que vous croyez.

Bernard2K a écrit :

Il reste une différence, l’effet de levier : je vais avoir beaucoup de mal à convaincre le banquier de me prêter 100 k€ à investir en obligations Chesapeake. wink

C’est le paradoxe français : demandez à votre banquier de vous prêter de l’argent pour une voiture qui dans dix ans ne vaudra plus rien, il acceptera. Demandez-lui de vous prêter de l’argent pour acheter des obligations qui rapportent 16%, il vous prendra pour un fou !
C’est la raison pour laquelle j’investis également dans l’immobilier : bénéficier du levier.

Bernard2K a écrit :

Le risque pour l’investisseur boursier "normal" est alors de paniquer et de revendre avec une forte perte.

Oui, mais tant pis pour lui. Et tant qu’on est dans la fin du monde, que pensez-vous de celui qui a investi dans du Duflot qui ne rapporte que 5% quand tout va bien et qu’à la moindre baisse des loyers il sera incapable de payer ses mensualités, et que sa seule solution sera de revendre son produit immobilier 30% en-dessous de son prix d’achat pour lui éviter que l’huissier débarque chez lui ?

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#500 06/11/2015 14h34 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Oui, mais tant pis pour lui. Et tant qu’on est dans la fin du monde, que pensez-vous de celui qui a investi dans du Duflot qui ne rapporte que 5% quand tout va bien et qu’à la moindre baisse des loyers il sera incapable de payer ses mensualités, et que sa seule solution sera de revendre son produit immobilier 30% en-dessous de son prix d’achat pour lui éviter que l’huissier débarque chez lui ?

Vous l’avez dit plus haut, on investi dans ce qu’on connait bien.  Un duflot ou un pinel est un dispositif vendu à des non initiés pour faire miroiter une réduction d’impôt qu’ils ré-injectent dans un prix au mètre carré élevé.

L’immobilier est aussi une valeur plus sécurisée que la bourse à mes yeux. Certes, je connais bien mieux l’immobilier que l’investissement en bourse. Mais l’effet de levier permet de limiter les risques. Un investissement auto-financé sans apport, avec un bon montage, permet de se sécuriser d’une baisse des prix (sauf si couplé à une baisse drastique des loyer.. mais c’est comment partout = le risque 0 n’existe pas).

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