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Forums des investisseurs heureux

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#426 12/04/2015 12h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Jef56 a écrit :

Mais toutefois, lorsqu’on est jeune et avec ses premiers salaires on a tendance à dépenser son argent sur des choses secondaires (téléphone, voiture, sorties…)

Ces choses vous paraissent secondaires aujourd’hui mais étaient essentielles à l’époque…

L’important c’est d’être heureux maintenant, et se dire que quels que soient les choix qu’on ait faits, ce sont ces choix qui vous ont amené où vous êtes.

Quand je suis arrivé à Paris en 1998 un agent immobilier m’a vivement conseillé d’acheter plutôt que louer (à l’époque le m2 devait être à 2000€, pour moi qui venait de la campagne ça paraissait déjà ahurissant). Je l’ai pris pour un fou. Si je l’avais écouté j’aurais fait une belle plus value. Et non je n’aurais pas multiplié la mise par 4 car j’aurais sans doute vendu 3 ou 4 ans après bien content d’empocher 20 ou 30% de plus value sur un montant qui me paraissait énorme à l’époque.

Mais, si j’avais acheté j’aurais hésité à déménager lorsque moins d’un an après on m’a proposé un poste à l’étranger. Poste qui a lancé ma carrière et qui m’a permis de multiplier mon salaire et me construire un réseau professionnel sur lequel je m’appuie encore aujourd’hui en tant qu’indépendant.

NB: @tikou, désolé pour le hors sujet, fin de la parenthèse.

Dernière modification par sanbouddha (12/04/2015 12h13)

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#427 13/04/2015 00h37 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Réputation :   16 

Bonsoir,

Est-il possible de voir l’achat de sa RP comme un futur bien locatif en cas de départ rapide du lieu ?
Je pense par ce schéma rechercher (ou faire expertiser par un pro) le prix moyen d’un loyer pour ce type de bien et voir ainsi la rentabilité de l’achat. Je suis consciente que tout peu basculer entre l’achat et la possible location mais comme pour tout il y a un risque à prendre.
Mon raisonnement permet aussi de refaire l’intérieur à son goût car il s’agit quand même d’une RP à l’origine.

A l’heure où la mobilité est de mise et pour ceux qui n’osent pas envisager (pour commencer) l’achat de biens en locatif, il s’agit peut être d’une piste car j’ose penser que si la mensualité est plus basse que l’estimation du loyer, il sera alors possible de retenter un prêt plus tard (voir de rester locataire si on trouve son bonheur dans la nouvelle ville).

Je garde en tête la plus value non impossable d’une RP mais si les prix chutent fortement est-ce vraiment intéressant de revendre l’appartement si le foyer à la possibilité de refaire un nouveau crédit.


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#428 13/04/2015 18h50 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bonjour Gwen11,

Personnellement je regarde toujours la rentabilité locative possible même pour une acquisition de RP et c’est d’autant plus vrai si la durée d’occupation en RP est relativement courte car il me semble qu’on est plus trop dans une période où le prix de l’immobilier double tous les 6 mois.
La plus-value sur RP n’est certes pas imposable mais encore faut-il faire une plus-value…
Et c’est quand même le choix du roi au moment du départ de pouvoir choisir entre vendre et mettre en location

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#429 01/06/2015 23h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Mon banquier m’annonce que les taux d’emprunt immobilier vont remonter. Il me semble qu’aujourd’hui s’il y a un facteur qui peut précipiter le dégonflement des prix de l’immobilier, c’est bien ce mouvement haussier.
Les taux bas conjugues aux baisses de prix ont élargis le public pouvant accéder a l’achat d’un bien et il me semble que Cela explique le regain de l’immobilier ce printemps. Une hausse des taux va provoquer le mouvement inverse et moins d’acheteurs signifient plus de biens et donc baisse des prix.
Maintenant cette hausse des taux sera t elle durable et de quelle ampleur?
Dans le contexte actuel, Pour moi il est certain qu’en Province les prix vont continuer de baisser. Je vais continuer à investir en immobilier locatif car malgré la baisse des prix (je ne vise pas de plus value a la revente) les loyers ne subiront pas cette baisse, ce sera peut être meme le contraire.
Qui sait? Je relirai peut être ce post dans quelques mois et je me dirai que j’étais complètement a coté de la plaque.

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#430 01/06/2015 23h56 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bonjour sherloc

Je me fais la même réflexion que vous.  Il est clair que la chute des taux a fortement amorti la chute des prix. Une hausse brutale des taux donnera le coup de grâce tant attendu par certains sur le prix de l’immobilier.
Néanmoins je conçois difficilement une hausse d’ampleur des taux compte tenu du contexte de la politique monétaire actuelle. Mais là encore qui voyait l’OAT reprendre soudainement la direction du nord ?
Alors poursuite de la lente décrue des prix ou chute brutale en perspective ? Bien malin celui qui peut répondre à cette question.

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#431 02/06/2015 00h23 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Au vue de la conjoncture actuelle et de la politique des banques, il ne me semble pas que l’on se dirige vers une hausse des taux dans les mois à venir … On devraient voir la fin d’année sans changement majeur je pense …


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#432 02/06/2015 07h14 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bonjour Grennsleeves,
La remontée brutale des OAT est complètement inattendue et ses effets incertains. Les agents immobiliers vous disent tout le temps que c’est le moment d’acheter, mais il reste très evasifs lorsqu’on leur demande comment ils voient évoluer le marché? En même temps ils ne vont pas se tirer une balle dans le pied!
En tout cas, il est certain que des jours difficiles s’annoncent pour eux dans nos petites et moyennes villes françaises.

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#433 02/06/2015 08h27 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je pense comme vous que les taux historiquement bas ont été le principal soutien du marché immobilier. Les investisseurs sont actifs aujourd’hui parce qu’ils peuvent constituer un peu de patrimoine à peu de frais bancaires. Une hausse des taux ferait sans doute plonger le marché.
Il est très difficile d’anticiper tout cela. D’une part les taux sont historiquement bas et nous sommes dans une situation un peu inédite et déséquilibrée qui ne peut s’éterniser. D’un autre côté l’économie est tellement déprimée qu’on voit mal une forte hausse des taux survenir. 
Une chose est sûre cependant : le prochain mouvement des taux se fera à la hausse et il aura un impact (très) négatif sur les prix de l’immobilier (et sur les cours de bourse d’ailleurs). Pb : quand et de quel niveau sera cette hausse ?
Un retour de la crise de la dette par exemple (qui est loin d’être terminée même si on n’en parle plus) et une chute de la confiance dans les OAT pourrait entrainer de rapides et fortes hausses des taux d’intérêts. On l’a déjà vu et il n’y a pas si longtemps. Nous n’en sommes pas à l’abri.
Nous évoluons dans un environnement sans visibilité et explosif à plus d’un titre. Pas simple d’être investisseur aujourd’hui…

Dernière modification par nik66 (02/06/2015 08h28)

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#434 02/06/2015 08h45 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Sherloc a écrit :

les loyers ne subiront pas cette baisse, ce sera peut être meme le contraire.

La baisse des loyers s’amplifie:
La baisse des loyers s’amplifie

Et ci-dessous l’étude en question.  Vu l’auteur (Michel Mouillart), je n’ai pas pris la peine de la lire.
http://www.businessimmo.com/system/data … 1433156099

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#435 02/06/2015 13h06 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Les infos citées par Narzould me semblent très pertinentes. Dans l’Est, c’est le cas, marché en difficulté, ventes lentes, loyers en baisse, logements vacants en hausse et vacances locatives en hausse, y compris dans les métropoles (Besançon surtout, Dijon aussi mais un peu moins). Tous les agents immobiliers et notaires que je connais me confirment ces tendances à l’exception de qqs situations très particulières.
Je vois mal ce qui pourrait arrêter la baisse des prix de l’immobilier et des loyers dans les années à venir, d’autant que si la conjoncture s’améliore pour soutenir les loyers, elle s’accompagnerait à coup sûr d’une hausse des taux qui aurait sans doute un effet très négatif sur les prix de l’immobilier.
La conclusion que j’en tire est donc hélas un peu tjs la même : n’acheter que des situations spéciales (emplacement excellent) ou des anomalies (prix sous les cours actuels).

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#436 02/06/2015 17h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je suis d’accord pour de l’investissement locatif. Mais en cas d’achat de RP, n’est-il pas préferable d’envisager de perdre sur le montant de la maison si l’on a par ailleurs économisé sur les loyers payés ?
Si à la revente, on perd 30k€ mais que l’on a gagné en quelques années 40 ou 50k€ de loyer, cela reste rentable non ? (une fois remboursé les intérêts et frais de notaires bien sûr)

Dernière modification par Geoges (02/06/2015 17h12)


Portefeuille | "Je peux être rentier à vie dès maintenant, à condition de mourir le mois prochain"

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#437 02/06/2015 22h03 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Sherloc a écrit :
les loyers ne subiront pas cette baisse, ce sera peut être meme le contraire.

Pour être plus précis, je voulais dire que les loyers ne subiront certainement pas une baisse à la même hauteur que les ventes immobilières.
l’article met en avant la vétusté grandissante des logements et le manque d’investissement pour la renovation de ces derniers. Nous sommes dans une societe ou des personnes sont prêtes a payer plus pour avoir de la  qualite, pour exemple l’Allemagne et ses entreprises. C’est mon créneau et dans ce secteur la demande est bien reel et les loyers sont soutenus. Mais je suis d’accord ma pensée était plutôt personnelle et ne s’applique pas forcément a la moyenne.
Merci

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#438 10/06/2015 06h22 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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La hausse des taux s’enclenche bel et bien :

Quinze banques relèvent le taux de leurs crédits immobiliers

J’attends impatiemment les nouveaux articles "c’est le moment d’acheter"…

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#439 13/09/2015 15h19 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Je relance un peu le sujet….

En effet, la trentaine, vivant en région parisienne, je suis de plus en plus abasourdi par mes nombreux amis qui se lancent dans des projets d’achat de leurs petites RP à des prix complètement fous.

Exemple :
Couple d’ami avec 1 enfant
Revenues très confortables (deux cadres sup. à 30 ans, ce qui est rare…) : total 8000 euros net / mois
Achat dans Paris à appartement de seulement 50m2 pour 450.000 euros (50K d’apport, 400K d’emprunt sur 20 ans)
En faisant un rapide calcul, j’arrive aux dépenses suivantes :
-> remboursement d’emprunt 2250 euros / mois (par rapport aux taux qu’ils m’ont indiqués)
-> Charges de copro : 250 euros / mois
-> Taxe habitation & Taxe foncière : 150 euros / mois
TOTAL Logement : 2 650 euros / mois !!! (pour 50m2 ………)
Impôt sur revenue : 1100 euros / mois

Logement et Impôts prennent 3750 euros / mois (quasi la moitié de leurs revenues !). Après, faut payer la crèche du bébé, les charges EDF & Co, la voiture, assurance, nourriture, vacances, sorties parisiennes, vêtements corrects pour cadres sup, etc. etc.
Au final, même avec des revenues très confortables (surtout à leur age..), leur niveau de vie est pas si énorme que ça… De plus, emprunter sur 20 ans pour un malheureux 50 m2 ne répondra pas plus à leur besoins dans quelques années… Alors que ce passera-t-il ????? L’immobilier n’aura pas fait x2  en 5 ans comme ça a été le cas depuis le début des années 2000. Aussi, avec leurs frais fixes énormes, ils n’auront pas mis bcp d’argent de côté…

Dans 5 ans, ils auront remboursés péniblement 75K euros de capital. Si le prix de l’immobilier n’a pas bougé (sans parler de baisse), alors comment feront-ils pour acheter un 100m2 dans Paris ? (surface qui me semble être un minimum pour deux cadres sup. de 35/40 ans… Sinon qui peut acheter ???)

Comment peut-on imaginer que cette situation de prix stratosphérique va durer ?

Dernière modification par Tanuky (13/09/2015 15h23)

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#440 13/09/2015 15h24 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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4k€ net par mois n’est pas extraordinaire pour un cadre à Paris…

9k€ du m² c’est le prix pour un bon quartier, mais pas les meilleurs non plus…

Ils remboursent du capital au lieu de payer un loyer à fond perdu…


Left the Rat Race in 2013

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#441 13/09/2015 15h27 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Ah mais vous soulevez LE problème du niveau des prix à Paris.

Et vous avez tous les Laurents Vimont (&co) + meilleurs agents qui nous expliquent une "reprise" du marché et une remontée des prix…à Paris.

Souvent une reprise du marché est synonyme de remontée des prix, ce qui est fallacieux. Si les prix ne remontent ne serait-ce que un tout petit peut cela va tuer les transactions, car les prix sont trop élevés..

@ZX-6R : Je ne suis pas d’accord avec vous, vous croyez que tout le monde gagne 8000 euros par mois à 30 ans ? En tous cas dans le référentiel autour de moi : non

Le seul levier d’augmentation des prix à Paris c’est la hausse des salaires et l’inflation… ce qui n’est pas pour l’instant à l’ordre du jour…

Dernière modification par roudoudou (13/09/2015 15h30)

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#442 13/09/2015 15h37 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Oui 4 K net ce n’est pas énorme mais c’est bien au-dessus de la moyenne… Je ne trouve plus les statistiques mais 8K net pour le foyer fiscal les placent dans les 10% les plus aisés. A 30 ans, 8Keuros net, situation stable, vous en connaissez beaucoup ???

En effet, ils remboursent du capital mais les frais associés sont également énormes… En effet : en début de remboursement, ils sont à 1050 euros d’intérêt + 250 euros de CC + 75 euros de taxe foncière (habitation le locataire paie également)
=> 1375 euros / mois de perdu comme un loyer…
Cette perte / mois doit à peu près correspondre au prix du loyer d’un appartement équivalent.

Au final, le trouve l’achat très risqué (en cas de baisse & effet de levier) par rapport au gain quasi nul par rapport à la location (sans tenir compte des frais de notaire & Co ..)

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#443 13/09/2015 15h47 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pour moi c’est plutôt le fait d’avoir acheté un bien qui ne sera plus forcément adapté à leur besoin dans les prochains 5 ans qui est risqué…

Le niveau des prix est certes élevé mais tout est fait pour maintenir le niveau des prix en France, ce qui est une erreur à mon sens car cela crée et renforce une économie de rente (et donc qui n’incite pas à investir dans les start-up et la nouvelle économie).

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#444 13/09/2015 15h54 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Oui 50 m2 déjà un couple et un enfant qui grandit, si un deuxième arrive, ils ne tiendront pas longtemps…

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#445 13/09/2015 15h54 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Oui, en effet, mais comment acheter aujourd’hui un bien qui correspondra à ses besoins dans 5 / 10 ans (1 ou 2 enfants de plus) avec les prix actuels ? En effet, acheter directement un 80 m2 (ou plus) dans Paris est juste Impossible pour un primo-accédant (hors héritage).

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#446 13/09/2015 15h57 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Tanuky a écrit :

En faisant un rapide calcul, j’arrive aux dépenses suivantes :
-> remboursement d’emprunt 2250 euros / mois (par rapport aux taux qu’ils m’ont indiqués)

Attention, dans ces remboursement la part de capital n’est pas une dépense, c’est de l’épargne forcée. C’est vrai qu’au début, cette part est plutôt faible.

Tanuky a écrit :

Dans 5 ans, ils auront remboursés péniblement 75K euros de capital. Si le prix de l’immobilier n’a pas bougé (sans parler de baisse), alors comment feront-ils pour acheter un 100m2 dans Paris ?

Ils feront comme beaucoup de monde et achèteront un 100m2 en banlieue ou une maison en province. Cela a toujours fonctionné comme ça, même bien avant que les prix de l’immobilier parisien "explosent"… wink

Dernière modification par dangarcia (13/09/2015 15h58)

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#447 13/09/2015 16h08 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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dangarcia a écrit :

Ils feront comme beaucoup de monde et achèteront un 100m2 en banlieue ou une maison en province. Cela a toujours fonctionné comme ça, même bien avant que les prix de l’immobilier parisien "explosent"… wink

Je ne suis pas d’accord… En 2000 (c’est pas si vieux que ça !!), quand le marché Parisien était à moins de 3000euros du m2, c’était largement faisable d’avoir un 100m2 !!
Beaucoup d’amis de la génération de mes parents ou un peu moins (env 50 ans aujourd’hui) ont acheté leur 100m2 (voir bcp plus) dans Paris après avoir acheté plusieurs appartements successifs.

Cela marche dans deux cas :
-> marché immobilier correctement pricé ou l’achat de ses premières RP se fait sur des durée plus courte (voir étude de Friggit sur le sujet..) pour pouvoir faire l’effet boule de neige bcp plus facilement qu’aujourd’hui (années 1990->2000)
-> marché immobilier qui monte pour générer un PV importante grâce à l’effet de levier (années 2000->2011)

Ces deux conditions de marché n’existent plus

Si la majorité partent de Paris pour acheter leur 100m2, qui vont être les futurs propriétaires parisiens ?

Dernière modification par Tanuky (13/09/2015 16h13)

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#448 13/09/2015 16h58 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Tanuky a écrit :

Oui, en effet, mais comment acheter aujourd’hui un bien qui correspondra à ses besoins dans 5 / 10 ans (1 ou 2 enfants de plus) avec les prix actuels ? En effet, acheter directement un 80 m2 (ou plus) dans Paris est juste Impossible pour un primo-accédant (hors héritage).

Pour info je suis primo accédant enfin potentiel. Et je peux acheter 80m2 à Paris, et je n’ai (par chance) par encore hérité (j’espère le plus tard possible).

J’attends juste de trouver un bien correct (3p) dans les 8000/8500 euros du M2 dans mon arrondissement car quitte à mettre 600 000 euros autant que ca soit dans quelque chose qui me plait.

C’est juste que le niveau des prix est juste inconcevable et en plus comme les ddm sont indéxés sur le niveau des prix (%relatif), plus les prix montent plus les ddm aussi.

En d’autres termes par exemple, si demain vous avez des prix à 20 000 euros le m2, vous aurez des ddm à 1500 euros le m2….

Dernière modification par roudoudou (13/09/2015 17h08)

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#449 13/09/2015 17h19 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Tanuky a écrit :

Je relance un peu le sujet….

En effet, la trentaine, vivant en région parisienne, je suis de plus en plus abasourdi par mes nombreux amis qui se lancent dans des projets d’achat de leurs petites RP à des prix complètement fous.

Je constate la même chose autour de moi. Population un peu plus jeune, moins d’emprunt car salaires plus faibles mais apport plus élevé (merci papa, merci maman).

Je me fais régulièrement les mêmes réflexions :
1) Ne pas payer un loyer à fonds perdu, oui c’est bien, mais perdre l’équivalent d’un loyer (plus faible) en frais de notaire, taxe foncière, charge et travaux, c’est pas bcp mieux.
Ne pas oublier la composante travaux : le parc immo parisien est dans un état déplorable (et l’encadrement des loyers va mettre un coup d’accélérateur).

2) Passer 20 ans à 25 ans de sa vie à payer essentiellement des impôts et son logement, ça me donne la désagréable impression d’être dans un régime féodal

3) Tous pensent que c’est un choix économique évident, en se basant sur la multiplication par 3 des prix sur les dernières années. Vraiment ? 24 000 € le m² dans 15 ans ?

4) Les salaires sont effectivement en train de stagner, et les impôts d’exploser. Et les impôts locaux de Paris vont commencer à rejoindre ceux des autres villes. Le pouvoir d’achat immobilier ne va pas monter jusqu’au ciel. D’autant plus si les taux remontent.

5) Les prix sont tirés à la hausse par des apports qui sont gonflés par l’argent des parents. ça marche pour cette génération, mais la suivante a les poches vides. Sans parler du financement des retraites et de la dépendance.

6) Le contexte fiscalo-règlementaire. L’encadrement des loyers, la réquisition des logements vacants, la préemption pour faire du logement social, la myriade de lois défavorables au propriétaire… La mairie de Paris est une usine à innovations collectivistes, spoliatrices et économiquement catastrophiques. AirBnb est bien trop "ubérisant" pour ces idéologues. Et ils vous le feront payer.

7) Tout ça pour vivre dans 50 à 55 m², dans des quartiers pas forcément terrible (autre composante de la spéculation : le quartier "en devenir"). Le niveau de prestation est très loin de celui des logements pour la même catégorie de salariés dans d’autres villes/capitales d’Europe ou du monde.

Alors oui les prix peuvent continuer de monter, mais surtout à cause de la pénurie organisée. Et une fois qu’il ne restera que du logement social, des bailleurs institutionnels, et des étrangers, ça fera une chouette ville.
Encore une petite réflexion : le télétravail. Un jour peut être, les cadres parisiens ne seront plus obligés de s’entasser comme du bétail dans des transports en commun, et dans des open space. Ce jour là, voudront-ils tjs habiter à Paris ou en région parisienne ?

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#450 13/09/2015 19h58 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Tout à fait d’accord avec vous Igorgonzola. Surtout qu’honnêtement je ne vois pas comment les nouvelles générations vont pouvoir continuer à se payer des biens à des prix si élevés (surtout rien qu’au niveau taxe, je ne vois pas vraiment comment çà peut diminuer…).

Même les héritages sont de plus en plus taxés donc çà va devenir de plus en plus délicat de transmettre "beaucoup" d’argent aux générations futures !

Enfin chacun sa vie…

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