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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/09/2014 23h25 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Bonjour,

Je suis tombé sur Stayhome en suivant un lien de GBL sur un post de 2012 concernant l’usufruit de SCPI.

Stayhome propose du portage immobilier et un rendement de 7,5% net.
Le principe est de racheter un bien (appartement ou maison) à un ménage sur-endetté mais pas trop.
Le bien s’achète à 80% de sa valeur.
Le ménage paye un loyer de 5,5% du bien pendant 1 à 3 ans.
Le ménage peut racheter son bien entre les années 1 à 3 à un prix équivalent au prix de vente +2% par an.
Si le ménage ne rachète pas, on devient propriétaire du bien.
Le système est ’basé’ sur un ménage dont les dettes ne dépassent pas 60% du prix de vente du bien afin qu’il puisse racheter le bien d’ici 3 ans. La vente du bien leur permettant de sortir de la spirale du sur-endettement (interdit bancaire, huissiers…).

Dans un article sur l’Express le site donne le chiffre de 90% de rachats donc de 90% de rendement à 7,5%.
StayHome, le portage immobilier - L’Express L’Entreprise

Stayhome existe depuis 2010. Certains ont-ils expérimenté cet investissement?

Qu’en pensez-vous dans le contexte actuel de chômage fort (donc ménages en difficulté) et d’immobilier en baisse, donc difficulté de revente par ses propres moyens qui devraient être favorables au ’portage immobilier’?

Stayhome met en avant une valeur ’solidaire’ de cet investissement. Ne peut-on pas penser au contraire que c’est profiter de la misère des autres? Avez-vous bénéficié d’un portage pendant une période financièrement difficile?

Mots-clés : portage immobilier, stay home, stayhome


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#2 01/09/2014 23h53 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Bonsoir Jef,

Ce procédé correspond a de la vente en Réméré, c’est quelque chose qui semble pas mal à la mode en ce moment …
Il y a aussi ces sites dans le même genre :
Placement réméré : placement haut rendement, investissement locatif capital sécurisé
Remere, ensemble nous protegeons votre patrimoine, notre solution contre le surendettement
(références à retirer si c’est considéré comme de la pub, ce n’est vraiment pas mon objectif …)

Ca semble alléchant et je me suis posé la question d’investir un peu dans ce type de bien pour diversifier mais j’ai toujours un doute quand je vois quelque chose d’aussi alléchant en terme de rendement (>10% régulièrement) et qu’on me dit qu’en plus je fais du social … Ca fait un peu trop beau pour être vrai !

Autre point, si 10% de défaut, vu le montant d’une opération de ce type, on est vite limité en nombre d’opérations donc se retrouver avec un bien payé 80% de sa valeur sur un marché baissier (où l’on peut vite perdre 20% en un an sur un bien qui n’est pas dans ce qui est le plus recherché) ça laisse peu de marge de manœuvre …

Je suis donc également preneur de retours d’expériences sur ce type d’opération.

Bonne soirée,

Alex

Dernière modification par ami (01/09/2014 23h55)

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#3 02/09/2014 07h37 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Merci Jef - sujet interessant
Juste un petit input: sur les 10% de cas qui posent probleme, non seulement ces menages n’ont pas les moyens d’entretenir le logement, mais de plus, il parait prudent de prendre en compte des degradations et les couts de reparation correspondants. La decote de 20% couvre cela, ainsi que le risque de baisse du marche local en general, mais seulement en partie, a mon humble avis.

Sinon, philosophiquement, je suis plutot favorable. Tout ce qui va ds le sens de donner une seconde chance, plutot que de mettre a la rue les menages proprietaires en difficulte me parait interessant. Cela exige neanmoins un effort pour gerer son budget mensuel avec responsabilite, pour in fine recuperer son bien.

Je vais creuser, meme si je suis (tres) loin d’etre chaud bouillant sur l’immo francais. Il faut egalement que j’etudie l’impact fiscal pour moi (resident fiscal a Hong Kong).

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#4 02/09/2014 11h36 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Cela semble doublement intéressant si on peut faire jouer l’effet de levier.

Je ne sais pas si les banques prêtent 100% de la somme a des investisseurs souhaitant faire du réméré ?
Je ne trouve pas l’info sur Internet, mais StayHome.fr semble dire que c’est possible.

Sachant que les différents sites parlent d’entre 7.5% et 8.5% de revenus locatifs sur la somme investie, cela s’auto finance sur 25 ans… Il suffit d’éviter d’avoir a payer des IRA avec sa banque et c’est dans la poche sans effort d’épargne ou mobilisation de capital…

Sur le papier c’est un peu trop beau pour être vrai ?

Dernière modification par RatRacer (02/09/2014 11h38)

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#5 02/09/2014 12h12 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Un post de 2011 d’un autre contributeur de ce forum, que je me permets de reproduire partiellement, résume bien la problématique du réméré et ses inconvénients:
www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id … Yxr7s.dpuf
A noter que la décote initiale pratiquée sur le prix de vente du bien tourne davantage autour de 35%-40% que des 20% annoncés par Jef56 ci-dessus:

Ce type de réméré est moralement très condamnable, car:
- soit le propriétaire initial finit par trouver de l’argent dans les délais pour racheter son bien, et il aura payé un taux totalement usuraire pour l’argent prêté pendant le réméré
- soit il ne trouve pas cet argent ou hors délais, et il aura définitivement perdu son bien, en l’ayant vendu pour une bouchée de pain, c’est-à-dire avec une décote de 40%.

Je connais plusieurs cas de personnes qui ont été ainsi ruinées à ce petit jeu.

Si le réméré immobilier existe néanmoins et accessoirement permet à des financiers de petite envergure de faire des gains importants au dépens de pauvres types, c’est qu’il répond à un besoin: le besoin d’emprunter de l’argent que peut avoir une personne dénuée de ressources régulières (chômeur, etc.) ou "suspectes" (interdits bancaires) mais possédant un bien immobilier de valeur.

Aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni, une personne de ce profile s’adresserait tout bonnement à sa banque, qui lui prêterait volontiers, et à un taux normal et pas usuraire, 60% de la valeur estimée de ce bien, en prenant juste une hypothèque sur ce bien.

En France, aucune banque n’oserait faire cela. Pour deux raisons:
- les banques sont habituées à regarder le flux de ressources actuelles (salaires, etc.) pour déterminer l’éligibilité d’un client à l’emprunt. Un chômeur ne pourra jamais emprunter 600 K€ même s’il possède un appartement valant 1 M€.
- la loi française (et plus encore, la pratique des tribunaux) est très sévère vis à vis des banques dans un tel scénario. Si l’emprunteur ne rembourse pas dans les délais convenus, il pourra rester dans les lieux 10 ans ou plus, empêchant la banque de vendre pour récupérer son argent.

Et comme toujours, une réglementation et une jurisprudence trop favorables aux emprunteurs se retournent contre ces derniers. Les banques ne prêtant pas, les personnes au profil ci-dessus ne peuvent se procurer de l’argent qu’auprès d’usuriers recourant au réméré immobilier.

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#6 02/09/2014 14h51 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Merci parisien pour ce rappel j’avais trouvé le commentaire lorsque j’ai su que ça s’appelait réméré!

Je partage votre avis sur l’injustice du procédé si la décote est de 40%.
Maintenant si le jeu de la concurrence a ramené cette décote à 20% (c’est le site qui le dit pas moi), l’injustice est moins criarde.
L’intermédiaire se rémunère 6% donc je pense que la décote peut être estimée à 26%.

Après comme le disent l’ami ou SerialTrader tout dépend de l’évaluation du bien: c’est -26% du prix marché ou de l’évaluation de l’intermédiaire qui fait le réméré…


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#7 02/09/2014 14h56 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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@RatRacer
Dans 90% des situations (toujours d’après le vendeur je n’ai pas moyen de vérifier ce chiffre) le bien est racheté par son ancien propriétaire. Donc si emprunt il sera remboursé au bout de quelques années.


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#8 02/11/2014 21h10 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Bonjour à tous,

Je suis Christian l’un des deux fondateurs du site StayHome. Je suis tombé par hasard sur cette discussion concernant le portage immobilier.
Tout d’abord je tiens à remercier tous les participants à cette discussion pour la retenue dont ils ont fait part dans leurs propos. Rares sont les forums ou l’ont ne trouve pas des insultes du style "escrocs"  ou "profiteurs"…lorsqu’il s’agit de parler de réméré.
Le réméré n’est pas une mauvaise chose en soit mais c’est la façon dont on l’applique qui est souvent condamnable. Je pense notamment :
-aux sommes bloquées en compte séquestre chez le notaire  pour sécuriser le paiement des indemnités d’occupation, alors même que le bien est très souvent acheté 40% sous sa valeur…
-à la durée de l’option de rachat qui se limite souvent à seulement 12 mois
-à l’indemnité de rachat proche de 10% / an chez certains faiseurs de réméré
-à l’acompte sur indemnité d’occupation qui peut correspondre à 36 mois d’indemnité dans certains cas

Nous avons voulu, en créant le portage immobilier, sortir de ce système, qui entretien la rente usuraire et permet aux marchands de bien de se payer largement sur "la bête".

Chez StayHome, le rendement apporté à l’investisseur est de 7.5%, loyer + indemnité de rachat incluse.

Tout est fait pour que le vendeur soit en mesure de racheter son bien au terme d’une période minimale de 36 mois. Et s’il n’est pas en mesure de le faire, il conserve la possibilité de trouver un autre acquéreur au juste prix du bien et de bénéficier du complément de prix entre le nouveau prix payé par le nouvel acquéreur et le prix qui lui a été payé par l’investisseur que nous lui avons présenté.

Côté investisseur, il bénéficie d’un investissement réduit qui lui confère une bonne sécurité pour ses capitaux et d’un loyer MEUBLÉ qui lui permet de défiscaliser ses revenus fonciers. Il peut également prendre une garantie locative.

Nos valeurs étant celles de l’économie Sociale et Solidaire, nous envisageons de réduire la rentabilité des investisseurs à 6% dans un futur proche et à diminuer également nos honoraires jusqu’à 5% / dossier, dossier suivi pendant toute sa durée de vie qui est en moyenne de 24 mois.
Nous travaillons également, avec une grande banque, sur un produit financier qui pourra être proposé aux investisseurs partageant nos valeurs de solidarité.

N’hésitez pas à me poser vos questions si vous souhaitez en savoir d’avantage sur le portage immobilier.

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#9 03/11/2014 06h51 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Un concept comme un autre malgré le caractère publicitaire de votre message , je me pose certaines questions :

Un aller retour d’achat -vente pour l’investisseur sur une durée de 36 mois génère des frais de mutation important ?

Un achat - revente sous 36 mois s’appuie sur les aléas du marché comment être sur que le vendeur endetté pourra retrouver un financement ?

Un achat revente si le prix initial est sous estimé par une saisie immobilière , la revente même avec un prix minoré et prévu initialement devra inclure le cout de frais de mutation initiaux donc le prix de revente sera plus élevé que le prix d’achat !

Il existe une différence entre un prix de saisie immobilière et un prix marché , il existe un risque de requalification du prix  par les services fiscaux si le prix de revente est sous le marché ?

Ce type d’opération  achat revente génère une plus value imposable pour l’investisseur et peux le conduire à une requalification en marchand de biens ?

Merci pour vos réponses

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 04/11/2014 14h14 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Christian34 a écrit :

Côté investisseur, il bénéficie d’un investissement réduit qui lui confère une bonne sécurité pour ses capitaux et d’un loyer MEUBLÉ qui lui permet de défiscaliser ses revenus fonciers

Vous vouliez dire réduire ses bénéfices BIC, non ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 04/11/2014 21h07 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Philippe30 a écrit :

Un concept comme un autre malgré le caractère publicitaire de votre message , je me pose certaines questions : …

Bonsoir Philippe,

Nous n’avons aucune certitude que le vendeur pourra racheter son bien dans les 36 mois c’est vrai. Nous disposons quand même d’informations sur la situation professionnelle des époux au moment du montage du dossier. C’est en fonction de ces informations que nous pouvons évaluer leur capacité de financement et donc de rachat du bien une fois toutes leurs dettes remboursées et leurs fichages bancaire levés. Bien entendu, rien ne peut garantir que leur situation professionnelle du moment ne changera pas d’ici 6 mois ou 1 an, en bien comme en mal d’ailleurs. Notre démarche consiste a être objectif et ainsi à donner une seconde chance à des propriétaires qui ont connu un accident de la vie Toutes les couches de la société son touchées. Cadres, banquiers (et oui), avocats, huissiers, artisans, commerçants et bien sûr chefs d’entreprises et salariés font partis de nos clients. Les raisons sont multiples, chômage, baisse d’activité, maladie, divorce, aide à un proche en difficulté…

Lors du rachat, le vendeur initiale rembourse à l’acquéreur les frais de notaire et d’agence. Il n’y à pas de plus value dans ce cas puisque l’acquéreur peut justifier qu’il a bien réglé ces montants et qu’il peut les ajouter au prix achat net vendeur. ex j’achète 100 + 7 de frais de notaire + 5 d’agence = 112 de prix d’achat. Si je revend 112 la plus value est = 0

L’administration fiscale considère et accepte une décote d’environ 20% sur la valeur estimée lors de l’achat d’un bien occupé, ce qui est le cas puisque le vendeur reste occupant du bien.
Il existe donc un risque lorsque l’on achète le bien 40% voir 50% sous sa valeur. La solution est alors de payer le bien 50% de sa valeur et de déclarer aux impôts la valeurs estimée du bien de façon à régler les droits de mutation sans "flouer" les impôts. En effet rien n’interdit d’acheter un bien moitié prix à condition d’être honnête avec les impôts wink.

Ce n’est pas seulement la plus value en elle même qui peut conduire à la requalification en marchand de bien, mais le nombre élevé d’achat revente réalisés sur un court terme. C’est la raison pour laquelle ce type d’investissement ne doit pas devenir un commerce. Acheter 1 ou 2 biens sur une période de 2 à 3 ans ne constitue pas vraiment un acte de marchand de bien.

J’espère que j’aurais répondu à vos questions selon vos attentes

Christian

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#12 04/11/2014 21h09 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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DDtee a écrit :

Christian34 a écrit :

Côté investisseur, il bénéficie d’un investissement réduit qui lui confère une bonne sécurité pour ses capitaux et d’un loyer MEUBLÉ qui lui permet de défiscaliser ses revenus fonciers

Vous vouliez dire réduire ses bénéfices BIC, non ?

Je voulais dire que ses revenus fonciers étaient bien souvent nets d’impôts grâce aux avantages procurés par le statut de Loueur Meublé. Amortissement de la valeur du bien, déduction des intérêts d’emprunt, récupération des frais de notaire et d’agence…

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#13 04/11/2014 22h17 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Et si l’on reproduit le processus tous les 3 ou 4 ans, serait-on requalifié en marchand de bien ?


Parrainage Binck (100€)

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#14 05/11/2014 06h56 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Christian34 a écrit :

Je voulais dire que ses revenus fonciers étaient bien souvent nets d’impôts grâce aux avantages procurés par le statut de Loueur Meublé. Amortissement de la valeur du bien, déduction des intérêts d’emprunt, récupération des frais de notaire et d’agence…

Petite révision de vocabulaire :

Revenu foncier = Location nue déclaration 2044 des impôts
Revenu BIC = Location meublé déclaration 2042 des impôts

LMP = Loueur en meublé professionnel
LMNP = Loueur en meublé non professionnel

Amortissement pour les locations meublés.

Comment je déduit les frais d’agence en tant qu’acheteur vu qu’ils sont payés par le vendeur ?

Soignez votre vocabulaire car pour un professionnel de l’immobilier , c’est inquiétant….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#15 05/11/2014 07h52 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Vous avez raison de me reprendre en ce qui concerne le régime applicable dans le cadre de la location meublée qui est celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux et je vous en remercie.

En revanche, je ne vous ai jamais dit que les frais de notaire étaient réglés par le vendeur. Vous confondez manifestement toujours la vente à réméré et le portage immobilier tel que nous le pratiquons. Je maintiens donc ce que j’ai écris, l’investisseur déduit de ses revenus locatifs les frais de notaire, d’agence, les éventuels intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien… toutes ces déductions permettent dans la majorité des cas d’effacer totalement l’impôt sur les recettes de la location meublée durant la période de Portage Immobilier.

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#16 09/11/2014 10h35 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Vous allez m’expliquer la différence entre votre portage immobilier et la vente a réméré afin que je puisse enfin comprendre.

Une recherche sur internet me permet de poster cette définition

Réméré ? Wikipédia

Une vente à réméré est, selon le code civil français, une vente avec faculté, mais non obligation, de rachat par le vendeur. Cette faculté est valable pour une durée de six mois à cinq ans.

La vente à réméré est un instrument de crédit car elle permet au propriétaire d’un bien de se procurer les fonds dont il a besoin par la vente de ce bien, tout en conservant l’espoir d’en recouvrer un jour la propriété, s’il revient à meilleure fortune, en restituant à l’acheteur le prix et ses accessoires.

Ce type de réméré s’adresse à des personnes possédant un bien immobilier qui le vendent « à réméré » pour rembourser leurs dettes, et rachètent ensuite leur bien à un prix convenu à l’avance quand leur situation financière s’assainit, généralement à travers un emprunt immobilier long terme.

Merci de votre éclaircissement

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 10/11/2014 09h32 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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La différence entre la vente à réméré et le portage immobilier repose sur plusieurs points qui sont à la fois profitables au vendeur comme à l’acquéreur:

1- La faculté de rachat donnée par la vente à réméré est limitée à 5 ans par la loi. La durée du Portage immobilier ne l’est pas et il nous est donc arrivé d’aller bien au delà en terme de délai lorsque la situation du vendeur l’exigeait.

2- Les termes du contrat entre les parties sont beaucoup plus souples pour le vendeur dans le cadre d’un Portage immobilier:
a/ Le vendeur est protégé par la réglementation des baux locatifs alors qu’il s’agit d’une convention d’occupation dans le cadre du réméré. Le Portage permet alors, de percevoir l’allocation logement pour le vendeur, la souscription d’une assurance garantie locative pour l’investisseur. A noter que dans le cadre du réméré, l’indemnité d’occupation est considéré par les impôts comme une charge augmentative du prix. C’est à dire que le notaire se doit de cumuler le montant total des indemnités versées par le vendeur à l’acquéreur et de l’ajouter au prix de vente. Celà à pour effet d’augmenter les frais de notaire. Ex : achat 200 000€ + 24 mois d’indemnités à 1500€ soit 36000€, soit un prix de vente déclaré de 236000€.
b/ 1 mois de dépôt de garantie au titre du bail avec le Portage. Entre 6 mois d’acompte et la totalité du versement de l’indemnité d’occupation dans le cadre du réméré. Dans ce cas là, l’acompte est intégré dans le prix d’achat et reversé à l’acquéreur le jour même de la vente. Ex: je vends 200000€ sur lesquels je vais reverser 24*1500€ d’indemnité à l’acquéreur soit 36000€. Au final je règle une indemnité d’occupation calculée sur 200000€ mais je ne perçois que 164 000€.
c/ Aucune somme bloquée en compte séquestre chez le notaire alors qu’il est courant de bloquer 10% du prix de vente chez le notaire dans le cade du réméré.

3 - Le financement de l’acquisition d’un bien en Portage immobilier est le même que celui d’un investissement locatif classique et ceci au regard des banques. Ce n’est pas le cas du Réméré dont le "mécanisme" est le plus souvent inconnu des banquiers et qui s’apparente pour eux directement à une opération de marchand de bien.

4- Le financement du rachat du bien est également facilité pour le vendeur car il s’agit d’une simple opération d’achat immobilier faite par un locataire qui veut acheter le bien qu’il loue. Une fois encore, le rachat d’un bien en réméré se heurte d’une part, à la méconnaissance du banquier de la vente à réméré et d’autre part au fait que ce dernier prend conscience, à la lecture des conditions de la vente, qu’il a affaire à un client qui a connu des difficultés financières par le passé. Il aura de ce fait beaucoup plus de réticence à le financer.

Et pour finir, je dirais que le rendement moindre du Portage immobilier, 7.5%, par rapport à la vente à réméré, entre 10% et 15%, nous permet à la fois de réduire les coûts pour le vendeur et surtout de pouvoir compter sur des investisseurs qui partagent réellement nos valeurs de solidarité et qui seront plus facilement disposés à repousser par exemple une date butoir d’option d’achat si cela est nécessaire.

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#18 12/08/2015 06h34 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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pour info, wiseed propose une opération de financement de STAYHOME actuellement.


parrain pour Binck, Fortunéo -code 12487990- , ING, ebuyclub, magalerie marchande, linxea, Afer, … etc  ;-)

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#19 28/08/2015 10h25 → Stayhome.fr : 7,5% de rendement, votre avis sur stayhome.fr ? (portage immobilier, stay home, stayhome)

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Concernant l’opération sur wiseed, qui permet d’en savoir un peu plus sur le fonctionnement de la société, j’ai vu qu’il y avait (en plus du salaire versé aux dirigeants) une redevance de licence qui représente 7% du CA.

J’entends que ESS ne rime pas avec charité/gratuité, et un entrepreneur poursuit une logique d’enrichissement personnel tout à fait légitime, cependant je trouve ce mécanisme ambigu.

En effet, se payer (sur la base des prévisions de CA 2016), 350.000 EUR de redevances (5MEUR x 7%) + 216.000 EUR de salaires net soit un montant (brut) de 209.000 EUR (350.000 / 3 + 92.000 de salaire brut par personne) par dirigeant environ me parait digne d’une société cotée, je me trompe peut-être ?

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