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Forums des investisseurs heureux

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#1 22/02/2012 10h36 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Réputation :   65 

Bonjour à toutes et à tous, je viens ici chercher un avis.

J’ai repéré dans le journal des notaires, il y a deux mois une maison de ville à vendre dans une commune normande de 2500habitants une maison de ville en bon état, extérieux impec, intérieure refait à neuf en 2007.
La commune semble très dynamique, chef lieux de canton, collège,deux industries importantes dont un établissement areva qui a investi il y a peu plus de 150 millions d’euros (il s’agirait au dire d’un expert dans le nucléaire d’une technologie non délocalisable à l’étranger).
Collège, école, tous commerces : plusieurs resto, pharmacies, pressing, auto-école, alimentaire….j’ai été surpris, il y a même un hôpital tout récent de 120 lits !
Lycée à 10km, gare à 10km.

Le propriétaire de cette maison a acheté en 2009 une belle maison normande à réhabiliter entièrement, il a déja englouti plus de 40K€ de travaux et ne dispose plus aujourd’hui de cash pour poursuivre ces travaux, il mets dont en vente cette maison de ville.

La maison a une surface carrez de 65m² ( dont deux chambres de 11m² chacune) et une surface de plancher libres de 80m², le tout sur trois niveaux, courette de 25m² avec petite dalle faisant office de terrasse. Tout-à-l’égout et gaz de ville. taxe foncière de 320€
Pas de travaux à faire, je veux simplement changer les radiateurs entre deux locataires, il y a actuellement 6 grilles pain électriques, je souhaite mettre quelque chose de mieux, j’ai prévu une enveloppe de 1800/2000€ pour ce petit changement. (pose par mes soins)

Souhaitant du cash, le vendeur vient de la mettre en location pour 360€ par mois, il avoue avoir avoir "bradé" le loyer pour trouver preneur très rapidement, le loyer serait plutot de l’ordre de 400/420€ par mois d’après ce que le notaire local m’a dit.

La maison est en vente :
dans une agence à 72 000€ FAI et hors frais d’acte
dans une autre à 66 000€ FAI et hors frais d’acte
chez le notaire à 63 300€ négo comprise mais hors frais d’acte
sur le bon coin à 58 000€ hors frais d’acte

J’ai demandé à un ami agent immobilier de me secouer un peu le vendeur pour baisse le prix idéalement en dessous de 50 000€, ce dernier ayant besoin de cash rapidement pour continuer les travaux de la belle maison normande.

Mon plan de financement serait le suivant :
Prix : j’espère 50 000€
Frais d’acte réduit car je suis dans le notariat : 2 800€
Total : 52 800€

Financement :
Apport perso de 15 800€
Prêt : 37 000€
Total 52 800€

Je compte prendre un prêt sir 14 ans car d’après ce que je constate sur la courbe des taux, il y a une différence de taux d’intérêt de 0,20 points de base entre 14 ans et 15 ans.
En prenant un taux de 4% et une assurance de 0,4% j’arrive à une mensualité de 300€/ mois soit environ 15% plus faible que le loyer assez bas d’en ce moment.

Ma crainte est d’investir dans une commune de 2.500 habitants, j’avais ROUEN dans mon viseur, finalement je suis bien tenté par cette maison, il faut que mon ami agent immobilier arrive à bien me secouer le vendeur pour que le prix descende. Je travail chez un notaire dans une commune de 1.200 habitants et je vois toutes les semaines des gens qui investissement dans la commune pour faire du locatif alors qu’il n’y a pas particulièrement d’industrie.

Avez vous un avis ?

Max

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#2 22/02/2012 14h49 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Et bien, j’ai déja du nouveau, le vendeur ayant été bien secoué, le prix de vente est tombé à…. 46 000€  !

Je pense signer ce soir une offre d’achat à ce prix là !

Max

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#3 22/02/2012 17h13 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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A combien de km est la ville la plus proche (disons a minima 40-50.000 hab?)

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#4 22/02/2012 17h32 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Cette opération me paraît particulièrement intéressante , trop même
Donc à vérifier tranquillement  au moins
- Pas de nuisance dans le voisinage ? - Traînez- y vos sabots à des heures et des jours variés
- Pas de projets calamiteux en vue dans les environs ??
  (genre station d épuration etc )
- Trouver un motif pour sympathiser avec les voisins au bistrot du coin …

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#5 22/02/2012 18h35 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Bonsoir,
J’habite dans le coin (Bernay/Serquigny) et je voudrais seulement signaler que je préfère investir dans une plus grande ville car dans de si petites villes, ce qui est vraiment difficile c’est de trouver un bon locataire qui va payer. En général, les personnes qui vont se présenter sont en CDD, en intérim ou au chômage… De plus, lors d’un changement de locataire, le temps de latence est allongé (ca peut prendre un an…) et si sur le papier l’investissement semble juteux, il y a des risques à connaître.
Cordialement,

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#6 22/02/2012 19h31 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Hello,

Quitte à investir dans une petite commune, n’y mettez pas autant d’apport pour ne pas griller toutes vos cartouches!

Si la demande locative n’est pas forte, peut on envisager la revente avec plus value?

Il me semble que la GRL assure aussi les personnes en CDD, cette assurance offre une vrai tranquillité d’esprit, vaut mieux ne pas s’en passer!

Bravo pour cet investissement, apparemment décoté, mais pour qu’une négociation se fasse aussi vite (et qu’un prix soit autant décliné), c’est que ça ne se bousculait peut être pas au portillon! … ou que le vendeur est pressé effectivement.

Un banquier m’a donné une astuce concernant les taux: ils sont fixés par tranche (4 entre 15 et 20 ans; 4,20 entre 20 et 25), et il conseillait de prendre un crédit sur 18 ans; et de l’allonger deux ans plus tard, comme la loi l’autorise, ce qui donne un emprunt sur 20 ans au taux de 18 (pour faire baisser les mensualités).

Allez, bonne chance pour la location et les rénovations!


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#7 23/02/2012 09h19 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Dendy a écrit :

Il me semble que la GRL assure aussi les personnes en CDD, cette assurance offre une vrai tranquillité d’esprit, vaut mieux ne pas s’en passer!

Non la GRL n’est pas un organisme social.
Pas de GRL sur les CDD , il faut prendre un garant

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 23/02/2012 09h35 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Merci de vos réponses smile

L’aspect petite commune est ce qui m’embête le plus pour tout vous dire.

J’ai appelé le notaire local, pour lui pas de loup vis à vis de l’alignement, urbanisme ou projets communaux.
Le voisinage semble bien calme, la maison est mitoyenne d’un seul coté et la maison en question est vide (succession) mais je vais quand même essayer d’en savoir plus.

D’après ce que je pense comprendre de la situation :
A l’automne avec le changement du mode de calcul des plus values au 1er février mon vendeur à décidé de mettre en vente la maison, les agences lui on fait miroiter une vente rapide, ne voyant rien venir il a mis lui même une annonce sur un site de petites annonces.
Pendant que la maison ne se vendait pas il a continué de puiser dans son épargne pour continuer les travaux de sa belle longère normande.
Aujourd’hui il est dos au mur et a besoin de cash à toute vitesse et ne semble plus croire aux agences qui lui disent qu’ils von trouver très rapidement un acheteur et décide de vendre par ses propres moyens.
Effectivement, je pense que ça ne se bousculait pas au portillon, entre l’actualité sur "les banques qui ne prêtent plus", les présidentielles…. et après les présidentielles vont venir rapidement les vacances scolaire le vendeur devait se dire qu’il n’est pas pres de poursuivre les travaux de la longère lol !

J’ai regardé dans la base PERVAL des notaires (la base dans laquelle on enregistre les transactions immobilières à des fins statistiques) depuis 2006 les transactions se font sur une base de 1000 à 1050€ du mètre carré, les transactions récentes se font plus entre 1050 et 1250 par m². Mon prix d’achat se situe à 708€/m² hors frais d’acte et 750€/m² avec les frais d’acte.

J’envisage de faire gérer le bien par le notaire local, quand un locataire est dans les lieux depuis plus de 6 mois, je peux accéder à la garantie loyers impayés et dégradation de LA SECURITE NOUVELLE ( la caisse d’assurance du notariat, filiale de groupama) qui est moins couteuse que si je passais par une compagnie d’assurance en direct (les notaires auraient moins de sinistre que la moyenne).

Concernant l’aspect plus value : ce n’est pas l’objectif, du moins à court terme car rien ne dit que je retrouve rapidement un placement ayant un meilleur rendement.

Je vais signer un compromis assez rapidement, le notaire du vendeur doit me proposer un rendez-vous de signature.

Voila !

Max

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#9 23/02/2012 11h38 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Donc :
"Bonjour à toutes et à tous, je viens ici chercher un avis."..
."rien ne dit que je retrouve rapidement un placement ayant un meilleur rendement.""
---------------------------------------------------
Vous cherchiez un conseil , vous les avez eu , Aucun des intervenants ne vous a conseillé de vous précipiter dans cette opération mirobolante :
Amicalement

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#10 23/02/2012 11h46 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Bonjour,

"""Il y a peu,  plus de 150 millions d’euros (il s’agirait au dire d’un expert dans le nucléaire d’une technologie non délocalisable à l’étranger).
….j’ai été surpris, il y a même un hôpital tout récent de 120 lits !

Tout pour  se préparer un avenir radieux  : amicalement

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#11 23/02/2012 11h57 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Lol SWX !

Bien, je me laisse une semaine de réflexion avant de signer quelque chose.

Max

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#12 23/02/2012 12h01 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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A notariat76

Pour faire simple , regardez sur internet , dans les agences , dans les journaux gratuits
  1°)  l’offre locative dans cette commune
  2°) la demande locative dans le secteur de cette commune
  3°) les ventes de maison similaire pour du locatif "garanti" à 10 % et plus dans cette commune  ….

Si vous trouvez trop de biens en location , repartez vers Rouen.

Il est commun de dire qu’il faut mieux rater une bonne affaire que d’en faire une mauvaise.

Et j’ajouterais , quoi que l’on vous ait dis , il faut le prendre avec précaution ( plus value , travaux etc …) et pourquoi si la vente devait être rapide au dire de l’agence , la maison ne s’est pas vendue ?
 
Si vous avez un doute alors écoutez votre première impression.
La précipitation est mauvaise conseillère 

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 23/02/2012 12h49 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Philippe30 a écrit :

Non la GRL n’est pas un organisme social.
Pas de GRL sur les CDD , il faut prendre un garant

Philippe

Le lien est de 2008, mais parle de lui même:

le figaro a écrit :

Cette garantie est actuellement réservée aux populations fragiles financièrement qui ont du mal à se loger. Sa cible : principalement les jeunes, les CDD et les personnes à temps partiel.

lien: Le spectre des loyers impayés


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#14 23/02/2012 12h58 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Celui qui meurt de honte meurt de faim _ mon blog

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#15 23/02/2012 13h52 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Bonjour,
Comme je suis un vieux Loulou non-résident , retraité , j insiste parce que :
- Selon vos renseignements à la source on négocie ce genre de produit environ 1000 E et à vous on vous la propose à 700 E ????
- Vous devez avoir une mine vraiment sympathique :- Une agence la propose à 72000 euro , et à vous on vous la propose à 46.000 , pourtant les Agences ne crachent pas sur les commissions
- Comment se fait-il que cette maison de rêve soit restée quelques mois en vente au point de se retrouver dans l index des Notaires : En général, les bonnes affaires , ils se les gardent :
Traduction du  Vieux Loulou non-résident :
Parce qu il faut trouver un acquéreur  rapidement qui ne sache rien d  autres désagréments possibles : Que cette merveille ait été acquise il y a 2 ans et qu on la revende pour ne pas être imposé sur les plus value en acceptant plusieurs milliers d euro de perte ? et en plus , on sacrifie le prix de location .
- Le risque d imposition  de la plus value  était vraiment effarant  , pour accepter de perdre autant sur la revente -- Il faut  donner  au propriétaire l adresse de paradis fiscaux -
- Je ne voudrais pas être un oiseau de mauvaise augure , mais le pire  connu par les initiés du coin , peut être à venir :

- La maison mitoyenne serait  vide : mais elle ne le sera pas toujours :
Pire elle attend déjà, ou va être  aménagée  par un champion d accordéon ,   la fille une virtuose de violon , le dernier fils , lui   ne jure que par les percussions ,
Hélas , je connais des exemples de ce genre , que je voudrais vous éviter - Bien amicalement
Le Vieux Loulou

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#16 23/02/2012 14h25 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Merci de cet avis Mamco, je vais faire passer un expert en construction pour en savoir plus.

Max

Dernière modification par Notariat76 (23/02/2012 14h55)

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#17 23/02/2012 15h27 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

Modérateur
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D’un autre côté, le pire n’est aussi jamais sur (même quand il y a des risques), il existe aussi parfois des bonnes affaires, et vous me semblez avoir déjà rassemblé pas mal d’informations (dont certaines peu accessible à un investisseur lambda, et auxquelles vous n’avez eu accès que par votre situation dans le notariat), et le montant en jeu n’est pas non plus 90% ou 50% de votre patrimoine….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#18 23/02/2012 15h40 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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GoodbyLenine a écrit :

D’un autre côté, le pire n’est aussi jamais sur (même quand il y a des risques), il existe aussi parfois des bonnes affaires, et vous me semblez avoir déjà rassemblé pas mal d’informations (dont certaines peu accessible à un investisseur lambda, et auxquelles vous n’avez eu accès que par votre situation dans le notariat), et le montant en jeu n’est pas non plus 90% ou 50% de votre patrimoine….

Et oui, parfois il y a de belles affaires, j’ai raté l’an dernier un studio que j’avais en vente dans une succession, 22m² dans le 8ème à paris vendu 60.000€ à une connaissance de mon ex patron, état à rafraichir mais rien de très gros et petites charges.
Après se pose la question "morale" des opérations.

Max

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#19 23/02/2012 17h59 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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La seule morale que vous devez avoir dans l’immobilier, c’est la loi. Et certains diront "et encore".

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#20 23/02/2012 21h38 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Bonjour,

d’habitude j’aime bien utiliser Propriétaires, sélectionnez gratuitement votre futur locataire sur LocService   
(pour info je n’ai aucun autre lien qu’utilisateur de ce service)

on décrit son logement superficie / nb pièce(s) / loyer attendu
et il y a une liste de personne qui ont fait des demande dans la zone (avec un prix égal ou supérieur)

Pour votre cas comme il à l’air de s’agir d’un petit village je ne suis pas sur que ça marche
mais sur des villes plus grosse ca permet d’avoir une macro vue des attentes des locataires et de ne pas mettre un loyer complètement hors norme, et de voir si il y a un réel intérêt pour une surface

je dit macro vue car je ne sais pas trop comment sont gérés les quartiers, et on sait bien que selon le quartier un loyer peut augmenter ou baisser fortement

On voit bien en mamco un vieux briscard qui à de l’expérience et sa mise ne perspective me laisse songeur
Ca ma fait penser : il n’y aurait pas de la merule vers Caen ?
Maison :  le parasite mérule à son comble - Culture / Next

parce que dans le genre saloperie ca ma l’air pas mal

Enfin j’espère que non et qu’il s’agit juste d’un gars pressé de vendre ce qui pourrait vous être bénéfique.

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#21 24/02/2012 09h20 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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@Lordwolfy :
Le terme de Vieux Briscard me paraît un peu excessif…. en rapport avec des conseils désintéressés donnés  pour tempérer l enthousiasme ….et éviter des déconvenues lourdes de conséquences :
Libre à notre ami  de n en tenir aucun compte -
Néanmoins,  vous aurez remarqué comme moi que  les  autres Intervenants, moins Briscards ,  ont fait part  de beaucoup de réserves pour cet achat  précipité : C est étrange
J en remets une couche :
Dans une ville touristique ,  Un de mes amis avait acheté  dans la précipitation une affaire qui  risquait là aussi de lui passer sous le nez, sans une décision rapide :
Ca aurait été dommage  de manquer l affaire du siècle : un appartement très agréable , de qualité irréprochable ,  sans nuisances imaginables , pourtant
ce qu il ignorait :  on le lui avait fait visiter le SEUL JOUR de l année ou la partie séjour etc pouvait être ensoleillée.  alors qu il aurait dû prévoir que la terre tourne , et que l exposition au soleil  augmente au printemps et va en diminuant avec le début de l automne ….
Il n a pas attendu de réaliser une plus value pourtant non fiscalisée à l époque  - il a utilisé la même méthode pour s en débarrasser - Soyez optimiste : Il vous restera  toujours , en cas de déconvenue , la possibilité d utiliser le même procédé ….parce qu on peut trouver des clients allergiques au soleil

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#22 24/02/2012 10h01 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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De toute maniére, tant qu’on aura pas la distance minimale avec la ville la plus proche, on pourra pas proprement vous conseiller. Personnellement je n’ai que des biens en ville, et si tant est qu’un jour j’aille en couronne proche (5 min min de la ville), jamais au grand jamais je n’irais dans un village à 20 min.

Sachez également une chose, une centrale, c’est une dizaine d’année de construction, pour le reste je suis étonné qu’une personne dans le notariat n’est pas un avis plus tranché sur la chose. S’il y a bien des personnes expertes en immobilier (et  donc à même d’éviter les pièges basiques par exemple d’une servitude), ce sont bien celles qui sont dans le notariat…

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#23 24/02/2012 11h49 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Dendy a écrit :

Le lien est de 2008, mais parle de lui même:
le figaro a écrit:

Cette garantie est actuellement réservée aux populations fragiles financièrement qui ont du mal à se loger. Sa cible : principalement les jeunes, les CDD et les personnes à temps partiel.
lien: http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/ … payes-.php

Laissez tomber les liens du figaro pour l’immobilier
Allez vous renseigner , vous verrez que les assureurs GRL ne vous feront pas de contrat pour les CDD ou pour les salaires trop faible.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#24 24/02/2012 13h06 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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Hello,

Source: http://www.grl.fr/questionsreponses.html; l’information est donc prise sur leur propre site (plus de liens figaro dorénavant):

grl a écrit :

Tout locataire dont les ressources sont au moins égales au double du montant du loyer charges comprises, même si elles ne résultent pas d’un contrat de travail à durée indéterminée. Peuvent être pris en compte : CDD, intérim, allocations, prestations sociales, pensions, etc.

La condition sur le niveau des salaires est qu’ils doivent être au moins égaux à deux fois le montant du loyer; il est sûr que les salaires trop faibles ne sont pas admis.

Prendre un locataire en CDD est évidement risqué, je voulais juste dire que grâce à cette garantie, dans un lieux ou la sélection sera maigre (en campagne), une GRL tranquillise l’esprit quand au choix du meilleur dans une situation instable.

Pour les assureurs, il est possible de souscrire directement par internet mais j’avoue ne jamais l’avoir fait.

J’ai un logement ou j’ai assuré des locataires en CDD, mais je suis passé par une association, je n’ai donc pas eu l’assureur en face pour négocier.

Bye.

Dernière modification par Dendy (24/02/2012 13h07)


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#25 24/02/2012 14h04 → Investissement locatif dans une maison de ville normande : vos avis ?

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BorderLine a écrit :

Sachez également une chose, une centrale, c’est une dizaine d’année de construction, pour le reste je suis étonné qu’une personne dans le notariat n’est pas un avis plus tranché sur la chose. S’il y a bien des personnes expertes en immobilier (et  donc à même d’éviter les pièges basiques par exemple d’une servitude), ce sont bien celles qui sont dans le notariat…

Bien entendu je connais les pièges basiques d’une opération immobilière, j’ai un avis sur l’opération, je venais ici pour obtenir des avis et éclairages de personnes d’expériences, hors famille, hors notariat.

Comme dit plus haut, il s’agit d’une maison de ville et non en plein champs donc à moins de raser la moitié de la commune pas de risques de stations d’épurations ou autre à proximité immédiate, pas d’alignement en vue, le maire de la commune est un ami de mon patron et à prioris pas de vices locaux cachés.

Pour la mérule, l’état parasitaire est négatif et le notaire local n’a pas connaissance de cas dans ce secteur.
Pas d’impacts de marnières, de bétoires ou autres sources souterraines ou autre sablières.

Pour revenir sur la GRL de toute façon je passerai par celle du notariat si l’opération se fait.

Je suis heureux d’avoir eu pas mal d’avis de la part de tous, une majorité des avis sont plutot négatifs, je vais prendre ma décision après le week end.

Merci à tous.

Max

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