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#26 14/04/2016 11h22 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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@Cyber Papi : exact et merci, la fatigue du matin m’a fait considéré le total du remboursement …

Bref, la faute étant tellement énorme, je modifie mon post avec les bons chiffres.

Pour infos sur le crédit :
https://upload.vstanced.com/images/2016/04/14/credit.png

Vous avez raison sur la décroissance des intérêts, néanmoins pour simplifier, considérons le coût total divisé sur 20 ans.

calculer ici : http://www.calculatricecredit.com/mensu … mprunt.php

Setanta

EDIT : voilà les calculs sont plus justes, m.erci pour la détection d’erreur ! Par ailleurs, le résultat est encore plus probant…
Sans parler du fait qu’avec le cas IS, vous pouvez placer ce que nous ne payez pas d’impôts. Au bout de 30 ans, ca fait encore une différence !

Dernière modification par Setanta (14/04/2016 12h32)

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#27 14/04/2016 13h24 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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J’ai un autre souci avec votre calcul

Setanta a écrit :

- 15% jusque 38 120€ de résultats puis 33% à l’IS et plus value à 100% car le bien est entièrement amorti

Ben… pas seulement
Pour mettre dans sa poche le fruit de la vente, il faut sortir l’argent de la SCI
Pour cela verser le dividende et  payer des impôts (encore)

Méthode :
On fait un abattement de 40% sur le dividende ( donc pour faire simple le prix de vente moins l’ impôt société )
Puis on lui applique La CSG
( Quelle belle taxe! Instaurée à 1,1% par Rocard en 91 sans même une manifestation et, depuis, augmentée à l’envi par les différents gouvernements sans protestation aucune)
De surcroit on le taxe au taux marginal d’imposition.
Au passage il est fort probable que celui ci explose, mais pour simplifier, je l’avais supposé constant car ce n’était pas joli sur les graphes et il est pafois possible d’étaler la prise de bénéfices sur plusieurs exercices pour lisser l’impôt..
(d’où mon calcul sur une base de 100 000 euros)

Dans le cas d’une revente à 300 000e cela fait:

( 300 000 - 93 002 IS ) x 60% abattement x (30% TMI + 15,5% CSG) = 56 510 euros d’impôt en plus à l’IS
Ce qui plombe quand même un peu le résultat de l’IS par rapport à celui de l’IR


CyberPapy ou pour faire court CP

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#28 14/04/2016 13h54 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Ou alors vous profitez de ce capital pour d’autres investissements immobilier ou encore d’autres projets et vous évitez la taxation PS et IRPP sur ces gros dividendes.

Exemple de solution : http://www.devenir-rentier.fr/t7081

Vous n’êtes pas obligé de tout reverser en dividendes wink

Par ailleurs, allez jusqu’au bout de la démarche et calculez les impôts économisés dans le cas de l’IS chaque année et que vous placeriez sur un support disons à 3% …

https://upload.vstanced.com/images/2016/04/14/Imagedepresse-papiers2016-04-14134840.png

150k€ ! alors qu’à l’IR au bout de 30 ans, vous auriez payé 97k€ à l’état.

Tout ceci n’est pas aussi évident et tranché, surtout que comme nous l’avons déjà mentionné, en 30 ans, la fiscalité peut évoluer, la vie de tout un chacun peut changer etc…

Setanta

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#29 14/04/2016 14h35 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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J’ai un autre souci avec vos chiffres:

Setanta a écrit :

A partir de la 20ème année, il n’y a plus de prêt. Donc :
Donc à l’IR vous passez à 12343€ d’impôts / an
à l’IS votre société fais 10 604€ de bénéf., soit:
- un IS de 1590€
- des dividendes de 17 271€ soit 10 362€ après 40% d’abattement
et un total de 8767€ d’impôts par pour vous.

Différence de 3575€ / an !

Le revenu est de 20 160 moins les charges  -1985 -904 = 17271 euros de bénéfice. ok
Comme il n’y a plus de prêt on n’amortit rien à l’IR . nous sommes d’accord

Mais pour moi l’impôt sera de  17 271 x ( 30% + 15,5%) = 7 772 euros et non 12 343

A l’IS 17 271 -6 666.67 = 10 604 de bénéfice fiscal nous sommes d’accord
IS 1 590€ toujours d’accord

On peut donc se verser comme dividendes 17 271 - 1 590 = 15 680 €

sur lesquels on paiera un impôt de
15 680 x 0,6 x (30% +15,5%) = 4 234 €

4234 IRPP  + 1590 IS = 5 824 € et non 8 767 €


CyberPapy ou pour faire court CP

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#30 14/04/2016 14h39 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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MODERATION :

Pouvez decrocher les messages de cette file depuis le message 11 et réintégrer les tableaux de CP et ma réponse de ce matin qui ont disparu (ancien message 18 et 19) dans une nouvelle file qui compare détention d’un bien immobilier à l’IS/IR
et supprimer ensuite mon message
merci beaucoup !

Dernière modification par Tssm (14/04/2016 14h40)

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#31 14/04/2016 14h46 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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EDIT: décidément les messages s’entrecroisent.

@Cyberpapi : Regardez les tableaux, j’ai pris la situation de l’auteur au-delà de la pure comparaison SCI IR / IS.

L’auteur précise 50k€ net pour M., 20k€ net pour Mme et 2 enfants soit 1 + 1 + 0,5 + 0,5 = 3 parts fiscales. D’où la différence sur l’IRPP des deux cas où vous ne considérez que les revenus / dividendes du bien en question.

D’ailleurs, il serait peut être bon de revenir au sujet de l’investissement de l’auteur smile

Au delà du bien en lui même, j’avais cru comprendre que la réflexion de l’auteur était vis à vis de la rentabilité somme toute correcte et le fait d’avoir un cash flow négatif.

Auquel cas, et bien entendu en considérant toutes les précautions, hypothèses etc de la situation, gérer le bien au travers d’une SCI paraît pouvoir annuler ce cash flow négatif.

Néanmoins, étant le premier investissement de l’auteur et comprenant un local commercial (plus compliqué à gérer qu’une habitation), il faudrait à mon avis bien réfléchir sur ce cas.

Setanta

Dernière modification par Setanta (14/04/2016 15h02)

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#32 14/04/2016 15h05 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bon Nous voici dans une autre file.
C’est mieux ainsi.

J’ai bien vu qu’il y avait des calculs fait avec les impôts de l’auteur mais dans ce cas, on devrait avoir la même différence

Or
    12 343-7 772 =    4 571€ pour l’IR
et
    8 767    - 5 824 = 2 943 € à l’IS

par ailleurs l’auteur paie 1908 euros par part….


CyberPapy ou pour faire court CP

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#33 14/04/2016 16h31 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour,

J’ai lu en diagonale le fil (pas le temps de suite de le faire).

Deux détails me titillent, personnellement, dans votre joute.

1) vous calculez sur 20 à 30 ans … sans considérer qu’il y aura nécessairement une modification fiscale sur une telle période : la fin de rattachement des enfants à la déclaration des parents ! Et sans considérez, dans le cas de la SCI IS, que la sortie de la SCI à long terme va impacter le TMI !!!

Si vous sortez 207k de cash de la SCI, je doute que la tranche applicable reste 30% !

2) tout est basé sur une hypothèse de revenus fonciers de l’ordre de 10% brut. Je n’ai, personnellement, rien contre cette hypothèse de rendement par rapport au montant investi au départ, mais elle appelle à mon sens à prendre en compte une réalité : on n’obtient pas en nu un tel rendement en achetant un bien à sa valeur marché normale !

Donc de base, vous prenez l’hypothèse d’un bien qui, une fois mis en location pour 20k annuel, vaudra de 300 à 400k en revente immédiate …

Partant de là, supposer une revente à 30 ans pour 100k, cela signifie un krach immobilier ….. qui n’aurait pas d’impact sur les loyers ?

Pour moi, vous comparez deux mécanismes fiscaux en prenant des hypothèses invalides sur la durée, et vous en tirez de facto des conclusions ayant un niveau de validité voisin.

Sur le plan technique, la SCI IS est un outil très intéressant, mais pour ceux qui pratiquent beaucoup, et qui ne se contentent pas de la théorie, c’est un outil qui est encore plus souvent mal utilisé que la SCI IR, justement parce que 3 fois sur 4 ce choix IS est fait en prenant vos hypothèses, et sans considérer les contraintes liées.

Cas typique : on ne vendra jamais donc on se contrefiche de la fiscalité en sortie. Il me semble avoir eu le débat avec le maitre des lieux il y a 2 ou 3 ans (ici ou sur un autre site). La théorie est belle, mais elle oblige à se poser la question : et si on n’a pas le choix ?

Je vais prendre un exemple simple : Mr et Mme montent une SCI IS, parce que sur les flux, c’est mieux et puis mieux vaut payer 15% dans la SCI sans tirer de dividendes, que de payer les 55% à l’Etat aujourd’hui. Mr et Mme divorcent, Mme obtient la moitié de la valeur de la SCI qui représente une grosse partie du patrimoine du couple, mais Mme veut sa part en cash ou titres financiers.

A vos calculettes.

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#34 14/04/2016 16h42 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Exact, la différence devrait être équivalente. Là j’avoue ne pas savoir. J’ai peut être (sûrement) manqué un truc.

En tout état de cause, si on récapitule avec des sommes rondes (parce que je fatigue smile j’espère que vous ne m’en voudrez pas) afin de faire un comparatif "presque" précis pour l’exercice (intéressant):
Départ :

Bien : 200 000k€
Frais achat : 15k€

Rev. Fonciers annuel: 20k€
Assurances annuelles : 1000€
TF : 1000€

Amortissement Immeuble de 1/30 par an soit 6 666,67 d’amortissement qui viennent alourdir les charges de la SCI IS chaque année (sur 30 ans donc).

L’IR étant progressif, pour comparer prenont une famille avec 80k€ de revenus net annuels et 3 parts fiscales. (Famille de deux enfants avec M. et Mme qui travaillent 40 + 40k€ pas de jaloux !).

Crédit de 110% soit 215k€ sur 20 ans au taux de 2.03% et une assurance de 0,30%
Coût total de ce crédit : 59 670,40 €
Admettons (ce n’est pas juste, mais la différence sera marginale) un coût de 2984€ / an

Hypothèses complétementaires:

- On suppose qu’on sort toute la tréso en dividendes dans le cas IS (pas optimal mais admettons).
- Les PS sont prélevés sur les revenus bruts du patrimoine (donc revenus fonciers bruts à l’IR soit 20k€, dividendes bruts (avant abattement 40%) à l’IS).
- C’est aberrant, mais on imagine que les deux sytèmes, la fiscalité, la vie de ce couple ne change absolument pas ! (ex: les taux sont fixent et les enfants naissent au moment de l’achat et reste pendant les 30 années …)

Comparatif:

https://upload.vstanced.com/images/2016/04/14/Imagedepresse-papiers2016-04-14163028.png

Au bout de 30 ans:

https://upload.vstanced.com/images/2016/04/14/Imagedepresse-papiers2016-04-14163635.png

Ma conclusion:

Au delà des biais évident de l’étude, on se rend compte que même si l’actif double de valeur, une revente au bout de 30 ans favorise encore (mathématiquement) la SCI IS.

Mais:
- ce n’est pas forcément judicieux de sortir chaque année des dividendes
- une SCI IS implique une complexité un peu plus élevé au niveau gestion et comptabilité
- A contrario, avec une SCI IS, la trésorerie personnelle n’est absolument pas impactée. C’est donc plus "facile" puisque l’on a pas d’argent à sortir tous les ans en plus par rapport à une situation IR
- Nul ne peut préduire l’avenir d’un point de vue de prix de vente, stabilité fiscale des systèmes etc.

Chacun doit étudier le cas le plus approprié à sa situation en fonction de ses paramètres personnels.

Setanta

EDIT suite au post Xa : comme dis dans les hypothèses, il y a forcément des biais (pas de divorce, pas de déménagement, enfants au foyer 30 ans, stabilité impossible des loyers et fiscalité etc.) Et par ailleurs, comme vous le verrez dans toutes mes conclusions sur ce sujet, je suis entièrement d’accord avec vous et le choix dépend de chacun, de sa vie, etc.

Néanmoins, je me permettais de rebondir sur le sujet car au départ, le choix IS était par définition mauvais et l’IR le meilleur…
Ce qui, à mon sens, est loin d’être aussi évident que certains le laissent entendre.

Dernière modification par Setanta (14/04/2016 16h47)

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#35 14/04/2016 17h15 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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"Néanmoins, je me permettais de rebondir sur le sujet car au départ, le choix IS était par définition mauvais et l’IR le meilleur…
Ce qui, à mon sens, est loin d’être aussi évident que certains le laissent entendre."

Pas de soucis. J’ai tendance à répondre lorsque je vois un fil de ce genre parce que, justement, trop de personnes considèrent,  à tord  soit l’IS comme l’outil absolu ou l’IR comme la seule solution valide.

Ce qui est bien sur faux. Il faut toujours rappeler, pour les lecteurs éventuels, que ce ne sont que des outils, adaptés ou non à la situation.

Pour le cas que je citais en contre exemple, Mr m’ayant affirmé que la SCI IS était l’outil idéal (pas d’impots pendant 15 ans, pour la sortie, pas de problème, je transettrai à ms enfants, on ne vendra jamais, etc …), je lui ai rappelé ce que je lui avais dit il y a qq années : des moufles, c’est super sur le K2, sur les plages des Bahamas, c’est pas génial.

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#36 14/04/2016 17h18 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bonjour Xa
Vous n’avez pas tout lu et cela se comprend
J’ai déjà au fil de la discussion évoqué une bonne partie de vos  judicieuses remarques.

Pour le revenu:

xa a écrit :

2) tout est basé sur une hypothèse de revenus fonciers de l’ordre de 10% brut. Je n’ai, personnellement, rien contre cette hypothèse de rendement par rapport au montant investi au départ, mais elle appelle à mon sens à prendre en compte une réalité : on n’obtient pas en nu un tel rendement en achetant un bien à sa valeur marché normale !

Donc de base, vous prenez l’hypothèse d’un bien qui, une fois mis en location pour 20k annuel, vaudra de 300 à 400k en revente immédiate …

Partant de là, supposer une revente à 30 ans pour 100k, cela signifie un krach immobilier ….. qui n’aurait pas d’impact sur les loyers ?

Pour moi, vous comparez deux mécanismes fiscaux en prenant des hypothèses invalides sur la durée, et vous en tirez de facto des conclusions ayant un niveau de validité voisin.

Je pratique depuis plus de 20 ans maintenant des immeubles dont le revenu locatif net est actuellement de 10% NET . Le cas cité n’est donc pas si illusoire que cela pour des baux commerciaux.

Pour le prix de vente:
J’aimerai bien revendre à quelqu’un qui se contenterait de moins mais je n’ai pas trouvé.
Dans le cas de mes graphiques j’ai pris la peine de préciser

CyberPapy a écrit :

Le loyer et le prix de vente suivent la même variation.

Néanmoins si on veut comparer deux options, il vaut mieux pouvoir faire varier les paramètres.

Vous dites que le choix de 30 ans est illusoire car il peut se passer bien des choses d’ici là.
Vous avez bien raison
C’est pourquoi j’ai pris beaucoup de soin à étudier des scénarios dont la durée variait de 1 an à 30 ans.
Le niveau de confiance , comme pour les prévisions météo, diminue bien évidemment  avec l’éloignement

Mon souci est que j’ai trop de données à afficher et qu’elles sont de plus difficiles à comprendre.
J’ai pensé au graphique. Setanta au texte
Nos résultats divergent
Nous comparons.

Merci beaucoup de vos commentaires.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#37 14/04/2016 17h51 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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"Je pratique depuis plus de 20 ans maintenant des immeubles dont le revenu locatif net est actuellement de 10% NET . "

Il n’est pas illusoire de trouver de tel rendement (calculé sur le prix investi), y compris hors baux commerciaux, mais ce qui me parait illusoire, c’est de considérer qu’un tel rendement net ne se reflète pas sur la valeur de revente du bien.

Pour moi, en bail commercial, on revend un bien entre 10 et 18x le loyer brut, et non net. Rien qu’avec la différence entre le brut et le net, votre bien devrait se revendre au dessus de sa valeur d’acquisition. Il me semble tout aussi incohérent, non pas de décoreller la valeur du bien et des loyers, mais de décoreller autant : je n’imagine pas que vous ne puissiez revendre plus de 100k un bien rapportant plus de 20k annuellement.

J’aurai donc tendance à penser que si vous n’avez pas trouvé de repreneur acceptant du 10% brut quand vous avez du 10% net, c’est peut être parce que vous ne voulez pas réellement vendre ou qu’il y a d’autres paramètres dont vous ne parlez pas. Mais personnellement, sur mon secteur, un bien correspondant à vos hypothèses de départ (10% de rendement sur plus de 20 ans), j’ai des acheteurs.

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#38 14/04/2016 18h01 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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@Stetanta

J’ai été très content de cette discussion cordiale.
J’ai une nouvelle fois regardé vos chiffres . Ils me semblent à nouveaux erronés.

Sortons des calculs et des formules.

Le fait d’amortir un bien vous le retire de vos frais
Donc au mieux vous allez en récupérer 33,33% dans le bénéfice de votre société

La fiscalité à l’IS est plus lourde qu’à l’IR ( 48,46% au lieu de 45,5 % dans l’exemple où nous avons travaillé) .

Comment imaginer alors qu’amortir un bien de 200 000 euros puisse vous faire monter votre bénéfice de 119 046 dans le cas d’une vente au même prix qu’à l’achat au bout de 30 ans.

Sur ce , moi aussi je vais décrocher pour ce soir

Merci de cet échange fructueux et à bientôt.

Cyber-PAPY ou pour faire court CP

EDIT
Post scriptum

xa a écrit :

Pour moi, en bail commercial, on revend un bien entre 10 et 18x le loyer brut, et non net.

Déjà sur mes baux commerciaux, je ne fais aucune différence entre le brut et le net.
Toutes les charges sont imputées au locataire sauf celles de l’article 606 réfection de la toiture ou des murs en leur entier.

Je suis sans doute dans un milieu différent mais c’est le seul que je connaisse vraiment bien.
Ici les immeubles se proposent net vendeur pour 10 ans de loyer.

Dernière modification par CyberPapy (14/04/2016 18h07)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#39 14/04/2016 18h25 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Vous êtes dans quel secteur, pour avoir une idée ?

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#40 14/04/2016 18h30 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Cergy Pontoise
Dans les locaux d’activité et les bureaux.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#41 15/04/2016 00h00 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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@CyberPapi:

Car comme je l’ai mis dans la case 1 IS du second tableau, j’ai pris le parti qu’en tant qu’investisseur avisé ce que vous aviez économisé (/ pas payé) d’IRPP pendant toutes ces années à l’IS vous l’aviez placé sur un produit à rendement fixe de 3% (encore une fois aberrant, si ça trouve un fond euros rapportera 0 ou 5% dans 15ans mais il faut bien faire des hypothèses…). Juste avant la vente vous partez donc à l’IS avec un avantage puisque ce capital représente 75k€.

Le calcul est correct nonobstant les biais et paramètres lissés déjà cités.

Bref, encore une fois et au risque de répéter ce que nous disons, aucune solution n’est parfaite et il apparaît que dans une situation à peu près stable, si l’actif immo voit sa valeur fortement augmentée, l’IR semble avantageux. Le cas échéant l’IS paraît meilleur, sachant que vous n’êtes pas obligé de sortir les dividendes chaque année et que vous pouvez aussi faire d’autres opérations avec le cash de la SCI via la SCI…

Évidemment, tout ceci est faux et pures hypothèses puisque la situation de départ dépend de chacun et puisque nul ne peut prédire 30 ans de vie comprenant des changements, des accidents (ex: on aurait pu dire que M. meurt dans un accident de voiture à l’année 23), une situation fiscale mouvante etc…

Néanmoins, on ne peut pas faire tous les scénarios possibles et comparer à paramètres stables permet d’avoir une idée.

À titre personnel, m’être forcé à faire ces calculs et les avoir écrit ici est très enrichissant pour ma compréhension des impacts de ces différents paramètres.

Dans mon cas uniquement je pense que ma SCI IS pour les murs de ma société est un bon choix, car j’ai la main sur beaucoup de paramètres pour le moment et surtout cela me permet une trésorerie personnelle plus facile. Maintenant je ne peux prévoir que Madame me quittera peut-être dans 9 ans, que je revendrait la SARL dans 15 ans etc. Mais c’est le jeu et si cela se produit il faudra s’adapter au mieux à la situation avec les nouveaux paramètres. Néanmoins si la dite situation du moment reste à peu près stable je pense faire le meilleur choix avec une SCI IS.

Setanta

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#42 15/04/2016 01h28 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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"Dans mon cas uniquement je pense que ma SCI IS pour les murs de ma société est un bon choix, car j’ai la main sur beaucoup de paramètres pour le moment et surtout cela me permet une trésorerie personnelle plus facile. "

Aviez vous, avant de choisir l’IS pour la SCI, étudié le transfert d’US à votre société ?

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#43 15/04/2016 08h08 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Je suis déçu que vous partiez sur une autre voie Setanta sad

Le but de l’auteur de la question initiale , déjà difficile à atteindre, était  d’obtenir un autofinancement sur un bien  en une vingtaine d’années avec un placement à 10% brut.

Nous avions entrepris , avec moultes difficultés, de comparer l’IS et l’IR

Vous avez passé des heures à calculer
J’ai passé des heures à vérifier vos calculs et à y dénicher quelques erreurs
A mon grand regret, nous ne sommes pas parvenu à un accord sur le résultat

Je dis que les deux solutions à court terme sont très voisines ( et nettement plus proches que je ne l’imaginais avant d’avoir fait tous ces calculs),
Elles ont leurs avantages et leurs inconvénients, avec un léger avantage financier à l’IR de quelque milliers d’euros et un gros désavantage à l’IS sur des durées très longues si le bien augmente beaucoup.

Vous trouvez un avantage à l’IS avec plusieurs dizaines de milliers d’euros dans quasiment tous les cas mais avec des bizarreries de calcul que vous n’expliquez pas.

Vous compliquez maintenant le problème en ajoutant un effort d’épargne et un placement additionnel…..

J’aurai nettement préféré que nous éclaircissions ensemble ces bizarreries. Ensuite chacun pourrait en fonction de ses choix personnels et de sa durée objective de placement, prendre la décision qui lui convient.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#44 15/04/2016 08h50 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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xa a écrit :

"Dans mon cas uniquement je pense que ma SCI IS pour les murs de ma société est un bon choix, car j’ai la main sur beaucoup de paramètres pour le moment et surtout cela me permet une trésorerie personnelle plus facile. "

Aviez vous, avant de choisir l’IS pour la SCI, étudié le transfert d’US à votre société ?

Bonjour Xa,

Excusez mon ignorance, mais que signifie US ?

CyberPapi a écrit :

Je suis déçu que vous partiez sur une autre voie Setanta

Ne le soyez pas ! je n’abandonne pas la discussion wink

CyberPapi a écrit :

Vous trouvez un avantage à l’IS avec plusieurs dizaines de milliers d’euros dans quasiment tous les cas mais avec des bizarreries de calcul que vous n’expliquez pas.

Mais si je vous l’ai expliqué ! relisez mes messages. Si le fait de placer la différence sur un support vous gène, vous enlever 75 708€ du patrimoine de la colonne IS.

Ce qui donnerai :
- Revente à 150k : Avantage IS 71 211€
- Revente à 200k : Avantage IS 43 378€

- Revente à 300k : Avantage IR 12 286€
- Revente à 400k : Avantage IR 71 110€
- Revente à 600k : Avantage IR 191 250€

Néanmoins pendant toute ces années et avant revente, à l’IR vous auriez payé 41 357€ d’impôts en plus qu’à l’IS.

CyberPapi a écrit :

Je dis que les deux solutions à court terme sont très voisines ( et nettement plus proches que je ne l’imaginais avant d’avoir fait tous ces calculs),
Elles ont leurs avantages et leurs inconvénients, avec un léger avantage financier à l’IR de quelque milliers d’euros et un gros désavantage à l’IS sur des durées très longues si le bien augmente beaucoup.

C’est là où de mon humble avis, nous ne sommes pas d’accord. Je dirais que l’IR semble plus avantageux en cas de revente à LT voir TLT et avec une plus value.

A court terme, en cas de non revente ou de revente à LT avec une moins value voir faible plus value, l’IS semble plus avantageux.

Maintenant, comme déjà dit et là il est nécessaire de prendre des pincettes, c’est que sur 30 ans, bien malin celui qui pourra prédire toute sa vie, ses évènements aléatoires etc.
En conclusion, il faut choisir une solution qui parait la meilleure pour soi à un instant T; solution qu’il faudra ré-évaluer régulièrement afin de prendre en compte les modifications de certains paramètres de la vie qui peuvent influer (positivement ou non, ex: l’impôt peut s’alourdir ou s’alléger) sur le montage choisi au départ ! bref c’est la vie quoi ! smile

Setanta

Dernière modification par Setanta (15/04/2016 08h51)

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#45 15/04/2016 09h23 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Ouf!….Je suis content que vous n’abandonniez pas. smile

Setanta a écrit :

Maintenant, comme déjà dit et là il est nécessaire de prendre des pincettes, c’est que sur 30 ans

Je ne vois pas du tout pourquoi notre travail s’arrêterait à faire une étude sur 30 ans.

Personnellement j’avais fait les calculs du gain fiscal avec une sortie par vente du bien et paiement des impôts à un an, à deux ans, à 3 ans etc…. J U S Q U ’ A 30 ans
Et simulation des divers scénarios  : Hausse de x % l’an  des loyers et du prix de vente avec -1 < x < 3

http://c.papy.free.fr/original/IH-1.png
Je me suis arrêté dans mon étude pour analyser soigneusement vos chiffres.

Nous sommes tous d’accord pour dire que les résultats à 30 ans sont à manipuler avec d’extrêmes précautions.
Par contre il sont de plus en plus fiable sur des durées de plus en plus courtes.
Envisager, avec l’étude des variations vraisemblable, les possibilités à un horizon de 10 ans me semble le minimum dans un investissement immobilier.

Il nous reste à la faire.

Je vais donc relire avec attention vos messages.
Je n’aurai sans doute guère de temps aujourd’hui
( il faut quand même bosser un peu pour faire bouillir la marmite et le Vendredi est mon jour chargé smile )


CyberPapy ou pour faire court CP

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#46 15/04/2016 09h44 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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CyberPapi a écrit :

Par contre il sont de plus en plus fiable sur des durées de plus en plus courtes.
Envisager, avec l’étude des variations vraisemblable, les possibilités à un horizon de 10 ans me semble le minimum dans un investissement immobilier

Oui et non, prévoyez vous dans vos simulations:
- une maladie grave, un accident à 8 ans ?
- une sortie d’une part fiscale (un enfant par ex) à 5 ans
- un divorce
- une augmentation de la fiscalité dans 3 ans
- une diminution de la fiscalité des dividendes dans 4 ans ?
Etc …
La réponse est non, puisque l’on n’en sait strictement rien (même à 10 ans).

CyberPapi a écrit :

Personnellement j’avais fait les calculs du gain fiscal avec une sortie par vente du bien et paiement des impôts à un an, à deux ans, à 3 ans etc…. J U S Q U ’ A 30 ans
Et simulation des divers scénarios  : Hausse de x % l’an  des loyers et du prix de vente avec -1 < x < 3

Le problème avec les graphiques, c’est que justement il est compliqué d’en discuter puisque l’on a le résultat et pas le départ ni le chemin. Peut être pour éclaircir, il serait intéressant de connaître les réponses suivantes :
- Pourquoi le titre est "placement de 100k à 7%" ?
- Dans vos simulations, avez vous pris en compte le montant des impôts payés en plus chaque année à l’IR ?
- Pourquoi une baisse du prix de vente serait corrélée proportionnellement à une baisse des loyers et inversement ?
- A l’IS, comment avez vous considéré la trésorerie de la société ? Si sortie tous les ans en dividendes, pourquoi puisque ce n’est pas forcément la meilleure solution ?
- Quelle situation de départ avez vous prise pour vos calculs ? un célibataire ? un couple sans / avec enfant(s) ?

Si vous n’expliquez pas vos hypothèses de départ (même avec un biais), difficile de tirer une conclusion d’un graphique.

CyberPapi a écrit :

Je ne vois pas du tout pourquoi notre travail s’arrêterait à faire une étude sur 30 ans.

Là je suis bien d’accord avec vous. Mais faire beaucoup de scénarios, c’est un poil rébarbatif. Pour essayer d’être juste et si j’en ai la force, je vais refaire mes simulations avec une revente à 10 ans pour voir.

Setanta

EDIT :

En recherchant un petit peu, je suis tombé sur ca : http://www.expert-invest.fr/tout-compre … sci/sci-is

Notamment :

Abattement sur les dividendes reçus à hauteur de 45,1% (40% + 5,1% de CSG déductible). L’ensemble est soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire obligatoire (sauf exceptions) de 36,5% (21% + 15,5% de prélèvements sociaux).

Ce qui pourrait changer toutes les simulations précédemments faites sur un abattement de 40% + 15,5% …

Est-ce valide les 45,1% ?

Setanta

PS : Voyez, ce n’est pas aussi simple que de dire IR better than IS anyway.

EDIT 2 :

Je partage pour plus d’infos sur les durées d’amortissement et surtout parce que je trouve que le résumé est plutôt correct et confirme plus ou moins nos conclusions précédentes (à prendre tout de même avec précaution, cela date de 2013) :
L’article : http://www.lerevenu.com/sci-faut-il-cho … s-societes

la partie qui me paraît vraiment intéressante :

Le Revenu a écrit :

L’amortissement de l’immeuble

L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI quand celle-ci est soumise à l’IS. L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique dite “d’usage”, s’il s’agit d’un immeuble loué à une entreprise liée (quand la SCI et la société locataire ont les mêmes associés) ou sur sa durée de location réellement possible dans le cas contraire, cette dernière durée étant en principe plus longue. Les agencements et aménagements de l’immeuble seront amortis séparément du gros-œuvre, sur des durées différentes. 

En pratique, la durée d’amortissement du gros-œuvre de l’immeuble varie généralement entre vingt-cinq et cinquante ans et les durées d’amortissement des agencements et aménagements sont de dix à vingt-cinq ans. Le terrain n’est quant à lui pas amortissable.
La contrepartie non négligeable de cet amortissement est cependant que la plus value en cas de cession de l’immeuble se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, déduction faite des amortissements comptabilisés, qui n’entrent pas dans le calcul lorsque l’on relève des plus-values des particuliers. Cette plus-value est imposable à l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle génère sont eux aussi imposés, ce qui aboutit à une charge fiscale souvent très lourde.   
On peut donc dire que la SCI soumise à l’IS coûte fiscalement beaucoup moins cher pendant la période d’amortissement de l’immeuble, mais que cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la cession. En effet, l’immeuble étant amorti, la base de taxation est alors plus élevée.

Le problème consiste alors à chiffrer le différentiel envisageable entre ces deux situations, les éléments de ce calcul étant forcément incertains. On pourra néanmoins retenir qu’en termes de trésorerie, la situation est plus favorable à L’IS, car ce mode d’imposition permet de supporter un coût fiscal minimal pendant la période d’amortissement de l’immeuble et de remboursement des emprunts finançant son acquisition

Le paiement de l’impôt sur la plus-value ne pose, en principe, pas de problème de financement puisque la SCI aura encaissé le prix de vente de l’immeuble avant le paiement de l’impôt, la distribution des dividendes correspondants pouvant être fractionnée et différée

Par contre, l’impôt sur le revenu paraît nettement plus favorable si on prévoit une plus-value importante sur la cession de l’immeuble, à condition de jouer la patience (au moins vingt-cinq ans…)
Il existe enfin le cas moins courant d’une cession de parts sociales d’une SCI soumise à l’IS. La plus-value réalisée est alors soumise à l’IR après un abattement compris entre 0 et 40% selon la durée de détention des titres (40% au bout de six ans) et aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%  sans abattement.

Plus d’infos aussi sur les durées usuelles d’amortissement comptable des biens : https://www.l-expert-comptable.com/a/52 … ation.html
Setanta

Dernière modification par Setanta (15/04/2016 10h45)

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#47 15/04/2016 11h21 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Setanta a écrit :

Excusez mon ignorance, mais que signifie US ?

Désolé, franchement pas le temps aujourd’hui, donc je fais vite.

US = Usufruit. Lorsqu’une SCI IR est détenue partiellement par une société à l’IS, la comptabilité pour la part en question se fait comme si la SCI était à l’IS elle-même. Idem si la société IS possède non pas la SCI entièrement mais uniquement l’usufruit sur cette SCI.

Ce qui permet d’avoir la fiscalité IS pendant l’existence de cet usufruit, qui ne peut être que temporaire et inférieur à 30 ans (cf code civil).

En fin d’usufruit temporaire, les nu-propriétaires redeviennent pleinement propriétaires de la SCI, qui repasse à l’IR si ces propriétaires sont des personnes physiques et que la SCI n’a pas choisi l’option IS. Et donc, en cas de vente du bien, de bénéficier du régime applicable aux personnes physiques, et non au régime professionnel.

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#48 15/04/2016 11h55 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Ok, je n’étais pas sûr que US = usufruit. Non je n’avais pas étudié cette possibilité, je dois bien l’avouer.

Donc, il aurait fallu que la SARL détienne tout ou partie de l’usufruit de la SCI IR pour bénéficier de l’exo total de plus-value à la sortie en cas de revente à 30 ans, puisque le fonctionnement IS s’arrête à 30 ans. Et pendant ces 30 années, la SCI aurait fonctionné comme une SCI IS avec la facilité de trésorerie.
J’avoue que cela paraît intéressant comme montage smile

Néanmoins, la SARL (détenu à 100%) par moi-même et mon épouse détenant une partie de la SCI, en cas de pb avec la SARL, je ne pourrait défendre la réintégration du patrimoine de la SCI pour éponger les dettes de la SARL… Très peu pour moi je vous l’avoue.

Nous aurions peut être dû créer une sorte de société / holding supplémentaire afin de lui faire détenir 100% de l’usufruit de la SCI. Mais il y aurait bien dû avoir imposition (IS) dans cette nouvelle société au titre de ses bénéfices (remonté des bénéfs de la SCI). Compliqué comme montage !

Donc tout dépend bien des cas particulier de chacun.

Setanta

Dernière modification par Setanta (15/04/2016 11h57)

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#49 15/04/2016 14h04 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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"Néanmoins, la SARL (détenu à 100%) par moi-même et mon épouse détenant une partie de la SCI, en cas de pb avec la SARL, je ne pourrait défendre la réintégration du patrimoine de la SCI pour éponger les dettes de la SARL… Très peu pour moi je vous l’avoue."

1) Sarl avec 1 seul associé, il me semblait que ca s’appelait une EURL.

2) la sarl détenant l’usufruit uniquement, elle ne peut vendre les murs (qui appartiennent aux nus propriétaires) pour solder ses dettes, si c’est votre crainte. Le schéma ne peut pas se résumer en trois lignes, c’est un ancien classique que vous trouverez dans la littérature classique (Dénos, Brillat, il me semble que Le Boulc’h en a parlé pour l’immobilier d’entreprise aussi, etc…). Pas simple à mettre en place, surtout maintenant que la vente de cet US à une société est considérée comme un revenu foncier, mais il peut apporter d’autres avantages, comme le fait d’amortir les parts de la SCI en sus de l’amortissement interne de la SCI.

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#50 15/04/2016 18h12 → SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé... (ir et is)

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Bon je n’ai pas eu le temps de lire quoi que ce soit.

J’ai juste trouvé un créneau pour rectifier ma vieille formule de calcul des abattements pour durée de détention et mettre la "nouvelle"…. de 2011
J’en ai aussi profité pour mettre en ligne mon fichier de calcul des impôts.
On ne sait jamais, cela peut servir.

Le petit fichier Excel est sur mon site Calcul de l’ IS - IR

Sur ce, je me sauve.
Bon week-end


CyberPapy ou pour faire court CP

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