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Forums des investisseurs heureux

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#26 05/10/2014 16h25 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Au risque de dire le contraire de tout le monde, je trouve la rentabilité pas très bonne.
En calculant rapidement je trouve un peu moins de 8% brut et négative de 3% en net, malgré un apport de près de 20%.

Prendre un emprunt sur seulement 15ans, avec un CF négatif de 400€/mois (sans imprévus) correspond peut-être à une stratégie fiscale pour vous ?

Le nantissement d’une AV correspond il à la même stratégie ?
Le souci avec les banques traditionnelles c’est souvent que l’AV est soit médiocre, soit avec des droits d’entrée rédhibitoires…

Le point fort de l’investissement semble être l’emplacement, c’est effectivement très important !

Un troisième studio est-il le plus pertinent ?
Pour ma part j’ai remarqué (sauf dans les très grosses villes) un désintérêt progressif (chacun aspirant à une chambre séparée), une concurrence plus féroce que sur les T1bis/T2.
Les studios sont sur représentés sur le marché dans de nombreuses villes (dans la votre est-ce le cas ?)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#27 05/10/2014 18h23 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Bonjour,
La rentabilité n’est pas extra, c’est clair et net. Par contre le bien reste qualitatif, ce qui fait que je suis allé au-delà du budget prévu car j’ai un peu de cash à poser.
Pour autant, comment arrivez-vous à un cash flow mensuel négatif de 400 euros? Je cherche un CF à peu près neutre, mais comme la rentabilité n’est justement pas extra, j’ai prévu un apport. Donc à peu près 10 d’apport (somme qui est aujourd’hui sur un livret A). Peut-être vouliez-vous dire 400 euros annuels?
Sur le prêt je suis pour l’instant à 2,45 sur 15 ans (je vais surement pousser à 16 ou 17), l’AV serait sans frais d’entrée.
L’appartement est un T1 (cuisine séparée) avec balcon et box (produit assez rare à la vente), concernant la demande (annuelle et saisonnière) je n’ai pas vraiment de crainte de ce côté-là.
Un de mes problèmes reste le bail actuel qui est nu, d’où les échanges sur ce sujet avec xa sur ce forum.

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#28 05/10/2014 18h52 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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J’ai effectivement fait une erreur, le CF serait négatif de "seulement" 40€/mois et la rentabilité net de l’ordre de 5,5/6%, ce qui est très différent ! (mais pas extra, nous sommes d’accord)
Pourquoi ne pas pousser l’emprunt jusqu’à 20 ans ? Cela vous permettrait d’avoir un CF légèrement positif (sans imprévus).

Le nantissement sur AV correspond à un prêt in fine je suppose, quel intérêt y voyez vous dans votre situation ?

L’occupation est bien une difficulté pour le changement de bail, en avez vous discuté avec le locataire ?
Pour l’aspect fiscal, je ne sais pas évaluer le risque présenté par xa

Le prix que vous avez négocié vous semble correspondre à quelle décote sur le marché ? D’après quelles références ?


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#29 05/10/2014 20h25 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Merci de vous pencher sur cet investissement.

- Le prêt serait amortissable, c’est du cash que je souhaite immobiliser sur du long terme. Je ne souhaite pas investir directement en bourse pour l’instant, mais la banque me propose 20 % en UC, j’y réfléchis. Le nantissement me permet d’obtenir un prêt beaucoup plus simplement car je ne dispose que de faibles revenus et donc sinon j’ai du mal à convaincre les banques de me suivre.

- J’avoue que je suis réticent sur les prêts longue durée, déjà quinze ans me paraissent être une éternité. Mais je suis conscient que pour limiter les risques je vais certainement devoir allonger un peu la durée.

- Pour le prix du marché, comme on dit en économie, la valeur, c’est la rareté. Il est très compliqué de trouver des biens sur ce segment de marché (immeuble assez récent, en centre ville, avec petit extérieur et stationnement), et encore plus difficile de les trouver autour de 50000 euros. Le prix est donc correct par rapport au marché, mais pour vous et moi, en tant qu’investisseurs, il reste cher, et à 53500 je suis vraiment au max de ce que j’aurais pu donner pour un petit appart. D’ailleurs, sur mes prochaines acquisitions, je vais repartir à la pêche à la rentabilité.

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#30 05/10/2014 21h12 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Puisque vous avez des projets de futurs acquisitions, rallonger la durée de l’emprunt ne pourra qu’être favorable à votre taux d’endettement…

Se contenter d’un prix correct me semble insuffisant, si je peux me permettre, surtout quand on a des capacités d’épargne limitées (je suis comme vous)…
Il me semble qu’il faille rechercher l’exception, l’inefficience ou l’anomalie de marché soit 20/30% d’écart. C’est pas facile à trouver, c’est certain, mais cela me semble essentiel sur la durée, la seule façon de pourvoir investir à nouveau dans nos cas.

Si il est juste que le prix du marché c’est la rareté, cette rareté est-elle concurrentielle en terme de rentabilité avec l’ordinaire ? (je n’entends pas par ordinaire bien déprécié, tout mal foutu, sans charme mais seulement pas exta-ordinaire). Pourquoi un bien moins rentable pour ensuite "repartir à la pêche à la rentabilité" pour les futurs acquisitions ? Motivations différentes, alternatives, diversification ?


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#31 06/10/2014 08h18 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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En fait je sélectionne les types de biens qui génèrent une demande importante et qui ne nécessitent qu’une voire deux visites pour être loués (emplacement, exposition, vis-à-vis, luminosité, qualité de la copro, charme de l’appartement…). Ces biens sont très rares et chers quant ils arrivent à la vente. En trouver un à un prix qui permet de dégager une rentabilité locative correcte est en soi très difficile, j’ai consulté quelques milliers d’annonces sur plusieurs mois avant d’approfondir sur celui-ci (je fais par contre très peu de visites).

La décote dont vous parlez, quelque part, je pense l’avoir puisque le prix ne reflète pas véritablement tous les atouts de l’appartement. De plus il est loué depuis plusieurs années à la même personne (un locataire bon payeur qui a bien entretenu le logement), ce qui est quand même un gage d’absence de défauts rédhibitoires. D’autre part, la forte demande locative me permettra je l’espère de choisir les futurs locataires, ce qui est un luxe.

D’un point de vue financier, il est clair qu’il faut que je préserve mes revenus et donc l’allongement de la durée de prêt sera inévitable. Cela me permettra également de ne pas me pénaliser sur mes futurs investissements, dont la nature et le financement ne sont pour l’instant pas déterminés puisque j’y réfléchis actuellement.

Pour la petite histoire, la dernière véritable décote, je l’ai faite au prix d’un shizophrène qui habite juste à côté d’un autre appartement que j’ai acheté. Alors c’est vrai que je suis très rentable pour ce super appart’, mais si j’avais su…

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#32 20/10/2014 10h55 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Pour vous tenir informé des négos pour l’emprunt, si çà peut intéresser certains qui sont également en négo de leur côté, j’en suis à 2,40 % sur 17 ans à la Caisse d’Epargne avec MRH chez eux et caution SACCEF.
Pas de nantissement d’assurance vie (qui était mon idée de départ), mais un abondement des contrats existants.

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#33 20/10/2014 13h23 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Bonjour,

2,40% c’est intéressant. Est-ce assurance comprise?
A la Caisse d’Epargne toujours sur 20 ans on me propose un taux à 2.70% assurance comprise, je n’ai pas cherché à faire de délégation d’assurance.

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#34 20/10/2014 14h29 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Non, de mon côté l’assurance est à part, à 0,30.

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#35 20/10/2014 14h33 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Est-ce 0.30 du montant initial du prêt, à payer pendant tout le prêt ?  (auquel cas, ça augmente le TEG d’environ 0.60)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#36 20/10/2014 14h49 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Oui GBL, le TAEA est de 0,52%.
Il faut que je vois pour la délégation, apparemment on doit pouvoir diviser ce taux par deux.

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#37 20/10/2014 15h30 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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En ce qui concerne la délégation, en théorie c’est tout à fait légal et la banque n’a pas le droit de la refuser. En pratique, est-que les banques l’acceptent vraiment?

Dans mon cas j’en suis au deuxième investissement locatif avec la Caisse d’Epargne et il ne m’est jamais venu à l’esprit de parler de délégation par peur de me voir adresser un refus. Je me dis quelque part que c’est un échange gagnant-gagnant : j’obtiens un crédit à un bon taux global mais je consens à leur payer une assurance super chère. J’aurais peur qu’ils cessent de me suivre pour les prochaines opérations si je force une délégation.

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#38 20/10/2014 15h47 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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A quel taux êtes-vous au niveau assurance à la caisse d’épargne ?

A la Banque Populaire, ils m’ont eux-mêmes cherché une assurance moins chère que leur produit maison.

Dernière modification par pierrejacques11 (20/10/2014 15h48)

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#39 20/10/2014 16h26 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Je ne sais pas si on vous propose la même chose mais j’ai un prêt à 2 palliers :
Un sur 10 avec un taux de 2% et un TAEA de 0,56%, l’autre avec un taux de 2,32% sur 20ans avec un TAEA de 0,42%.
(30ans sans antécédent médical pour info).

C’est un peu bizarre comme montage mais la mensualité est bien de dessous de ce que je comptais obtenir alors je ne fais pas la fine bouche.

Est-ce que la Banque Populaire prend 70% des revenus locatifs en compte pour calculer l’endettement? Si oui j’irai peut être les voir la prochaine fois…

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#40 22/10/2014 16h25 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Y aura t il un cash flow?


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#41 22/10/2014 19h11 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Perso pas de cash flow positif (ou très minime). Il y a même un apport de ma part.

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#42 07/10/2015 17h07 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Je reviens sur ce sujet pour le clôturer, au moins provisoirement.

L’appartement à 53000 a été acheté, le locataire en place est parti quasiment immédiatement.

Après location saisonnière cet été, il s’est reloué à la première visite pour la rentrée, en meublé, à 450 euros cc (forfait de charges, hors EDF).

Les mensualités de crédit s’élèvent à 305 euros, ce qui donne un CF à peu près neutre. Il n’y a finalement pas eu de nantissement d’AV.

Merci pour vos contributions sur ce dossier.

Je suis désormais sous compromis pour un nouveau studio de 23 m2 à 43500 euros hors FDN, avec parking et balcon, dans une résidence des années 80, toujours à Nîmes. TF 600, charges copro 600. Si accord de la banque il y a, le prêt se ferait à 100 % (FDN exclus), sur 17 ans avec une mensualité d’environ 280 euros par mois, de mémoire. Loyer envisagé = maxi 420 euros CC (forfait, hors EDF et gaz de ville individuel). L’appartement a été rénové et possède notamment une vraie cuisine équipée.

J’essaie de dégager quelques euros de cash flow car les petites dépenses de travaux et autres imprévus restent récurrents, même si les appartements et les résidences sont en bon état.

Je précise que l’emprunt ne se ferait qu’à 100 % car je fais un apport, mon scoring n’étant pas très bon.

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