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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/05/2013 14h21 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour à Tous,
Avant tout un grand merci à tous les Contributeurs que vous êtes pour la richesse de ce forum et la qualité des informations présentes.

Je me lance dans l’investissement locatif depuis maintenant 2 semaines, autant dire que je suis en phase d’apprentissage intense et que beaucoup de notions échappent encore à ma compréhension smile
et demande donc votre indulgence…

Je pense avoir trouvé un bien pour mon premier investissement mais je veux être certain de ne pas me tromper dans les calculs de base ci-dessous.
Studio de 17m² au 1er étage / 96 000euros (avec Frais d’agence) + 10 000euros de travaux estimés par l’entrepreneur avec qui j’ai visité. Pas de cave, parking etc… et un bar/tabac est au pied de l’immeuble.
Loué à 600euros

Mes calculs Renta/charges me donne le tableau ci-dessous, je trouve que la renta brut et net sont très proches, ou est mon erreur ?

1) Total Acquisition: 103680 (Acquisition+ 8% frais notaire)
2) Loyer Annuel: 7200 (520 X 12 mois)
3) Taxe foncière: 350   
4) Total charges annuel: 1080 (95 X 12 mois)
5) Charges non récupérables: 270 (25% charges annuel)
6) Frais de gestion: 0   
7) Rentabilité Brut: 6% (Loyer annuel / total acquisition)
8) Rentabilité Net: 5,4% ((N°2 - (N°3+N°5+N°6)) / N°1)

Si pas d’erreur dans le tableau ci-dessus, que pensez-vous d’une renta net de 5% ?

Par ailleurs, concernant les travaux (10 000e), pensez vous que je peux utiliser cet argument pour négocier le prix du bien ? et donc faire baisser de 10 000e (soit non plus 96 000 mais 86 000)

Que feriez-vous à ma place pour mener à bien cette négociation sachant que l’agent immobilier m’a glissé que le prix est négociable et que le propriétaire est basé à l’étranger (donc pas de possibilité de le rencontrer) ?

Merci beaucoup pour votre aide…

Mots-clés : achat, débutant, travaux

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#2 07/05/2013 14h55 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour,

Je pense que vos calculs sont justes. Il faudrait rajouter l’impôt sur le revenu (qui dépend de votre TMI) et les éventuels travaux ultérieurs ainsi que le crédit que vous pouvez avoir en face.

Et calculer le cash flow (somme de tout ce que vous payez par mois - somme de tout ce que vous devez). C’est surtout cela qui est pertinent à mon avis. Plus que le rendement net avant impôt.

D’autre part, il ne faut pas juste acheter un prix/rendement.

Vous ne nous parlez pas du secteur ou de la taille/activité de la ville et de la facilité à louer votre bien. J’imagine néanmoins qu’on est dans un grand centre urbain vu le prix/m2 de location espéré (plus de 30 euros/m2).

A noté que vous voulez louer une (très) petite surface. Sachez qu’il y a un plus grand risque "turnover"

Dernière modification par skype (07/05/2013 15h08)

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#3 07/05/2013 15h05 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour Uval,
dans tes charges à déduire pour calculer ton rendement net, tu peux ajouter :
- les cotisations sociales (environ autant que la taxe foncière, à vérifier) ;
- une provision en épargne liquide pour assurer la maintenance de ton logement (environ 30 €/mois).

Côté négociation du prix d’achat, à toi de comparer le prix avec un bien similaire dans le même quartier en bon état. Ensuite tu négocies suivant le cas. La conjoncture est favorable aux acheteurs, faut tirer les prix vers les prix bas du marché… Tout en sachant qu’on ne connait pas vraiment les prix de marché, seulement les prix d’annonce. Héhé. cool

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#4 07/05/2013 15h22 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Merci pour votre réponse Skype,

skype a écrit :

Bonjour,

Je pense que vos calculs sont justes. Il faudrait rajouter l’impôt sur le revenu (qui dépend de votre TMI) et les éventuels travaux ultérieurs ainsi que le crédit que vous pouvez avoir en face.

Et calculer le cash flow (somme de tout ce que vous payez par mois - somme de tout ce que vous devez). C’est surtout cela qui est pertinent à mon avis. Plus que le rendement net avant impôt.

oK merci pour les règles de calcul, j’avais un doute…
Je reste en renta brut et net pour le moment effectivement. Je ferai mon calcul pour le net après impôts. Pour ce qui est du crédit je devrai avoir un cash flow positif de quelques dizaines d’euros (si je compare le loyer charges comprises avec mes mensualités), mais la aussi je ne suis pas certain de mes calculs… 

skype a écrit :

D’autre part, il ne faut pas juste acheter un prix/rendement.

Vous ne nous parlez pas du secteur ou de la taille/activité de la ville et de la facilité à louer votre bien. J’imagine néanmoins qu’on est dans un grand centre urbain vu le prix/m2 de location espéré (plus de 30 euros/m2).

A noté que vous voulez louer une (très) petite surface. Sachez qu’il y a un plus grand risque "turnover"

Oui le bien est en banlieue proche de Paris et sur un secteur qui grimpe. C’est le loyer moyen pour les biens comparables aux alentours,je suis normalement dans la bonne fourchette. Par ailleurs le secteur est théoriquement favorable à la location donc en théorie pas de problème de candidatures. Les points noirs sont : le bar/tabac juste en dessous du bien (bruit, etc…) et le micro-quartier un peu plus "populaire" que le reste de la ville.

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#5 07/05/2013 15h38 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour Bat

bat a écrit :

Côté négociation du prix d’achat, à toi de comparer le prix avec un bien similaire dans le même quartier en bon état. Ensuite tu négocies suivant le cas. La conjoncture est favorable aux acheteurs, faut tirer les prix vers les prix bas du marché… Tout en sachant qu’on ne connait pas vraiment les prix de marché, seulement les prix d’annonce. Héhé. cool

merci du conseil, pour le moment je n’ai pas négocier encore. j’attends d’avoir un maximum d’info avant de parler prix. L’agent à l’air d’etre kool kool la dessus je ne pense pas qu’il bloquera une négo mais je ne pense pas arriver à faire baisser de 20% qd meme…
Est-ce que le fait d’utiliser le bar/tabac, l’environnement et les parties communes (à rafraichir) peuvent etre dans une négo  en vue de baisser le prix?

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#6 07/05/2013 17h02 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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uval a écrit :

Est-ce que le fait d’utiliser le bar/tabac, l’environnement et les parties communes (à rafraichir) peuvent etre dans une négo  en vue de baisser le prix?

Bonjour,
Ce seront des éléments qui sauteront aussi aux yeux des candidats locataires.

Donc oui, ça devrait faire baisser le prix : parties communes défraîchies, bar tabac, 1er étage, micro quartier "plus populaire" comme vous semblez dire pudiquement.

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#7 07/05/2013 17h08 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Merci Range19,

Effectivement c’est ce qui me freine aussi un peu pour le moment, le locataire risque de subir les mêmes désagréments…
Est-ce que, de par vos expériences, vous pensez qu’il sera plus difficile d’avoir de bons candidats dans ces conditions ?
concernant le coté populaire, je le dis très pudiquement et sans à priori…

Pour ce qui est des travaux, pensez-vous qu’il me sera possible de déduire ces 10 000 euros sur 3 ou 4 ans (n’ayant pas bien compris le principe des déductions des 10 700 euros…) ?

merci

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#8 07/05/2013 17h11 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour.
Pour la négociation , pas de crainte , comme pour toute affaire en tant qu’acheteur vous êtes le "roi" .
Sauf à être "amoureux" du bien que vous convoitez , c’est à VOUS de faire le prix .

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#9 07/05/2013 17h23 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour uval,

Je prends aussi une hypothèse de vacance locative dans le rendement net. Personnellement j’ai un appartement depuis 5 ans dans un grand centre urbain (banlieue proche de New York) et il a été vacant 2 mois au total. J’utilise 5% de vacance locative dans mes projections car même dans un marché serré il faut parfois faire des travaux et des pépins arrivent de temps à autre. Je ne sais pas si 3%, 5% ou 7% est le bon chiffre pour un studio en banlieue parisienne mais ce n’est pas 0% ça j’en suis certain.

Bonne chance sur la négo!

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#10 07/05/2013 17h43 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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uval a écrit :

Pour ce qui est des travaux, pensez-vous qu’il me sera possible de déduire ces 10 000 euros sur 3 ou 4 ans (n’ayant pas bien compris le principe des déductions des 10 700 euros…) ?

merci

Si je vous suis bien, vous déclarerez au réel.
Le déficit de l’année généré par les travaux s’ajoutera aux autres charges déductible et intérêts d’empruns, ADI, frais de constitution de garantie s’il y en a etc pour être déduit du revenu foncier de l’exercice;
Le principe des déductions :
Lorsqu’on relève du régime réel d’imposition, le déficit foncier résultant des dépensent supportées sur l’année considérée est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros.
Si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, l’excédent constituera un déficit global imputable sur votre revenu global les 6 années suivantes.
(attention : les intérêt d’emprunt font exception, ils ne se déduisent pas du revenu global et se reportent uniquement sur les revenus fonciers).

Dans votre cas :

- si vous louez une année pleine (improbable avec les travaux) :
loyer : +7200
loyer net de charges environ + 6580
intérêts adi etc : environ 3400 si prêt sur 20 ans (affinez avec vos hypothèses)
puis travaux : - 10000
total : - 6820
Vous pourriez déduire 6820 euros de votre revenu global la première année. Pas de problème de report.

- Dans le cas ou vous ne loueriez pas la première année (année n)avec travaux :
loyer : 0
taxes et charges (à la louche) : 600
intérêts etc : 3400
travaux : 10000
déficit : - 14000

Vous pourriez déduire 10700 euros de votre revenu global de l’année n et reporter le solde (14000- 10700) sur les revenus de l’année n+1.

Dernière modification par Range19 (07/05/2013 17h45)

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#11 07/05/2013 18h59 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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uval a écrit :

Oui le bien est en banlieue proche de Paris et sur un secteur qui grimpe. C’est le loyer moyen pour les biens comparables aux alentours,je suis normalement dans la bonne fourchette. Par ailleurs le secteur est théoriquement favorable à la location donc en théorie pas de problème de candidatures. Les points noirs sont : le bar/tabac juste en dessous du bien (bruit, etc…) et le micro-quartier un peu plus "populaire" que le reste de la ville.

Bonjour,

Sur un bien de 16m², donc un studio a priori pour étudiant, ne négligez pas la vacance locative.
Vous pouvez compter 1 mois par an sur ce type de bien, ce qui diminue considérablement le rendement net.

Pour la phrase en gras.
Un secteur qui grimpe en prix ?
Même Paris baisse en ce moment et depuis plus de 6 mois, donc je m’étonne de cette perf.
La tendance du marché immo français est clairement baissière, j’espère que vous compter conserver le bien > 10 ans ?
C’est ce contexte baissier d’ailleurs qui vous permettra de négocier relativement facilement, d’ailleurs l’AI vous tend la perche. J’ai lu récemment que les négociations actuelles tournent autour de 10% et ce taux augmente au fil des mois. Mieux vaut s’attarder sur la négociation du prix, que sur la négociation du taux…les gens font souvent l’inverse.

Vu le rendement vis à vis des taux d’emprunt et si vous vous êtes assurés du dynamisme locatif de ce type de bien dans le secteur, et à condition de conserver le bien suffisamment longtemps, je pense que c’est un relativement bon investissement.

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#12 07/05/2013 19h22 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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uval a écrit :

Pour ce qui est des travaux, pensez-vous qu’il me sera possible de déduire ces 10 000 euros sur 3 ou 4 ans (n’ayant pas bien compris le principe des déductions des 10 700 euros…) ?

Les 10.700 € de déficit annuels maximum sont pour la location nue , je vous conseille de louer ce studio en meublé afin d’amortir le bien ce qui vous protégera de fiscalité pendant 10 ans.

bat a écrit :

dans tes charges à déduire pour calculer ton rendement net, tu peux ajouter :
- les cotisations sociales (environ autant que la taxe foncière, à vérifier) ;

Cotisations sociales sur le résultat imposable , si aucun résultat alors pas de CSG / RDS au taux de 15,5 %

Pour éviter cette fiscalité il faut opter pour le régime réel en louant en meublé ( pour un studio cela me parait évident ….)

L’amortissement des travaux se fera de façon linéaire sur 10 ans au maximum.

La première année beaucoup d’intérêt d’emprunt , frais divers etc …. pas d’impôt , ni d’utilisation des travaux en déduction puis l’année suivant mise en place de l’amortissement du bien et 2 ou 3 ans après on utilise les réserves de travaux pour venir en déduction du résultat afin de rester toujours en dessous de zéro.

Vous avez 10 ans pour passer les travaux éventuellement , vous passez les travaux en premier et ensuite vous amortissez le bien

Nécessitera un comptable  mais ne tombez pas dans le piège du micro bic ou micro foncier et louez fiscalement en meublé

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 07/05/2013 19h33 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour uval,

Tout d’abord, félicitations pour votre opportunité.

A part la situation géographique, votre appartement ressemble fortement au mien (dans paris) bien tot en travaux.

Le montant des travaux me semble bas, quels travaux avez vous prévu de faire réaliser ?

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#14 07/05/2013 19h46 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Régime réel + comptable  pour 6000 € de loyers / an … , je serais moins formel !

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#15 07/05/2013 19h59 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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langoisse a écrit :

Régime réel + comptable  pour 6000 € de loyers / an … , je serais moins formel

Soit 3.000 € à déclarer au micro bic avec 15,5 % de CSG , aucune déduction des charges , imputation de 3.000 dans vos revenus personnels alors que l’argent n’a fait que transité par votre compte pour couvrir le crédit.

Autre option au micro foncier ou vous déduisez 30 % des revenus donc imposition sur 70 % dans aucune déduction

Avec les micro machin vous êtes sur de payer de la fiscalité et quand vous aurez pris 1.500 e de travaux dans la copropriété pour les ascenseurs ( c’est du vécu pour 2 biens cette année ) je peux vous assurez que vous êtes bien content d’être au réel alors oui la question se pose pour un bien et cela dépend du souhait de uval d’investir ensuite mais ce surcout au démarrage sera largement compensé si deux ou trois biens suivent.

A titre personnel aucune fiscalité locative ( je ne parle pas des impôts foncier bien sûr ) à déclarer avec des revenus locatifs qui flirtent avec les 80 K€ , j’ai eu ma période de micro bic et très vite je suis passé au mode réel pour les  raisons suivantes :
- amortissement des biens
- déduction des charges
- déduction de certains achats personnels pour la gestion ( PC , bureau , papier ….)

Je n’ai jamais payé autant de fiscalité que lorsque j’étais en micro bic ( et pourtant durant la période vaste du 71 % de déduction ) , j’ai pris une augmentation fiscale + de la CSG et j’avais bien moins de biens.

Le cout du micro machin est disproportionné avec la constitution d’un patrimoine surtout au début ou vous êtes en mode déduction maximum.

C’est vrai cela mérite réflexion ………..

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#16 07/05/2013 22h57 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Merci pour l’info Pom

Pom a écrit :

Bonjour uval,

Je prends aussi une hypothèse de vacance locative dans le rendement net. Personnellement j’ai un appartement depuis 5 ans dans un grand centre urbain (banlieue proche de New York) et il a été vacant 2 mois au total. J’utilise 5% de vacance locative dans mes projections car même dans un marché serré il faut parfois faire des travaux et des pépins arrivent de temps à autre. Je ne sais pas si 3%, 5% ou 7% est le bon chiffre pour un studio en banlieue parisienne mais ce n’est pas 0% ça j’en suis certain.

Bonne chance sur la négo!

Parlez-vous d’un poucentage par an ? cela revien-t-il à retirer 7% par exemple du loyer annuel et ajouter 7% sur les charges attribuées au bailleur?

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#17 07/05/2013 23h39 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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langoisse a écrit :

Bonjour.
Pour la négociation , pas de crainte ,[…]

Merci Langoisse pour ce message de réconfort, on a parfois tendance à l’oublier effectivement smile

Range19 a écrit :

Si je vous suis bien, vous déclarerez au réel.
Le déficit de l’année […]

merci pour ces informations Rang19, je vais poser tout ça sur une feuille de papier et tenter de bien comprendre vos explications

nico6259 a écrit :

Bonjour,
Sur un bien de 16m², donc un studio

Nico6259, non le terme est peut être mal choisi en effet, le secteur "grimpe" dans le sens ou la population Parisienne s’y déporte petit à petit, le tramway se rapproche et des travaux de réhabilitation de certains quartier sont en cours…c’est le cas de pas mal de petites villes collés à Paris qui veulent suivre les exemples de Boulogne ou Issy le Moulineaux qui ont vu leur population s’embourgeoiser très rapidement (…et les prix s’envoler).
C’est un bien que je souhaiterai garder au moins 10ans donc je prend également ce type de critère en considération.

Philippe30 a écrit :

je vous conseille de louer ce studio en meublé

Merci Philippe30, effectivement plus j’avance et peaufine le démarrage plus l’option LMNP semble évident…je ne suis pas encore à l’aise néanmoins avec le meublé qui en terme de gestion parait etre plus "subtile" que le nue.

backsync a écrit :

Le montant des travaux me semble bas, quels travaux avez vous prévu de faire réaliser ?

Bachsync, concernant les travaux je m’attendais également à plus.
- rénovation de la salle de bain: nouvel cabine de douche, nouveau toilette, carrelages murale, isolation hydrofuge, remplacement du carreau cassé (double vitrage), suppression des cloisons de la salle de bain afin de l’agrandir en prenant un peu sur la cuisine
- rénovation cuisine : mise aux normes électrique et prises, suppression cloison pour cuisine ouverte sur le salon, pose de BA13 sur certains murs abimés
- passage du fil de terre sur tout le studio
- réparation de la porte blindé
et j’oublie quelques détails mais le plus gros est là.
Qu’en pensez vous ?
L’entrepreneur doit me faire parvenir le devis, si cela vous intéresse faites le moi savoir

petite question : n’est il pas avantageux finalement d’avoir une grosse facture travaux (au vu des déductions et autres amortissements) ?
Si oui, pourquoi beaucoup préfère faire eux-mêmes leurs travaux ?

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#18 08/05/2013 00h44 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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On appelle ce phénomène "la gentrification" smile

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#19 08/05/2013 01h09 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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uval a écrit :

petite question : n’est il pas avantageux finalement d’avoir une grosse facture travaux (au vu des déductions et autres amortissements) ?
Si oui, pourquoi beaucoup préfère faire eux-mêmes leurs travaux ?

Les travaux peuvent venir réduire votre revenu et donc indirectement vos impôts sur le revenu.

Pour faire simple, si vous payez 30% d’impôts sur vos revenus, en diminuant de 10k vos revenus, vous paierez 3k d’impôts en moins.

Mais il faut payer les 70% restant, soit 7k.

Donc sans travaux vous payez 3k d’impôts et disposez de 4k pour faire ce que bon vous semble.
Avec travaux, vous payez 10k-3k=7k de travaux.

Autrement dit plus votre TMI est fort, moins les travaux coutent cher, mais plus vous défiscalisez, moins vous avez de pouvoir d’achat.

La bonne attitude est de définir ses priorités et ses besoins, puis de voir si ya pas une optimisation fiscale à faire. Pas l’inverse.
Sans parler du risque de partir sur des hypothèses et que la fiscalité change en cours de route ou pire, rétroactivement…

Si je prends mon exemple, j’ai acheté ma RP pour répondre à mon besoin de logement. J’ai pris ma décision sans savoir quelles étaient les modalités de crédit d’impôts.


Pourquoi pas Vous?

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#20 09/05/2013 05h42 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bachsync, concernant les travaux je m’attendais également à plus.
- rénovation de la salle de bain: nouvel cabine de douche, nouveau toilette, carrelages murale, isolation hydrofuge, remplacement du carreau cassé (double vitrage), suppression des cloisons de la salle de bain afin de l’agrandir en prenant un peu sur la cuisine
- rénovation cuisine : mise aux normes électrique et prises, suppression cloison pour cuisine ouverte sur le salon, pose de BA13 sur certains murs abimés
- passage du fil de terre sur tout le studio
- réparation de la porte blindé
et j’oublie quelques détails mais le plus gros est là.
Qu’en pensez vous ?
L’entrepreneur doit me faire parvenir le devis, si cela vous intéresse faites le moi savoir

petite question : n’est il pas avantageux finalement d’avoir une grosse facture travaux (au vu des déductions et autres amortissements) ?
Si oui, pourquoi beaucoup préfère faire eux-mêmes leurs travaux ?

Même avec ces travaux, cela me semble bas, je ne sais pas ce qu’en pensent les "ténors" parisiens du forum ….

Avez vous verifié la solidité financière de l’entrepreneur ? Je pense que vous devriez prévoir un budget travaux un peu plus large… en général c’est environ 1000€/m2 avec meubles..

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#21 09/05/2013 09h18 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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A Paris (y habitant) les entrepreneurs sont très chers, ca n’est pas du tout comparable à ce qu’on peut trouver en province (petits artisans etc). Il faut compter 1000 euros/m2 quand il y a tout à refaire (plomberie, électricité…)

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#22 09/05/2013 14h21 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Si cela vous aide à calibrer le besoin,
J’ai un exemple récent sur paris, rénové en début d’année, 70m² rénovation lourde, 100% à faire en électricité , plomberie , fenêtres, peinture, parquet, faux plafonds,  y compris une cloison salon salle à manger  à enlever et pose d’un bastaing pour soutenir .
Travaux réalisés avec appel offres et suivi par architecte, prix des devis avant négociation 60K HT, finalement nous l’avons donné un accord à 46K HT.
Nous avons en ce moment un appartement de 70m² en rénovation légère, salle de bain,  cuisine+ parquet + peinture + fenêtres. La partie  SdB et cuisine risque de nous couter environ 8K HT.
Pour la peinture, les prix au m² sont sur mes exemple de 12,5€ pour la toile de verre, 9€ pour l’enduit, 4€ pour la couche d’impression, 11,5€  la peinture en 2 couches sur les murs et de 14€ pour les plafonds.

N.B. : d’une façon générale je suis intéressé en Mail privé ou en discussion pour constituer un vivier d’entreprises  avec les « immos  Parisien » . Ce serait les entreprises avec un bon rapport qualité prix basé sur les retours d’expériences.


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#23 14/05/2013 14h06 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour Uval,

Pardon je n’ai pas vu votre réponse avant aujourd’hui.

J’enlève le x% de vacance locative des loyers bruts et de la gestion locative (car ils prennent un % du loyer donc si c’est zéro, alors ils prennent zéro); je ne touche à rien d’autre car la plupart des charges sont payable que l’appartement soit occupé ou non.

Pour être précis, il faudrait peut être ajouter le chauffage/électricité qui dans mon cas est payé par le locataire … donc par moi si le logement est vide. J’avoue ne pas le faire pour l’instant dans mes calculs car l’appartement sera chauffé au minimum possible et il devrait y avoir très peu de consommation d’électricité.

Bonne journée!

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#24 17/05/2013 17h50 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Pardon pour le temps de réponse, étant "à fond" sur le projet ces derniers jours,

@ Pruls, Backsync, Roudoudou & Chrism

Ci-dessous le devis de l’entrepreneur : qu’en pensez-vous ?

Attention ceci n’est pas une pub, c’est pour cela que le nom de l’entrepreneur ne sera pas donnée ci-dessous, les éléments ci-dessous ne sont destinés uniquement qu’à avoir une idée de prix :

Désignation des ouvrages:
•Installation de chantier comprenant les déplacements allers et retours, le déplement et repliement du matériel, la protection des lieux, les frais de voirie : 230,00

Démolition :               
•Dépose des appareils sanitaires, à savoir douche, toilettes et lavabo.               
•Dépose de la porte coulissante et de la cloison.               
•Dépose du lambris PVC murs et plafond.               
•Dépose de la kitchenette complète.               
•Dépose du double vitrage cassé de l’ouvrant droit de la fenêtre PVC de la salle de bains.               
•Dépose de la porte entre cuisine et chambre et de la cloison sur environ 1 m.               
•Coltinage, transport et mise en décharge publique des gravois.: 1 900,00

Plâtrerie et cloisonnement : (Joints façonnés sans enduits de finition)               
•Construction d’une cloison de séparation entre bain et cuisine, assortie d’une porte coulissante de 70 cms de largeur, en applique extérieur.               
Cloison à 1,40 m du fond de salle de bains. Porte avec serrure à crochet à condamnation. :792,80

•Rebouchage du trou au-dessus et à droite du ballon d’eau chaude.               
•Rebouchage de l’emprise de l’ancienne cloison entre cuisine et chambre, au plafond.
•Repose de quelques carreaux de sol cassés, et emprise de l’ancienne cloison, remplacement de colori aussi similaire que possible.
•Construction d’une paroi fixe de compensation de porte de douche, largeur environ 0,50 m x H 1,90 m.: 372,00
•Pose de faïence en périmétrie de douche et arrière de bac (7 m2), en               
crédence lavabo (0,5 m2), sur la base d’une fourniture de 15 € HT/m2, tout produit compris.:577,50
•Changement du double vitrage de la salle de bains ouvrant droit.: 166,00

Plomberie sanitaires et cuisine :                   
•Fourniture et pose d’un WC faïence blanche à double commande 3/6 litres, lunette et abattant thermodur.:552,50
•Fourniture et pose d’un lavabo largeur 40 cms, robinetterie mitigeur chromé et faïence blanche.:343,20
•Fourniture et pose d’une douche comprenant 1 bac 70 x 70, mitigeur chromé et faïence blanche, porte coulissante de 80, bac prolongé en arrière vers fenêtre, et penté. Dimensions finales de la douche 70 x 115.:1 447,20
•Fourniture et pose d’une kitchenette de 1,20 de largeur sur P 0,60 m, comprenant 1 meuble sous évier 2 portes et 1 réfrigérateur 4**** 118 litres.               
Dessus inox 1 bac, 1 égouttoir et une plaque de cuisson vitrocéramique 2 foyers. Robinetterie mitigeur chromé bec pivotant.:1 587,00
•Reprise des adductions EC et EF pour l’ensemble des appareils, en cuivre de 14 m/m, les vidages apparemment propres sont réutilisés.:543,90

Electricité :                   
•Changement de l’interrupteur différentiel cassé à l’identique, type A, 40 A à coupure 30 mA.   
•Pose d’une ligne 6 m/m2 dédié cuisson à sortie de fil.:97,90
•Reprise de la ligne lumière sous moulure en angle de plafond pour la cuisine avec 1 point lumineux en applique sur le mur, sortie de fil avec douille et lampe, en attente de luminaire, et 2 points lumineux en applique sur le mur de la salle de bains, dont 1 pour l’éclairage d’une glace, points lumineux commandés par interrupteur, également sorties de fil avec douilles et lampes.:293,70
•Liaison équipotentielle des prises de l’appartement, ainsi que de toute partie métallique.
Forfait :192,00
                   
€ HT : 9 095,70
€ TVA 7 % : 636,70
€ TTC : 9 732,40

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#25 18/05/2013 01h13 → Achat d'un 16m² avec travaux : calcul de la rentabilité... (achat, débutant, travaux)

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Bonjour,

Nous avons parcouru ce post très intéressant.
Nous avons été interpellé par votre calcul de rentabilite au départ qui n’intègre pas le coût des travaux ? Tant que votre négociation n’est pas faite, il est préférable de rester sur une hypothèse pessimiste. Votre rentabilité est donc moindre.

Sur les travaux, il y a quelques fourchettes schématiques qui sont valables pour la province :
- 500€/m² pour des travaux de décoration
- 750€/m² pour des travaux  de décoration + petit électricité + sols
- 1000€/m² pour du second œuvre avec plomberie et électricité

À Paris, tout est possible !
Nous appliquons de notre côté systématiquement la règle des 3 devis. On se sert systématiquement des devis précédents pour converger vers un contenu commun. Vous verrez que chaque artisan ne va pas avoir la même solution à proposer. Ainsi vous disposerez d’éléments de comparaison.

Autre chose, ne vous basez uniquement sur le prix. Nous pouvons en témoigner, la qualité du travai et les respect des délais sont des éléments importants pour la suite et notamment pour la rentabilité de votre opération. Il faut que vous ayez le bon feeling avec la personne.

Enfin, le meilleur devis c’est celui que vous faites vous même ! Si vous êtes un peu bricoleur et que vous avez un peu de temps, vous pouvez faire de réelles économies.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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