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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/07/2012 10h59 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour.
Je viens vers vous, afin d’avoir quelques avis de personnes plus compétante que moi.
J’envisage d’acheter un studio à 25 000 euros, sans crédit.
En effet, j’ai peur, de mettre ma maison en hypotèque, (il me reste 19 ans à payer, endetté aux alent ours des 30%) en faisant un autre crédit, on ne sait jamais, ça peut mal se passer, comme une difficulté à trouver un locataire, et pendant ce temps, les échéances tombent.
Autre information pour vous situer mon cas, imposable (déclaration de 20 000 euros annuelle, célibataire sans enfant).
Je suis à l’écoute de demande de précisions, et de vos avis si je fais vraiment une erreur de jugement.
Merci de m’avoir lu.
Cordialement.

Mots-clés : achat, cash, emprunt, immobilier

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#2 16/07/2012 14h09 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour,

acheter cash est une grosse idiotie. Vous pouvez avoir une assurance sur votre credit sans hypothéquer votre bien actuel (credit logement).

Si vous n’empruntez ne serait que la moitié de la somme, vous pourrez au moins déduire des charges et réduire votre résultat fiscal.

En gros, soit vous empruntez, vous avez un levier qui vous permet d’acheter plusieurs biens, et vous ne payez pas d’impots, soit vous n’empruntez pas et vous etes imposés fortement.


Left the Rat Race in 2013

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#3 16/07/2012 14h15 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour,

Juste une remarque : 25.000€ pour un studio ? Vous êtes où ?

Attention à ne pas acheter des biens excentrés ou pourris , et s’il y a énormément de travaux, il faut estimer la facture globale et l’intégrer dans la rentabilité du projet…

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#4 16/07/2012 14h40 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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ZX-6R a écrit :

Si vous n’empruntez ne serait que la moitié de la somme, vous pourrez au moins déduire des charges et réduire votre résultat fiscal.

Bonjour et désolé pour cette question de néophyte mais il me semblait que le crédit d’impot avait disparu. Pouvez vous m’expliquer comment réduire le résultat fiscal en achetant à crédit aujourd’hui?

Dernière modification par skype (16/07/2012 14h41)

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#5 16/07/2012 14h48 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour,

+1 avec ZX-6R

@skype, il faut se déclarer au régime réel d’imposation et vous pourrez déduire les intérêts d’emprunts (entre autre…)

cf. Bailleurs : que déduire de vos loyers ? - Revenus locatifs : quels frais et charges déduire ? | De Particulier à Particulier - PAP

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#6 16/07/2012 14h59 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Beginer a écrit :

J’envisage d’acheter un studio à 25 000 euros, sans crédit.

En effet, j’ai peur, de mettre ma maison en hypotèque, (il me reste 19 ans à payer, endetté aux alent ours des 30%) en faisant un autre crédit, on ne sait jamais, ça peut mal se passer, comme une difficulté à trouver un locataire, et pendant ce temps, les échéances tombent.

Autre information pour vous situer mon cas, imposable (déclaration de 20 000 euros annuelle, célibataire sans enfant).

Bonjour et bienvenue Beginer.

Quelques remarques sur votre demande d’informations :

-  Un studio à 25 K€ ce n’est pas cher du tout donc attention à ce type de bien.
  ( Si vous avez un lien , cela nous permettra de vous donnez un avis )

- Lorsque vous achetez du locatif la banque peut faire une hypothèque sur le bien acheté mais en aucun cas sur votre RP , la garantie de la banque c’est l’équivalent de la somme emprunté sur le bien, un point c’est tout sinon changer de banque.

- Quand vous dites  que vous préférez acheter  cash pour éviter les impayés etc …. pourquoi pas mais en combien de temps vous avez pu économiser 25 K€ …. ?

Ces économies que vous avez fait vous allez les placer intégralement dans un bien qui vaudra peut être 20 % de moins dans 5 ans ( immobilier assez haut actuellement )

Pour faire simple fiscalement :

Vous déclarez actuellement 20 K€ de revenus imposables.

Un petit exemple chiffré

Revenu locatif  300 * 12 = 3600 € de revenus locatifs

Si vous déclarez  micro bic , vous allez déclarer par défaut 50% de vos revenus locatifs et toute votre imposition se base ensuite sur ce montant de 1800 €.

CSG-RDS => 1800 * 15,5 % = 279 €
Foncier = > 350 €
Charge de copropriété  => 300 €
Frais d’agence si vous ne passez pas en direct => 6 à 7 % HT des mouvements financiers ( 3600 * 7 %) = 250 €
Assurance propriétaire non occupant 60 €

Solde de trésorerie
3600 - 279 - 350 - 300 - 250 - 60  = 2361€

Sans compter l’impact dans votre fiscalité personnel d’un apport de 1800 € en plus probablement faible.

Cela vous permet d’obtenir une rentabilité de 8 %.

Autre piste :

Vous pourriez utiliser une partie de cet argent dans l’achat et prendre un crédit pour compléter.
Le fait de disposer de cash est une très bonne chose mais je vous conseille vivement d’emprunter entre 50 à 70 % du prix du bien.
L’essentiel en immobilier si vous souhaitez achetez d’autre bien est de faire une opération qui vous rapporte en y mettant le moins d’argent possible.

Les taux actuellement sont très bas profitez en …une fois ce premier bien acheté vous pourrez investir une autre partie de votre argent dans un autre bien en conservant le principe d’emprunt et d’apport.

Dans 15 ans vous disposez de 2 biens payés en ayant minimisé votre imposition. 

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 17/07/2012 10h20 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour.
Tout d’abord, je tiens à vous remercier de m’avoir répondu, et des renseignements que vous m’indiquez.

@ Philippe30
C’est un studio, qu’il y a en vente, en Bretagne (Brest, Guingamp, St-Brieuc, Fougères), je n’ai pas d’idée précise, sauf de respecter mon budget, ils ne sont pas neufs, ils sont souvent proposé avec des raffraichissements à faire.

Je ne savais pas pour la non-obligation de l’hypotèque de la RP, c’est bon à savoir.

J’ai pû économiser ça en 1 an et demie, car, je travail en ce moment hors de France et, j’ai un bon salaire et une belle prime, mais comme je rentre en aout, j’aimerai acheter dès que je rentre.

Je comprend bien votre expliquation, mais pour moi, acheter cash, celà m’évitait de payer les intérêts du crédit, mais d’après ce que vous dites, ces intérêt pourrait-être comblé, ou en partie par une déduction d’impôts sur le revenu, c’est ça? Je crois que Sarkozy avait fait ça à son élection en 2007 (j’avais acheté ma maison 1 an plus tôt), je pensais cette meusure retirée.

@Patrick

Je suis de St-Malo, mais je recherche un bien en Bretagne, du fait de la proximité, pour gérer plus facilement.

Un bien avec le gros oeuvre en mauvais état, ce n’est pas pour moi, ce n’est pas dans mes compétances, par contre quelques choses à rafraichier, ça me fais pas peur.

@ZX-6R

Je vois que vous partagé le même avis que Philippe30.

Question de néophyte qu’est ce qu’un "Levier"?

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#8 17/07/2012 10h43 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Oui nous partageons pas mal d’idées avec Philippe et avons pris le même chemin.

Le "levier" c’est la possibilité d’emprunter et d’acheter 2, 3, 4 biens  (ou plus) au lieu d’un seul.

Avec 25k€, vous pouvez acheter un studio cash
- ou vous pouvez acheter 2 studios en mettant 12,5k€ d’apport sur chaque et en empruntant le reste, - ou vous ne payez que les frais de notaire et empruntez 100% du prix de 10 studios

Le temps passe, vos locataires payent les intérêts, le capital se rembourse, et dans 20 ou 25 ans vous avez un parc locatif qui vous permet d’être rentier.

Le "coût" d’un prêt (les intérêts) ne doivent pas vous faire peur. Ils diminuent votre imposition. Renseignez vous un peu sur la location, vous verrez que ce n’est pas simple mais c’est le seul moyen de s’enrichir sans gros apport de départ.


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#9 17/07/2012 11h54 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Beginer a écrit :

Question de néophyte qu’est ce qu’un "Levier"?

ZX-6R a répondu avant mais je vais ajouter quelques éléments de réflexion  :

1 an et demi d’économie en étant à l’étranger pour acheter un studio.
Combien de temps pour en acheter un autre  ???? 3 ans
Donc en l’espace de 6 ans vous pouvez disposer de 3 studios potentiellement.

Fiscalement vous prenez tous les revenus locatifs sans déduction des intérêts , vous augmentez votre fiscalité , vous risquez de changer de tranche d’impôt.
En fait c’est vous qui travaillez pour acheter péniblement vos studios en étant de plus en plus imposé. 
Avec le risque que vos 3 studios puissent perdre de la valeur ….

Prenez bien en compte qu’un achat locatif est un investissement à long terme payé par la location du bien.

Comme je vous l’ai indiqué privilégiez un apport mais pas un achat cash  , un apport vous permet de disposer d’un flux de trésorerie positif et de reprendre ensuite un autre bien etc…..

Explication de l’effet de levier :
Imaginez 3 achats de studios en paiement par la location , vous les revendez dans 10 ans cela vous fait 75 K€ + les économies que vous auriez faites pour les acheter cash d’une somme identique de 75 K€.
L’effet de levier vous permet en 10 ans de doubler votre capital patrimonial.

Cliquez sur ma présentation ou celle de ZX-6R pour mieux appréhender le principe

Philippe


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#10 01/09/2012 16h42 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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ZX-6R a écrit :

Oui nous partageons pas mal d’idées avec Philippe et avons pris le même chemin.

Le "levier" c’est la possibilité d’emprunter et d’acheter 2, 3, 4 biens  (ou plus) au lieu d’un seul.

Avec 25k€, vous pouvez acheter un studio cash
- ou vous pouvez acheter 2 studios en mettant 12,5k€ d’apport sur chaque et en empruntant le reste, - ou vous ne payez que les frais de notaire et[b] empruntez 100% du prix de 10 studios
[/b]
Le temps passe, vos locataires payent les intérêts, le capital se rembourse, et dans 20 ou 25 ans vous avez un parc locatif qui vous permet d’être rentier.

Le "coût" d’un prêt (les intérêts) ne doivent pas vous faire peur. Ils diminuent votre imposition. Renseignez vous un peu sur la location, vous verrez que ce n’est pas simple mais c’est le seul moyen de s’enrichir sans gros apport de départ.

Je suis tout a fait d’accord avec Philippe et ZX-6R,
J’ai moi meme utilisé les prêts immobiliers pour financer les biens que j’achetais et
pour créer du déficit.

je souhaite toutefois attirer l’attention sur l’effet de ciseaux,
Avec le temps qui passe, la part des intérets du prets diminue,  et la part du capital remboursé augmente.
Le premier remboursement de pret on paie essentiellement des intérets alors que lors des derniers remboursements,  on rembourse essentiellement du capital.

Hors lorsque l’on rembourse du capital, on s’enrichi
On rembourse avec des revenus, sur lesquels il faut payer de l’impôt, et des cotisations sociales qui ne font qu’augmenter,
le probleme se pose alors : Si les loyers sont utilisés pour rembourser les prets, on ne peut pas les utiliser pour payer l’impots et les cotisations sociales.

Remede: Ne pas se démunir, et prévoir une tréorerie suffisante pour pouvoir y palier et faire face aux impots a partir de quelques années de remboursement, utiliser les barèmes de remboursement et faire des projections.
Ou alors rentrer dans le cercle infernal et acheter 3 studios de plus (tous le cinq ans) avec des fameux montages financiers qui existent depuis les années 80.

Pour l’achat de vos studios,  mieux vaut ne pas se précipiter, privilégier l’emplacement la qualité et le quartier. L’endettement n’est pas un problème comme il a été dit

ZX-6R a écrit :

Le temps passe,[/b] vos locataires payent les intérêts,

Parmi les montages financiers il y a le fameux prêt "in fine" adossé a de la capitalisation (soit des bons de Capitaliation soit de l’assurance vie).

M.


'Experience is what you get when you didn't get what you wanted', Howard Marks.

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#11 04/09/2012 06h26 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour Miguel ,

J’apprécie vos messages pour leurs qualités.

Pour reprendre vos propos sur l’effet ciseaux , il est évident qu’avec le temps passant le montant des intérêts diminuent et la fiscalité augmente….à croire que l’état et les banques se sont mis d’accord pour saigner l’investisseur.

Je suis partisan des crédits longs pour diminuer au maximum les mensualités afin de dégager un positif entre le montant de l’emprunt et le loyer perçu.
Le but n’est pas de disposer d’un bien payé à la retraite en ajoutant  xxx €uros tous les mois , le but est de devenir rentier pour cela il faut de la trésorerie mensuelle positive afin de pouvoir continuer à investir dans un volume de biens importants.

J’ai pris des crédits courts un temps pour rassurer les banques sur des fins de crédits proches mais ensuite je suis passer à des crédits longs de 20 ans.

Une fois cette démarche mise en œuvre , il est possible ensuite de faire des arbitrages de ventes de biens payés afin de récupérer de la trésorerie pour investir avec un apport dans des biens plus grands et ainsi se régénérer du déficit pour minimiser la fiscalité.

A ce jour la CSG devient une plaie de par son principe d’impôt sur l’impôt est par son taux qui n’a cessé d’augmenter en 3 ans de 11 % à 15,5 % à ce jour.

D’accord avec vous sur le fait de disposer d’une trésorerie de sécurité mais plus pour pallier à des travaux ou des incidents de paiement car la partie impôt foncier est incluse dans mes calculs de rentabilité.

Les immeubles de rapport permettent de baisser le cout des charges , laissent toutes latitudes pour faire des travaux en terme de tarif et de date ce qui permet avec un bon planning de pouvoir annuler son imposition par des travaux judicieusement planifiés et en augmentant la valeur de son capital.

Des travaux 3 ans avant une vente permettent une baisse fiscale en valorisant le bien pour lui donner plus de valeur à la revente par exemple.

J’apprécie la souplesse de l’immobilier pour "se jouer" de la fiscalité.

A titre personnel , j’ai des revenus locatifs importants qui augmentent alors que j’ai une imposition inférieure à 2K€ en IRRP hors foncier bien sûr ……

Philippe


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#12 04/09/2012 14h40 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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L’autre avantage d’un achat à crédit (au-delà de l’avantage fiscal), c’est que, si l’immobilier s’effondre dans les quelques années à venir et si les banques n’accordent plus aussi facilement qu’actuellement des crédits, vous aurez toujours la possibilité d’acheter un bien supplémentaire, cash cette fois, de meilleure qualité (plus grand, plus neuf, plus recherché) que ce que peut vous offrir cette somme actuellement.

Et s’endetter en gardant du cash (pas forcément l’intégralité de la somme) permet de faire face aux mensualités du crédit même en l’absence d’un locataire : quoi qu’il arrive, vous pourrez faire face.

Enfin, des montages plus audacieux sont possibles (utiliser tout votre cash comme apport pour plusieurs appartements achetés à crédit plutôt qu’un seul appartement acheté cash), il peuvent être très rentables mais sont un peu trop risqués à mon gout (mais ça c’est une question de point de vue).

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#13 06/09/2012 09h50 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Spécialement si

Philippe30 a écrit :

Bonjour Miguel ,

J’apprécie vos messages pour leurs qualités.

…/…

J’apprécie la souplesse de l’immobilier pour "se jouer" de la fiscalité.

A titre personnel , j’ai des revenus locatifs importants qui augmentent alors que j’ai une imposition inférieure à 2K€ en IRRP hors foncier bien sûr ……

Philippe

hors foncier bien sûr
  Hors impots sur les revenus fonciers, qui augmentent,
au fur et a mesure que les intérets du pret [b] venant en deduction, [b]diminuent.

Bonjour Philippe,

je vous remercie pour vos compliments.
En résumé, une phrase que j’aime beaucoup et qui résume bien la situation.

"qui peut le plus, peut le moins."

Avec ces quelques mots, tout est dit, l’essentiel étant de trouver, le meilleur prêt
tant sur le montant  (financement a 80, 90 ou 100%), la durée, le taux et les flux
de trésorie positifs.

Par ailleurs, "l’effet de ciseaux" est tres atténué en période d’inflation car les loyers augmentent régulièrement, alors que les remboursements de prets reste constants.
(dans le cas de prets traditionnels a taux fixe).
Cette situation, génére un excédent de trésorerie permettant de faire face a l’augmentation des impots sur la partie "revenus fonciers"
En période d’inflation nulle, "l’effet de ciseaux" peut avoir des conséquences désastreuses,
car l’équilibre financier peut etre remis en cause. (si les impôts et cotisations sociales augmentent, avec des loyers qui n’évolue pas a la hausse , car il n’y a pas d’inflation.
(Par ailleurs, un blockage des loyers pour les années a venir, )compte tenu du gouvernement en place et de la crise qui sévit, est une possibilité a ne pas sous-estimer).

Le banquier, en général vous donne un parapluie que lorsque le temps est au beau-fixe.
Si la moindre difficulté surgit … il n’y a plus de banquier.

D’ou la nécessité de ne pas se démunir.

Vos interventions sont également tres intéressantes.

M.

Dernière modification par Miguel (06/09/2012 10h34)


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#14 06/09/2012 10h44 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Miguel a écrit :

hors foncier bien sûr
  Hors impots sur les revenus fonciers qui augmentent, au fur et a mesure que les intérets du pret venant en deduction, diminuent.

Erreur je me suis mal exprimé hors impôts foncier , je parle des impôts foncier dû en tant que propriétaire où j’attends pour cette année environ 10K€.

Quand j’évoque - 2K€ c’est mon imposition totale IRPP inclus les revenus locatifs qui sont fortement atténuer par les crédits en cours mais certains emprunts étant finis  je récupère du cash mensuellement contre balancé fiscalement par l’amortissement comptable  sur d’autres biens loués en meublés et des travaux sur des biens en rénovation actuellement , cela pour la partie BIC.

Pour la partie revenu foncier , j’ai un scellier en cours qui me permet de faire -2K€ sur mon imposition , j’ai a ce jour pas d’autres revenus foncier actif mais un bien en attente de location qui sera en foncier et un autre en cours de rénovation donc pas encore concerné par la CSG mais je saurais trancher si cela devient trop pesant ( vente , démembrement )

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (06/09/2012 10h45)


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#15 21/05/2013 15h59 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour à tous

Suite à la lecture des différentes « stratégies » d’investissement immobilier, deux courants semblent se dégager (pour ne pas dire « s’opposer » !!). Une approche consiste à acheter au plus tôt, donc essentiellement à crédit, plusieurs biens. Une autre consiste à étaler dans le temps les achats effectués avec un apport conséquent, afin de « se refaire » avec les loyers qui rentrent en vue de l’achat suivant. Il semble toutefois que la « bonne » méthode ne soit pas si évidente que cela choisir puisque des pratiquants de l’une comme de l’autre ont su tirer leur épingle du jeu. Pour m’aider à faire un choix et pour y voir un peu plus clair, j’ai tenté de faire une simulation des deux types de stratégies possibles, en forçant un peu le trait.
Ces simulations sont basées sur des hypothèses, parfois grossières et très discutables et correspondent grosso modo à ma situation personnelle, à savoir :

  Apport dispo 100k€
  Prix achat d’un appartement : 100k€ (FAI, FN, travaux éventuels etc inclus)
  Rapport locatif net net avant impôt 5%
  Taux d’imposition constant 30%
  Capacité d’épargne mensuelle 2k€
  Taux d’emprunt 3.26% (assurance comprise)

Ceci reste invariant durant toute la durée de la simulation (éminemment discutable)

J’ai envisagé deux stratégies

- Stratégie A :
J’achète les appartements cash, j’attends d’avoir remis 100k€ de coté (épargne+loyers impôts déduits) avant d’acheter le suivant.

- Stratégie B :
Je mets le mini d’apport, soit 10k€, j’emprunte le reste, soit 90k€ plus une provision pour payer les impôt sur les loyers à venir, et j’achète 10 appartements. Je dimensionne l’emprunt « au plus court » de telle sorte que la mensualité soit égale à la somme des loyers perçus, plus mon épargne mensuelle, et je me servirai du surplus emprunté pour payer les impôts, ceci est discutable.

Stratégie A, les chiffres :
T0 : j’ai 1 appartement, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7=27.5k€/an
T0+3.6 an : j’ai 2 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*2=31k€/an
T0+6.8 an : j’ai 3 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*3=34.5k€/an
T0+9.7 an : j’ai 4 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*4=38k€/an
T0+12.3 an : j’ai 5 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*5=41.5k€/an
T0+14.7 an : j’ai 6 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*6=45k€/an
T0+16.8 an : j’ai 7 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*7=48.5k€/an
T0+18.7 an : j’ai 8 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*8=52k€/an
T0+20.5 an : j’ai 9 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*9=55.5k€/an

Stratégie B, les chiffres
La difficulté de calcul vient du fait que tous les loyers encaissés ne sont pas imposables du fait de la déduction des intérêts d’emprunt, qui varient au cours du remboursement. J’ai donc, dans un premier temps, fait une simulation avec un emprunt de 900k€ à 3.26%, et une mensualité de (2+10*100*0.05/12)=6.17k€ soit 74k€/an ce qui amène à une durée de 16ans. Avec le tableau d’amortissement, j’ai calculé la part restante des loyers imposables et évalué le montant total de l’impôt sur les 16 ans qui se porte à environ 160k€. (année 1, loyers 100*0.05*10=50k€, intérêts 900*0.0326=29.34k€ donc impôts (50-29.34)*0.3=6.2k€ ; année 16 loyers 100*0.05*10=50k€, intérêts voir tb d’amortissement 1.8k€ donc impôts (50-1.8)*0.3=14.5k€)
J’ai ensuite refait la simulation que je présente ci-après avec un emprunt de 900+160=1060k€ (ce qui revient à emprunter en vue de payer les impôts à venir… à discuter).
Un emprunt de 1060k€ avec une mensualité de 6.17k€ à 3.26% amène à une durée de 20.5 ans.
T0 : j’ai 10 appartements, loyers 50k€, intérêts : 34.55k€, impôts : (50-34.55)*0.3=4.6k€
T0+1 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 33.3k€, impôts : (50-33.3)*0.3=5.0k€
T0+2 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 31.9k€, impôts : (50-31.9)*0.3=5.4k€
……
T0+18 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 6.0k€, impôts : (50-6.0)*0.3=13.2k€
T0+19 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 3.8€, impôts : (50-3.8)*0.3=13.8k€
T0+20 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 31.9k€, impôts : (50-1.5)*0.3=14.5k€


Discussion :

Le chiffrage de la stratégie B est délicat puisqu’il faut choisir une mensualité fixe. L’imposition va en augmentant, soit on l’a prévu et dimensionné la mensualité de manière à pouvoir également payer les impôts sur les années à venir, soit on ne l’a pas prévu et on devra vendre ou acheter des biens. La stratégie développée est intermédiaire : le prévisionnel d’impôts est emprunté (dans la réalité la banque le refusera probablement). Comme la durée augmente de 16 à 20.5ans, le montant des impôts passe de 160k€ prévus sur 16 ans à 180k€ réels sur 20.5 ans. Le différentiel doit pouvoir se combler en plaçant la provision empruntée sur un support rémunéré en attendant d’avoir à s’en servir.
Les effets des variations de prix de l’immobilier ne sont pas pris en compte. Ils tendent à favoriser la stratégie B en cas de hausse (probable) des prix de l’immobilier sur 20 ans

Stratégie A, j’ai payé, sur la durée, 5*0.3*(20.5+18.7+…+3.6)=5*0.3*103.1=154.6k€ d’impôts) et j’ai 9 appartements.

Stratégie B, j’ai payé sur la durée, 180k€ d’impôts et j’ai 10 appartements.

J’ai bien conscience des limites des hypothèses qui ont du être faites, taux d’impôts, prix et loyers constants notamment, n’hésitez pas à les discuter. L’idée de ce chiffrage m’est venue suite aux discussions de ce forum et je tiens à en remercier les intervenants.
Vos commentaires sont les bienvenus, des erreurs sont peut êtres présentes. Merci également pour vos propositions d’amélioration de chiffrage.

Stéphane.

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#16 21/05/2013 16h34 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour,

Voici quelques réactions:

- c’est farfelu. Aucune banque ne vous prêtera 900ke.
- vous avez oublié les prélèvements sociaux. Avec un TMI a 30%, on vous prend donc 45,5% de vos revenus ….
- si vous avez 5% net avant impôt, soit vos calculs sont faux (travaux d’entretien, TF, part non récupérable des charges, GLI, assurance PNO, frais d’agence éventuels….) soit ils sont juste et il y a un risque locatif que vous n’avez pas modélisé.

Acheter cash n’a aucun sens. La rentabilité est trop faible post impôt (et Csg crds) pour couvrir le risque de vacance, de moins value et autres impondérables ( travaux….)


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#17 21/05/2013 18h11 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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stef31 a écrit :

Bonjour à tous

Suite à la lecture des différentes « stratégies » d’investissement immobilier, deux courants semblent se dégager (pour ne pas dire « s’opposer » !!). Une approche consiste à acheter au plus tôt, donc essentiellement à crédit, plusieurs biens. Une autre consiste à étaler dans le temps les achats effectués avec un apport conséquent, afin de « se refaire » avec les loyers qui rentrent en vue de l’achat suivant.

Bonjour Stef31,

Je ne crois pas que l’on puisse résumer les stratégies dominantes à celles là.

Ici, on trouve essentiellement le cas 1, gros investissement, plutôt un ou des immeubles anciens sur de longues durées… mais qui ont souvent commencé comme…
d’autres (dont moi) qui pensent que l’on peut acheter progressivement sur des durées plus courtes pour minimiser le risque lié à la durée et diversifier ses achats tout en montant en puissance.

Par contre, pour tous, en terme d’investissement locatif, il convient de minimiser au maximum l’apport voire ne pas en faire… de bien acheter… et là, le tableur n’est plus d’une grande aide.
Bien souvent, c’est l’opportunité qui fait agir, rarement de grandes cogitations.
Il vaut mieux vaut être au bon endroit au bon moment qu’échafauder des modèles virtuels idéaux. Mais ce facteur chance (ou travail) ne se paramètre pas aisément…

Enfin, comme le fait remarquer fort justement Motus, les banques ne prêtent pas 1 000 000 d’euros ni même 500 000 sur présentation d’un projet d’investissement "génial".
Sans subterfuges, il y a intérêt de montrer patte blanche.

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#18 21/05/2013 20h01 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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D’accord avec les premiers commentaires et les incohérences relevés.

Stef31 , vous arrivez  sans vous présenter et vous envoyez votre sujet qui a été maintes fois évoqué , vous même indiquez que vous ouvrez ce sujet suite de de nombreuses lectures.

Nous n’avons pas tous le temps de répondre et de répéter les mêmes choses.

Reprenez les anciennes discussions pour retenir l’important.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#19 21/05/2013 20h07 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Votre analyse est complètement à côté de la plaque, vous oubliez la moitié des hypothèses.. Vous ne parlez que d’impôt, je n’ai même pas vu ou est le capital remboursé…


Left the Rat Race in 2013

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#20 21/05/2013 23h40 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonjour,

Avant de courir, il faut apprendre à marcher. Commencer par acheter un bien. Vous apprendrez et c’est l’essentiel pour les suivants.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#21 22/05/2013 10h35 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Les vieux routards ont raison dans le sens de la prudence à avoir face aux modèles théoriques. Je les rejoins également sur la faiblesse des hypothèses que vous avez prises. J’ajoute enfin la difficulté à vérifier vos calculs du fait de la forme d’un post de forum.

Cela dit, l’initiative a le mérite d’exister, et il me semble que vous vous proposez de rectifier et d’améliorer votre première ébauche.

J’ai moi même repris à mon compte l’idée de multiplier les investissements en parallèle sans pour autant vérifier si je ne prenais pas un risque important face à une stratégie plus modérée.

La question est donc bien de mesurer le risque pris au point de départ et elle est tout à fait légitime!

Il existe un outil de simulation d’investissement développé par l’un des membres du forum, vous le retrouverez en consultant les posts épinglés.

Il est très intéressant mais il n’est pas conçu pour faire des projections de stratégie d’investissement. Pourtant la gestion de la trésorerie pour faire face aux travaux ou à la fiscalité doit être anticipée sans quoi le modèle s’écroule.

Mais peut être que cette question ne peut pas trouver de réponse, même théorique, dans la mesure où les hypothèses de départ varient de manière trop forte entre 2 personnes. (age, capacité d’épargne…)

La généralisation ne me semble donc pas possible, du moins en premier abord. Je vous propose donc de partir de votre cas:

Age, situation matrimoniale, projet de à court, moyen et long terme (se payer un tour du monde, devenir rentier, avoir des jumeaux…), capital et capacité d’épargne…

A partir de là, les 2 scénarios peuvent se discuter en changeant quelques hypothèses, notamment en y intégrant des coûts de travaux et en étalant les investissements en parallèles (il n’est pas crédible d’envisager emprunter tous les ans, surtout au début, encore moins en une seule fois).

Bon courage dans votre réflexion.


Pourquoi pas Vous?

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#22 22/05/2013 23h32 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Pruls a écrit :

A partir de là, les 2 scénarios peuvent se discuter en changeant quelques hypothèses, notamment en y intégrant des coûts de travaux et en étalant les investissements en parallèles (il n’est pas crédible d’envisager emprunter tous les ans, surtout au début, .

Oui aucune banque n’acceptera d’enchaîner les emprunts sans avoir un peu de recul sur la capacité de l’investisseur à gérer correctement ses affaires.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#23 23/05/2013 22h03 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Bonsoir à tous et merci pour les remarques constructives

Désolé pour le manque de précision quant au caractère "ficitif" de cette simulation (on ne peut pas emprunter 900k€, on ne peut également pas facilement acheter d’un coup et louer 10 apt etc…). N’y voyez en aucun cas une incitation à un choix d’un des deux stratégies que j’ai détaillées, j’ai tenté de les prendre aux antipodes l’une de l’autre pour creuser les écarts.
Le but de cette simulation, que j’ai tout d’abord effectué pour moi, est d’estimer le manque à gagner que l’on aurait en achetant graduellement cash au lieu d’acheter plus rapidement à crédit (méthode unanimement plébiscitée sur le forum et que je n’oserai mettre en doute).
Je pense que le rendement d’une opération est proportionnel au risque que l’on prend, et en l’occurrence acheter plusieurs biens "tôt" implique d’en assurer la gestion dès l’achat et ce jusqu’à ce qu’on puisse enfin jouir en totalité du revenu procuré, c’est à dire jusqu’à ce que crédit soit soldé. Ceci signifie certes que  le locataire participe ou bien rembourse le crédit à notre place, mais qu’on va se coltiner la gestion, les éventuels travaux, les impayés etc durant toute la durée du crédit. Tout personnellement, je suis disposé à perdre un peu en rapidité d’acquisition si cette contrainte est allégée d’autant plus que j’ai tendance à me stresser peut être plus rapidement que d’autres face aux éventuels loyers manquants pour couvrir les mensualités de crédit. La simulation (farfelue) présentée vise juste à quantifier dans quelle mesure "acheter cash n’a aucun sens".
Il est vrai que je n’ai pas envisagé le cas de biens financés à 110% à crédit et dégageant du cash flow: je n’ai pas été assez futé pour les dénicher sur mon secteur, ou ceux que j’ai identifié sont des biens qui nécessitent un suivi que je ne peux assurer: loc à la semaine ou appart hotel.
Je retiens que le taux d’imposition simulé de 30% (incluant csg et crds) est surement trop faible, le porter à 45% serait sans doute plus réaliste.
Bien cordialement
Stéphane

PS: à la relecture des réponses, il semble que le fait que je n’ai pas pris soin de me présenter ait pu déranger, je vous prie de bien vouloir m’en excuser. L’analyse que je soumettait était uniquement basée sur un chiffrage de deux scénarios, elle ne constituait en aucun cas un conseil ou une incitation quelconque dans la manière d’aborder un investissement, je n’ai donc pas pensé qu’il y avait lieu de donner plus ou moins de crédit à ces simples calculs en détaillant ma personne et mon patrimoine. Je détaillerai tout cela plus profondément si besoin mais, en résumé, j’ai 35 ans, suis propriétaire de ma rp et de 3 appartements sur la région toulousaine (rendement de 5% net net en moyenne), n’ai pas de crédit en cours et je me suis payé tout ce que je possède.

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#24 24/05/2013 06h27 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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C’est déjà plus clair comme présentation mais n’hésitez pas à vous présentez officiellement.

Votre situation n’est pas si désespéré avec 3 biens payé plus votre RP….

Ces 3 biens doivent vous permettre d’investir dans des achats plus importants ( appartements , immeubles ) car vous bénéficiez d’un cash flow important.
Comme votre sujet a débuté , vous avez pu constaté qu’il existe des tenants du crédit long et plus court , chacun en pense ce qu’il veut , chacun en expose les avantages .
Dans votre situation vous avez la possibilité de choisir l’une ou l’autre méthode du fait de biens déjà payé.

Le seul avis que je puisse vous donnez est de prendre en compte la fiscalité et le cash flow mensuel à zéro au minimum car devoir ajouter  tous les mois de ma poche sur un investissement locatif , en payer les charges et en plus prendre une claque fiscale , ce n’est pas de l’investissement c’est de l’esclavage envers votre bien..( esclavage étant un terme que j’ai pu lire récemment alors je le réutilise…..)

Votre demande théorique de comment le faire au mieux et comment arriver au maximum à la fin a déjà été traité.
Si vous voulez des avis ou conseils d’optimisation ça peux se faire mais reprendre le débat lancinant des durées devient fatiguant

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#25 24/05/2013 09h41 → Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison... (achat, cash, emprunt, immobilier)

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Philippe30 a écrit :

Si vous voulez des avis ou conseils d’optimisation ça peux se faire mais reprendre le débat lancinant des durées devient fatiguant

Philippe

Je partage cet avis, ya suffisamment de matière sur le forum pour tenter une synthèse objective mais pour l’instant il manque quelqu’un pour la faire.


Pourquoi pas Vous?

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