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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/10/2012 15h17 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Comme beaucoup d’entre-vous, je souhaiterai pouvoir réaliser l’activité de marchand de biens, sans cependant avoir la reconnaissance fiscalement du statut.

Je m’explique, je sais que suivant les opérations (achat/revente) réalisées durant une certaine période, le fisc peut considérer notre activité comme marchand de biens.

Mes question sont :

- A partir de combien d’opérations et sur quelle période, le fisc peut nous considérer comme "marchand de biens" ?

- Est-il envisageable de démarrer ces opérations, et en vivre complètement, avec un apport personnel de 100KE ? (j’entends par là, sans autre activité profesionnelle)
Et si oui, quel est le meilleur statut pour se déclarer fiscalement ?

D’avance merci pour vos "lumineux" commentaires

Alex

Mots-clés : marchand de biens

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#2 03/10/2012 15h58 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

Modérateur
Réputation :   1078 

Essayez de mettre "marchand de biens je veux" dans le cadre où est écrit "Mots-clés" en haut à droite de cette page, et vous aurez accès aux discussions qu’il y a déjà eu sur ce forum sur ce mê sujet.


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#3 03/10/2012 19h47 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

Membre
Réputation :   224 

Alex3033 a écrit :

Bonjour à tous,

Mes question sont :

- A partir de combien d’opérations et sur quelle période, le fisc peut nous considérer comme "marchand de biens" ?

- Est-il envisageable de démarrer ces opérations, et en vivre complètement, avec un apport personnel de 100KE ? (j’entends par là, sans autre activité profesionnelle)
Et si oui, quel est le meilleur statut pour se déclarer fiscalement ?

1) Il n’y a pas de règle précise. Vous pouvez être requalifié marchand de bien si l’achat revente est une action répétée avec intention de profit rapide. Si vous achetez et revendez en 3 ans 10 apparts, vous n’y échapperez pas (normalement, car si pas de contrôle, pas vu pas pris). Si par contre vous possédez 20 apparts et que vous faites 2 ou 3 cessions acquisitions par an, cela peut etre considéré comme de la gestion de patrimoine.

2)On peut démarrer avec zéro (mais avec un CDI et un revenu correct) Sans emploi, si vous voulez vivre d’achat revente en partant de 100K€, c’est peine perdu.  Sortez la calculette :
- vous dépensez 2k€ par mois
- vous achetez de suite (3 mois) faite des travaux (1 mois) et revendez (3 mois) : 7 mois.
- Vous venez donc de consommer 14k€, il vous en reste 86k€ pour investir.

Donc, vous achetez un bien qui vaut environ 75k€, faites quelques travaux et revendez avec une PV de 30% :
- cout : 75k€ + notaire + travaux = 86k€
- vente : 75 * 1.3 = 98k€

Vous gagnez donc 12k€, alors que vous en avez dépensé 14k€ pour vivre sur la même période.

Je dirai donc que c’est impossible.

Par contre, en cumulant avec un emploi salarié et en empruntant, ca serait bien différent.


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#4 03/10/2012 22h28 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

Membre
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Merci beaucoup ZX-6R pour ton commentaire bien détaillé.

Je suis d’accord avec toi qu’effectivement c’est mieux avec un emploi.
Ceci dit, imaginons dépenser 1Ke si on est pas en région parisienne.
Puis cela reste (peut être) d’autant plus jouable si on est en couple et que l’autre a un salaire raisonnable -> 0.5Ke

Mais déjà avec 1Ke au lieu de 2Ke on obtient :

- vous dépensez 1k€ par mois
- vous achetez de suite (3 mois) faite des travaux (1 mois) et revendez (3 mois) : 7 mois.
- Vous venez donc de consommer 7k€, il vous en reste 86k€ pour investir.
Donc, vous achetez un bien qui vaut environ 75k€, faites quelques travaux et revendez avec une PV de 30% :
- cout : 75k€ + notaire + travaux = 86k€
- vente : 75 * 1.3 = 98k€


A la fin de l’opération : 98 - 86 -3.5 = 8.5Ke

Certes ce n’est pas terrible, mais c un début. Il est évident qu’avec un salaire, même à mi-temps, cela reste encore plus jouable.

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#5 04/10/2012 14h51 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Bonjour,

Vous mélangez un peu tout dans votre démarche puisque vous partez d’un raisonnement avec une depense mensuelle de €1k et finissez par €0.5k.

Si l’on prend quelque chose de "realiste" avec €1k par mois, cela vous donnera une consommation de €7k sur 7 mois (achat, travaux, revente). Soit un capital restant de €93k. Vous achetez un bien a €81k. Si l’on rajoute les travaux et les frais de notaire, on arrive donc a €93k (soit le capital restant, et ce n’est d’ailleurs pas prudent de tout investir sur un seul actif. Que se passe-t-il si vous n’arrivez pas a revendre le bien? Moins-value? Perte de temps et d’argent?)

Continuons le raisonnement: vous vendez le bien avec une plus-value de 30%, soit a €105k.

Le resultat de l’operation: €105k - €93k = €12k.

Vous avez donc gagne €5k sur la periode puisque vous avez depense €7k en 7 mois d’"inactivite". A cela il faut retirer les impots et prelevements divers. Il ne vous restera qu’environ €3k.

En conclusion, vous aurez pris des risques pour gagner €3k en 7 mois, soit une plus value reelle d’un peu plus de €428 par mois. Selon moi, c’est loin d’etre assez pour compenser le temps et les risques pris.
(le temps et le risque doivent se remunerer de maniere juste. Definissez deja ce que vous souhaitez atteindre comme objectif et vous verrez qu’il n’y a malheureusement pas de moyens miracles pour l’atteindre).

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#6 04/10/2012 23h15 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Très franchement, si vous étiez en CDI depuis plus de 6 mois, avec 100k€ d’apport, vous pourriez acheter un 1er appart à 100k€ en mettant 10k€ d’apport. Vous le mettez en location de manière à ce que ça soit autofinancé (cherchez du 7% net, quasi impossible si c’est à Paris)
Vous renouvellez l’opération 9 fois (si ça s’autofinance, la banque devrait suivre, puis si elle ne suit pas ya toujours moyen de moyenner comme on dit), vous avez donc 10 apparts, 1 million de crédit. Il s’est écoulé 3 ou 4 ans. Vous pouvez commencer à en revendre certains. Votre affaire est lancée, vous démissionnez et vous ne faites plus que ça.


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#7 05/10/2012 02h41 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

Modérateur
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N’oubliez pas que cette démarche (si vous arrivez à la mettre en place) comporte certains risques….

Combien de trésorerie aurez-vous pour palier aux aléas ?
Quelle est votre marge de sécurité ?
Que se passe-t-il si l’évolution du marché immobilier est telle que vous ne pouvez rien revendre avec plus-value, et si les loyers n’augmentent pas, voire doivent un peu baisser pour s’assurer d’avoir des locataires, ou encore pire (des squatters occupent vos locaux, il y a un sinistre genre incendie et l’assurance traine 2 ans pour rembourser et encore pas autant que nécessaire, etc.) ?

Je ne dit pas que vous allez vous planter, mais il est souvent pertinent de se projeter dans des scénarios défavorables (en plus des scénarios favorables) pour s’assurer qu’on sera en mesure de les assumer, et au moins ne pas être  complètement pris au dépourvu.


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#8 05/10/2012 07h12 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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GBL a écrit :

Que se passe-t-il si l’évolution du marché immobilier est telle que vous ne pouvez rien revendre avec plus-value, et si les loyers n’augmentent pas, voire doivent un peu baisser pour s’assurer d’avoir des locataires, ou encore pire (des squatters occupent vos locaux, il y a un sinistre genre incendie et l’assurance traine 2 ans pour rembourser et encore pas autant que nécessaire, etc.) ?

La revente avec plus value n’est pas la finalité puisqu’un bien doit être auto financé en dégageant une marge positive donc votre plus value est déjà là par la revente sans avoir déboursé l’inétgralité de la valeur du bien.

Si les loyers n’augmentent pas on gagne toujours pareil ….

La demande locative est le sujet le plus délicat , il faut pour cela privilégié un emplacement de bonne qualité et une ville dynamique économiquement.

Pour les autres éléments  , j’ajouterais que se passe t’il si il y a une explosion atomique , une guerre , les assurances servent à assurer un bien , les squatters s’installent dans les biens abandonnés , il faut s’assurer de mettre de bonne serrure et d’avoir un logement propre pour la location.

Être prudent est normal mais une fois que l’on connait les avantages et les risques évoqués , il faut prendre le temsp de la réflexion et ensuite se lancer en commençant petit pour grandir progressivement.

Attention l’activité de marchand de biens comportent une législation stricte en terme de qualité des travaux et de garantie décennale , avec des obligations de s’assurer au titre de la décennale.
Les travaux devront être fait par des professionnels pour garantir des vice de réalisation et tout cela coute …..

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 05/10/2012 10h41 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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…cher, sauf à être un vrai "semi-pro" (ou ancien artisan) et être sûr de ne jamais ou très rarement foirer une rénovation.

Par contre, 30% de PV, vous n’y allez pas sur le dos de la cuillère. Je connais quelques marchands de biens qui se sont plantés sur une seule opération (plantés dans le sens, PV=0 voire légèrement négative, ou Permis de construire pour diviser refusé), et bien je peux vous dire que la machine s’est très vite enrayé, et si l’on a pas de quoi vivre (conjoint, capital, autre bien…), c’est la merde absolue.

Marchand de bien est à réserver qu’aux vrais de vrais de l’immobilier, toujours en borderline de la légalité, légèrement magouilleur, vendeur de compromis (signer un compromis, avoir l’autorisation du proprio de débuter les travaux, finir les travaux avant la réitération, et céder le compromis…), ayant un bon réseau avec des rétro-commissions à la clé, toujours à l’affût des biens (par exemple les biens d’église), utiliser des techniques ou des matériaux a-minima pour pas manger la PV etc.

Bref, il faut bien débuter un jour ou l’autre, mais il faut le faire àmha avec une volonté de fer et une passion exacerbée. Impossible de faire ce métier de manière dilettante, car il y a qui plus est un impératif de temps.

Ps: je ne suis pas marchand de bien.

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#10 05/10/2012 12h57 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Merci à tous pour vos comms très pertinent.
Je vais essayer de répondre à tous.

@Square: Vous avez raison, les risques encourus sont démesurés par rapport à l’investissement (financier, personnel, …).

@ZX-6R : Bonne idée, cela demande réflexion.

@GoodbyLenine : Bonne remarque, je ne suis pas de nature pessimiste mais j’essaye de penser aux imprévus qui pourraient survenir. Et donc dans ma démarche, je pense avoir une roue de secours avec un minimum de trésorerie (reste à la définir)

@Philippe30 : Trouver une ville dynamique économiquement par les temps qui courent n’est pas chose simple. Pour l’activité de marchand de biens, effectivement je trouve cela pas mal contraignant et donc je ne prendrai pas ce statut.

En fait, mon idée était d’arrêter ma profession en informatique qui commence sérieusement à me lasser, pour commencer une activité dans l’immo qui me passione.
Mais je pense qu’il va falloir que je sois raisonnable, à mon grand regret.

Pour info, je miserai peut être, pour réaliser cette activité, sur Montréal au Canada que je connais bien, pour une bonne raison également. Là-bas, il est possible de refaire un crédit sur un bien immobilier en prenant 80% de sa valeur actuelle. Je m’explique :

vous achetez un bien 100 000 en 2000
En 2004, il vaut 150 000, et bien la banque vous prêtera 120
L’idée est que si il vous reste 80 de restant comme capital à rembourser
-> 120 - 80 = 40, vous avez 40 000 $ de mise de fonds pour acheter un nouveau bien
Sans oublier toutefois que si en 2000 vous aviez un prêt sur 100, en 2004 c’est sur 120 (en espérant que le loyer aura un peu augmenter, la différence à sortir ne sera pas forcément énorme)

Chose que les banques françaises ne font pas malheureusement. Ceci dit j’ai bien conscience aussi, que c’est une des raisons pour lesquelles nous sommes dans cette crise (subprimes).

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#11 05/10/2012 13h01 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Square a écrit :

Bonjour,

Vous mélangez un peu tout dans votre démarche puisque vous partez d’un raisonnement avec une depense mensuelle de €1k et finissez par €0.5k.

Si l’on prend quelque chose de "realiste" avec €1k par mois, cela vous donnera une consommation de €7k sur 7 mois (achat, travaux, revente). Soit un capital restant de €93k. Vous achetez un bien a €81k. Si l’on rajoute les travaux et les frais de notaire, on arrive donc a €93k (soit le capital restant, et ce n’est d’ailleurs pas prudent de tout investir sur un seul actif. Que se passe-t-il si vous n’arrivez pas a revendre le bien? Moins-value? Perte de temps et d’argent?)

Continuons le raisonnement: vous vendez le bien avec une plus-value de 30%, soit a €105k.

Le resultat de l’operation: €105k - €93k = €12k.

Vous avez donc gagne €5k sur la periode puisque vous avez depense €7k en 7 mois d’"inactivite". A cela il faut retirer les impots et prelevements divers. Il ne vous restera qu’environ €3k.

En conclusion, vous aurez pris des risques pour gagner €3k en 7 mois, soit une plus value reelle d’un peu plus de €428 par mois. Selon moi, c’est loin d’etre assez pour compenser le temps et les risques pris.
(le temps et le risque doivent se remunerer de maniere juste. Definissez deja ce que vous souhaitez atteindre comme objectif et vous verrez qu’il n’y a malheureusement pas de moyens miracles pour l’atteindre).

En prendre en considération également, supposons que les travaux sont financés par un prêt à la banque. Ayant le cash, le banquier sera dispo à vous accorder ce prêt, non ?
La marge sera plus grande

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#12 05/10/2012 15h23 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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La banque voudra potentiellement une garantie type gage/nantissement/hypothéque etc etc, car n’oubliez pas en sus, que ce ne sera pas un prêt de particulier, mais un prêt d’entreprise.

Par contre vous m’avez l’air assez optimiste, pour ne pas le dire autrement, sur des hausses de 50% en 4 ans par les temps qui courent, pour lesquels vous n’évoquez même pas les frais de notaire et la fiscalité propre à ce métier, particulièrement incertaine, car par définition spéculatrice.

Dernière modification par BorderLine (05/10/2012 15h26)

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#13 05/10/2012 19h06 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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@Alex3033 :

Ne pensez pas que nous voulions vous faire peur mais l’activité de marchand de bien comme l’a indiqué BorderLine est une véritable entreprise pour cela vous devez connaitre les métiers du bâtiment.

Sachez qu’en achetant en tant que marchand de biens vous ne payez pas les frais de mutation mais vous avez 4 à 5 ans pour revendre ensuite les problèmes fiscaux arrivent…

Pour un simple appartement c’est rapide de refaire 60 à 70 M2 mais les marchand s de biens investissent sur des grosses maisons qu’ils font rénover et revendent à la découpe en appartement.

Il faut avoir une bonne trésorerie de réserve car certains cas si une revente n’est pas possible , certains rachètent le bien à titre personnel ou par une sci à leur société de marchand de biens pour éviter les problèmes au delà de 4 ans de détention.

http://www.lbmb-notaires.com/uploads/PD … _02_10.pdf

Comme l’a indiqué Borderline , il faut bien connaitre son marché , le métier , savoir être limite légale pour aller au plus vite signer l’achat , commencer les travaux pendant la période de pré vente et mettre en vente avant la fi ndes travaux des lots en cours de rénovation c’est de la haute voltige …..!

Disposer de fonds suffisant pour rassurer une banque.

Aucune banque ne vous prêtera sans expérience pour ce type d’activité.

Bon courage dans l’informatique , c’est incroyable ne nombre d’informaticien qui se reconvertisse dans l’immobilier ….

Philippe


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#14 13/10/2012 16h32 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Je sais que j’ai donné des chiffres un peu utopique, que je donne peut être l’impression de rêver, mais je tiens toutefois à préciser que j’ai bien les pieds sur terre. Et en ce sens, par rapport aux renseignements que j’ai trouvé et ce que vous m’avez donné, je sais d’ores et déjà que je ne prendrais pas le statut de marchand de biens dans mon projet.

Maintenant je souhaiterai savoir s’il serait possible de faire du portage salariale. Existe t-il un statut particulier pour faire la même activité que marchand de biens en portage salariale ?

En fait ma question est, quelle serait l’alternative à MdB ?

Merci d’avance.

Dernière modification par Alex3033 (17/10/2012 12h18)

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#15 11/11/2012 05h20 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Juste une question:

Pourquoi ne pas acheter une maison à rénover (résidence principale) , la rénover tout en vivant à l’intérieur (quand on est jeune, ça reste possible) (économie d’un loyer) et la revendre avec plus value (résidence principale = pas d’impots)

et continuer pour se faire une cagnotte.

C’est légal et il ne peut pas y avoir de requalification mdb.

Avec 50 ou 100k , en apport/garantie pour résidence principale , la banque peut financer travaux+ maison.

Tant que tu n’as vendu ton bien, tu loges gratuitement

Si tu ne réussis pas à vendre, tu as toujours une maison pour vivre.

Dernière modification par Bistouky (11/11/2012 10h01)

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#16 11/11/2012 10h20 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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C’est légal et il ne peut pas y avoir de requalification mdb.

lol

Vous êtes sérieux en disant cela?

Il y a de nombreuses jurisprudences administratives à ce sujet. Le fisc a besoin d’une seule chose, prouver que vous aviez l’intention de vendre, au moment d’acheter. Exemple, les prêts relais, des mails dans lesquels vous décrivez votre projet, une demande immédiate de 2-3 nouveaux compteurs ERDF aprés l’achat etc etc.

Pour éviter cela, vous ne devez jamais montrer une intention de spéculer, dés l’achat. Par sécurité, je dirais même aprés.

Dernière modification par BorderLine (11/11/2012 10h22)

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#17 11/11/2012 13h55 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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C’est vrai que je connais mal la situation, mais déménager tout les 1 ou 2 ans en changeant de résidence principale me parait vraiment moins malhonnete et plus rentable que tout ce qu’il pouvait proposer avant.

Je ne parlais pas de création d’appartements dans la maison. (demande de compteur edf), juste de quelqu’un qui fait évoluer son patrimoine personnel…

Désolé pour ma remarque inexacte et merci pour le renseignement.

Le mieux étant toujours de faire les choses dans la légalité.

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#18 11/11/2012 15h21 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Sans négliger donc le risque, je reste tout de même d’accord avec vous !

Cela doit être le seul investissement aussi rapide exonéré de toute plus value !

Par contre, àmha, il faut savoir bricoler pour démultiplier les gains.

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#19 18/11/2012 22h29 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Merci pour votre commentaire Bistouky.
Pour répondre, j’ai déjà fait des travaux dans un appart, certes petit (32m2)  où j’ai tout refait, et c’est très désagréable, pendant 6 mois j’ai vécu dans la poussière.
Faites l’expérience et on en reparlera wink

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#20 19/11/2012 01h06 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Bonjour Alex,

Merci pas besoin d’essayer, j’opterai pour le statut marchand de bien avec l’activité marchand de bien.

30 m2 je le rénove en 2 mois  ( 6 mois c ’est vraiment bcp), et je parlais plutot d’une maison ( y a pas de poussiére partout en meme tps)

Amicalement

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#21 21/04/2013 15h31 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Bonjour à tous,

Je reprends un peu le fil de la discussion…
Je réside dans le Gard et m’interresse depuis longtemps à l’activité de MDB.
Avec une maison qui a une valeur  de 150/180K€ et un salaire de 1400€ net est ce utopique de vouloir débuter l’activité?
Je souhaiterais mettre la maison en garantie pour la banque, pourvoir commencer par des petites opérations.
Le statut de SCI différent de MDB pour acquisition de patrimoine n’est il pas préférable?

Merci pour commentaires.
@+

Tim

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#22 23/04/2013 19h21 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Faites le tour des banques pour voir si elles sont prêtes à vous suivre. Si vous vous plantez, vous devenez SDF… ça refroidit quand même….


Left the Rat Race in 2013

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#23 25/04/2013 18h21 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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@ZX-6R

Merci pour votre réponse.
Il est vrai que c’est risqué, surtout avec la conjoncture actuelle.
Il faut que je commence par de petites opérations, sans voir trop gros…
A bientôt

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#24 04/09/2013 11h30 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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J’ai fait quelques recherches sur le forum, et il est souvent question des conséquences d’une requalification en marchant de bien, ou les démarches pour le devenir …

Néanmoins, je n’ai pas trouvé (ou pas bien recherché alors ;-)) comment faire pour prendre les devants pour ne pas se faire qualifier. Faut il informer le notaire au moment de la vente ? y a t qlqchose à faire vis à vis de l’administration fiscale ?

Voilà le cas.

Achat d’un bien immobilier en tant que particulier. Frais d’agence 7% + Frais de mutation 7%.
Quelques mois plus tard, une opportunité interessante se présente. Je vais dresser les éléments en détails.

Remarque 1 : s’il y a une discussion qui détaille cela je suis preneur.
Remarque 2 : si cela mérite une discussion à part, je crée une discussion.

scénario 1
Revente sous le régime des particuliers avec une plus value imposée à 19% + 15,5% de PS.

Plus value = Prix de vente - prix d’achat - frais de mutation - frais d’agence - travaux (- eventuels des frais relatifs au bien ???)

Question 1 : Qu’est ce qui rentre dans ces frais ? Est ce que les charges y sont inclus (syndic, electricité, comptable, etc) ?

scénario 2
Vente sous le régime de marchand de biens.

Question A : quelle est la démarche à suivre ?
Question B : est il possible de récupérer le différentiel entre les 7% de frais de mutation de particulier et les frais de mutation de marchand de bien 1% (0,715% précisement) ?

Fiscalité :
TVA sur la plus value : 19,6%
BIC : Dont (PS) 15,5% + TMI (ex 30%)

Soit au total 19,6%+15,5%+30% => 65%.

exemple concret
Voilà les mouvements financiers de la période en TTC.
Achat : 200k€
Frais de transaction : 23 k€.
Travaux : 15 k€.
Charges copro+ elec : 1500€
Frais de compta : 1000€
Intérêt credit : 5500€
Impôt foncier : 1500€
Assurance crédit : 300€
PNO : 150€
Revente : 315k€.

Calcul de la plus value scénario 1 :
315 - 200 -23 = 92 k€ ? ou fait il intégrer d’autre frais ?

Impots plus value (19% +15,5%) => 31 740 €

Calcul de la plus value scénario 2
Marge HT = (315 - 200 ) / (1,196) = 96 k€.

TVA sur Marge = 18 846 k€.

BIC = 315 (revente) - 223 (prix de revient) - 25 (total dépenses) - 19 k€ (TVA sur marge) = 86k€.

Impots sur les revenus BIC = (30% + 15,5%) * 86 = 30k€.

Soit au total 49k€ (vs 32k€).

L’ecart est de 17k€. Il se réduit à 10k€ si toutefois il y a récupération du différentiel des frais de mutation (sur lesquels il faut payer des impôts aussi).

êtes vous d’accord avec cela ou y a t il des corrections à apporter ?

Dernière modification par Boubouka (04/09/2013 13h15)

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#25 04/09/2013 16h13 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

Modérateur
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Je ne suis pas MDB, et ce qui suit pourrait donc comporter des erreurs.

Je crains que si vous avez acheté comme personne physique, il n’y ait guère de moyen de revenir la dessus, et de récupérer la différence des droits avec ceux d’un MDB. C’est dès l’achat qu’il faudrait se déclarer comme MDB (et donc avoir déclaré cette activité commerciale au préalable, cf. Marchand de biens-rénovateur - Fnaim.fr ou  par exemple).

Vos calculs sont erronés, car on n’arrivera jamais à "Soit au total 19,6%+15,5%+30% => 65%".
En effet, les 19.6% portent sur la valeur ajouté créée (la plus-value, mais la TVA payée sur tout le reste de l’activité vient en déduction) et la fiscalité sur le BIC ne porte que sur le bénéfice de l’activité (une fois TVA payée en particulier, ainsi que les charges RSI auxquelles une telle activité de commerçant est sans doute aussi assujettie, ainsi que toutes les autres charges dont l’assurance RC).

La grosse différence est que dans un cas on est un particulier qui revend occasionnellement un bien  acheté pour son usage (personnel ou comme bailleur) et une imposition simplifiée, et que dans un autre on a une activité de commerçant (quasiment une entreprise) qui achète pour valoriser et revendre. Vous devriez considérer le montage d’une activité de MDB comme la création d’une entreprise.     

PS : ZX-6R avait annoncé vouloir monter son activité de MDB. Hélas il a aussi pris du recul vis à vis du forum. Peut-être pouvez-vous le contacter par MP pour l’inviter à poster un témoignage s’il a effectivement monté cette activité de MDB.


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