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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/07/2013 12h09 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Réputation :   96 

Bonjour,

Il y a de nombreux sujets qui portent sur des investissements locatifs dans des petites villes de province sur le forum.

Ceci étant, je remarque en lisant les fils que le choix des villes est souvent lié à la proximité géographique de l’investisseur. Mais quid de l’investisseur (Parisien par exemple ?) qui n’est pas à proximité géographique ?

Par ou commencer ? comment selectionner les villes ? (avant de selectionner les quartiers)

Merci d’avance pour votre participation

Mots-clés : immobilier, investissement, province

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#2 12/07/2013 12h42 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Réputation :   69 

Bonjour,

cette question m’intéresse car elle devrait me permettre de mieux analyser mon marché (Blois).

Cela dit, 2 réflexions.

D’abord, un parisien n’a t il pas intérêt à rechercher d’autres vecteurs d’investissement? Vers des entreprises par exemple?

Ensuite, si le parisien en question dispose des compétences nécessaires à l’investissement immobilier, et que compte tenu du marché, il décide de délocaliser ses investissements, il devra se poser la question de la gestion à distance.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#3 12/07/2013 13h41 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Bah a vrai dire compte tenu des rendements pourris en IDF (et de la difficulté à dénicher des trucs à rénover) je me dis que viser une gde ville de province à 2 ou 3h de tgv ne devrait pas trop poser de pbs pour gérer (Bordeaux, Lyon etc…)

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#4 12/07/2013 13h58 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Je me suis posé la question en rédigeant mon message précédent: C’est quoi proche de chez soi?

Perso, je ferai pas plus de 30 minutes de route pour aller réparer une fuite, et si le bien peut être entre mon domicile et mon boulot, ça serait idéal.

Pour un parisien, cette notion pourrait être différente?

Encore que faire une réparation en urgence après le boulot après 2h de route/train hmm

Par ailleurs, vous citez des villes parmi les plus grandes de France, mais à mon avis on peut raisonner en bassin d’emplois, ce qui ouvre pas mal de perspectives plus proches (Tours, Orléans pour mon coin).


Pourquoi pas Vous?

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#5 12/07/2013 14h11 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Je pense que le cout de gestion d’un bien à distance n’est pas le problème principal ( si la rentabilité est meilleure), mais plutot le temps.

Cela te prendra une journée pour chaque trajet, donc à moins d’avoir un travail te le permettant, cela me parait compliqué.

A moins de le laisser en gestion locative …

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#6 12/07/2013 14h18 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Pour moi deux solutions :

1. Gestion à distance : implique d’y aller plusieurs fois par an au besoin (A/R en we ou 3j avec TGV) => pas un pbm

2. Donner en gestion : cout, greve le rendement de 35-50bp, ce n’est pas un souci si le rendement est élevé !

J’ai un job a plein temps mais 9 semaines de vacances par an ce qui pour moi me semble adéquat.

@ pruls : Orlans, tours, blois c’est dynamique comme marché ?

Dernière modification par roudoudou (12/07/2013 14h21)

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#7 12/07/2013 14h34 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Bonjour,

Etant parisien et pour m’être posé exactement la même question il y a un moment, je me permets de partager avec vous les conclusions auxquelles je suis arrivé :

- Le marché de l’immobilier en France n’est pas très favorable aux investisseurs actuellement, que ce soit en province et surtout en région parisienne : les loyers sont élevés mais les prix sont totalement décorélés du niveau de vie et du pouvoir d’achat, en résulte un rendement souvent très moyen même si vous trouverez toujours des bonnes affaires (et sur ce forum plusieurs vous diront qu’ils font du 10% brut)

- Plusieurs villes sont dignes d’intérêt : Rouen (ville universitaire, écoles privées), Montpellier (dynamisme démographique), troyes (rendement) mais aucune ne se démarque vraiment, je n’ai pas trouvé de "place to be"

- Investir loin de chez soi n’est pas spécialement difficile à condition que tout aille bien, par contre pour faire la bonne affaire il faut être réactif, visiter dans la journée… c’est presque impossible si vous êtes éloigné à moins d’avoir un emploi du temps particuliérement léger. Faire des travaux prend également plus de temps et coute plus cher si vous devez faire des heures de routes en voiture qu’en sortant du travail et les WE quand vous êtes près de chez vous.

Toutes ces raisons m’ont clairement encouragé à repousser l’investissement, à quand je ne sais pas, il semblerait que le marché reparte à la baisse, à voir si ça se confirme.

Merci,

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#8 12/07/2013 14h36 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Blois non, c’est coincé entre Tours et Orléans.

Après, vu de Blois, Tours et Orléans ont l’air bien.

La question est plutôt de trouver le bon positionnement sur ces marchés.

Pour Blois, la qualité du logement disqualifie beaucoup de concurrents, notamment du fait d’un patrimoine ancien en zone classée.


Pourquoi pas Vous?

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#9 14/07/2013 12h14 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Merci pour vos reponses et avis. Est ce que certains investisseurs (ceux qui sont passes a l’acte) peuvent poster leurs avis / experience ?

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#10 14/07/2013 13h14 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Au risque d’en choquer quelque uns ; la ville ne me parait pas être la question essentielle (Ile de France à part, sans doute).
Les deux principales questions me semblent être celle du prix et celle du marché.
Certes, il y a des villes moins intéressantes que d’autres… le marché est saturé de petites surfaces dans de nombreuses villes par exemple, mais un bien correctement positionné sur son marché trouvera, il me semble, toujours sa place quelque soit la ville (la ville est à mes yeux un des nombreux critères marché)
Dans une ville saturée de studios, pour reprendre mon exemple, si vous arrivez à proposer un studio plus moderne que les autres mais au même prix, il partira très vite…
Il faut donc trouver une position produit qui à de l’attractivité sur le marché (refaire ce que font tous les autres bailleurs n’est pas forcément la solution) et acheter pas cher, c’est là l’essentiel.

Trouver un bien à 10% de rentabilité brut, c’est un vrai boulot, c’est pas en passant 1/4 sur duboncoin par jour qu’on le trouve ! Il faut souvent (voire toujours) mettre aussi la main à la pâte et rénover/décorer le bien. Mener aussi une vraie négociation, jamais les biens sont annoncés à un prix permettant ce type de rentabilité !
Quand je lis parfois ici ou ailleurs, "je vais voir les annonces tous les jours et je trouve rien à 10%" ça me fait sourire… quand en plus est ajouté "je suis pas bricoleur, je ne sais pas faire" je dis ; passe ton chemin mon gars (si tu veux pas apprendre et t’y mettre). Cela n’amuse personne de passer un dimanche à poncer un plafond, mais faut pas rêver, sans y bosser vraiment (à la recherche, négociation et amélioration du bien) vous ne trouverez rien de vraiment rentable (ou cela se saurait wink)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 14/07/2013 18h47 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Sur la question de l’emplacement, j’ai d’abord investi dans la ville où j’habitais. Pendant longtemps, je n’ai rien fait d’autre qu’un peu de peinture.
Plus tard, j’ai commencé à faire des travaux plus lourds.
Puis je suis parti, à une heure de route… ça complique un peu les chantiers, mais je ne fais de gros travaux que tous les deux ans.
J’ai ensuite décidé de tenter une diversification géographique avec une construction à 3h30 de chez moi.
La mise en location se fait par agence, je gère le reste en direct et en cas de problème, mes relations avec les artisans qui sont intervenus sur le chantier font que ça se passe très bien pour un coût mesuré et la rentabilité me convient.
Le jour où il faudra faire des travaux plus importants, je me serais probablement lassé des chantiers et ferai travailler des entrepreneurs.

À l’heure actuelle, je privilégie la qualité et l’emplacement à la proximité. Il faut que l’endroit me plaise.
Actuellement, je vise La Rochelle… mais c’est cher.

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#12 14/07/2013 23h16 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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De notre côté, nous sommes sur la région parisienne mais investissons sur toute la France.
Nous sommes centrés sur les biens commerciaux donc nous garantissons uniquement les murs et la toiture. Nous n’avons pas de problèmes liés à l’entretien courant.

Sur les biens d’habitation, nous partageons totalement l’avis de DDTEE. Chaque zone peut avoir sa zone de rentabilité. Il est vrai que sur Paris même c’est plus compliqué. Il faut donc sortir du lot avec des biens différents.

Cela dit nous appuyons sur une étude d’il y a quelques mois qui indique que nous allons assister d’ici 2030 à une migration de la population vers le sud et l’ouest atlantique. Nous pensons donc qu’un investissement dans cette zone est intéressant à long terme.

Insee - Population - Projections régionales de population à l’horizon 2030 - Fortes croissances au Sud et à l’Ouest


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#13 14/07/2013 23h18 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Bonjour,

Oui en effet meme si bordeaux a pris je pense que a mt c’est interessant.

Merci pour vos temoignages

Cdt,

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#14 15/07/2013 08h11 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Concernant la distance (Habitation principale - Investissements locatifs)
N’oubliez pas les périodes ou vous faites visiter les appartements
(Vous ferez plus de visites entre chaque contrat de location que changerez de joints)

Une heure de route pour 15 minutes de visite

Soit vous faites un bon point téléphonique avant la visite
Soit vous groupez les visites sur les WE

L’idéal reste de louer aux alentours, mais dans une recherche de diversification, la question se pose à un moment

Dernière modification par Ricou (15/07/2013 08h14)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#15 15/07/2013 20h16 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Construiresaretraite a écrit :

De notre côté, nous sommes sur la région parisienne mais investissons sur toute la France.
Nous sommes centrés sur les biens commerciaux donc nous garantissons uniquement les murs et la toiture. Nous n’avons pas de problèmes liés à l’entretien courant.

Je me permets une question à part du sujet traité ici, à vos intentions Construiresaretraite

Votre expérience dans les biens commerciaux parait fort intéressante, et intéresserait sans doute de nombreux lecteurs de ce forum, d’autant que ce sujet n’est pas souvent abordé…
Si cela vous convient, vous pourriez peut-être ouvrir un nouveau sujet ou sur votre présentation nous parler de votre expérience, de la façon dont vous procédez dans ce type d’investissement ou encore des différences avec vos autres expériences immobilières…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#16 16/07/2013 08h46 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Ricou a écrit :

Concernant la distance (Habitation principale - Investissements locatifs)
N’oubliez pas les périodes ou vous faites visiter les appartements
(Vous ferez plus de visites entre chaque contrat de location que changerez de joints)

Une heure de route pour 15 minutes de visite

Soit vous faites un bon point téléphonique avant la visite
Soit vous groupez les visites sur les WE

L’idéal reste de louer aux alentours, mais dans une recherche de diversification, la question se pose à un moment

Je suis conscient de tout cela, mais je me dis quand même :

Ne vaut il pas mieux investir en fonction du rendement esperé (peut etre 6-7% gdes villes de province) vs 4% à Paris (sauf affaire de l’année) ?

je price que l’éloignement (donner en gestion a une agence et/ou frais inhérents) me couterait 1% de rendement environ

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#17 16/07/2013 12h56 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Bonjour,
Je pense que 1% est trop peu.
Vous perdez sur le loyer, vous perdez sur les travaux, vous perdez sur les vacances locatives.
J’ai des biens qui ont été gérés directement et qui sont maintenant gérés par agence. De largement bénéficiaire, je suis maintenant déficitaire…
Je n’ai pas fait le calcul précis (parce que je n’ai pas le choix de la gestion ) mais je dirais 2 à 3% net.

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#18 17/07/2013 22h46 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Bonjour,

Pour ce qui est de la gestion locative je ferai en sorte de toujours le faire moi même.
J’habite dans la Marne et j’ai un appartement dans les vosges, pour le moment aucun soucis et si jamais il devrait y en avoir j’ai de la famille qui est proche.

Mais baisser mon rendement (même de 1%) me semble déjà trop! Car même s’il vous arrive de devoir vous y rendre, si c’est un bien qui se loue sur de longues périodes (bien choisir le locataire aussi) et en espérant que vous n’ayez pas la poisse avec des fuites d’eau ou incident du genre, vous dépenserez plus en frais de gestion qu’en frais de déplacement. Après c’est sûr que si vous ne voulez pour rien au monde déléguer la gestion, il ne faut pas investir dans la location saisonnière.

J’ai un ami qui a hériter d’un appartement en Savoie, comme il est dans la Marne il avait donner la gestion à une agence. Seulement elle ne lui trouvait aucun locataire, il a donc appelé une fois en se faisant passer pour une personne qui cherchait un appartement aux caractéristiques identiques au sien. Et bien ils ne lui ont à aucun moment proposé son propre appartement, en lui affirmant qu’ils n’avaient rien d’autres… Les raisons ne seront jamais connues, peut être ont ils plus à gagner en louant les biens de leurs connaissances… Toujours est il qu’il est redescendu chez lui quelques jours et a loué son appartement en un weekend.


Créateur du blog  astustudio

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#19 17/07/2013 23h30 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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J’ai investi autour de chez moi dans de petites maisons de bourg sans travaux avec des rendements autour de 8%.

je gere les deux premieres moi-même. tres peu de turn over(2 locataires en bientot 10 ans sur chaque maison.
la troisieme,je l’ai mise en gérance pour 3 raisons:
-l’agence me proposait de trouver un locataire pour un loyer plus élevé que mon prévisionnel:les frais de gestion ne sont donc pas un pb
-l’agence est très pro et j’ai eu un excellent contact aussi bien avec la négociatrice qui est une bonne professionnelle qu’avec sa collegue qui s’occupe de la gestion locative et est de bon conseil grace à sa longue experience dans le notariat et ses connaissances dans le domaine de la fiscalité.
-la troisieme raison est de me créer un réseau(les autres agences auxquelles j’ai eu à faire ne m’ont pas paru interessantes de ce point de vue)

Tout ça pour dire qu’entre faire gérer et faire 2h de trajets pour une visite,mon choix serait vite fait.

L’essentiel est d’avoir à faire à de bons pros,de soigner les relations pour que votre logement soit parmis ceux qu’on propose à la location.

Je connais les artisans locaux,ça simplifie les choses quand je ne peux pas intervenir pour regler de petits problemes mais à mon avis,à distance,il doit etre possible de recruter un autoentrepreneur multiservices compétent qu’on pourrait embaucher pour faire avec lui la rénovation de départ pour le tester et faire connaissance pour lui faire faire les petits travaux par la suite(une heure d’AE c’est 30€,il arrive avec sa camionnette ses outils et sa boite de joints c’est plus economique et plus productif que 2h de TGV).

Donc pour investir à distance il faut une bonne renta,savoir déléguer et soigner le relationnel(les visites sur place seront l’occasion de soigner ce réseau).si c’est dans un endroit ou on a de la famille ou des amis,ça permet de mieux amortir les visites terrain en faisant d’une pierre deux coups ;-)

Concernant le choix de la ville(meme pour moi en local) c’est la démographie et le tissu economique:quand une population stagne ou regresse,ça ne me dit rien qui vaille.

celà dit,pour appuyer ce qui est dit plus haut dans une ville ou il y’a trop de petites surfaces,si on a la petite surface bien située,bien exposée et bien rénovée,ce n’est pas elle qui restera vacante(en tant que papa de  2 filles,je serais plus exigent sur le choix du quartier,le calme et la sécurité lorsque elles partiront faire leurs etudes que sur le fait de mettre 40€ de moins pour economiser les frais de gestion).


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#20 17/07/2013 23h41 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Merci pour tous vos témoignages et étant donné le nombre je pense que ce fil est tres instructif !

Apres une petite étude ce soir il s’avère que Bordeaux et Lyon avec Bordeaux en préférence est la ville que je choisirais :

- perspectives
- infras
- dynamisme géographique

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#21 19/07/2013 12h43 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Bonjour,

Pour la recherche des villes : Classement des rentabilités ville par ville.

Pour la recherche par quartier : Affichage par profils des logements ou profils des habitants (données à prendre avec des pincettes).

La recherche de biens avec de bonnes rentabilités avait déjà été abordée il y a un an dans le sujet : Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ?


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#22 19/07/2013 13h35 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Bonjour,

Merci pour votre retour je vais lire le sujet avec attention

Cependant le fil évoqué differe un peu car on parle d’immeubles, le mien porte sur des biens individuels

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#23 23/07/2013 17h50 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Bonjour,

Je reviens sur le sujet pour vous faire part de mon expérience.

Mes débuts en investissement locatifs ont été faits un peu par hasard. J’habitais à Nice, j’ai acheté ma RP puis ai été muté.
Je me suis donc retrouvé avec un bien à louer à Nice et habitant à Paris.

Je peux vous assurer que la distance n’est pas un problème. Effectivement, on y perd en rentabilité en passant par de la gestion locative mais la perte peut être largement compensée.
Dans mon cas précis, en alternant location saisonnière et location étudiante, même en comptant les frais liés à la gestion locative, je suis à plus de 9% de rentabilité nette.
Ça a tellement bien marché que j’ai même acheté un 2ème appartement avec ma compagne.

Je précise bien que ce que je dis n’est pas parole d’évangile mais a fonctionné dans mon cas.
J’ai aujourd’hui 2 appartements qui sont exactement dans la même situation.

Les clés pour moi ont été :
- Acheter des biens très en dessous du prix du marché
- Acheter des biens à rénover
- Rénover moi-même (pour ce qui ne demande pas d’expertise particulière)
- Acheter des biens très bien placés (étude du quartier, du PLU)
- Acheter à Nice (eu égard au dynamisme de la ville qui compte ET beaucoup d’étudiants ET beaucoup de touristes)
- Louer en meublé (statut LMNP = pas d’impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années)
- Louer en alternant étudiants/vacanciers

Pour ce qui est du critère "dynamisme", il correspond aussi bien à Paris mais à Nice les prix ne sont pas encore prohibitifs.

Encore une fois, ce n’est pas parce que ça a marché pour moi que ça en fait une façon de fonctionner incontestable.
J’espère avoir pu apporter ma contribution à ce fil.

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#24 24/07/2013 07h47 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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DDtee a écrit :

Votre expérience dans les biens commerciaux parait fort intéressante, et intéresserait sans doute de nombreux lecteurs de ce forum, d’autant que ce sujet n’est pas souvent abordé…
Si cela vous convient, vous pourriez peut-être ouvrir un nouveau sujet ou sur votre présentation nous parler de votre expérience, de la façon dont vous procédez dans ce type d’investissement ou encore des différences avec vos autres expériences immobilières…

Ok, nous allons y réfléchir !


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#25 24/07/2013 09h39 → Investissement locatif en province : comment choisir la ville ? (immobilier, investissement, province)

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Dominik a écrit :

Dans mon cas précis, en alternant location saisonnière et location étudiante, même en comptant les frais liés à la gestion locative, je suis à plus de 9% de rentabilité nette.

Bonjour Dominik et merci pour ton témoignage
En ce qui concerne la location saisonnière c’est la même agence qui s’en occupe et quid des frais dans ce cas? En fait je me demande comment l’agence calcule sa commission lorsqu’elle trouve un locataire pour la location saisonnière (pour la location classique c’est souvent 1 mois de loyer).

Dernière modification par nirina (24/07/2013 09h44)

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