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Forums des investisseurs heureux

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#26 18/05/2013 01h38 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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backsync a écrit :

Avez vous verifié la solidité financière de l’entrepreneur ?

J’ai tenté sur les sites société.com ou infogreffe mais je n’ai rien trouvé à part les coordonnées et les N°TVA, SIRET, etc…
Savez-vous comment on peut faire dans ces cas là pour vérifier la solidité de l’entrepreneur ?

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#27 18/05/2013 22h44 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonsoir,

Sur societe.com, vous trouverez nécessairement les derniers bilans. Si ce n’est pas le cas, il s’agit d’une entreprise en nom propre ou les comptes n’ont pas été publiés.

Si vous avez le moindre doute, questionnez votre interlocuteur par des questions indirectes :
- possible de voir le chantier d’un autre client ?
- quels sont ses délais ?
- beaucoup d’activité en ce moment ?
- demandez les modalités de paiement et soyez toujours vigilant sur le % a l’ouverture de chantier. Pas plus de 30%.
- essayez d’indiquer aux autres entrepreneurs qu’ils sont en concurrence avec untel et untel. Vous verrez que les langues peuvent se délier …


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#28 19/05/2013 11h10 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Pensez aussi à récupérer l’attestation d’assurance du professionnel puis à en vérifier la validité.

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#29 19/05/2013 23h31 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Oui par les temps qui courent, sage précaution !


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#30 21/05/2013 14h17 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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@Construiresaretraite & Range19
Merci pour vos conseils, je vais lui demander une visite de chantier et vérifier son attestation d’assurance.
Que faut il vérifier sur cette attestation d’assurance autre que la date de validité ?

J’ai fait la visite d’un autre apart, je suis en train de jongler dans me calculs entre le montant du loyer et le montant des charges,
auriez-vous des conseils à me donner pour avoir un montant des charges précis ?

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#31 21/05/2013 14h38 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour Uval,
Avec l’attestation d’assurance vous pouvez appeler l’assureur et contrôler sa validité ainsi que le type de travaux pour lequel il est assuré.
Rien de plus facile que produire de fausses attestations d’assurance. Les déboires récents d’un ami m’incitent à la prudence.

Pour avoir un montant des charges précis (pas si facile selon le type de chauffage si chauffage collectif du fait des variations de coûts de l’énergie et météorologiques), prenez les décomptes de charges annuels du lot sur 3 ans.

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#32 21/05/2013 23h14 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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uval a écrit :

J’ai fait la visite d’un autre apart, je suis en train de jongler dans me calculs entre le montant du loyer et le montant des charges,
auriez-vous des conseils à me donner pour avoir un montant des charges précis ?

Bonsoir Uval,

Pour les charges, éplucher tous les CR d’assemblée générale.
Vous pourrez avoir une idée précise des charges et de leur évolution.

Vous pourrez trouver dans ces CR les risques de gros travaux :
- ascenseur en premier lieu. Poste pouvant être astronomiquement cher
- ravalement de façade
- chaudière
- installation de portail ou cloture pour sécuriser la résidence
- …

Allez discuter avec le concierge s’il y en a 1 ou avec des résidents que vous croisez lors de vos visites.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#33 22/05/2013 06h04 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Regardez aussi la santé financière des comptes et le fait que les copropriétaires soient à jour dans leur paiement de charges.

Pas de procédure de vente engagée par le syndic pour défaut de paiement.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#34 23/05/2013 13h56 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour,

Pardonnez-moi j’ai un peu survolé le sujet,

Juste au niveau de votre calcul de rentabilité,

si vous voulez être plus précis quant-au prix d’acquisition, prenez en compte vos frais de caution/hypotèque, ainsi que vos frais de dossier…

Mine de rien ça chiffre vite, une caution c’est environ 1.1% du capital emprunté, soit 1050€…

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#35 23/05/2013 23h47 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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benoit69 a écrit :

ainsi que vos frais de dossier…

Il est cependant assez simple de les réduire voire de les supprimer.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#36 25/05/2013 01h16 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Range19 a écrit :

Pour avoir un montant des charges précis (pas si facile selon le type de chauffage si chauffage collectif du fait des variations de coûts de l’énergie et météorologiques), prenez les décomptes de charges annuels du lot sur 3 ans.

Difficile pour moi d’avoir ces élements, effectivement il s’agit d’une succession et l’immeuble a été divisé en 10 appart.
Donc pas de factures, rapports d’AG, etc… La copro est est train de se créer.
Faire des estimationsde charges sans informations fiables et vérifiables…cela s’appelle de la voyance non ? smile

@Construiresaretraite et Phillipe30,
Idem pour le Syndic, l’ancien propriétaire gérait tout tout seul (…Auvergnat parait-il…Avec tout le respect que je lui dois)

Si quelqu’un à une méthode ?

Dernière modification par uval (25/05/2013 01h20)

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#37 25/05/2013 01h28 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Construiresaretraite a écrit :

benoit69 a écrit :

ainsi que vos frais de dossier…

Il est cependant assez simple de les réduire voire de les supprimer.

Oui merci pour ces infos,
Normalement les frais de dossiers seront réduits…

Pour calculer le loyer charges comprises, je pense appliquer la méthode du "si tu sais pas faire, copie !":

J’ai le prix des loyers des apparts déjà loués dans l’immeuble et vais tenter de me procurer ceux qui me manque et je croiserai avec le prix des biens aux alentours (via annonces web).
Si trop d’écarts, je tenterai d’identifier les critères.

Avec ces résultats chiffrés, je ferai une moyenne prix/M² et pour finir une majoration ou minoration pour équilibrer avec les mensualités.

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#38 25/05/2013 23h37 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonsoir,

Oui c’est une idée.
Vous pouvez contacter également, EDF, GDF SUez et la compagnie des eaux pour vous donner une estimation en fonction des caractéristiques.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#39 28/05/2013 09h29 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour,
Pour vous donner une idee Uval, En janvier 2013, j’ai realise des travaux dans une studette de 15m2 a paris dans le XI, je peux vous dire que votre artisan est competitif !
Toute ma studette a ete refaite (plomberie, elec, peinture), en cassant des cloisons, en creeant une salle de bain et une cuisine, j’en ai eu pour 13 600 euros et en rajoutant les fournitures / meubles = 17 700 euros. C’est la 5eme fois qu’il bosse pour moi, et comparer a d’autres artisans, c’est super propre et vite fait: moins de 1 mois de chantier. Donc si votre artisan est serieux, felicitation!

(desole pour l’absence accents, mais je travaille avec un clavier qwerty…)

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#40 28/05/2013 13h33 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Oui effectivement il était pas cher pour ce coup la. En même temps je suppose qu’il m’a fait un bon prix dans le mesure ou il travaille avec l’agence immo. Je lui ai fait faire un autre devis (qui mérite d’être étudier) pour un autre bien mais il était un peu plus cher proportionnellement parlant.

Pour ce qui est des meubles, peut on considérer le receveur de douche, colonne de douche etc comme meuble ? en d’autres terme avons nous un définition exact de ce qui peut être passé en charge ou amortissement sous l’appellation "meuble" ?

Dernière modification par uval (28/05/2013 15h17)

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#41 28/05/2013 14h33 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Pour ma part, meuble, receveur de douche, evier, robineterie, lavabo, sont en amortissement, mes factures sont superieures a 500 euros.

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#42 28/05/2013 15h19 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Merci pour ces précisions Pilou.

Pour le coup j’ai modifié mon post d’avant en ajoutant :
avons nous un définition exact de ce qui peut être passé en charge ou amortissement sous l’appellation "meuble" ?
si d’autres souhaites apporter leurs remarques/contributions.

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#43 28/05/2013 16h16 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour philippe

Philippe30 a écrit :

uval a écrit :

Pour ce qui est des travaux, pensez-vous qu’il me sera possible de déduire ces 10 000 euros sur 3 ou 4 ans (n’ayant pas bien compris le principe des déductions des 10 700 euros…) ?

Les 10.700 € de déficit annuels maximum sont pour la location nue , je vous conseille de louer ce studio en meublé afin d’amortir le bien ce qui vous protégera de fiscalité pendant 10 ans.

bat a écrit :

dans tes charges à déduire pour calculer ton rendement net, tu peux ajouter :
- les cotisations sociales (environ autant que la taxe foncière, à vérifier) ;

Cotisations sociales sur le résultat imposable , si aucun résultat alors pas de CSG / RDS au taux de 15,5 %

Pour éviter cette fiscalité il faut opter pour le régime réel en louant en meublé ( pour un studio cela me parait évident ….)

L’amortissement des travaux se fera de façon linéaire sur 10 ans au maximum.

Philippe

Pour pouvoir bénéficier de l’amortissement des travaux de 10% de façon linéaire pendant 10 ans, a quelle règles doivent obéir les travaux :
Doivent ils être effectués uniquement la 1er année de l’achat du bien.
Est-ce que cela peut être n’importe quel type de travaux : création de surface, réparation d’entretien et d’adaptation de confort à la vie moderne….
Si ces travaux sont faits par moi-même, est-ce que les fournitures peuvent être prises en compte dans le calcul.
MEADE

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#44 04/06/2013 15h12 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour Uval,

Concernant les travaux, il est très important de prendre une entreprise fiable et qui pratique un prix correct, car cela peut varier du simple au double. Après plusieurs rénovations en région parisienne, je connais les choses importantes à vérifier avant de se lancer. Tu peux me contacter si tu as besoin d’aide.
bon courage

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#45 04/06/2013 15h19 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour Matt08,

vous indiquez être prêt à partager votre expérience par mp.

Je trouve dommage que vous n’utilisiez pas le forum de manière à faire partager à tous votre expérience.

Vous pourriez peut être même recevoir des avis intéressants d’autres participants.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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