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Forums des investisseurs heureux

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#76 26/04/2016 14h23 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour,

Merci Satanta,

Je pense la même chose.

Cela allait dans le sens aussi de Xa (on aurait aussi pu comprendre que les amortissements non imputés soient considérés comme un abattement pour durée de détention, mais faut pas réver).

Et à votre avis, les apports en comptes courants (qui correspondent à une dette pour la sci) changent-ils la donne ? (je sais, j’insiste !)

Je dirais oui comptablement, mais non fiscalement et sur cette satanée PV…

Dans le même exemple, si on en a 50 sur la période de 30 ans,

Valeur du bien année N: 100
Résultat 0 toutes les années
Comptes courants associés 50
Amortissements reportés 85 réintégrés année N+30
Valeur à la vente N+30: 120

PV = 120 - (85-85) - 15 + 50 = 55 ?

Ou plutôt on rembourse (si on peut) les 50, puis on applique la PV du post précédent

En conclusion, dans mon cas exposé, avant d’arriver à 30 ans (car il n’y aura jamais de juteux revenus), on dissous au plus tôt la SCI à l’IS et on repart sur de l’IR ?
Autant payer de l’IS sur une durée la plus courte, puis de l’IR sur 0 chaque année, et surtout que de l’IS sur PV augmentée par des amortissements, in fine.

Dernière modification par cfp06 (26/04/2016 14h26)

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#77 26/04/2016 15h09 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Pour le calcul de la plus value à intégrer dans l’exercice comptable, c’est bien prix de vente - valeur comptable résiduelle.

Vous achetez à 100, vous amortissez 85, votre valeur résiduelle est 15. Votre PV vaut donc 120 - 15.

Ensuite, dans el cadre d’une plus value long terme, si vous avez des amortissements différés (rappel : si votre exercice est à 0 ou négatif, vous ne pouvez imputé l’amortissement constaté, donc vous le reportez), alors ces amortissements sont admis en réduction de la pv taxable.

Si on imagine que vous avez reporté 85k d’amortissement, votre PV vaut 105, mais elle sera compensée par les amortissements différés, pour 85k.

Donc vous serez taxé sur 105 - 85 = 20k.

Pour les apports en comptes courants, ils n’ont aucun effet sur la fiscalité.

Dernier point : dissoudre la SCI implique une mutation du bien, ce qui a un coût, et le réintégrer dans une nouvelle SCI aussi …

Rien n’est gratuit. C’est pour cela qu’avant de se lancer dans ces mécanismes, il faut consulter un pro, parce qu’une erreur minime peut engendrer des coûts … conséquents.

EDIT : juste pour justifier ce que je dis, le BOFIP

A interpréter strictement les termes du 1 du I de l’article 39 quindecies du CGI, la compensation ne peut être faite qu’avec le déficit de l’exercice même au cours duquel est apparue la plus-value à long terme, à l’exclusion, par suite, des déficits, reportables ou non, d’exercices antérieurs. Mais il convient d’admettre que la plus-value nette à long terme d’un exercice puisse être également compensée avec les déficits fiscaux qui demeurent reportables sur les bénéfices dudit exercice, y compris, par conséquent, les déficits afférents à des amortissements régulièrement pratiqués et réputés différés au cours d’exercices antérieurs déficitaires.

Dernière modification par xa (26/04/2016 15h10)

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#78 26/04/2016 15h27 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour,

Merci !!

Cela change beaucoup de chose.

Dans ce cas, avec un petit peu plus de formalisme comptable, on arrive à la même chose qu’à l’IR.
et donc on peut continuer avec cette SCI passée à l’IS sans craindre la grosse douloureuse lors de choix familiaux à LT / TLT.
Effectivement, si c’était à refaire.. notamment sur le fait d’imputer les déficit fonciers sur les autres revenus fonciers, ce qui n’est pas possible à l’IS.

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#79 26/04/2016 16h52 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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"Dans ce cas, avec un petit peu plus de formalisme comptable, on arrive à la même chose qu’à l’IR."

Pas vraiment. La SCI IS est une société, et nous avons parlé de la fiscalité applicable à cette société.

Mais le jour où vous voudrez tirer des revenus de cette SCI, ces revenus seront à leur tour imposés.

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#80 26/04/2016 17h36 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Tout à fait

Par IR, je pensais au constat final et à la fiscalité de cession du particulier (valable pour une SCI à l’IR).
Pour les revenus, ce n’est pas demain la veille, mais je voudrais bien (aussi bien à l’IS qu’à l’IR) !

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#81 29/04/2016 11h36 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour,

après avoir bien lu les différents exemples et calculs, je me fais les réflexions suivantes :

- la SCI IS est défavorable dans la plupart des cas. Dès qu’on fait une plus-value à la revente après un temps prolongé, cette plus-value est très fortement taxée (parfois à plus de 100 %), parce que la valeur initiale du bien a été effacée par l’amortissement. Il y a donc un côté "bombe à retardement".

- la SCI IS permet de payer moins d’impôts, mais elle gomme les revenus presque aussi efficacement que les impôts ! En effet, tant qu’elle est en déficit comptable (par le mécanisme de l’amortissement), il n’est pas possible de verser des dividendes. Or, pour le particulier qui chercher à se construire un patrimoine immobilier et qui doit recourir à l’emprunt, il est important de pouvoir ajouter, à ses revenus salariés, les revenus locatifs, pour convaincre le banquier qu’il doit financer aussi le 2e, le 3e et le 4e investissement. Là, les revenus locatifs sont coincés dans la SCI, et il est probable que le banquier renâcle dès le 2e ou le 3e investissement.

Puisque la valeur comptable du bien diminue par l’effet des amortissements, l’idéal serait, pour une SCI à l’IS, d’avoir une valeur du bien qui diminue aussi vite. Il faudrait utiliser une SCI IS pour un bien très rentable à louer, mais dont la valeur de revente baisse rapidement. De l’immo jetable en quelque sorte. Par exemple, des bureaux en préfab ? On les loue cher par rapport à l’investissement initial, mais au bout de 20 ans ils sont bons à mettre au rebut. Si le bien immobilier s’apprécie fortement, c’est une malédiction avec une SCI IS. Il faudrait donc spécifiquement de l’immo à fort rendement mais dont la valeur baisse avec le temps. Pas facile de calibrer ses opérations immobilières sur ces critères !

L’autre remarque que je me fais, c’est : tant qu’à être à l’IR, quelle est l’intérêt de faire une SCI ?
Avantages :
- pouvoir investir à plusieurs de façon formalisée, avec une porte de sortie, pour celui qui veut reprendre ses billes, plus facile à mettre en oeuvre que dans le cas de l’indivision,
- faciliter la transmission patrimoniale.
Inconvénients :
- lourdeur administrative (faire des comptes annuels, tenir une AG annuelle)
- coût de l’expert comptable.

Pour le particulier qui veut investir dans l’immobilier locatif, je me demande si, dans beaucoup de cas, il n’est pas préférable de le faire en nom propre plutôt qu’au travers d’une SCI.

L’une des difficultés du particulier qui veut investir massivement dans l’immo locatif, c’est qu’il va vouloir revendre des biens. Or, il risque d’être requalifié de marchand de biens au-delà de 2 ou 3 opérations de revente. Est-ce que la SCI est une solution à cela ? Non, car la SCI ayant un objet civil, elle n’est pas adaptée à l’achat-revente, et risque d’être requalifiée en marchands de biens, tout autant qu’un particulier en nom propre.

Ce que j’en déduis, pour conclure :
- dans le cas général du particulier qui veut investir de façon conséquente dans l’immo locatif pour constituer une rente, il peut très bien le faire en nom propre. La SCI IR apporte quelques facilités de gestion du patrimoine, mais ne diminue pas la fiscalité et ne résoud pas le risque d’être requalifié en marchands de biens. La SCI IS n’est pas désirable non plus, car elle diffère ses revenus locatifs, et le place dans la situation où une augmentation de la valeur du bien se transforme en malédiction.
- puisqu’il y a cette épée de Damoclès de la requalification en marchands de biens, ça veut dire qu’il faut vendre aussi peu que possible. Ca veut dire qu’il ne faut pas acheter de canards boîteux. Ca veut dire qu’il faut bien bien choisir ses investissements (rentables, dans un secteur qui ne va pas se dégrader) : on constitue la rente en achetant des bien fortement rentables, qu’on n’aura pas envie de revendre.

On retrouve là la stratégie de plusieurs foremeurs qui ont du succès dans l’immobilier : faire les opérations en nom propre, en achetant un bien ou un immeuble tous les 1 à 3 ans, en concentrant ses efforts sur la recherche de super affaires à haut rendement, qu’on n’aura pas à regretter et qu’on ne sera pas tenté de revendre.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 11h40)

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#82 29/04/2016 11h59 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour,

Effectivement votre résumé est vraiment bien Bernard2K.

Néanmoins, dans certains cas particulier la SCI IS est pas mal, notamment pour l’achat des murs de sa société commerciale par exemple, afin de différencier exploitation et immobilier.

La question qui me vient à l’esprit en vous lisant sur le point de la tréso et du déficit comptable, c’est :
Afin de palier ce problème (mineur ou majeur, cela dépend des situations), ne peut-on pas créer une société (admettons holding) dans lequel on chapeaute tout ca ?

L’avantage que j’y vois, c’est que la holding pourrait facturer des frais à la SCI et on fait remonter la tréso par ce biais non ?

Mais je ne connais pas assez la validité juridique de ce montage. Je me vais me renseigner.

Setanta

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#83 29/04/2016 12h42 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Il est certain qu’on a tout intérêt à ce que les murs et le terrain de sa société commerciale sont possédés par quelqu’un d’autre que cette société. Un des avantages que j’ai pu constater autour de moi, c’est en cas de liquidation de l’entreprise. C’est déjà suffisamment dur de subir une liquidation ; au moins, le fait de garder le terrain et les murs procure un point d’ancrage et facilite le redémarrage d’une autre entreprise. Dans les deux cas que j’ai vus, c’était une SCI familiale qui possédait le terrain et les murs.

Par contre, pourquoi ces murs devraient-ils appartenir à une SCI IS ? Est-ce qu’une SCI IR ou une possession en nom propre ne feraient pas aussi bien l’affaire ?

Notez au passage que la forte augmentation de valeur, donc la forte PV qui pose problème avec une SCI IS, peut exister aussi pour l’immobilier d’entreprise. Avec l’étalement urbain, le terrain et le bâtiment payés peu chers il y a 30 ans car au milieu des champs, peuvent être désormais dans une ZA florissante et recherchée, et donc valoir beaucoup plus cher.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 12h48)

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#84 29/04/2016 12h47 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bernard2K a écrit :

après avoir bien lu les différents exemples et calculs, je me fais les réflexions suivantes :

La SCI IS gomme les revenus … En fait, c’est un peu plus complexe que cela.  C’est comme pour une  entreprise classique : vous avez des notions qu’on ne retrouve pas pour un particulier, tel le résultat d’exploitation. L’amortissement vient annuler le résultat fiscal, mais le résultat avant amortissement, qui est une donnée primaire pour le banquier d’entreprise, reste cohérent et permet de montrer si la société génère des revenus réels par son activité.

Dans le cadre d’une société investissant successivement dans plusieurs biens, certes les revenus de l’associé ne seront pas impacté, faute de distribution, mais la société générant des revenus en interne et montrant une trésorerie croissante, dans le cas où la non fiscalisation repose sur l’amortissement, montre qu’elle peut assumer par elle même un nouvel investissement, sous réserve que ce nouvel investissement "ne mange pas" intégralement ces marges de manoeuvres.

Reste qu’effectivement, la marge maximale s’obtient en apportant dans la structure IS un bien dont la valeur à terme sera proche de la valeur comptable résiduelle. C’est le cas avec l’achat d’un US temporaire : à terme, il vaut comptablement 0, et il disparait donc n’a plus de valeur économique non plus.

Sur la SCI IR, la "lourdeur" administrative est bien moindre qu’à l’IS. En matière de comptabilité, l’expert comptable n’est pas nécessaire, à l’IR, et un simple relevé de compte dédié répond à l’obligation de disposer pour les associés d’un livre recette / dépense pour la SCI.

Concernant l’achat-revente, la SCI pas plus que le nom propre ne permette de faire efficacement, sans passer par le statut Mdb, de l’achat-revente sur du court terme. Mais de l’achat puis revente 10 ans plus tard, c’est de la gestion de patrimoine, et non plus une activité commerciale. La SCI est tout autant adaptée que le nom propre au plan fiscal et technique, mais apporte la souplesse de gestion des différents intervenants lorsque l’achat ne se fait pas seul …

Le principal problème de l’indivision reste, quoi qu’on enise, la licitation du bien si l’un des membres demande à sortir et que les autres ne peuvent lui racheter ses droits. Il n’y a aucun moyen d’y couper : le juge est contraint par la loi de prononcer la licitation.

A titre personnel, je dirai que si on investit seul, autant le faire en propre que de partir dans un montage impliquant un associé "parce qu’on veut créer une SCI" (d’autant que lorsqu’on part sur cette idée, c’est souvent parce qu’on croit à tord que ca apporte un avantage au plan fiscal ou bancaire, ce qui est faux). Par contre, pour un achat à plusieurs dès le départ, éviter l’indivision peut être un intérêt plus que suffisant pour opter pour une structure plus souple.

"Par contre, pourquoi ces murs devraient-ils appartenir à une SCI IS ? Est-ce qu’une SCI IR ou une possession en nom propre ne feraient pas aussi bien l’affaire ?"

C’est justement le montage SCI IR + Sarl d’exercice classique dont je parlais. La Sarl peut louer le local auprès de la SCI IR ou, selon l’intérêt de la démarche, la Sarl peut acquérir l’usage de la SCI IR à titre temporaire. Ce second montage était plus intéressant avant que la vente d’US temporaire soit considéré comme un revenu foncier taxable comme tel. Mais le montage reste possible.

Dernière modification par xa (29/04/2016 12h57)

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#85 29/04/2016 12h59 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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la société générant des revenus en interne et montrant une trésorerie croissante, dans le cas où la non fiscalisation repose sur l’amortissement, montre qu’elle peut assumer par elle même un nouvel investissement, sous réserve que ce nouvel investissement "ne mange pas" intégralement ces marges de manoeuvres.

Oui, mais c’est contradictoire avec le fait que plusieurs personnes recommandent plutôt de créer une SCI par bien. Dans ce cas, arguer de la trésorerie de la 1ère SCI pour justifier que la 2nde SCI nouvellement crée doit aussi être financée par un emprunt, c’est déjà plus difficile.

Mais de l’achat puis revente 10 ans plus tard, c’est de la gestion de patrimoine, et non plus une activité commerciale

Je ne le formulerais pas comme ça. L’administration fiscale, puis le juge, regardent l’intention spéculative, et le caractère habituel, mais pas la durée de détention.
Exemple : si on achète, tous les ans, des biens qu’on garde 10 ans. 10 ans après l’achat du premier bien, on rentre dans une série de ventes où l’on va vendre un bien tous les ans. Il y a donc le caractère habituel de la vente. S’il y a, de plus, une preuve que la revente était envisagé dès l’achat, on peut très bien être requalifié marchand de biens.
Je n’invente pas complètement cet exemple : de mémoire, dans la jurisprudence sur la requalification en MDB, il y a souvent des cas où les biens ont été gardés longtemps avant revente.
J’avais cité en exemple la SCI grand horizon. Les reventes étaient peu fréquentes, et les biens avaient souvent été gardés longtemps. Elle a été requalifiée quand même. Chercher dans google Jean-Marc VIÉ rapporteur public Grand Horizon pour lire l’argumentation du rapporteur public et voir ce qui a planté cette SCI. Dans ce cas précis, la SCI avait donné le bâton pour se faire battre, en écrivant dans ses statuts que son objet était "l’acquisition suivie de revente s’il y a lieu (…)" et se déclarant comme marchands de biens (au niveau du code d’activité, mais sans mettre en place la fiscalité correspondante). Mais cette intention spéculative peut se retrouver dans d’autres éléments probants. Par exemple, imaginons celui qui fait de beaux tableaux pour convaincre son banquier, dans lequel il montre à chaque fois la revente à l’année 10. Ce genre de document ferait le bonheur d’un contrôleur fiscal.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 13h59)

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#86 29/04/2016 14h03 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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"Oui, mais c’est contradictoire avec le fait que plusieurs personnes recommandent plutôt de créer une SCI par bien. Dans ce cas, arguer de la trésorerie de la 1ère SCI pour justifier que la 2nde SCI nouvellement crée doit aussi être financée par un emprunt, c’est déjà plus difficile."

Tout à fait. Si on veut maintenir une SCI par bien, il faut alors intégrer ces SCI dans une holding, pour pouvoir jouer les vases communiquants. Le critère IS au niveau de la SCI se justifierait alors par le fait de vouloir bénéficier de la taxation à 15% dans la SCI, alors qu’en IR, on serait imposé au niveau de la holding, donc avec plusieurs biens à 33% probablement.

"L’administration fiscale, puis le juge, regardent l’intention spéculative, et le caractère habituel, mais pas la durée de détention. "

Heureusement si, même si ce ’est pas le seul critère. La durée de détention intervient en grande partie dans la détermination de l’intention spéculative. Ainsi, l’achat-revente rapide des biens est un indice probant de l’intention spéculative initiale. Respectivement, la détention sur 10 ans, avec location du bien, est par défaut considéré comme prouvant que l’intention initiale n’était pas le revente avec profit.

Dans le cas que vous citez, il faut rappeler que la SCI en question indiquait dans ses propres statuts que son activité était "l’acquisition suivie de revente s’il y a lieu de tous immeubles bâtis ou non bâtis situés dans le ressort territorial des cours d’Aix-en-Provence et d’Agen", que sur la période litigieuse, elle a procédé à plusieurs opérations requalifiable, comme la revente d’un terrain à construire sans construction ni exploitation du terrain, la revente d’un lot acquis en moins de 2 ans, etc …

Ce n’est pas seulement l’achat-revente, la raison de cette requalification.

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#87 29/04/2016 17h47 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bernard2K a écrit :

L’administration fiscale, puis le juge, regardent l’intention spéculative, et le caractère habituel, mais pas la durée de détention.

La durée de détention a pourtant une grande importance dans l’activité de Marchand de Biens.
Le vrai marchand de biens est exonéré de droits de mutation et bénéficie de frais réduits à l’achat ( moins de 1%)
En contrepartie il ne peut pas garder ses biens plus de quatre ans ( délai réduit dans certains cas à deux ans).
Au delà il est requalifié en achat normal et doit payer les droits et taxes  de mutation au taux plein  majorés des intérêts de retard de 0,4% par mois.
(Article 1115 du CGI)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#88 19/05/2016 17h09 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Tssm a écrit :

C’est très compliqué de trouver un acheteur de parts sociales

En dehors du fait que cet acheteur se retrouvera responsable des opérations faites avant qu’il devienne propriétaire, il va surtout acquérir un bien déjà passablement amorti, ce qui signifiera pour lui, une plus faible durée de vie avec un résultat fiscal réduit (bénéficiant de l’amortissement) et une PV plus importante à la revente si le nouvel acquéreur revend le bien (et pas la SCI)

Il faut toujours privilégié l’actif aux parts

Bonjour,
Je rebondis tardivement à ce qui a été écrit:
Imaginons un immeuble qui est vendu 1M€ et qui est détenu par une SCI depuis 35 ans.
Si vous achetez les parts de la SCI 1M€ vous pouvez revendre l’immeuble en totale exonération de plus value immobilière puisque l’immeuble est détenu depuis plus de 30 ans.
Le montage bancaire pour acheter les parts sociales est en effet beaucoup plus compliqué que d’acheter le bien immobilier.
Mais l’exonération des plus values immobilières peut être bigrement intéressante!

Il y a donc bien des cas ouù il est TRES intéressant de racheter les parts sociales plutôt que le bien lui même smile

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#89 19/05/2016 17h21 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Ojal, je parlais d’un bien amorti dans mon post donc d’une société à l’IS

Je reprends votre exemple, la valeur du bien sera totalement amortie au bout de 35 ans (sauf le terrain disons 20%), ce qui vous ferrait une VNC de 200ke et donc une PV imposable de 800k en cas de vente du bien en direct (pratiquement intégralement imposable à 33%)

Donc la valeur des titres de votre société est "réellement" (hypothèse dette/tréso nulle) de : 1000-800X0,33 =736k car je déduis l’impôt latent sur les PV

Et c’est sans compter que vous êtes responsable de ce qui s’est passé dans las structure pendant les années non prescrites et votre remarque sur la difficulté de financement de l’achat de parts sociales reste tout à fait valable

Les 736k mérite selon moi encore une décote complémentaire !

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#90 19/05/2016 18h59 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Vous avez certainement raison.
Mes propos sont exacts pour une SCI à l’IR.

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