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#51 16/04/2016 11h42 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Réputation :   67 

Précisions sur les modalités du calcul:
et Calcul final


Setanta a écrit :

Le problème avec les graphiques, c’est que justement il est compliqué d’en discuter puisque l’on a le résultat et pas le départ ni le chemin.

Conscient de ce problème, il m’avait semblé avoir fait un effort pour préciser les calculs effectués.
J’en profite pour les rappeler 

Cyber-PAPY a écrit :

Les hypothèses:
Pour être sûr de rester  dans les limites du programme, j’ai pris un petit investissement de 100 000 euros placé à 7% net annuel.
Un financement total à 2,5% TEG.
Un TMI constant de 30%
Une durée de remboursement de 20 ans

J’ai ensuite fait varier l’évolution annuelle des prix
==>Prix stable sur trente ans
==>Hausse de 1% par an
==>Baisse de 1% par an
==>Puis celle qui s’est produite dans mon secteur : hausse de 3% l’an
( en réalité ce ne fut  pas aussi linéaire mais c’est le même résultat)

Le loyer et le prix de vente suivent la même variation.

J’ai ensuite  fait le cumul de l’impôt versé depuis le début jusqu’à la vente
Je lui ai ajouté  l’impôt sur la plus-value
Ceci dans les deux cas Transparence fiscale  et SCI imposée à l’Impôt sur les Sociétés ( IS)

J’ai ensuite modifié la date de vente de 1 à 30 ans après l’acquisition

Le graphique ci dessous  montre la différence lors de la vente au bout de X années .
J’ai fait varier X de 1 à 30

Règle d’amortissement IS,

Mon modèle a été un peu simplifié.
J’ai pris un amortissement linéaire sur 30ans qui correspond à une valeur communément admise  pour des locaux d’habitation.
Pour ne pas trop m’encombrer de formules, je l’ai fait sur le prix total hors frais de l’immeuble.

La fiscalité IS
15% jusqu’à 38 120 euros puis 33,33% au dessus.

Setanta a écrit :

Peut être pour éclaircir, il serait intéressant de connaître les réponses suivantes :
- Pourquoi le titre est "placement de 100k à 7%" ?

Cf ci dessus. le montant est limité à 100k pour rester dans les limites du TMI de mon programme malgré l’évolution des prix.
Le taux est de 7% net parce que dans son exposé notre jeune ami omettait un bon nombre de frais d’entretien et autres.
J’ai donc légèrement minoré son taux pour coller davantage à la réalité.

Setanta a écrit :

- Dans vos simulations, avez vous pris en compte le montant des impôts payés en plus chaque année à l’IR ?

Oui en restant dans la limite d’un TMI  de 30%

Par contre vous dites n’avoir pas pris d’impôt sur la plus-value .

Setanta a écrit :

Hypothèses simplifiées :
- pas d’impôts ni PS à l’IR sur la plus value

Pourquoi? Cela me semble fausser énormément les calculs.
L’avez vous pris sur l’IS?

Setanta a écrit :

- Pourquoi une baisse du prix de vente serait corrélée proportionnellement à une baisse des loyers et inversement ?

Parce que je pense que c’est plutôt comme cela que cela se produit dans la vraie vie: Si le foncier monte, le loyer monte
Si une zone se désertifie, les loyers baissent et le foncier baisse
C’est l’inverse si la zone s’apprécie
Cela ne veut pas dire qu’il y aura forcément une corrélation aussi parfaite que je l’ai faite, mais c’est une hypothèse plus vraisemblable que de prendre des loyers constants sur 30ans  et un prix de vente variable de la moitié au double.

C’est aussi ce que faisait remarquer Xa

xa a écrit :

Partant de là, supposer une revente à 30 ans pour 100k, cela signifie un krach immobilier ….. qui n’aurait pas d’impact sur les loyers ?

Setanta a écrit :

- A l’IS, comment avez vous considéré la trésorerie de la société ? Si sortie tous les ans en dividendes, pourquoi puisque ce n’est pas forcément la meilleure solution ?

Oui sortie tous les ans.
Je n’en vois pas l’inconvénient dans le cas qui était soumis. Pouvez vous détailler.

Setanta a écrit :

- Quelle situation de départ avez vous prise pour vos calculs ? un célibataire ? un couple sans / avec enfant(s) ?

A partir du moment où on part d’un TMI constant, je ne vois aucune différence de calcul en fonction de la situation familiale

Je termine sur une note d’humour : smile

Cyber-PAPY a écrit :

Elles ont leurs avantages et leurs inconvénients, avec un léger avantage financier à l’IR de quelque milliers d’euros et un gros désavantage à l’IS sur des durées très longues si le bien augmente beaucoup.

Setanta a écrit :

C’est là où de mon humble avis, nous ne sommes pas d’accord. Je dirais que l’IR semble plus avantageux en cas de revente à LT voir TLT et avec une plus value.

Blanc bonnet ou bonnet blanc? smile
Ne dirions nous pas la même chose?
Si on a un gros désavantage à l’is n’est ce pas parce que  l’IR est bien plus avantageux smile

Edit : J’ai mis la suite ci-dessous pour faciliter la lecture

Setanta a écrit :

je me permettais de rebondir sur le sujet car au départ, le choix IS était par définition mauvais et l’IR le meilleur…

Je n’ai vraiment pas l’impression d’avoir été aussi catégorique.
J’ai écrit :

CyberPapy a écrit :

Ce genre de montage ( SCI à l’IS ) vous permet effectivement d’amortir votre bien
De ce fait vous payez moins d’impôt immédiatement et vous arrivez plus aisément à un auto financement.

MAIS
Inconvénient ( récent) vous êtes maintenant soumis fiscalement à la double peine:

Vous êtes imposés à 15%  ( et non 18,5% merci d’avoir corrigé) puis rapidement à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI dans votre calcul de l’IRPP

Accessoirement, lors de la revente au bout des 30 ans d’amortissement imposés par le fisc sur les immeubles d’habitation votre bien vaut ZERO ( ou plus exactement le prix d’achat du terrain qui ne s’amortit pas)
Le prix de vente est alors taxé à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI qui risque fort de passer cette année là à 45%

Je puis vous garantir que ce jour là la note fiscale  passe  TRES difficilement.

Pour revenir aux chiffres de la condition initiale

Achat 200 000 euros
Pret 200 000 €  à 2,03% + 0,3 % assurance
Durée 20 ans
TMI 30%  CONSTANT

Loyer  20 160 euros par an
Taxe Foncière     -1 985 €
assurance    -904 €

Ce qui fait un taux NET de 8,64%

Dans un premier temps
Nous supposons qu’il n’y a pas d’inflation sur le bien et pas de révision de loyer.

La 29 eme année notre ami touchera 17 271 euros de loyer ( comme les 28 précédentes)
Là dessus il versera  17 271 * ( 15,5% + 30 %)= 7858 euros d’impôts Il lui restera en trésorerie 9413 euros  comme les neuf années précédentes, depuis la fin de remboursement de son emprunt

Au bout de  30 ans  il  aura touché  17 271 x 30 =  518 130 euros de loyer
versé 208 601 euros d’impôts
et son prêt lui aura coûté 59 661 € d’intérêts

Dans une SCI à l’IS

les impôts versés par la société  sont de 1 591 euros par an les dernières années
Le bénéfice fiscal est de 10 604
L’ IRPP et la CSG font  2895 euros

Lors de la vente, l’immeuble étant amorti sa valeurs sera ( presque) nulle
La plus value, considérée de 200 000 euros sera taxée à 59678 à l’IS plus 38308 à l(IRPP+CSG

au total la fiscalité de l’IS aura été de  200 605 euros soit  7995 euros de mois que l’IS

En faisant varier l’inflation,
nous obtenons les résultats suivante:
http://c.papy.free.fr/original/IH-2.png

Avec une inflation de -1% annuelle
En revendant au bout de   5 ans à l’IS on paye 13 799 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   10 ans à l’IS on paye 19 469 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   20 ans à l’IS on paye 26 402 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   30 ans à l’IS on paye 32 629 euros de MOINS  qu’à L’IR

Avec une inflation de 0% annuelle
En revendant au bout de   5 ans à l’IS on paye 10 109 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   10 ans à l’IS on paye 9 856 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   20 ans à l’IS on paye 8 624 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   30 ans à l’IS on paye 7 995 euros de MOINS  qu’à L’IR

Avec une inflation de 1% annuelle
En revendant au bout de   5 ans à l’IS on paye 5 545 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   10 ans à l’IS on paye 670 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   20 ans à l’IS on paye 12 954 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   30 ans à l’IS on paye 25 211 euros de PLUS  qu’à L’IR

Avec une inflation de 2% annuelle
En revendant au bout de   5 ans à l’IS on paye 132 euros de MOINS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   10 ans à l’IS on paye 12 189 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   20 ans à l’IS on paye 39 085 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   30 ans à l’IS on paye 69 788 euros de PLUS  qu’à L’IR

Avec une inflation de 3% annuelle
En revendant au bout de   5 ans à l’IS on paye 5 498 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   10 ans à l’IS on paye 24 780 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   20 ans à l’IS on paye 70 661 euros de PLUS  qu’à L’IR
En revendant au bout de   30 ans à l’IS on paye 129 394 euros de PLUS  qu’à L’IR

Il est évident que dès que l’on se trouve sur un marché porteur avec des prix qui flambent et sur du long terme ( 10 ans, voire moins ) , l’IR est plus avantageux que l’IS sur le plan fiscal
L’IS est roi en cas de stabilité ou de baisse des prix.

Je rappelle qu’ici c’est juste la comparaison financière
Le résultat donne ce qui est payé en impôt dans chaque cas : IS ou IR
C’est ce qui vient directement  en déduction de ce que touche le propriétaire.

Toutefois sur du court terme la différence financière est relativement faible et il faut la mettre en balance avec les très nombreux avantages déjà cités.
Notamment le fait que l’IR impose presque toujours un effort de financement  supplémentaire , alors que l’IS permet bien plus facilement l’auto financement.

Tssm a écrit :

D’une manière générale, la modélisation ne peut prend pas en compte des paramètres qui peuvent être très importants dans le résultat final :

-    à l’IR, vous êtes tributaire du résultat annuel que vous devez payer et déclarer la même année, sans rien pouvoir faire. A l’IS, vous pouvez décider de verser le dividende le moment approprié (baisse de revenus donc du TMI, expatriation donc plus de CSG par exemple…)

-    à l’IR le notaire paie et déclare la PV pour vous. A l’IS, vous avez un an pour tamponner cette PV avec d’autres éléments exceptionnels sur la société qui portait le bien

-    En cas de donation de parts/actions d’une société à l’IS, vous êtes sur actif net, ce qui réduit la base par rapport à une détention propre

-    La déductibilité de charges à l’IS est bien supérieure à celle de l’IR. Je pense à un certains nombre de charges dont par exemple des intérêts sur votre apport (compte courant associé)

- opacité d’une société à l’IS pour les serial investisseurs peut être intéressante (rien sur 2044) …

- la cession des parts/actions peut être étudiée plutôt que l’immeuble

----------------------------

Conclusion : J’en ai pas. Il faut avoir des biens à l’IR, à l’IS, il faut être agile et pouvoir manoeuvrer au cours du temps en fonction des opportunités fiscales des différents régimes

----------------------------

Dans l’exemple cité, la différence de flux financier est de l’ordre de 300 euros par mois.
On verse nettement moins d’impôt à l’IS dans les premières années et tant qu’on n’a pas à vendre le bien.
Ce n’est pas rien!
( et sans doute suffisant pour faire pencher la balance en faveur de l’IS dans bien des cas)
Mais n’oubliez pas qu’à long terme le fisc vous piègera à la sortie.

Concrètement : Achetez à l’IS et si les prix se mettent à flamber, revendez vous le bien dans une structure à l’IR.

J’espère avoir été suffisamment clair dans ce long exposé.
Je me tiens à votre disposition pour d’éventuels éclaircissements.

Pour faire vous même vos simulations ,  voici le fichier Excel que j’ai utilisé pour cette simulation et  qui vous le permet aisément.

CyberPapy ( ou pour faire court CP)

Dernière modification par CyberPapy (17/04/2016 10h45)


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#52 18/04/2016 10h53 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour !

Désolé pour le temps de réponse, mais le week-end je déconnecte smile priorité famille.

Joli post et effectivement tous nos calculs mènent à des conclusions équivalentes.

Je trouve votre dernier post vraiment complet et permet de se dire (dans le contexte économique actuel, bien entendu), qu’il n’est pas négligeable de commencer à l’IS mais que dans les 10 premières années, il faut suivre l’évolution éco et se poser des questions pour un montage plus complexe pour modifier l’IS en IR.

Joli travail en tout cas.

CyberPapi a écrit :

Pourquoi? Cela me semble fausser énormément les calculs.
L’avez vous pris sur l’IS?

Concernant l’histoire des PS sur plus-value à l’IR, comme je n’ai pas regardé la durée dans le temps (contrairement à vous et c’est là le grand avantage de votre graphique) avec revente à 30 ans, en IR vous êtes en exonération totale. Je le calculais à l’IS.

CyberPapi a écrit :

Parce que je pense que c’est plutôt comme cela que cela se produit dans la vraie vie: Si le foncier monte, le loyer monte
Si une zone se désertifie, les loyers baissent et le foncier baisse
C’est l’inverse si la zone s’apprécie
Cela ne veut pas dire qu’il y aura forcément une corrélation aussi parfaite que je l’ai faite, mais c’est une hypothèse plus vraisemblable que de prendre des loyers constants sur 30ans  et un prix de vente variable de la moitié au double.

Oui et non, si je prends le cas de ma région géographique, les prix immobiliers ont été légèrement baissiers ces dernières années, pour autant les loyers n’ont absolument pas baissés et plutôt augmentés.

CyberPapi a écrit :

Oui sortie tous les ans.
Je n’en vois pas l’inconvénient dans le cas qui était soumis. Pouvez vous détailler.

Vu que vous avez de la trésorerie, pourquoi la sortir "bêtement" et du coup se taper les impôts (PS + IRPP) alors que vous pouvez l’utiliser pour les travaux, pour d’autres projets / investissements etc ?

Avec une SCI IR, vous n’avez pas le choix puisque c’est transparent, mais l’IS permet aussi cette souplesse. Et le jour où vous n’avez plus de projet ou plus envie, vous sortez en dividendes et payez vos impôts.

CyberPapi a écrit :

Je rappelle qu’ici c’est juste la comparaison financière
Le résultat donne ce qui est payé en impôt dans chaque cas : IS ou IR
C’est ce qui vient directement  en déduction de ce que touche le propriétaire. […] Mais n’oubliez pas qu’à long terme le fisc vous piègera à la sortie.

C’est bien là où (malgré cette note d’humour qui m’a effectivement fait sourire), nous ne sommes pas d’accord.
Vous considérez un piège (ce qui sous-tend à se dire qu’à l’IR il n’y a pas de piège contraitement à l’IS. Je considère que de toute façon il faut payer ses impôts un jour ou l’autre (faut pas rêver non plus, sinon tout le monde prendrai le choix IS pour SCI).

La différence, c’est que pendant toutes ces X années à l’IS vous aurez "économisé" des impôts par rapport à l’IR et que vous pouvez l’utiliser pour le placer / investir / créer d’autres projets. Alors qu’à l’IR, vous devrez faire un "effort d’épargne" tous les ans en impôts (notez l’humour ! smile )

C’est pourquoi, à mon sens, vous omettez une partie des gains à l’IS.

Xa a écrit :

1) Sarl avec 1 seul associé, il me semblait que ca s’appelait une EURL.

La SARL est composé de deux associés personnes physiques avec un nombre de part différents afin que Madame soit majoritaire.
En tout cas, je vous remercie pour la lumière sur la SARL en usufruit d’une SCI. Montage qu’effectivement je ne connaissais pas.

Setanta

Dernière modification par Setanta (18/04/2016 10h59)

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#53 18/04/2016 11h05 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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"qu’il n’est pas négligeable de commencer à l’IS mais que dans les 10 premières années, il faut suivre l’évolution éco et se poser des questions pour un montage plus complexe pour modifier l’IS en IR."

Problème, le choix IS pour une SCI est définitif. Donc comment feriez vous pour modifier ce choix initial ?

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#54 18/04/2016 11h51 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Ne peut-on pas imaginer une revente à un autre montage ? l’immeuble n’étant pas amorti en totalité en 10 ans, la PV constatée sera moindre qu’à 30 ans.

Setanta

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#55 18/04/2016 12h18 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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On peut, mais ca a un coût. Il faut revendre, ce qui induit une PV probable, et de l’autre côté acheter (droits de mutation, financement, etc …). Et bien sur, il faut gérer la question des locataires en place pour cette vente et les impacts potentiels.

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#56 18/04/2016 18h03 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Setanta a écrit :

Joli post et effectivement tous nos calculs mènent à des conclusions équivalentes.
Je trouve votre dernier post vraiment complet

Merci du compliment 
http://www.smiley-lol.com/smiley/drague/amour/vil-lettre.gif

Setanta a écrit :

C’est pourquoi, à mon sens, vous omettez une partie des gains à l’IS.

Je me permettrai de vous reprenre :
Je n’omet pas cette partie des gains. Voyez plus haut

CyberPapy a écrit :

Dans l’exemple cité, la différence de flux financier est de l’ordre de 300 euros par mois.

Simplement je ne la valorise pas

J’ai voulu faire une comparaison exacte, objective, précise et utilisable par tous de la fiscalité IS et IR.
J’ai fourni l’outil pour la calculer
J’ai indiqué la différence entre les deux options

Il appartient maintenant à chacun de savoir ce qu’il va faire de son argent.

Dans votre exemple vous placez à 3%. ( Vraiment ? net et  sans risque sur 30 ans ???)
D’autres le mettront  dans un bas de laine.
Certains choisiront d’aller à l’Opéra, d’autres au restaurant.

Ce n’est pas à nous de décider.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#57 19/04/2016 08h47 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Edit : Petit mode d’emploi pour ceux qui arriveraient sur ce message sans avoir lu la longue file
Les tableaux représentent la différence de fiscalité entre une SCI à L’IS et une transparence fiscale
Le bien est acheté à l’an Zero
Puis il est revendu à l’an X  avec  1 < X < 35
Le bilan fiscal est fait à la date de la vente en tenant compte de tous les impôts ( IS , IR ) et de la CSG tant sur l’IS que sur l’IR et la plus value
Les dividendes sont intégralement versés à chaque fois.

Le TMI est considéré demeurant constant sur toute la période.
( NB Cela peut être modifié dans le fichier Excel développé pour cet exemple)


Plus de détails ICI
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Une comparaison en fonction du taux marginal d’imposition montre qu’ à l’évidence, plus on est imposé, plus la solution Impôt sur le Revenu est onéreuse par rapport à l’Impôt sur les Sociétés.

Voici le cas d’un petit bien.
Ici 200 000 euros
Rendement net 8,64%
Bénéficiant donc de la tranche IS à 15%

Et  d’un contribuable
1 )Non imposable :
Ce n’est JAMAIS vraiment fiscalement moins cher et dans le cas de hausse important des prix, c’est le pire des scénarios : Perte de 40% du prix de vente de l’immeuble car on n’a presque rien récupéré les années antérieures… Gloups!

Mais dans TOUS LES CAS on bénéficie d’un paiement différé d’une partie de l’impôt reporté à la date de vente de l’immeuble.

http://c.papy.free.fr/original/0.GIF

2) Si il est dans la tranche à 14 % ( calculs faits sans jamais changer de tranche)
http://c.papy.free.fr/original/14.GIF

3) Avec un Taux Marginal d’Imposition de 30%
http://c.papy.free.fr/original/30.GIF

4) Avec un TMI de 40%
http://c.papy.free.fr/original/40.GIF

5)  le final : 45%
http://c.papy.free.fr/original/45.GIF

Voici le cas d’un gros bien.
Ici 1 000 000 euros
Rendement net toujours 8,64%
Mais son IS est nettement dans  la tranche de 33,33%

Et  d’un contribuable
1 )Non imposable : ( Famille nombreuse ? smile )
http://c.papy.free.fr/original/a0.GIF

2) Si il est dans la tranche à 14 %
http://c.papy.free.fr/original/a14.GIF

4) Avec un TMI de 30%
http://c.papy.free.fr/original/a30.GIF

4) Avec un TMI de 40%
http://c.papy.free.fr/original/a40.GIF

5)  le final : 45%
http://c.papy.free.fr/original/a45.GIF

Les résultats sont similaire mais nettement plus onéreux dans le cas de l’IS:
Plus on est imposé  plus l’IS est intéressant si les prix baissent.
A l’inverse si les prix montent, même peu, cela peut s’avérer une perte très importante pouvant dépasser 50% du prix de vente du bien , malgré les économies d’impôt réalisées antérieurement.

Bien évidemment, dans tous les cas on bénéficiera d’un paiement différé d’une partie de l’impôt.
Il appartiendra à chacun de voir ce que ce paiement tardif lui apporte  ( placement alternatif, comme le suggère Setanta, meilleure qualité de la vie etc….) et lui coûte.

Pour ceux qui veulent faire des calculs avec leurs valeurs, voici le fichier Excel que j’ai développé pour ce calcul.

Dernière modification par CyberPapy (19/04/2016 16h21)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#58 19/04/2016 12h31 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour !

Eh beh. Superbes ceux là !

Effectivement vous permettez là de donner un paramètre de plus à prendre en compte et à réfléchir mûrement. Bravo !

Humour : depuis quand un bien cher est forcément "gros" ? smile smile Très subjectif.

Sinon, cela me ferait conclure au premier abord que si l’on possède plusieurs "petits" bien, mieux vaut créer X SCI plutôt que de mettre tous les biens dans une SCI, malgré la lourdeur administrative du fait de multiples sociétés (gérable avec un peu d’organisation jusqu’à un certain niveau).

Setanta

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#59 19/04/2016 15h38 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Setanta a écrit :

si l’on possède plusieurs "petits" bien, mieux vaut créer X SCI plutôt que de mettre tous les biens dans une SCI,

Effectivement on entend souvent cette maxime :
"Une SCI par bien"

La base de  calcul ici est assez simple.
Une SCI faisant 38 120 euros de bénéfice va payer  38120 x 15% = 5718 euros d’IS

Une SCI faisant 2 x 38 120 euros = 76 240 €  de bénéfice va payer  18 425 € d’IS   
Deux SCI indépendantes  ne paieraient que  11 436 €     
Cela fait  6 989 € (ou  61% )  de plus

La SCI étant à l’IS, l’usage d’un cabinet comptable est fortement conseillé.
Pour fixer les idées ma comptable me demande 4 000 euros par an et par SCI supplémentaire.
Cela laisse quand même dans le meilleur des cas 6 989 - 4 000  = 2 989 euros de bénéfice supplémentaire.

Lorsque j’ai créé ma première SCI ( à l’IS smile ), j’ai négligé cette pratique pourtant fortement conseillée pour tenter, par un Chiffre d’Affaire consolidé, de mieux convaincre les Banques et obtenir plus aisément les financements des futurs biens .
Ce fut peine perdue.
Les Responsables de l’octroi des prêts n’ont jamais tenu compte de cette particularité.

Le seul avantage fut de pouvoir imputer les pertes lorsqu’un bien est vacant directement sur les autres au lieu de reporter le déficit d’année en année.

L’inconvénient est la gestion minutieuse nécessaire pour imputer correctement tous les frais  :
Transport, déplacement , entretien, gestion, consommables etc…. lorsque le nombre de SCI augmente.

Peut être qu’un montage en Holding permettrait aujourd’hui de financer plus aisément.
Je n’ai pas essayé.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#60 19/04/2016 15h50 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Réputation :   181 

"La SCI étant à l’IS, l’usage d’un cabinet comptable est fortement conseillé.
Pour fixer les idées ma comptable me demande 4 000 euros par an et par SCI supplémentaire"

et bien Papy, vous êtes généreux avec vos fournisseurs. Je paie 900e TTC de frais de comptabilité pour une SCI "à l’IS" sur Paris, qui est en réalité à l’IR mais détenu par une SAS, donc compta BIC

Il vaut mieux une SCI par bien, c’est conseillé

J’ai regardé rapidement et je n’ai pas l’impression que la CRL, au taux de 2,1% pour les sociétés à l’IS soit prise en compte dans les simulations. Cela joue en défaveur de la société à l’IS sauf si vous pouvez la récupérer sur vos locataires ou si vous optez pour la TVA

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#61 20/04/2016 14h22 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Réputation :   16 

Merci pour la qualité de tous les échanges précédents j’envisage de créer une sci à l’IS car je ne souhaite pas vendre à terme.

Dans une logique de transmission du patrimoine j’ai du mal à saisir l’impact entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS.

Par ailleurs, la SCI à l’IS est plus "pilotable" il est possible d’engager des frais dans l’intérêt de la société qui vont mécaniquement faire baisser l’IS à payer (rémunération du gérant, achat matériel informatique, frais d’entrée sur SCPI etc) alors qu’à l’IR les possibilités sont limitées (notamment frais de gérance, assurance, frais de rémunération des concierges, travaux d’entretien, de réparation, taxe foncière)

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#62 20/04/2016 15h12 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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"Dans une logique de transmission du patrimoine j’ai du mal à saisir l’impact entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS."

L’impact premier, c’est que vos petits enfants, qui auront peut être besoin de vendre (parce que tous ne voudront pas garder le bien et que vendre les parts de SCI peut être difficile) subiront la fiscalité de revente d’une SCI IS, alors qu’avec une SCI IR, vos petits enfants seront fiscalisés comme des particuliers, donc exonérés.

L’impact second, c’est que la donation / succession s’évalue sur l’actif de la SCI (difficile d’expliquer au fisc que la SCI vaut moins parce que si on doit vendre, on devra payer 33% au fisc), alors que la revente de la SCI IS se fait sur un critère économique (et là, l’acheteur n’achètera qu’à la valeur - dette fiscale, ou en se basant sur le résultat de la SCI, donc un calcul moins favorable).

Le résultat, c’est que la donation / succession se calcule sur 100 de patrimoine, avec que la valeur économique de la SCI IS peut être de 66.

--> consultez un pro pour un montage IS propre.

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#63 20/04/2016 21h04 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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J’ai eu un peu tardivement cette idée de présentation animée

http://c.papy.free.fr/original/is-ir1.gif

http://c.papy.free.fr/original/is-ir2.gif


CyberPapy ou pour faire court CP

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#64 21/04/2016 04h56 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour,

Merc.i pour le travail de comparaison SCI IS/imposition IR. C’est très intéressant.

Je pense aussi que 4000 € d’expertise comptable par SCI est très excessif.

En gros, un expert-comptable calcule son tarif en fonction de l’étendue de la mission, de la complexité de la mission, et du nombre de mouvements. Une SCI devrait avoir peu de mouvements et aucun salarié, donc la mission est quand même simple et effectuée rapidement, à comparer par exemple avec une petite entreprise qui a souvent quelques salariés et davantage de mouvements comptables.

C’est quand même dommage de faire de l’optimisation fiscale en créant une SCI IS par bien immobilier, et de voir cette optimisation grevée par un coût de gestion bien trop élevé.

Vous devriez mettre en concurrence ! Notez d’ailleurs que les règles de la profession imposent à un expert-comptable, avant de travailler pour une entreprise, d’établir une lettre de mission, où il détaille la nature de la mission, et le tarif en face de chaque prestation.

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2016 05h06)

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#65 21/04/2016 08h10 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Le tarif de mon Expert-Comptable.

Vous avez sans doute raison sur le fait qu’il y a moins cher.
Le prix que je paye correspond au calcul et au règlement de la TVA chaque mois
A l’établissement du bilan, des liasses fiscales et au paiement de l’impôt et de ses provisions
J’ai environ mille deux cent lignes d’écriture par an par SCI
J’ai aussi compris dans le forfait un accès illimité au service juridique et au conseil financier qui me rédigent tous les documents administratifs et me calculent tout .

Comme tout le monde, je discute un peu le prix.
Je taquine ma comptable  chaque année au moment de l’augmentation et elle me répond en souriant que je ne lui verse par an que la moitié de ce que je donne aux agences immobilières pour me trouver un seul locataire.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#66 25/04/2016 15h26 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour à tous,

Dans le cas d’une sci à l’is ne faisant pas de bénéfice (cas d’une sci familiale avec une activité type gite annexe qui lui a valu la requalification à l’is)

quid des amortissements ?
concrètement, comment se calcule la pv au bout de 30 ans par exemple ?

prix de revient fiscal = 0 et pv maximum ?

on tient compte quelque part (mais où ?) du "stock" d’amortissement qui n’ont pas eu d’objet à part créer un plus gros déficit et qui se cumule au fil des années.

on ne fait pas les amortissements, qui sont inutiles de toute façon, et on espère que le fisc ne les réintègrera pas (mais comme ils sont obligatoires…)

merci,

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#67 25/04/2016 15h48 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour,

Merci a vous pour ces echanges tres precis et tres interessant.
Je n’avais pas vu qu’il etait plus interessant de revendre si le marche est haussier. Bien vu !

J’avais deux petites questions en relation:

- dans le cadre d’une acquisition d’un immeuble de rapport de 3 appartements decoupes cadastralement, est ce qu’il serait possible d’envisager de vendre chacun des appartements, apres une longue periode de location bien entendu, sur des annees differentes afin de generer des plus values restant sous la barre des 38 000 euros? Ce qui rendrait encore plus interessant le recours a la SCI a l’IS.

- autre avantage de la SCI a l’IS, qui n’est pas discute ici, est que l’on pourrait, sauf erreur de ma part, avant la controler par un holding animatrice d’un groupe de plusieurs societes SCI (et autres), ce qui pourrait permettre egalement de reduire l’exposition fiscale. N’etant pas un specialiste, je me trompe peut etre.

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#68 25/04/2016 16h44 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour

cfp06 a écrit :

concrètement, comment se calcule la pv au bout de 30 ans par exemple ?

PV = Prix de vente - valeur nette comptable.

S’il reste des amortissements non imputés en comptabilité, ils viendront s’imputer sur la comptabilité de l’année de vente du bien. La PV restera importante, mais le resultat fiscal après amortissement sera réduit. Donc ca revient à considérer que la valeur nette comptable est au moins du montant des amortissements non imputés.

cfp06 a écrit :

on ne fait pas les amortissements, qui sont inutiles de toute façon.

Pas compris. Du moment que le résultat avant amortissement est positif, les amortissements s’imputent. Ce sont des maths, pas un choix personnel.

bluesky a écrit :

est ce qu’il serait possible d’envisager de vendre chacun des appartements.

Je n’ai pas de réponse formelle, je ne me suis pas intéressé au cas précis, mais il me semble que le lotissement d’un immeuble en sous lot s’inscrit en comptabilité, puisque la valeur du patrimoine est modifiée. La question m’intrigue, je vais creuser et lire les réponses d’autres personnes sur ce fil à ce sujet

bluesky a écrit :

autre avantage de la SCI a l’IS, qui n’est pas discute ici, est que l’on pourrait, sauf erreur de ma part, avant la controler par un holding animatrice d’un groupe de plusieurs societes SCI (et autres), ce qui pourrait permettre egalement de reduire l’exposition fiscale. N’etant pas un specialiste, je me trompe peut etre.

Qu’est-ce que vous cherchez à dire exactement ?

EDIT : remise en place des bons quote sur les bonnes citations

Dernière modification par xa (25/04/2016 22h44)

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#69 25/04/2016 17h07 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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cfp06 a écrit :

et on espère que le fisc ne les réintègrera pas (mais comme ils sont obligatoires…)

Je n’ai pas compris. Un amortissement est un amortissement et vous pouvez toujours espérer mais face au fisc, c’est faire preuve de naïveté.

Au bout de 30 ans, la plus value de l’immeuble sera de la valeur du "Prix de vente" à ce moment là réduit de tous les amortissments comptabilisés pendant ces 30 ans. Ensuite à voir sur combien d’année s’amortit votre immeuble. Si c’est sur 30 ans: prix de vente = PV.

bluesky a écrit :

- dans le cadre d’une acquisition d’un immeuble de rapport de 3 appartements decoupes cadastralement, est ce qu’il serait possible d’envisager de vendre chacun des appartements, apres une longue periode de location bien entendu, sur des annees differentes afin de generer des plus values restant sous la barre des 38 000 euros? Ce qui rendrait encore plus interessant le recours a la SCI a l’IS.

Je ne sais pas précisément pour ma part. Mais il me paraît correct dans ce cas, d’avoir en compta la valeur de chaque lot cadastral. Néanmoins à vérifier. Ensuite, je ne vois pas ce qui empecherait de rester sous la barre des 38k, si c’est valide comptablement (tout dépend du prix de vente d’un appart).

Ex:
1 immeuble de 3 appart cadastralement différent d’une valeur de 25, 40, 35k€.

Avant vente du bien 1:
Il y a 100k€ au bilan de la SCI et un compte de résultat dépendant des emprunts et amortissements en cours.

Après la vente du bien 1:
L’actif est réduit à 75k€ pour la partie immo corporelle et :
- soit la tréso (actif circulant) passe à 25k€ (moins qq frais)
- soit une partie du passif diminue d’autant que l’actif.

En compte de résultat pour l’année de la vente en plus des emprunts et amortissements restants, il faut prendre en compte la PV de la vente de ce bien.
Soit PV - amortissements déjà comptabilisés.

Ensuite le tout est imposé à l’IS avec l’effet de seuil des 38 120k€ si le résultat le dépasse.

bluesky a écrit :

- autre avantage de la SCI a l’IS, qui n’est pas discute ici, est que l’on pourrait, sauf erreur de ma part, avant la controler par un holding animatrice d’un groupe de plusieurs societes SCI (et autres), ce qui pourrait permettre egalement de reduire l’exposition fiscale. N’etant pas un specialiste, je me trompe peut etre.

Là je n’ai pas compris du tout.

La holding peut facturer des frais (de prestations de services, de conseils, de marketing etc.) à ses filiales. Ceci impactera évidemment le résultat de chacune. Mais je ne comprends pas le rapport avec la revente d’un bien dans le cadre SCI IR vs IS…

Setanta

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#70 25/04/2016 18h32 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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xa a écrit :

bluesky a écrit :

concrètement, comment se calcule la pv au bout de 30 ans par exemple ?

PV = Prix de vente - valeur nette comptable.

N’y aurait-il pas une partie en PV à court terme, et une autre en PV à long terme, les 2 n’étant pas imposées pareil dans une société à l’IS (voire entre autres IS - Base d’imposition - Régime fiscal des plus-values ou moins-values à long terme ) ?


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#71 25/04/2016 22h35 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Euh, désolé, j’ai inversé les quotes : la PV à 30 ans, c’est pour cpf qui a une requalification de SCI IR à l’IS. Donc on est pas en plus value court terme (à 30 ans, ca n’est pas du court terme).

Par contre, pour bluesky qui veut découper le bien, j’ai bien peur qu’on ait une comptabilisation de la valeur des lots après découpe, et non uniquement au moment de la revente. Et là, je me demande si on a une PV court terme, ou si on a une PV théorique du fait même de la découpe (un peu comme un goodwill sur certains actifs financiers)

Je n’ai pas trop le temps de creuser la question, mais la réponse m’intéresse si quelqu’un l’a.

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#72 25/04/2016 23h46 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Je crois que, dans une société IS, si on achète un bien immo à 100, et qu’on revend 150 (après par exemple 30 ans), après avoir amorti 85 (jamais 100, car le terrain ne s’amortit pas), il y aura 85 imposés d’une certaine façon (en gros, assimilé à un bénéfice et donc imposé au taux de l’IS, 15% ou 33.3%, ou plus si gros CA) et 50 imposés d’une autre (en gros, un % fixe, actuellement entre 15% et 25%, selon divers critères décrit au I.a. de l’article 219 du Code Général des Impôts, sans aucun abattement associé à la durée sur cette plus-value), non ?

En tout cas, c’est ainsi qu’on me l’a expliqué pour une activité relevant du BIC (et je crois que c’est assez similaire pour une société à l’IS).


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#73 25/04/2016 23h54 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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En gros, la plus value comptable entre dans le calcul du résultat, donc de l’imposition. Donc lorsque le bien est totalement amorti, la plus value vaut le prix de vente. Mais, pour le cas de cfp, comme les amortissements sont constatés mais non imputés (ce qui suppose que le résultat est nul ou négatif), ils sont "stockés" jusqu’à ce qu’ils soient utilisables.  Ils seront imputés lors de la vente, non pas comme un abattement pour détention, mais tout simplement comme un amortissement reporté et non imputé.

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#74 26/04/2016 10h58 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour à tous,

Merci pour les retours,

Comme pas de résultat positif chaque année, pas d’amortissements imputés chaque année.
et lors de la vente,  imputation sur le prix de vente de tous ces amortissement reportés ?

par exemple:

Valeur du bien année N: 100
Résultat 0 toutes les années
Amortissements reportés 85 réintégrés année N+30
Valeur à la vente N+30: 120

PV=120-(100-85)= 105  ?  à comparer à pas de plus-value à l’IR.
Dans ce cas, il vaut mieux chercher un pro du démontage de sci à l’IS.

ou

"Ils seront imputés lors de la vente, non pas comme un abattement pour détention, mais tout simplement comme un amortissement reporté et non imputé."

PV=120-(100-reportés et non imputés soit 0) = 20 ?

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#75 26/04/2016 11h59 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour,

Attention, pour moi votre second calcul est faux, car illégal au sens de l’artible 39B du CGI.

Article important du code des Impôts

Legifrance a écrit :

A la clôture de chaque exercice, la somme des amortissements effectivement pratiqués depuis l’acquisition ou la création d’un élément donné ne peut être inférieure au montant cumulé des amortissements calculés suivant le mode linéaire et répartis sur la durée normale d’utilisation. A défaut de se conformer à cette obligation, l’entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée.

Autre article intéressant pour la discussion : http://www.village-notaires.com/Pourquo … immobilier

Donc, de ma compréhesion, le bon calcul pour votre exemple est :
Plus-value considéré = Px de vente (120) - ( Valorisation de l’actif hors terrain (85) - amortissements de l’actif (85) ) - valorisation du terrain (15)

Soit PV = 120 - (85-85) - 15 =  105 taxé au régime des PV IS.

C’est exactement ce sur quoi nous avons bien débattu et conclu avec CyberPapi au dessus. En cas de revente à LT / TLT le cadre d’une SCI IS est beaucoup plus défavorable qu’à l’IR, nonobstant tout l’IR qui n’a pas été payé pendant toutes ces années et le montage proposé par Xa avec SCI IR + une société usufruitière de la SCI qui la passe de fait à l’IS pendant l’usufruit et qui reviens à l’IR par la suite.

Setanta

Dernière modification par Setanta (26/04/2016 12h01)

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