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#1 17/07/2014 09h59 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Bonjour à tous, 

Je me rapproche de vous car je suis sur le point de faire une (nouvelle) offre pour un T2.

Cependant, en plus du T2 initialement prévu,  j’ai trop cherché et j’ai trouvé une superbe affaire avec un studio.
J’ai contacté mon courtier qui m’a mis en garde car les 2 appartements ne passeraient pas car avec les calculs du T2 (les calculs de l’ancien T2 ou je me suis rétractée) c’était juste.
De plus, il m’a expliqué que les banques étaient frileuses aux logements de fonction et donc pour mon courtier j’aurai des difficultés à dépasser 2 biens locatifs.

Je me rapproche de vous pour vous demander conseils car là je suis perdue. Comment faire pour obtenir plus de 2 crédits ?

Ma situation actuelle :
Salaire 1750€

1er crédit immobilier : un studio avec 400€ de mensualité par mois pour un loyer de 310€ (je sais grave erreur… mais je ne connaissais pas encore le forum lorsque j’ai signé ;-) ). Il me reste 8 ans et demi de crédit.  Je compte lors de l’anniversaire des 2 ans, faire diminuer la mensualité sur la marge des 2 ans maximum négociable.

Mes futurs propositions :

Un T2 de 80000€ (prix affiché dans l’immédiat) Je demande donc un crédit à 110% qui semble passer pour le courtier. Loyer possible 540€ HC. En effectuant des simulations sur internet je tombe sur le même montant que le courtier ~ 490€ hors assurance.

Maintenant le fameux studio qui est une affaire…
Prix affiché 44000€ (négociable). Loyer actuel 360€ HC. Toujours avec mes simulations sur internet,  je tombe sur des mensualités de ~ 290€ assurance comprise sur 20 ans(si j’obtiens un 110%… mais sur un malentendu je peux payer les frais de notaire pour celui-ci si ca rassure les banques). Le studio en lui même doit être complètement refait lors du départ de la locataire qui est là depuis 15 ans. Un coup de peinture et pourquoi pas le meubler…

Les banques prennent-elles en compte les charges liées aux fameux appartements ? Car pour le studio, le loyer CC me permet d’avoir un cash flow de 0 !!
Le T2 me ferait "sortir" tous les mois 110 euros pour économiser en prévision des taxes. Pour le studio que je possède actuellement idem c’est du 200 euros par mois (je rajoute cependant 50 euros de plus pour les tuiles imprévues).

D’après-vous, le logement de fonction est-il vraiment un handicap ?

Ma priorité est le T2 mais si je peux attraper un bon plan au vol, pourquoi pas…

Merci à vous !

Dernière modification par Gwen11 (17/07/2014 10h02)

Mots-clés : cash flow, crédit, immobilier


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#2 17/07/2014 10h26 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Le logement de fonction me semble être un handicap seulement si votre situation professionnelle risque d’occasionner la perte de cette avantage.

Dans le calcul des banques entre dans les données les revenus locatifs, généralement 70% du loyer chargé (ne pas leur détailler avec ou sans charges, je n’ai jamais vu de banque poser la question).

Le cash flow véritable (pour vous même) se calcul ainsi :
Loyer - remboursement d’emprunt - ensemble des charges liées au bien (foncier, copropriété, assurances, vacances locatives, entretien/travaux, csg…)
Dans le prix d’acquisition ne pas oublier les frais de notaires, de garantie, de dossier.

Je ne suis pas certain du tout que le résultat soit aussi probant avec un calcul vraiment complet.

L’emprunt à 110% est un frein pour de nombreuses banques, faire du 100% met souvent de l’huile dans les rouages wink
L’enchaînement de deux emprunts au même moment, alors que vous avez l’expérience d’un seul lot avec un résultat discutable ne joue pas en votre faveur. De plus, votre taux d’endettement explose avec les nouveaux emprunts envisagés et passe au dessus de ce que les banques admettent en général.

A votre place je reconsidérerais les deux investissements pour mesurer si ce sont véritablement de bonnes affaires (notre opinion semble diverger sur ce point), et le cas échéant en laisserais tomber un pour ne pas perdre les deux.


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#3 17/07/2014 10h43 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Merci DDtee pour votre réponse !

En fait le courtier me demande le loyer HC alors je donne les bons montants dès le départ.

Le logement de fonction je suis censée l’avoir encore plus de 20 ans… voir même 30 (mais ce n’est pas pas moi décide mais l’Etat)… et ma situation fait que je n’ai pas le choix. Les banques ne sont pas censées savoir si je changerai d’emploi avant ma date de retraite (fonctionnaire).

C’est dommage car la véritable vacance locative, ne ne l’ai que dans le studio que je possède déjà (je ne l’ai pas encore testé, ma locataire semble rester un an de plus mais je vise des étudiants donc le risque est présent).
Le T2 est pour un membre de ma famille et dans l’autre studio, il s’agit d’une dame âgée. Donc dans ces appartements,  pas de vacances locatives avant plusieurs années. 

J’ai envie de dire : "grrrrr !!"

Tant pis je vais tenter le T2 et laisser tomber le studio :’(


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#4 17/07/2014 11h46 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Il faut parfois insister et ne pas se décourager au moindre avis négatif :-)
Le problème est plus de savoir si ces 2 biens sont réellement des affaires ou non.
Il semble que le CF dégagé ne soit pas énorme… mais il faut prendre ceci comme "un tout". Ces biens peuvent etre dans une zone en expansion, et dans ce cas on peut avoir de bons locataires et une belle pluvalue potentielle sur les reventes. Par contre s’ils sont dans des zones "sensibles" donc avec risques sur les locataires, et qu’en plus ils ne prendront pas de valeur, alors il vaut mieux favoriser les biens avec un réel cash flow positif.
Tout est question de choix…

Après s’il faut convaincre une banque ce n’est qu’une question de bons dossiers, ou pas… mais en n’ayant qu’un seul bien en cours, ce n’est pas facile…

Sinon il faut faire plusieurs dossiers en parallèle dans plusieurs banques mais ça… no comment!

Dernière modification par Arnaud13 (17/07/2014 11h46)

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#5 17/07/2014 13h17 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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je pense qu’au delà du taux d’endettement/revenus les banques regardent aussi l’ancienneté des investissements(ou la durée de crédit restante).

Le fait d’avoir un logement de fonction est plutôt un atout(pas de charge de logement)Si vous deviez perdre cet avantage,il me semble que l’Etat vous offrirait une compensation?

Ne pouvant pas acheter la RP ou je suis "contraint" de vivre,j’ai aussi décidé d’investir dans  du locatif et c’est un peu dans ce sens que j’avais argumenté auprès de la banque,à l’origine.

Des bonnes affaires il y’en aura d’autres,iul faut être patient et y aller par petites touches régulières quand les banques sont frileuses


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#6 17/07/2014 13h20 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Ok ok merci Arnaud13 !!

Je note que je ne suis pas encore assez mûre… la fougue de la jeunesse (je préfère à débutante ca me remonte le moral :-D ).

Je vais abandonner l’idée du studio et me concentrer sur le T2 qui est bien mieux placé. Par contre je vais continuer de décortiquer les annonces et j’insisterai auprès des banques pour obtenir d’autres financements car je ne veux pas m’arrêter à 2 biens. Dans quelques années,  mon studio sera presque terminé en plus… j’aurai alors un meilleur dossier pour les banques si ma situation professionnelle reste stable.

Par contre tant que je ne vise pas autre chose, je conserverai ma mensualité actuelle du studio. Puisque mon objectif au départ était "plus vite payé plus vite terminé", je vais le conserver le plus longtemps possible.  Même avec le T2, je serai encore en mesure d’épargner alors autant en profiter.


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#7 17/07/2014 13h36 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Bonjour Gwen, Bonjour à tous;

Gwen pourquoi ne pas prendre le studio plutôt que le T2 ?
Il sera plus aisé pour vous d’en obtenir le financement à 110%, il est plus rentable au regard des données que vous nous présentez.

Il permettra de vous faire la main sur ce type d’investissement et également de rassurer votre banquier pour les prochains investissements.

Dernière modification par Pryx (17/07/2014 13h37)

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#8 17/07/2014 23h17 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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En fait Pryx, le T2 c’est pour y mettre un membre de ma famille… donc je vais rester concentrer sur les priorités.
Je peux payer les frais de notaire sur le T2 si je vois que j’ai des difficultés à obtenir le crédit à 110%. Maintenant si j’arrive à en avoir un… pourquoi pas ! Je tente ma chance.


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#9 18/07/2014 10h09 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Une précision, si la location se destine à un proche attention de louer au prix du marché (pour les impôts).
Vous avez refait les calculs avec les charges afin de savoir combien vous allez devoir débourser chaque mois ?


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#10 18/07/2014 10h13 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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attention à ne pas confondre "investissement locatif" et "louer à un proche".
Les 2 ne sont pas forcément incompatibles, mais vu que vous avez déjà un "investissement peu rentable" sous le bras, attention à bien choisir le second, si vous voulez plus tard aller voir les banques pour un 3eme…
Bien penser à la localisation (ne pas prendre n’importe quoi) & au cash flow positif…
Et ne pas choisir le bien en fonction de vos amis/famille qui y logeront, bien penser "long terme"… pour le jour où vos amis n’y seraient plus…

De ma faible expérience, je retire un point:

règle numéro 1: prendre le temps, ne pas s’emballer trop vite…

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#11 18/07/2014 14h15 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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J’abonde dans le sens d’Arnaud13.
Le cash flow positif est une chose, mais l’emplacement et la qualité du bien sont des critères déterminants à ne pas négliger.
Vous investissez dans quelle ville ?

Dernière modification par Range19 (18/07/2014 14h21)

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#12 18/07/2014 20h50 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Alors en fait c’est pas le proche en question qui choisi le bien mais ma pomme. J’ai mes critères et d’ici quelques années le bien sera effectivement en location classique (enfin avec un inconnu dedans du moins). Je fais donc attention à ne pas me tromper. Et vu l’emplacement du T2 je suis sereine, il sera loué sans problème.

DDtee le loyer sera 50 euros de moins que la locataire précédente. Je ne pense pas que ce soit un frein pour les impôts… mais effectivement il faudrait que je les appelle pour en être certaine.
Avec le loyer moins cher je vais sortir 120/130 euros par mois (charges, impôts et petit bonus pour les travaux aux AG s’il y a).


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#13 18/07/2014 21h58 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Bonsoir,

Comme les intervenants précédents, je suis septique quant au fait qu’il s’agisse de super affaires.

Pour répondre au mieux à vos questions:

1- Comment faire pour obtenir 2 crédits en même temps?
a) avoir des projets avec un cash flow très positif, tout compris. Cela vaut aussi et surtout pour votre 1er projet qui sert souvent d’étalon au banquier.
b) faire simultanément une demande pour un bien dans une banque, pour l’autre dans une autre. Au moment où vous montez vos projets, vous ne mentez pas quant à votre patrimoine et vos dettes. Bien sûr vos banquiers n’apprécieront guère lorsqu’ils seront au courant. Cela induit qu’il ne faut pas avoir à les solliciter par la suite pour faire face à des difficultés inhérentes à ces prêts.
c) avoir une SCI à l’IS, dite opaque, elle n’apparaîtra ni sur vos comptes bancaires, ni sur votre feuille d’impôt.

2- Les banques prennent-elles en compte les charges liées aux fameux appartements?
Normalement, non. Les charges sont collectées pour répondre à une liste de dépenses précises (Décret n°87-713 du 26 août 1987). Il ne s’agit pas de revenu locatif. Par conséquent elles ne doivent pas être prises en compte.
Pour ce qui est des personnes qui disent que la banque ne demande pas s’il s’agit de loyerCC ou HC: tant mieux si cela s’est passé comme ça pour eux. En ce qui me concerne, les banquiers nous ont demandé les baux lorsqu’il y avait des locataires ou des estimations d’agences (les charges sont précisées dessus) pour les immeubles à aménager.

3-D’après-vous, le logement de fonction est-il vraiment un handicap ?
Ca dépend: est-ce un avantage dont vous disposez obligatoirement eu égard à votre poste, ou sont-ce les événements qui vous ont amenés à profiter de ce logement, indépendamment de votre poste?
Dans le second cas, cela peut être handicapant vis à visse la banque car aléatoire.

Au dela de ces réponses, dont j’espère qu’elles pourront vous aider, ce qui semble problématique dans vos projets sont les chiffres:
Revenus: 1750
CF= -200 sur projet 1
CF= -110 sur le projet T2 (vos chiffres)
CF= -30? sur le projet studio.

Je vois mal un banquier vous prêter dans ces conditions.

Il faudrait soit revoir vos plans de financement (faire un apport de telle sorte que vous ayez un CF>O, voire même compensant votre CF<-200 sur votre 1er bien), soit changer de biens.

Vous devez garder en tête que seuls des CF>0 vous permettront de palier aux aléas de gestion locative et de pouvoir envisager d’être suivie pour de futurs projets.

Cdt
K16

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#14 19/07/2014 09h48 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Range19 les achats sont sur Perpignan (66).

K16… merci !
J’avoue que je n’avais pas vu ça sous cet angle. Comme je ne précise pas au banquier mes charges supplémentaires, il ne sais pas vraiment que je dois sortir 110/120 euros par mois pour les taxes. La rentabilité brute de cet appartement est de 8%. J’ai du mal à trouver plus de 10% dans cette ville et m’aventurer ailleurs, dans l’immédiat j’ai peur car je ne connais pas assez les lieux.

Par contre le projet studio 3 le cash flow est de 0.

Je vais refaire mes calculs ce week-end.

Ne serait-il pas intéressant dans mon cas de faire racheter mon crédit par une autre banque en augmentant sa durée ?
Dès maintenant ou après l’achat du T2 si je trouve un nouveau bien intéressant ?
Je voulais terminer mon studio 1 rapidement mais si ma destinée est d’être raisonnable et d’écouter les conseils de personnes calées sur le sujet… je vais probablement me laisser tenter

Sinon pour le logement de fonction, il est lié à mon poste. J’ai encore quelques années devant moi avant de changer de métier.  Ceci dit je ne l’explique pas aux banques quand je fais mes dossiers.


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#15 20/07/2014 15h30 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Bonjour,

Plusieurs points dans vos messages:

1) Refinancement de votre 1er Prêt
Dans tous les cas de figure, il me semble qu’un refinancement vous permettant d’avoir un CF>ou = à zéro est préférable à une situation où vous devez remettre de votre poche chaque mois.
Même si votre taux d’endettement à aujourd’hui est bon, cela sera toujours un plus pour vous et votre banque en cas de besoin (prêt pour nouveau projet)

2) Financement simultané (bien déjà acquis et un nouveau bien)
Si vous voulez refinancer le 1er studio, il ne semble pas opportun de le faire en même temps que la demande de financement du T2, sauf à le faire dans une autre banque.

En effet, si vous demandez un nouveau financement pour le studio et le financement du T2 à la même banque, elle vous interrogera sur le "résultat d’exploitation" de votre 1er bien.
Outre le fait qu’elle sera amenée à constater le CF<0, elle ne prendra en compte que 70 à 80% des loyers dans ses calculs de faisabilité.
A cela, il faudra ajouter le CF<0 du T2 (CF encore creusé par la décote de revenus prise en compte par les banques).

A ce rythme là, vous serez vite à plus de 33% d’endettement.
Autant cela n’a guère d’importance lorsque le CF>0, autant cela est rédhibitoire lorsque le CF<0.

3) Prêt immo 110%
Si la banque ne veut pas vous prêter à 110% et que cela risque de grever vos économies de manière trop importante, que vous ne disposez pas du montant des frais annexes ou que vous ne voulez pas débloquer des sommes placées, vous pouvez toujours faire un prêt à la conso et moduler les remboursements de votre prêt immo de telle sorte que votre débours soit linéaire. Bien entendu, les taux ne sont pas les mêmes, mais les durées non plus. Tant que le loyer couvre l’ensemble et que l’acquisition peut être réalisée, c’es l’essentiel, non?

4) dossier banque, charges courantes
Lors du montage de votre dossier, il est surprenant que la banque ne vous demande pas de comptes concernant votre studio ou même votre logement de fonction. Avez vous déjà monté un dossier de financement complet pour le T2?

Cdt
K16

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#16 20/07/2014 16h10 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

Modérateur
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Je ne suis pas d’accord avec "Dans tous les cas de figure, il me semble qu’un refinancement vous permettant d’avoir un CF>ou = à zéro est préférable à une situation où vous devez remettre de votre poche chaque mois.". En effet :
   - d’une part il ne sert pas à grand chose d’optimiser par partie, pas ex le cash flow sur un seul bien. Ce qui compte, c’est la situation financière globale : somme des échéances, somme des revenus locatifs, somme des charges, etc.
   - d’autre part, en renégociant un emprunt ainsi que K16 le suggère, il y a de bonnes chances pour que tous les intérêts de ce prêt ne soient plus déductibles (on ne peut pas déduire plus d’intérêts d’un prêt renégocié que les intérêts du prêt initial; le fisc ne "subventionne" pas tous les refinancements).
   - enfin, il existe de nombreux cas où un CF < 0 n’est en rien gênant, notamment si l’investisseur ne souhaite pas continuellement se mettre au taquet au niveau endettement. Il ne faut pas faire du dogme du CF positif une religion….
   - pensez-vous que la banque préférera systématique un profil avec CF nul ou légèrement positif, ou un profil avec CF modérément négatif, mais un emprunt moins long et un investisseur ayant par ailleurs assez de ressources (ou de cash investi ailleurs) pour couvrir largement ce CF négatif ?

Je suis encore moins d’accord avec la suggestion de faire un prêt à la conso pour financer l’apport perso qui manquerait. Avec ce genre de raisonnement, le surendettement n’est pas loin. Si vous ne pouvez pas obtenir le financement nécessaire, en explorant toutes les pistes possibles, c’est que votre surface financière ne le permet pas, et  il vaut mieux renoncer à l’opération, plutôt que se mettre encore plus de charges sur le dos. De toute manière, le prêt conso serait à déclarer à la banque dans la demande de financement immo, sauf à vouloir faire un faux.

Par ailleurs, une SCI IS, pour les projets de la taille de ceux que Gwen11 envisage, ça ne me parait pas du tout approprié (trop de frais de structure et de temps à y passer).


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#17 20/07/2014 16h38 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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En fait je suis une petite joueuse. Je ne serai pas en mesure d’avoir beaucoup de biens comme la plupart d’entre vous. Mon objectif dans l’immédiat (enfin dans les prochaines années) c’est d’avoir 3 biens locatifs (soit un studio et deux T2 ou un T2 et deux studios).

Je vais voir ce que ca donne pour le T2 au niveau du crédit. Je peux sortir les frais de notaire sans vider mon compte épargne mais si je peux trouver un financement à 110% je me dis pourquoi pas…

Lorsque j’arriverai au 2ème anniversaire du crédit du studio, je diminuerai ma mensualité pour augmenter le crédit de 2 ans (puisque c’est la limite possible sur le crédit). Puis j’économiserai (plus) pour le futur appartement (projet n°3) afin de payer les frais de notaire et éventuellement apporter un apport supplémentaire sur le montant du bien.
A vrai dire je me fixais ces 3 appartements en locatif sur une période de 7/8 ans et dans mon esprit, le premier crédit aurait été sur le point de se terminer. Ce n’était donc pas un frein pour la suite (enfin toujours dans mon esprit :-D). Mais en fouillant un peu trop, j’étais tombée sur le fameux studio à 44000 euros qui était me semble t-il une affaire.

Maintenant je comprends en lisant vos messages que je ne suis pas non plus sur la bonne piste pour me constituer un patrimoine important. 

Sinon K16 j’ai bien donné tous les documents relatifs au studio et à mon logement de fonction lorsque j’ai monté mon dossier pour le T2.

Merci pour votre aide en tout cas car vous m’aidez à prendre du recul.

Dernière modification par Gwen11 (20/07/2014 16h40)


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#18 20/07/2014 16h45 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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question sur la non déductibilité en cas de renégociation.

le fisc risque-t’il d’être alerté si une renégociation consiste à un allongement de duréeet qu’en parallele les revenus fonciers(et donc les impots et la CSG versés) progressent par l’aquisition de nouveaux biens?


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#19 20/07/2014 17h05 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Bonjour GbL,

1) Pour ce qui est du CF, tous les cas de figure sont différents.

En ce qui concerne Gwen11, elle dispose d’un premier bien avec CF<0, elle envisage l’achat de 2 autres bien avec pour l’un un CF<0, pour l’autre CF=0.
Ses revenus sont modestes et elle souhaite pouvoir continuer à investir.
Dans ce cadre, il me semble que ses premiers achats doivent pouvoir sortir un solde positif afin de mettre en confiance le banquier pour ses prochaines acquisitions.

Si l’on dispose de revenus fonciers par ailleurs, que l’on dispose de revenus élevés ou que l’on souhaite alléger sa fiscalité, alors la notion de CF peut s’aborder différemment.

2) Pour ce qui est du prêt à la conso, ce n’est pas une situation idéale.
Cependant si tous les coûts sont pris en compte et que cela entre dans le cadre du financement global du bien immobilier, celui ci dégageant un CF important, en quoi est-ce un pb?  (je n’aurai pas envisager cela dans le cadre d’une opération avec CF<0).
Votre surface financière dans ce cadre n’est certes pas bonne, mais le risque est de l’améliorer.
Car si vous ne pouvez pas rembourser ce prêt exclusivement avec vos revenus locatifs, alors bien sûr, il vaut mieux ne rien faire.
J’ai l’impression, peut être à tort, qu’il peut y avoir des périodes plus ou moins fastes dans la vie de tout un chacun.
Malgré cela, un projet très rentable ne mérite-t-il pas d’explorer toutes les pistes possibles? (tout cela toujours en corrélation avec un CF>0)
C’est pourquoi, avant de suggérer cette situation à Gwen11, j’avais insisté sur un CF positif.

Cdt
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#20 20/07/2014 18h29 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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dans un souci de diversification,je ne suis favorable ni aux durées courtes ni à l’apport personnel .
Il me semble plus logique de garder et d’augmenter son épargne dans la mesure de ses possibilités et de laisser les locataires et les déductibilité des interets faire l’effort de capitalisation.

quant à l’idée de financer sur du court terme/moyen terme par un prêt conso les frais de notaire en plombant sa capacité d’épargne et en dégradant le cash flow,ça me semble être une mauvaise idée.

à cash flow équivalent,je préfère financer 3 biens sur 20 ans qu’un seul sur 8 ans. au bout des 8 ans,le capital remboursé est à peu près le même mais les possibilité plus nombreuses.

Il me semble que gwen11 est trop pressée et qu’elle devrait continuer à amortir son premier investissement quelques temps,épargner ,éventuellement faire un remboursement anticipé si elle en a la possibilité afin qu’il devienne un atout pour passer aux choses serieuses(si on raisonne en terme de cash flows)

Dernière modification par toudoucement (20/07/2014 18h30)


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#21 20/07/2014 22h58 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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toudoucement a écrit :

Il me semble que gwen11 est trop pressée et qu’elle devrait continuer à amortir son premier investissement quelques temps,épargner ,éventuellement faire un remboursement anticipé si elle en a la possibilité afin qu’il devienne un atout pour passer aux choses serieuses(si on raisonne en terme de cash flows)

Je n’ai pas l’impression d’être trop pressée car avec le studio et le T2, je serai encore en mesure d’épargner (moins certes mais épargner quand même).  Dans mes plans, le 3ème bien ne devait arriver que vers la fin du 1er crédit.  Seulement j’ai ouvert ce post car il me semblait avoir trouvé un 3ème projet intéressant plus rapidement que prévu… je vais donc me concentrer sur mon studio,  éventuellement le T2 et continuer d’épargner pour ma prochaine affaire.

Je vous remercie tous pour vos conseils et vos pistes.

Dernière modification par Gwen11 (20/07/2014 22h59)


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#22 20/07/2014 23h16 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Je n’ai pas dit que vous ne pourrez pas assumer,je pensais uniquement au raisonnement du banquier.

Si vous êtes sûre de vous,montez les 2 projets en même temps dans 2 banques


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#23 21/07/2014 07h15 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Je ne suis pas sûre de moi sinon je ne serais pas venue me renseigner ici :-)

Je peux assumer oui mais si c’est pour faire n’importe quoi c’est encore autre chose. J’ai eu la réponse à ma question… il est possible d’obtenir plusieurs prêts mais il faut rassurer le banquier (en payant les frais de notaire par exemple) et avoir un dossier solide.

Je vais rester dans la catégorie petie joueuse et je vais économiser de nouveau pour augmenter mon capital. J’aviserai dans quelques années pour acheter un 3ème bien locatif.  Il ne faut pas être pressé et les bonnes affaires se trouvent toujours quand on cherche bien.


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#24 21/07/2014 08h54 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Ce qui compte c’est d’être progressif.Vous dites que voue visez acheter trois locatifs,allez y progressivement concentrez vous sur les bonnes affaires:le temps que vous estimez perdre vous pouvez le rattraper par le nombre ou la valeur des biens achetés.

On a souvent l’impression que ça ne va pas assez vite,mais le temps et l’experience donnent aussi de solides garanties qui permettront de se rattrapper par la suite


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#25 25/07/2014 22h25 → Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ? (cash flow, crédit, immobilier)

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Bonjour à vous !!

Je reviens vers vous car je me suis décidée et je signe le compromis dans 1 semaine…

Mais j’ai un nouveau dilemme avec mon courtier…

Elle me propose un choix cornélien… 
Changer de banque pour obtenir un taux de 3% ou rester ou je suis et le voir monter à 3,55% ?
En effectuant des simulations sur internet,  j’obtiens une différence de 20/25 euros…
Si je change de banque, elle m’avait expliqué que la nouvelle devra racheter mon 1er crédit. 

J’hésite vraiment…

Bon week-end à tous :-)

Dernière modification par Gwen11 (25/07/2014 22h36)


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