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Forums des investisseurs heureux

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#26 26/07/2014 19h04 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Gwen11 a écrit :

Si je change de banque, elle m’avait expliqué que la nouvelle devra racheter mon 1er crédit.

Pour quelle raison, je ne comprends pas ?
Vous pouvez avoir le crédit d’un bien dans une banque A, et celui d’un autre bien dans une banque B, non ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#27 26/07/2014 21h48 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Le sujet ici-présent me convient bien, je vais signer 2 compromis à 1 semaine d’intervalle pour 2 studios.
Avec un profil pas forcément idéal : déjà 2 apparts en loc et même pas proprio de ma RP !

Après rdv avec mon courtier, il est assez confiant même si ne sait pas si les encours de prets permettront de rester dans la délégation d’accord de mon Directeur d’Agence. Le vrai hic pourrait concerner la caution.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#28 27/07/2014 10h33 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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@lemouz
Quand le dossier n’est pas très bon ou au delà de la compréhension de l’interlocuteur bancaire il est sans doute préférable de proposer directement une hypothèque notariale, malheureusement plus coûteuse.
En effet les banques se servent souvent des organismes de cautionnement pour étudier le dossier à leur place. Si le retour est négatif, elle laisse tomber sans chercher à comprendre…

Pour l’anecdote, j’ai le vécu d’un dossier refusé par "crédit logement" où le conseillé LCL m’a expliqué que mon cas était trop "atypique" mais que si j’avais demandé un crédit du même montant pour une grosse voiture, je l’aurais eu, sans problème ! Le bien en question ne présentait aucun risque particulier, j’avais une couverture liquide et immo sans financement de 6 à 7 fois le montant du crédit demandé et le bien s’autofinançait très largement…


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#29 28/07/2014 00h04 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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DDtee a écrit :

Gwen11 a écrit :

Si je change de banque, elle m’avait expliqué que la nouvelle devra racheter mon 1er crédit.

Pour quelle raison, je ne comprends pas ?
Vous pouvez avoir le crédit d’un bien dans une banque A, et celui d’un autre bien dans une banque B, non ?

A vrai dire aucune idée. Elle m’en avait parlé lors du bien que je devais acheter et sur lequel je me suis rétractée.

Je ne trouve pas sur le contrat du 1er crédit l’obligation d’y laisser mon salaire mais comme il s’agit de ma banque, on n’a pas vraiment évoquer cette obligation. 
Je m’engage par contre à "y faire domicilier les loyers en cas d’impayés sur les échéances du prêt" (dans la rubrique "stipulations particulières"). Mais je trouve ça normal. 

Je vais l’appeler demain pour faire le point. Je veux bien changer de banque si je ne suis pas obliger d’y rester 20 ans et si le 1er crédit reste où il est…

@lemouz : merci pour le témoignage,  ca me redonne de l’espoir !! :-)


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#30 28/07/2014 15h25 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Pour donner un peu d’espoir… en un an j’ai acheté 4 appartements, je ne suis pas propriétaire de ma RP, et je viens d’avoir le OK pour un nouveau achat d’un lot de 4 studios…
Mon encours mensuel total sera supérieur à mes revenus fixes…
Mais tous les biens s’autofinanceront largement (si pas de problèmes bien sur…)
Maintenant j’arrête là, je vais devoir gérer tout ceci…
Mais morale de l’histoire, en y allant "au culot et confiant"… ça peut passer…
Bien sur toutes les situations sont différentes, mais il y a un an quand j’ai acheté mon premier appartement j’étais fou comme un gosse! Alors maintenant… :-)

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#31 29/07/2014 13h15 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Effectivement quand on commence… on a du mal à s’arrêter !
Merci Arnaud pour ce retour ! Ca me motive !!
J’avais pour projet de n’avoir que 2/3 biens locatifs à mon actif… mais pourquoi ne pas continuer tout en espaçant les achats dans le temps lorsque la bonne affaire se présente !

Je viens d’appeler ma courtière et je lui ai parlé du taux bonifié grâce à la "domiciliation" du salaire qui pouvait disparaître en même temps qu’un (nouveau) changement de domiciliation futur. J’ai employé les termes que j’ai lu sur ce sujet Prêt immobilier : la banque m’oblige à domicilier mes salaires chez elle ! et elle a été demander à son collègue.

Donc pour être attractif la courtière (je suppose que c’est la même chose pour les autres) précise que je suis d’accord pour changer de banque. Cependant, bien que nous signons un document pour rassurer la banque sur la prochaine domiciliation, cette méthode n’est pas légal. La courtière m’a expliqué qu’ils faisaient ça pour faire peur aux clients (super la méthode roll).

Au final je vais changer mon salaire de banque mais je ferai des virements mensuels sur mon compte actuel pour mes prélèvements. Je vais gagner 20/25 euros sur la mensualité chaque mois et je trouve que pour un investissement locatif c’est une somme à ne pas négliger.

Dernière modification par Gwen11 (29/07/2014 13h32)


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#32 29/07/2014 19h17 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Bonjour

Du moment que vous avez des investissements avec un bon cash Flow positif plus un apport de 10%.

Les banques vous disent oui.  En deux ans j ai put acheter 2 immeubles en tout sa va me faire 6 appartements.

Une fois mon deuxième immeuble fini, je compte bien en acheter un troisième.

Pour résumer en proposant au banque de bon dossier sa passe toujours.


http://www.creersonindependance.fr/ Sur mon blog j'explique comment j'ai pu acheter 2 immeubles en partant de zéro à seulement 25 ans!

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#33 29/07/2014 19h50 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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nicolas13320 a écrit :

Du moment que vous avez des investissements avec un bon cash Flow positif plus un apport de 10%.
Les banques vous disent oui.

Votre enthousiasme fait plaisir, cependant je crains que cela ne soit pas aussi simple que vous le décrivez, loin de là !
Manifestement, vous avez trouvé une perle en la personne de votre banquier, bichonnez le wink


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#34 29/07/2014 22h37 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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nicolas13320 a écrit :

Du moment que vous avez des investissements avec un bon cash Flow positif plus un apport de 10%.

Pour l’instant je ne suis pas dans les clous car pas de cash flow positif. Sur le 1er bien (studio) je dois compléter sur le montant du crédit. Visiblement faire racheter le crédit sur une durée plus longue n’est pas rentable car il ne sera plus possible de déduire les intérêts sur le plan fiscal.
Sur le second bien (T2), je vais sortir 100 euros par mois pour économiser les différents frais (une partie des charges et la taxe foncière).

Ce forum m’a ouvert les yeux et je ne compte plus m’arrêter là.
Cependant, j’ai fait des erreurs de gestion et il faut maintenant que je les corrige. Je vais laisser passer du temps et j’apporterai un bon apport à mon (futur) 3ème bien locatif qui arriverait vers la fin du crédit du studio. Il me reste 8 ans de crédit donc dans 5/6 ans ce serait parfait.

Même si j’ai fait des erreurs de gestion, je reste chanceuse par rapport à beaucoup de français. Je vais donc continuer de me former, d’apprendre et je reviendrai plus forte, plus tard.

Je tenais à remercier les membres du forum car depuis quelques mois vous avez été nombreux à répondre à mes interrogations sur l’immobilier et j’ai pu grâce à vous éviter une mauvaise acquisition il y a quelques semaines.


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#35 30/07/2014 07h20 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Enfaite c’est pas question de perle de banquier, car je sais très bien qu’il s’en fou de moi le banquier.

Mais je pense plutôt que ce qui l’intéresse c’est les chiffres.

Pour mon premier Immeuble J’ai 350 euros de cash flow positif toute charge déduite hors impôts.
C’est un bon achat, mais pour le banquier pas assez, car pour lui ça aura amputer mon pouvoir d’investissement.

Car pour le banquier il faut que votre bien vous rapporte 33% en plus que votre crédit pour faire une opération blanche.

Pour mon deuxième bien la j’aurai fait une très bonne affaire, car toute charge déduite j’aurai 600 euros par moi de cash flow positif.

Ce n’est pas évident d’enchainer les opérations, car les banques ne comprennent pas souvent pourquoi vouloir investir à tout va sans avoir acheté sa résidence principale.

Ça aussi c’est un gros point positif. Car je ne possède pas ma résidence principale et je ne suis pas prêt dans acheter une.

Tout simplement, car ça serait de l’endettement pur. Et ensuite je ne pourrai plus continuer à faire des crédits.

Il ne faut pas se décourager, sa marche tout le temps avec le temps!


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#36 30/07/2014 10h17 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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nicolas13320 a écrit :

Enfaite c’est pas question de perle de banquier, car je sais très bien qu’il s’en fou de moi le banquier.
Mais je pense plutôt que ce qui l’intéresse c’est les chiffres.

Venez lire plus souvent les interventions sur ce forum et vous verrez que de bons dossiers, selon votre propre descriptif (avec CF positif et 10% d’apport) sont régulièrement refusés par les banques.
Je l’ai moi même vécu, même si cela ne m’a pas empêché de financer par ailleurs le bien… (le rapport loyer/crédit était bien supérieur au 33% dont vous parlez mais plutôt de 120%)

Pour imager mon propos, un banquier qui m’a suivi sur un petit immeuble m’a un jour expliqué qu’un trop bon CF ou rendement lui faisait peur (= c’est pas possible, il y a un problème)

Je persiste à dire que très peu de banques/banquiers accompagnent de façon significative la montée en puissance d’un patrimoine immobilier locatif financé par l’emprunt, surtout si il représente une part importante du patrimoine. Quand on a trouvé le bon interlocuteur, il faut être conscient qu’il est rare et précieux.
Quand on l’a pas trouvé, il faut pas se décourager, il faut chercher encore et encore, tout comme pour le bon bien…


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#37 30/07/2014 10h26 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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je suis tout à fait en ligne avec ce dernier message: ne pas se décourager.
Et j’insiste bien sur le fait que "tous les dossiers sont différents"… et les revenus + age + région de chacun le sont aussi… et tout ceci entre en compte.

Dernière modification par Arnaud13 (30/07/2014 10h32)

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#38 30/07/2014 14h26 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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au delà des cash flows l’ancienneté des premiers achat doivent aussi peser.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#39 08/08/2014 22h14 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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petite mise a jour :
la banque est OK sur le principe.
sa société de cautinnement aussi (oralement)
Des lundi, je démarre les papiers.

Du coup, ca me fera 1 T2 et 3 studios pour des revenus locatifs a environ 2/3 de mes revenus salariés.


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#40 08/08/2014 22h47 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Merci Lemouz pour le retour !
J’attends pour ma part des nouvelles des banques pour mon 2ème crédit. 

Le studio à 44000 euros dont je parlais en début de sujet est toujours en vente.  Je pense regarder de nouveau les biens avec intérêt début 2015 (le temps de trouver la bonne affaire, les mois peuvent s’écouler)… Je resterai par contre sur des studios puisque justement mon 1er studio à l’achat me plombe un peu (beaucoup) ma capacité d’emprunt.. De toute façon si on ne tente pas… on ne saura jamais.


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