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#26 04/09/2013 17h34 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Réputation :   127 

Oui effectivement j’ai arrondi les chiffres.

Probablement ma question était mal posée.

Quel est le risque à revendre rapidement pour la première fois un bien avec une plus value ?

Quel est l’enjeu ? (d’où l’exemple chiffré modulo 6k€ de différence de TVA).

Et en cas de risque, comment prendre les devants vis à vis du fisc et declarer en MDB à la revente ? Alors qu’on a pas fait une déclaration d’activité en MDB (non pas par mauvaise foi mais suite à changement de décision ; vendre au lieu de louer).

Ok pour faire une plus value à condition d’être en règle avec l’administration fiscale.

Ce que j’en conclus, c’est que pour une première fois, il n’y a pas de risque (la notion d’habitude ne peut être opposée par le fisc).
En cas de risque ce n’est pas clair pour la démarche à suivre pour être en règle.

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#27 04/09/2013 17h49 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Salut GBL (et les autres)

Je n’ai pas fait les démarches pour devenir MDB pour l’instant. Je continue en LMNP à l’heure actuelle, ma rupture conventionnelle prenant plus de temps que prévu…

Cordialement,


Left the Rat Race in 2013

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#28 04/09/2013 18h25 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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ZX-6R,

C’est vraiment la rentrée ;-)

Welcome back :-)

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#29 04/09/2013 18h32 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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non non c’est pas la rentrée pour moi, j’interviens juste parce que je tombe par hasard sur un post ou on parle de moi!


Left the Rat Race in 2013

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#30 15/12/2013 15h13 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Philippe30 a écrit :

@Alex3033 :
Je confirme tout à fait cela……aucune banque à ce jour ne suit une personne souhaitant "devenir"  marchand de biens…
Même avec une excellente affaire au bout, ils (les banques) évitent toutes personnes "nouvelles" ds cette activités.
Il existe néanmoins des solutions qui aide à démarré.

- Trouver une affaire très intéressante, la présenter à un Marchand en place, et s’associe avec lui, cela montrera une première experiençe et divers rencontre importante (banques, entreprises de travaux, géomètres, notaires ..etc..)
- Placer le montant demander en cash (sous forme d’assurance vie, hypothèque immobilière) et demander toute de même un emprunt, afin que le banquier soit confiant et aucun risque pour lui ! Ainsi après une ou 2 opérations terminées, vous pourrez débloquer votre placement et une relation avec la banque sera établi.

Ne pensez pas que nous voulions vous faire peur mais l’activité de marchand de bien comme l’a indiqué BorderLine est une véritable entreprise pour cela vous devez connaitre les métiers du bâtiment.

Sachez qu’en achetant en tant que marchand de biens vous ne payez pas les frais de mutation mais vous avez 4 à 5 ans pour revendre ensuite les problèmes fiscaux arrivent…

Pour un simple appartement c’est rapide de refaire 60 à 70 M2 mais les marchand s de biens investissent sur des grosses maisons qu’ils font rénover et revendent à la découpe en appartement.

Il faut avoir une bonne trésorerie de réserve car certains cas si une revente n’est pas possible , certains rachètent le bien à titre personnel ou par une sci à leur société de marchand de biens pour éviter les problèmes au delà de 4 ans de détention.

http://www.lbmb-notaires.com/uploads/PD … _02_10.pdf

Comme l’a indiqué Borderline , il faut bien connaitre son marché , le métier , savoir être limite légale pour aller au plus vite signer l’achat , commencer les travaux pendant la période de pré vente et mettre en vente avant la fi ndes travaux des lots en cours de rénovation c’est de la haute voltige …..!

Disposer de fonds suffisant pour rassurer une banque.

Aucune banque ne vous prêtera sans expérience pour ce type d’activité.

Bon courage dans l’informatique , c’est incroyable ne nombre d’informaticien qui se reconvertisse dans l’immobilier ….

Philippe

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#31 15/12/2013 15h28 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Philippe30 :

Pour un simple appartement c’est rapide de refaire 60 à 70 M2 mais les marchand s de biens investissent sur des grosses maisons qu’ils font rénover et revendent à la découpe en appartement.

Attention…à ce type d’opérations.
En effet depuis maintenant qq années (2 à 3 ans, en fonction des régions et villes) ERDF n’installe plus de branchements (nouveaux compteurs) sans obtenir avant un document de la commune, les y autorisant (déclaration Préalable, permis de construire etc….)
Il faut donc maintenant absolument faire une demande autorisant la rénovation et la transformation (de la grosse maison) en plusieurs appartements, pour cela il faudra impérativement tenir compte du règlement de zone en vigueur sur le secteur.
Vérifier, s’il est possible de réaliser de la Copro sur ce secteur, créer le nombre de stationement nécessaire, et les normes handicapés.
Mais cela reste bien entendu possible, il faut avant d’acquérir tenir compte de tous ces éléments et négocier un délai plus important avec vos vendeurs, pour la date de l’acte authentique

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#32 16/12/2013 07h04 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Merci pour votre contribution.
Votre expérience apportera beaucoup au forum.

Je suis d’accord avec votre commentaire , je ne suis pas entré dans les détails , je préfère les biens avec des compteurs EDF installés ensuite on refait comme on le souhaite à l’intérieur sous respect de la sécurité.

Sans avoir une activité de marchand de biens , je me tiens au courant  car j’envisage une reconversion dans l’immobilier comme complément d’activité à un statut de rentier partiel qui se profile.

Dans les petites communes du sud , nous avons les taxes parking dont il faut tenir compte c’est pour cela que je ne fais pas de découpages de biens malgré des opportunités de maison de maitre à des prix intéressants, de plus la législation sur les normes électriques pour disposer de courant par ERDF impose de passer par un électricien.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#33 17/04/2014 21h33 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Bonjour,

Quel est actuellement le risque de requalification en Marchand de Biens d’un particulier qui ferait ’trop’ d’opérations d’achats / reventes…?
Au niveau fiscal, la plus value des particuliers étant supérieure à celle des MdB, il semblerait que l’administration fiscale n’ait pas intérêt à requalifier quiconque…?

Si le sujet à déjà été débattu récemment, je m’en excuse et je suis preneur de la discussion smile

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#34 17/04/2014 21h45 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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TVA et RSI + Frais de mutation. Faites vos calculs.

De mémoire, le calcul fait sur un exemple concret a donné 25 a 30% de recettes pour l’état en MdB qu’en particulier et ce, avant l’abattement temporaire de 25% pour les particulier.

Pour vous, le pire serait que le fisc, et au delà de l’opération objet du redressement, qu’il considère tous vos biens immo comme faisant partie du stock. Et la grandes conséquences.

GBL a détaillé cela dans un des posts. Faites des recherches …. vous verrez que c’est un risque important.

Philippe30 a dans un des posts expliqué comment liquider son patrimoine immo en réduisant le risque. En gros, vendre les plus anciens a raison d’une ou 2 opérations maxi par ans.

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#35 18/04/2014 10h04 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Petite astuce possible à consommer avec modération comme toujours pour l’immobilier lorsque l’on se trouve proche de la ligne.

Pour éviter une plus value importante , faites une donation à vos enfants de votre bien au prix du marché , vous paierez les frais de mutation , ils hériteront du bien qu’il pourront alors revendre à la valeur de la donation donc sans plus value.

Si la donation rentre dans le cadre des 100.000 € par parent et enfants , c’est tout bénéfice.

7,5 % de frais de mutation au lieu de 33% de plus value ……

Une donation pour éviter l’impôt sur les plus-values ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#36 18/04/2014 16h28 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Boubouka a écrit :

TVA et RSI + Frais de mutation. Faites vos calculs.
…/…
Pour vous, le pire serait que le fisc, et au delà de l’opération objet du redressement, qu’il considère tous vos biens immo comme faisant partie du stock. Et la grandes conséquences.

Oui, mais en quoi l’administration fiscale mettrait en place un redressement qui ne lui serait pas favorable? Enfin il me semble que ce serait le cas…?

Comment l’administration pourrait considérer tous mes biens immo faisant partie du stock…? Et quelle en serait la conséquence??? Je ne vois pas… Ils me rembourseraient les droits d’enregistrement des biens qui ont moins de 4 années??? wink

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