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Forums des investisseurs heureux

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#26 03/03/2012 10h23 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

Membre
Réputation :   65 

Bonjour,

Et bien j’ai signé hier un compromis de vente pour ladite maison.

Je peux comprendre que le vendeur baisse bien son prix, il a joué pas mal de malchance, son notaire m’indiquait qu’il a déja eu 5 fois des acquéreurs pour un prix  25 à 30% plus élevé que mon prix d’achat mais 5 fois de suite refus de prêt par la banque. (beaucoup cherchent à acheter en étant en CDD ou avec un seul salaire pour un couple…)

Voila

Max

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#27 03/03/2012 17h16 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

Membre
Réputation :   17 

Justement
Je ne l avais pas écrit mais j étais parmi les acheteurs qui se sont décommandés ,
Mais au dernier moment  j ai appris qu elle était hantée , on entend des hurlements et des grincements de porte la nuit . Elle est   parfaite pour loger ses relations qui ont tendance à abuser de
l hospitalité- De toute façon cette discussion  aura permis de tirer au clair tout ce que chacun doit savoir , s il veut devenir propriétaire .
Amicalement ,

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#28 05/03/2012 08h29 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

Membre
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Swx a écrit :

ce qu il ignorait :  on le lui avait fait visiter le SEUL JOUR de l année ou la partie séjour etc pouvait être ensoleillée.  alors qu il aurait dû prévoir que la terre tourne , et que l exposition au soleil  augmente au printemps et va en diminuant avec le début de l automne ….

C’est typiquement du dol et ça ne m’étonnerait pas que la vente puisse être annulée si votre ami n’est pas un professionnel de l’immobilier !

Cf article 1116 du Code Civil.

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#29 05/03/2012 15h16 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

Membre
Réputation :   17 

Bonjour Radpack * Dol
L affaire date de quelques années ,
L acquéreur et le vendeur étaient  des enseignants dont la préoccupation première était de trouver un logement près du Collège ou ils enseignent - Le logement  situé dans une Copropriété , était tout à fait correct dans un environnement très agréable
Ils ont trouvé chacun  au moment de l acquérir que le logement leur convenait … et chacun avait les moyens de passer de longues vacances  au soleil ailleurs ….

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#30 15/03/2012 08h04 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

Membre
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Réponse tardive à Dendy , mille excuses….

Petite remarque , votre lien contient un ; en trop ce qui fait empêche l’accès correct à la page internet.

Dendy a écrit :

Source: FAQ complete

l’information est donc prise sur leur propre site (plus de liens figaro dorénavant):

grl a écrit:

Tout locataire dont les ressources sont au moins égales au double du montant du loyer charges comprises, même si elles ne résultent pas d’un contrat de travail à durée indéterminée. Peuvent être pris en compte : CDD, intérim, allocations, prestations sociales, pensions, etc.

La condition sur le niveau des salaires est qu’ils doivent être au moins égaux à deux fois le montant du loyer; il est sûr que les salaires trop faibles ne sont pas admis.

Prendre un locataire en CDD est évidement risqué, je voulais juste dire que grâce à cette garantie, dans un lieux ou la sélection sera maigre (en campagne), une GRL tranquillise l’esprit quand au choix du meilleur dans une situation instable.

D’accord ils disent qu’ils peuvent prendre en compte MAIS dans la réalité je vous suggère de les contacter avec un cas d’exemple d’un CDD de 6 mois pouvant être renouvelable sois potentiellement 12 mois de contrat  et un salaire de 3 fois le montant du loyer.

Par exemple une personne un smic avec un loyer  de 300 €uros.
Vous verrez la réponse entre ce qui est écrit dans la "publicité"  et les conditions d’obtentions , il y a de la marge.

Autre chose ce n’est pas parce que vous êtes assuré que vous serez remboursé …..
Car lorsque vous vous assurez , la GRL ( l’équité , DAS ou autre ) vous demande de remplir un dossier , vous vous engagez à ne rien dissimuler etc …
Mais quand viens le moment de faire jouer l’assurance alors là , C’EST UNE AUTRE HISTOIRE car il faut fournir tous les papiers concernant le locataire , il faut prouvez les envois de lettre de relance à 20 jour de la date limite de paiement , le recommandé à 35 jours etc …

Regardez bien les conditions de remboursement d’une GRL qui pourrait prendre une personne avec un CDD comme l’indique votre site.

Ce que je vous ai indiqué est le reflet de refus de GRL ( par une agence )  de prendre un locataire en CDD.

J’ai passé une GRL ( DAS ) avec un jeune couples de locataires un CDD et un CDI mais il y avait un CDI.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#31 15/03/2012 09h50 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Plus généralement vous prenez une GRL sur toutes vos locations Philippe?

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#32 15/03/2012 10h29 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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BorderLine a écrit :

Plus généralement vous prenez une GRL sur toutes vos locations Philippe?

Pas jusqu’à présent mais je prend de plus en plus cette option car le coût d’une GRL est ridicule par rapport au bénéfice obtenu en cas d’impayés.
-Couverture des loyers à partir du troisième mois
- Frais d’huissier pris en compte
- Suivi du dossier par l’assurance.

J’ai tendance à penser qu’avec un assureur  , l’huissier ira plus fort et plus vite en procédure même si une procédure d’expulsion est longue.

J’ai eu un impayé de 2 an et demi que j’ai du assumé au niveau bancaire et huissier , cela m’a fait réfléchir ….

Certaines locations pour étudiant ne nécessitent pas de couverture mais pour les autres je commence à "blinder" pour éviter les risques car un impayé est acceptable financièrement mais plusieurs ne seraient pas gérable.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#33 29/06/2012 13h56 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Bonjour à tous, peu présent ces dernières semaines, beaucoup de travail, un peu de vacances entre deux.

Pour vous tenir au courant :
J’ai signé hier l’acte authentique.
Je la loue à partir du 14 juillet pour 380€ par mois, le remboursement du crédit est de 306€ par mois.

Bien entendu, j’espère avoir des locataires assez stable.

Merci encore à tous les intervenants pour les remarques intéressantes.

Max

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#34 29/06/2012 15h17 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Eh bien félicitations pour cet achat !
J’espère que tout se passera bien…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#35 29/06/2012 15h25 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Ahah j’aime bien les trois petits points !

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#36 29/06/2012 16h29 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Lol vous me souhaitez la déroute !
Max ;-)

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#37 29/06/2012 18h32 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Bien sûr que non , mais à l heure actuelle , avec la fiscalité qui devient de plus en plus à géométrie variable …

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#38 14/07/2012 21h37 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Bonsoir à tous,

J’ai une petite question à laquelle je ne trouve pas encore la réponse :
En achetant cette maison j’ai fais un prêt, je déduit les intérêts ça pas de Pb.

Ma question porte sur le sort des frais de dossier que facture la banque, en l’espèce : 300€.

Pensez-vous que je puisse les passer dans les déficits foncier (je ne pense pas, je n’ai pas vu de cases dans le formulaire mais je préfère en avoir le coeur net) ou pensez-vous que je puisse imputer cette somme dans le cadre du calcul de plus-value en cas de revente par exemple d’ici 10/15 ans ?  (Mes frais d’achat étant de plus de 7,5% en cas de revente je vais opter pour les frais réels et non le forfait de 7,5%).

J’ai posé la question à mon patron, il se sait pas, j’ai consulté mes ouvrages de référence… le silence règne…
Etant donné qu’il s’agit d’une charge supportée pour l’acquisition j’ai bien envie d’utiliser cette charge dans le calcul de l’impôt sur la plus-value.

Merci d’avance à ceux qui auraient des éléments de réponse.

Max

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#39 14/07/2012 21h47 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Il me semble que (pour un bien locatif) c’est une charge, à traiter comme les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance du prêt.

La notice de la déclaration 2044 indique bien (rubrique 250) que "sont déductibles les frais d’emprunt" lesquels incluent "des frais de constitution de dossier ; des frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier ; des sommes versées à un organisme de cautionnement ; des frais de main levée ;
des agios ou commissions de banque ; des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt" (sauf en cas d’emprunt substitutif).

Ce que vous évoquez doit correspondre à "frais de constitution de dossier".

Dernière modification par GoodbyLenine (14/07/2012 21h58)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#40 06/08/2012 10h36 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Merci beaucoup de la réponse, je sais maintenant à quoi m’en tenir.

Max :-)

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#41 06/08/2012 11h00 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Notariat76 a écrit :

J’ai signé hier l’acte authentique

Bravo !!! Bonne prise de risque wink
Y’en a qui parlent d’autres qui agissent smile

En tout les cas les risques locatifs sont là mais si la valeur de la maison en vaut la peine je suis en accord avec votre opération

Dernière modification par adrenaline77 (06/08/2012 11h01)

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#42 21/08/2012 17h18 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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GoodbyLenine a écrit :

Il me semble que (pour un bien locatif) c’est une charge, à traiter comme les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance du prêt.

La notice de la déclaration 2044 indique bien (rubrique 250) que "sont déductibles les frais d’emprunt" lesquels incluent "des frais de constitution de dossier ; des frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier ; des sommes versées à un organisme de cautionnement ; des frais de main levée ;
des agios ou commissions de banque ; des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt" (sauf en cas d’emprunt substitutif).

Ce que vous évoquez doit correspondre à "frais de constitution de dossier".

Réponse tardive, mais je confirme absolument ce que dit GBL.

N’oubliez pas, l’année prochaine, de déduire aussi les frais d’inscription du PPD ou les frais de cautionnement.

Autre chose à ne pas oublier : la fraction de taxe foncière qui est a votre charge pour cette année. Souvent, elle est réglée lors de la signature chez le notaire et on l’oublie après car c’est l’ancien propriétaire qui reçoit l’avis d’imposition…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#43 08/10/2012 15h28 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Les craintes n’étaient que sur la localisation géographique du bien immobilier ? Effectivement on peut penser qu’un investissement dans une grande ville sera plus rentable. Mais l’achat d’une maison ou autres logements dans de petits villages peut valoir le cout aussi. Les prix d’achat étant souvent plus bas. Pas facile comme choix.

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