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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 10/10/2015 14h01 → Investissement locatif dans un appartement en province... (appartement, investir, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

C’est mon premier message, je m’intéresse depuis longtemps à l’immobilier.

VOTRE PROFIL

- Statut : célibataire sans enfant
- âge : 26 ans
- TMI : 14 %
- revenu : 18 k€ net
- Cdi
- actuellement locataire 650 € et aucun crédit en cours.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement en province
- Année de construction : 1970
- Étage : 2/4 , luminosité : lumineux pas de vis avis , traversant,  surface (57m2), sans ascenseur
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : oui
- résidences ferme, portail automatique 
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Concierge : non
- Décoration : vieillotte mais habitable

LOCALISATION DU BIEN

- Paca
- proche du Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise, dynamisme économique : oui secteur dynamique, ville moyenne
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : non c’est résidence côté, secteur recherché, proximité immédiate école, collège …

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 75 000 €
- Loyer 600 € hc

- Travaux immédiats : rien d’urgent, idéalement il faudrait 10 000 € pour qu’il soit comme neuf et monter en gamme.
- Travaux votés par la copropriété et déjà financé par le vendeur : toiture
- Coût des travaux à 5 ans : rénovation prévu dans les 5 ans

- Taxe foncière hors TEOM : 550 €

- Rentabilité brute : Bonne 7 200/ 75 000 €

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 euro
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2,5 % Max
- Durée du crédit : 15 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés : 5 000 €

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue à Court terme pendant 5 ans.
- locaton meublée envisagée ultérieurement à étudier

CASH FLOW

- Cash flow positif

J’ai essayé de suivre le model de présentation comme j’ai pu.
Précisions :
Il s’agit d’un investissement locatif dans une ville que je connais bien.

Comment obtenir un prêt :

J’ai vu deux banquiers en Ile-de-France et il en ressort que je suis juste (taux endettement / reste à vivre).
Ils m’ont dit que j’avais un fonctionnement de compte sain.

Quels sont les éléments que je pourrais leurs donner pour les convaincre ?

Lors des entretiens je leur ai fournis une annonce de Vente et une annonce de location d’un appartement identique (même résidence et surface) à celui que je souhaite acheter.
(Annonce de professionnel)

Message édité par l’équipe de modération (10/10/2015 21h51) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Kamel (10/10/2015 16h17)

Mots-clés : appartement, investir, location

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#2 12/10/2015 14h07 → Investissement locatif dans un appartement en province... (appartement, investir, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

La rentabilité est pas mal pour l’achat d’un seul appart en PACA, surtout s’il y a possibilité de faire quelques travaux et augmenter le loyer.

C’est pas mal pour un premier investissement je pense surtout si le cash flow est positif, ça évitera de vous bloquer dans de futurs projets.
Essayez d’avoir un apport et la banque ne devrait plus poser de questions surtout si avec un fonctionnement sain.
Sans indiscrétion c’est dans quel département?
La gestion sera faite par vous même ou une agence?

Hors ligne

 

#3 12/10/2015 14h34 → Investissement locatif dans un appartement en province... (appartement, investir, location)

Membre
Réputation :   48 

Belle rentabilité, rare pour un appartement seul, et projet qui semble bien pensé.

Quelques questions pour mieux cadrer votre projet :

- Comment avez-vous évalué le loyer à 600€ HC ? Info cruciale car tous vos calculs reposent sur cette donnée.
- Quelles sont les charges annuelles du bien ? En théorie faibles car petite résidence sans ascenseur et avec tous les compteurs individuels, mais à vérifier tout de même
- Je vois que vous habiter en IDF, comment allez-vous gérer ce bien à distance ? Gestion par agence (donc frais à prévoir), famille sur place ?

Mon conseil : faites faire les travaux de rénovation avant la première mise en location, c’est beaucoup plus facile de tout gérer quand l’appartement est vide. Le retour sur investissement sera long mais vous y gagnerez en tranquillité, tant pendant la phase de gestion qu’à la revente. Idem si vous envisagez un jour de louer meublé, il y a plusieurs avantages à le faire dès la première location et non en cours de route.

Hors ligne

 

#4 13/10/2015 09h50 → Investissement locatif dans un appartement en province... (appartement, investir, location)

Membre
Réputation :   43 

Kamel a écrit :

Bonjour,

C’est mon premier message, je m’intéresse depuis longtemps à l’immobilier.

VOTRE PROFIL

- Statut : célibataire sans enfant
- âge : 26 ans
- TMI : 14 %
- revenu : 18 k€ net
- Cdi
- actuellement locataire 650 € et aucun crédit en cours.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement en province
- Année de construction : 1970
- Étage : 2/4 , luminosité : lumineux pas de vis avis , traversant,  surface (57m2), sans ascenseur
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : oui
- résidences ferme, portail automatique 
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Concierge : non
- Décoration : vieillotte mais habitable

LOCALISATION DU BIEN

- Paca
- proche du Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise, dynamisme économique : oui secteur dynamique, ville moyenne
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : non c’est résidence côté, secteur recherché, proximité immédiate école, collège …

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 75 000 €
- Loyer 600 € hc

- Travaux immédiats : rien d’urgent, idéalement il faudrait 10 000 € pour qu’il soit comme neuf et monter en gamme.
- Travaux votés par la copropriété et déjà financé par le vendeur : toiture
- Coût des travaux à 5 ans : rénovation prévu dans les 5 ans

- Taxe foncière hors TEOM : 550 €

- Rentabilité brute : Bonne 7 200/ 75 000 €

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 euro
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2,5 % Max
- Durée du crédit : 15 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés : 5 000 €

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue à Court terme pendant 5 ans.
- locaton meublée envisagée ultérieurement à étudier

CASH FLOW

- Cash flow positif

J’ai essayé de suivre le model de présentation comme j’ai pu.
Précisions :
Il s’agit d’un investissement locatif dans une ville que je connais bien.

Comment obtenir un prêt :

J’ai vu deux banquiers en Ile-de-France et il en ressort que je suis juste (taux endettement / reste à vivre).
Ils m’ont dit que j’avais un fonctionnement de compte sain.

Quels sont les éléments que je pourrais leurs donner pour les convaincre ?

Lors des entretiens je leur ai fournis une annonce de Vente et une annonce de location d’un appartement identique (même résidence et surface) à celui que je souhaite acheter.
(Annonce de professionnel)

Message édité par l’équipe de modération (10/10/2015 21h51) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Il ne faut pas perdre de vue que les banques vont plus facilement s’engager dans un projet aventureux dans lequel se lancerait un investisseur solvable (les acquisitions en défiscalisation en sont une parfaite illustration) qu’un projet solide porté par un investisseur sérieux mais disposant d’un patrimoine et/ou de revenus limités.

Avant tout, les décisions bancaires sont fondées sur des scores informatisés qui sont appuyés par des commentaires formulés par des non décideurs, et qui viennent aider à interpréter les chiffres. Ces commentaires peuvent être positifs pour ce qui est de votre profil et de vos perspectives d’évolution professionnelle (niveau de qualification? type d’entreprise?), par contre, au sujet d’un bien qui se trouve à plusieurs centaines de kilomètres, il me paraît difficile pour le conseiller de se mouiller.

Dans votre cas, les revenus sont faibles, surtout si vous résidez en Ile de France, et le patrimoine quasiment inexistant, hormis quelques liquidités. Si vous calculez le reste à vivre, il ne reste plus grand chose, avec un loyer à 650 euros, les charges, impôts locaux, IR (qui va augmenter avec les revenus locatifs), prélèvements sociaux à venir, dépenses courantes … La capacité d’épargne est quasiment réduite à néant, ce qui ne laisse augurer rien de vraiment rémunérateur pour les banques qui ne font pas de ce genre
de profil emprunteur leur priorité. A fortiori si vous précisez que le bien nécessiterait volontiers quelques milliers d’euros de rafraichissement.

Quelques pistes :
- diminuer le montant du prêt (et donc un projet légèrement moins onéreux)
- allonger la durée d’emprunt afin de faire baisser les mensualités
- solliciter un courtier, qui est censé connaître le marché
- proposer un petit apport

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#5 13/10/2015 18h56 → Investissement locatif dans un appartement en province... (appartement, investir, location)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je préfère garder mon épargne pour faire face aux aléas. Je trouve que 75 000 € c’est un tout petit emprunt. Je trouve même un peu ridicule de faire un petit apport (je me trompe peut-être).
Au vue des données : CF de 150€/mois je pensais que c’était largement suffisant. 
Ensuite 15 ans je considère que c’est une bonne durée. (Après je sais qu’il existe des contrats à échéances variables avec une possibilité de rallonger la durée) mais je souhaite pas effrayer le banquier, s’il me propose d’allonger la durée alors j’accepterai (même si je sais que je paierais plus d’intérêt malheureusement)

"Sans indiscrétion c’est dans quel département?
La gestion sera faite par vous même ou une agence?"

Département : encore confidentiel :)
Pour la gestion, j’ai beaucoup de connaissance sur place (familles et deux amis qui travaillent dans des agences)

"Comment avez-vous évalué le loyer à 600€ HC ? Info cruciale car tous vos calculs reposent sur cette donnée.
Sur le marché il y a un bien (annonce professionnel) identique à 700 €, personnellement je pense que 700 c’est "trop" donc je l’estime à 600 € min.
(Pour la banque je leur ai montré l’annonce à 700 €).

- Quelles sont les charges annuelles du bien ? En théorie faibles car petite résidence sans ascenseur et avec tous les compteurs individuels, mais à vérifier tout de même.
Exactement faible 20 €/mois.

"Mon conseil : faites faire les travaux de rénovation avant la première mise en location, c’est beaucoup plus facile de tout gérer quand l’appartement est vide. Le retour sur investissement sera long mais vous y gagnerez en tranquillité, tant pendant la phase de gestion qu’à la revente. Idem si vous envisagez un jour de louer meublé, il y a plusieurs avantages à le faire dès la première location et non en cours de route."
N’ayant pas beaucoup d’épargne je compte faire le minimum (pompe à chaleur air air, cuisine meublée, peintures : 2 000 à 3 000 € Max)

Désolé pour la forme non respectée j’écris à partir d’un mobile.

Dernière modification par Kamel (13/10/2015 19h06)

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#6 14/10/2015 09h52 → Investissement locatif dans un appartement en province... (appartement, investir, location)

Membre
Réputation :   48 

Un peu léger comme méthode d’estimation, non ? Par définition si l’annonce est en ligne c’est que le bien n’est pas encore loué, il est donc possible qu’il ne soit pas au prix du marché.

Pour mieux estimer le loyer, étant donné que vous ne connaissez pas vous-même le marché local, vous pouvez soit demander une estimation de valeur locative à une agence ou un notaire, soit trouver des estimations au m2 sur des bases de données (MeilleursAgents, Clameur…)

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