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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/09/2014 19h31 → Investissement locatif saisonnier dans une ville thermale... (location meublée, saisonnière, thermes)

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Bonjour à tous,

j’aimerai avoir des conseils concernant l’opération immobilière que je souhaite réaliser.

J’ai l’intention d’acheter un charmant studio (bon état, juste quelques travaux tels que remise aux normes électriques et sol à changer + remise au goût du jour) sur lequel j’ai peu de marge de négociation car il cumule les bon points (exposition, ascenseur, parking, standing…).

La ville thermale en question profite depuis quelques années d’une augmentation de fréquentation des curistes (+ 3000 depuis 2011). Cependant je ne suis pas la 1ère à y avoir pensé et il y a de nombreuses locations meublées saisonnières proposées sur le net ou dans les agences.
Les prix à la location sont par ailleurs tous dans la même fourchette, même en améliorant le bien je ne pourrai pas dépasser de beaucoup ce "plafond de verre".

Ce marché de niche marche beaucoup avec la constitution d’un portefeuille d’habitués qui réserve d’une année sur l’autre. Je ne pourrai pas profiter de celui du propriétaire précédent (qui louait à des amis, bref).

Au 1ères années qui seront probablement un peu creuses, s’ajoute le fait que je réside à 150 km du studio, et que je vais devoir laisser la gestion du bien à une agence (je chercherai le locataire par moi-même). J’ai bien tenté d’avoir le pourcentage de ces frais pris par l’agence qui m’a fait comprendre que c’est du "dépannage" et que c’est gratuit…

Y aurait-il un moyen de savoir si l’offre de logements en meublé supérieure à la demande ?

Est-ce un problème de donner la gestion du bien à une agence sachant que la clientèle âgée préfèrera (du moins je pense) avoir un rapport direct avec un propriétaire aux petits soins et pouvant intervenir au moindre problème ?

Pour ceux qui louent en meublé saisonnier, à combien s’élèvent vos frais de gestion ?

Gérer en direct avec une bonne douzaine d’aller-retour sur place par an est-il envisageable ?

Merci d’avance pour vos réponses et vos retours d’expérience…

Mots-clés : location meublée, saisonnière, thermes

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#2 18/09/2014 14h03 → Investissement locatif saisonnier dans une ville thermale... (location meublée, saisonnière, thermes)

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Bienvenue Shuctokyo,

Je me permets d’apporter quelques réponses car je possède plusieurs studios dans une ville thermale également.

1er point et ça ne déroge pas à la règle: L’EMPLACEMENT
A quelle distance se situe ce bien par rapport aux thermes et aux rues commerçantes?

Personnellement je ne pense pas que l’on puisse gérer ce genre de location avec une agence ou alors il faudrait qu’elle soit spécialisée dans ce domaine, de plus j’ai franchement des doutes qu’elle vous fasse cela gratuitement mais ce n’est que mon avis.

Il y a beaucoup de choses à prendre en compte pour savoir si votre achat va être rentable ou pas mais également gérable à distance.
Tout d’abord gérer en direct en habitant à 150km n’est pas concevable, que ferez vous si une cafetiere tombe en panne, si vous avez une fuite d’eau, si la tv ne fonctionne plus, si la clé n’ouvre plus la porte (problème rencontré), il faut absolument que vous ayez qqn sur place sinon vous allez multiplier les allers retours. (pour rien).  De plus il est vrai que ces personnes aime bien avoir une référent sur place, ça les rassure!

N’oubliez pas que pour ce genre de location, tous les frais sont pour vous: BOX, TV, electricité, gaz, frais de copropriété (entretien ascenceur) dans votre cas, eau…donc la différence entre rentabilité brute et nette est importante.

De plus vous allez devoir vous faire répertorier sur le catalogue de l’office du tourisme,  souvent chère (surtout pour une appartement), mais nécessaire car la plupart des personnes âgées n’ont pas encore internet (même si les choses changent)  et passent donc par l’office du tourisme.
N’oubliez pas également les frais de classement (pour un abattement à 71% en LMNP).

Le fait de ne pas pas avoir de clientèle est également un peu défavorable mais pas tant que ça, si la demande est assez forte, votre logement devrait bien se louer.

Voilà les premiers points je pense à prendre en compte pour votre décision.

Si vous avez d’autres questions n’hésitez pas.

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#3 21/09/2014 19h46 → Investissement locatif saisonnier dans une ville thermale... (location meublée, saisonnière, thermes)

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Merci Herrecir40 pour votre témoignage, vous avez répondu à beaucoup de mes questions.

J’avais bien pris en compte l’ensemble des frais et les vacances locatives dans mes calculs ; le bien était particulièrement bien placé et avait beaucoup de points forts (ce qui au passage, rendait difficile une négociation significative sur le prix !)

Investir dans du saisonnier à une telle distance me paraît, avec du recul et au vu de votre expérience, une gageure.

N’ayant personne de confiance sur place, l’offre que je pourrait proposer à une clientèle "exigeante" serait particulièrement limitée. Et voir une agence immobilière proposer son aide "gratuitement", me paraît complètement utopique !

Je pense donc me investir dans une location meublée plus classique, que je pourrai gérer "sur place", ayant la chance de vivre dans une petite ville étudiante.

Merci encore pour votre réponse rapide.

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#4 29/05/2015 15h43 → Investissement locatif saisonnier dans une ville thermale... (location meublée, saisonnière, thermes)

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Bonjour
Je me permets de réactiver ce post car j’i un peu le même projet. J’habite à proximité d’une petite ville thermale qui ne fonctionne pas trop mal et je me pose la question d’une investissement locatif pour la clientèle.
Certains d’entre vous pratiquent-ils ce genre de location ?
Quel est votre avis : rentabilité, difficultés, particularités ?
A quelle condition cela peut-il être rentable ?
Plutôt mieux ou moins bien que le locatif "classique" ?
Merci

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#5 01/06/2015 17h12 → Investissement locatif saisonnier dans une ville thermale... (location meublée, saisonnière, thermes)

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Le fait d’habiter non loin peut être déja intéressant, car vous allez devoir faire de nombreux aller-retours. Il faut savoir que votre investissement sera énergivore, plus qu’avec un bail classique de location nue sur 3 ans, c’est certain. C’est d’après moi le point principal à prendre en compte: pour ce type d’investissement vous devez avoir une rentabilité bien supérieur à un investissement classique sinon le jeu n’en vaut pas la chandelle.
Pour calculer votre rentabilité, veuillez ne pas négliger toutes vos charges quelles soient au niveau de la publicité (office tourisme, site internet) des allers-retours, des différents petites bricoles qui seront à remplacer mais qui à la fin coûtent chères, comptable si vous êtes en réel…
Je pense avoir détaillé toutes les particularités dans mon post précédent mais si vous souhaitez plus de détails sur un point, n’hésitez pas à me questionner.

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#6 01/06/2015 17h19 → Investissement locatif saisonnier dans une ville thermale... (location meublée, saisonnière, thermes)

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Merci pour votre réponse. J’habite à 8 km en voiture de la station thermale. J’aurais en effet qqs questions.
Tout cela semble beaucoup ressembler à de la locations saisonnières, non ? Y a-t-il qqs points spécifiques ? Par exemple qui loue en général ? Personne seule, couple, famille ? Pour combien de temps ? Ce public a-t-il des demandes/attentes particulières ? D’après votre expérience, la proximité des thermes est-elle un facteur essentiel ? Et qu’entendre par "proximité" ? Quels autres facteurs vous semblent importants pour réussir à louer son bien le plus souvent possible ?
Il s’agit bien sûr de locations en meublés. Faut-il louer à la semaine ou à la journée ? Combien de semaines par an parvenez-vous à louer ?
En vous remerciant.

Dernière modification par nik66 (01/06/2015 17h21)

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#7 02/06/2015 13h58 → Investissement locatif saisonnier dans une ville thermale... (location meublée, saisonnière, thermes)

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Effectivement la location pour curiste ressemble à de la location saisonnière avec certaines particularités tout de même dont l’age des curistes.

Même si de plus en plus des quarantenaires ou cinquantenaires se paient une semaine de cure par an, la plupart des curistes ont plus de 65 ans et la majorité plus de 70 ans, donc il est évident que les studios au 2ième étage vont se louer beaucoup moins bien et les personnes ne prennent pas leur voiture tous les matins pour aller aux thermes donc elles préfèrent un logement proche des thermes (<100-150 m) d’ou encore une fois l’importance de l’emplacement.

La proportion entre les couples et les femmes seules est quasi la même et ils composent la majorité, les hommes seuls sont plus rares. Quoiqu’on en pense, c’est une clientèle assez exigeante, qui a du mal à tolérer les défauts et qui a besoin d’être chouchouter.  Il n’est pas impossible que l’on vous appelle à 7h00 du matin pour vous dire que votre tv ne fonctionne plus alors qu’elle n’est tout simplement pas branchée et que 3h après vous recevez un autre appel pour une liaison WIFI qui soi-disant ne fonctionne pas.

Dans certaines villes les thermes ne sont pas ouvertes toute l’année, souvent de Mars à Novembre. Les cures classiques (Prescription médicale) sont de 18 jours donc généralement les séjours sont de 20 jours et les locations sont à la nuitées mais avec une distinction de prix entre les personnes qui viennent 18 jours ou plus et celles considérées comme touristes et qui vont séjourner 1 semaine ou quinze jours. (personnellement je ne loue pas pour un weekend).

Quant à la taille de l’investissement, studio, ou petit appartement, il y a des demandes pour les 2, sachant qu’une femme seule préférera un studio confortable, non isolé, pas trop loin des commerces et des thermes.

Pour louer son bien, comme je l’ai déja dit, le bon coin et également figurer dans le catalogue de l’office du tourisme est important en terme de visuel. Si je n’avais qu’un conseil à vous donner, essayer de cerner la population qui vient se ressourcer dans votre ville, pourcentage de personnes inférieur à 60 ans, anciens cadres ou anciens ouvriers, viennent ils en voiture ou en transport en commun (Sachant que une forte proportion vient en voiture, il est préférable de louer un garage également, car les anciens font beaucoup plus attention à leur carrosse..).

Savoir combien de semaines je loue par an ne vous apportera pas grand chose, chaque ville est différente mais je pense que ce que je vous ai dit peut s’appliquer dans chaque ville thermale.

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#8 02/06/2015 17h08 → Investissement locatif saisonnier dans une ville thermale... (location meublée, saisonnière, thermes)

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Merci pour tous ces éléments fort précis et très intéressants.
Il est donc, par exemple, un peu embêtant de disposer d’un immeuble de 3 étages sans ascenseur pour ce genre de projet si je comprends bien. Par ailleurs, vous mettez une proximité de l’ordre de 150 m des thermes, cela veut-il dire que, selon vous, la location sera forcément nettement plus difficile si le logement se trouve à 500 m ou 800 m par exemple ?
Avoir surtout des personnes âgées n’a peut être pas que des inconvénients : les biens se dégradent peut être moins vite qu’en location saisonnière classique ?
Vous ne louez donc qu’à la semaine ? Du samedi au samedi ? Avez vous surtout des curistes qui louent pour 3 semaines ou au contraire des locations pour 1 semaine ?
En vous remerciant.

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#9 04/06/2015 13h48 → Investissement locatif saisonnier dans une ville thermale... (location meublée, saisonnière, thermes)

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Oui il est embêtant de disposer d’un immeuble de 3 étages sans ascenseur, mais encore une fois cernez bien la population qui se rend en cure dans votre ville, c’est une clé, mais généralement il y a forte chances qu’il y ait plus de personnes agées que de trentenaires.
Concernant la distance, oui ça peut être un frein, mais si il y a un arrêt de bus devant à 20m de votre immeuble qui dépose les personnes tous les 1/4 d’heures devant les thermes, ce n’est pas forcément dramatique. L’emplacement reste tout de même un point crucial dans tous les investissements immobiliers.
Concernant la dégradation du bien, ne croyez pas qu’une personne agée devient raisonnable, certes le tapage nocturne ou grosse beuverie dans votre appartement ont peu de chance de se produire néanmoins le raisonnement reste le même. On est pas chez soi, donc on ne fait pas attention d’autant plus que l’on a payé pour résider ou on est, donc la plaque électrique peut rester allumé toute la journée, le chauffage à fond et on ouvre les fenêtres… c’est pas grave on a payé. Heureusement certaines personnes sont respectueuses mais ce ne sont malheureusement pas la majorité.
Les curistes en location classique (3 semaines ) sont beaucoup plus nombreux, 90%-10% mais là encore à vérifier avec la ville ou vous voulez investir.

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