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Forums des investisseurs heureux

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#26 06/03/2014 17h25 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Philippe30 a écrit :

200 € de charges mensuelles pour le locataire , c’est absolument énorme sachant que la répartition est de 2/3 et 1/3  pour le propriétaire cela signifie 300 € de charges mensuelles sur le bien …..

Pour ma culture, les charges (copro, chauffage, eau….) ne sont pas toutes récupérables auprès du locataire?


Pourquoi pas Vous?

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#27 06/03/2014 17h44 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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C’est pour cela que j’indique un ratio de 2/3 et 1/3.

Les charges  liés à l’utilisation du bien , eau , électricité parties communes , charges ascenseur , gardien sont payés par le locataire.

Les charges liés au honoraire du syndic , des travaux sont pour le propriétaire.

C’est un ratio moyen constaté sur plusieurs biens.

A ces charges locatives , il faut probablement ajouter la TEOM en plus pour le locataire….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#28 06/03/2014 17h50 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Pour les sols amiantés, ils sont en général bien plats, il suffit d’un lino ou de parquet pour les recouvrir. A la revente et au diagnostic, ils n’apparaîtront plus comme amiantés. De manière générale, privilégier l’enrobage de l’amiante plutôt que sa coûteuse destruction. Pour les ardoises en fibro-ciment, on peut les peindre.

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#29 06/03/2014 18h18 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Mouais, planquer la misère quoi.

Je demanderais peut être des diag avant travaux au lieu des diag de vente…


Pourquoi pas Vous?

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#30 07/03/2014 10h28 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Cher Pluls, je vous trouve bien acerbe, l’amiante tant qu’il n’est pas volatile n’est pas dangereux.

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#31 07/03/2014 10h34 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Marina a écrit :

A la revente et au diagnostic, ils n’apparaîtront plus comme amiantés.

Bonjour Marina,

je cite la partie de votre message qui m’a fait réagir vivement.

Je ne suis pas du tout en phase avec cette approche, même si vous avez raison sur les conditions de dangerosité de l’amiante.

Cordialement.


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#32 07/03/2014 11h50 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Re-cher Pruls, je tiens cette technique d’enrobage des professionnels eux-mêmes, problème reporté, d’ici là les techniques de traitement de l’amiante auront progressé, on sait que quand on enlève un sol qui soit dit en passant n’est pas en amiante DESSUS, mais dessous (colle), c’est là que malgré un max de précautions votre appartement sera contaminé.
Cela sera mon dernier message à ce sujet, je ne veux pas polluer le fil, c’est le cas de le dire smile)

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#33 07/03/2014 16h37 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Marina a écrit :

Pour les sols amiantés, ils sont en général bien plats, il suffit d’un lino ou de parquet pour les recouvrir.

Faite attention au vice caché, je n’aimerai pas être à votre place le jour J.
De plus dans ces conditions j’attaquerai aussi l’entreprise qui a réalisé le diagnostic, c’est son rôle.

par ailleurs, je ne sais d’où vous tenez cette information, mais cela n’enlève rien ni à votre responsabilité ni à la propriété de la pollution.
Si votre locataire vient à apprendre que vous avez masqué de l’amiante, ayez un très bon Avocat.

Marina a écrit :

A la revente et au diagnostic, ils n’apparaîtront plus comme amiantés.

Faux, responsabilité du diag engagé, c’est son travail de détecter de l’amiante
De plus vous faite un faux en écriture  bon courage et bon courage à l’entreprise de diag

Pour information, le diag à des outils pour aller chercher l’amiante sous le carrelage, le bois, la moquette, le PVC, le béton…

Marina a écrit :

De manière générale, privilégier l’enrobage de l’amiante plutôt que sa coûteuse destruction.

Oui et non, c’est sous certaines conditions, la cristallisation de l’amiante a aussi un prix suivant les cas et sa friabilité.

Marina a écrit :

Pour les ardoises en fibro-ciment, on peut les peindre.

Oui et, vous pensez tromper les diagnostiqueurs ?

Vous n’avez pas pour obligation de l’enlever, alors pourquoi les peindre ?

Voir

décret n°2011-629 du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à un exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis

Code de la santé public
Article 1644, 1645, 1648 du code civil

Cdt

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#34 07/03/2014 16h48 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Marina a écrit :

l’amiante tant qu’il n’est pas volatile n’est pas dangereux.

Le problème n’est pas sa volatilité, mais son état au moment du diagnostic.

Marina a écrit :

sait que quand on enlève un sol qui soit dit en passant n’est pas en amiante DESSUS, mais dessous (colle),

Non, le sol n’est pas en amiante ni dessus, ni dessous, mais dedans pour être plus précis. C’est la colle qui est composé de fibre amianté ou la dalle PVC par elle même afin de garder ses propriétés calorifuges.

Marina a écrit :

c’est là que malgré un max de précautions votre appartement sera contaminé.

Non, totalement faux. Il est contaminé que si vous émettez de la poussière d’amiante dans le cas d’un enlèvement, d’un percement, d’un sondage destructif par exemple.
La contamination se gère très bien lors des travaux, encore faut il que le propriétaire n’ai pas caché ou masqué l’amiante.

Cdt

Dernière modification par bascarol (07/03/2014 16h57)

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#35 07/03/2014 17h19 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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bascarol a écrit :

Marina a écrit :

A la revente et au diagnostic, ils n’apparaîtront plus comme amiantés.

Faux, responsabilité du diag engagé, c’est son travail de détecter de l’amiante
De plus vous faite un faux en écriture  bon courage et bon courage à l’entreprise de diag

Pour information, le diag à des outils pour aller chercher l’amiante sous le carrelage, le bois, la moquette, le PVC, le béton…

Bonjour,

Est ce que vous faites bien la distinction entre le diag avant vente et le diag avant travaux?

Pour moi il s’agit de 2 protocoles différents ne faisant pas apparaître les mêmes résultats.

Au boulot on réalise le premier pour vendre un logement, le second lorsqu’on rénove.

Cette différence me semblait laisser une place à la stratégie de Marina, bien que la notion de vice caché me semble à propos.

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (07/03/2014 17h20)


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#36 07/03/2014 18h25 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Pruls a écrit :

Bonjour,

Est ce que vous faites bien la distinction entre le diag avant vente et le diag avant travaux?

Pour moi il s’agit de 2 protocoles différents ne faisant pas apparaître les mêmes résultats.

Au boulot on réalise le premier pour vendre un logement, le second lorsqu’on rénove.

Cette différence me semblait laisser une place à la stratégie de Marina, bien que la notion de vice caché me semble à propos.

Cordialement.

Bonjour Pruls,

Non, un diag Amiante reste un diag Amiante juridiquement parlant. La responsabilité du diagnostiqueur reste engagée, même si une jurisprudence vient de sortir pour le déresponsabilisé un diagnostiqueur, la responsabilité est retourné dans ce dernier cas, envers le propriétaire.

Il existe 3 types de Diag

Avant vente :
C’est une observation visuel et une enquête (suivant date de construction, rénovation, etc…)

Avant travaux :
Il est réalisé sur la zone des travaux et il est plus poussé. Réalisation de prélèvement suivant les doutes du diagnostiqueur. Il donne lieu à un repérage exhaustif, voir destructif.

Avant démolition :
Prélèvement et sondage destructif quasi obligatoire, décontamination obligatoire,

Dans le deux derniers cas :
Le diagnostiqueur déclare aux autorités compétentes (Préfecture).

La maitre d’ouvrage se doit d’informer le SPS (Coordonnateur de sécurité) et les entreprises sur site qui doivent réaliser un PPSPS (Plan Particulier de Sécurité et de Protection de la Santé)

Les zones Amianté doivent être signalées

Lors d’une inspection de la Cram (Province) Cramif (Région Parisienne), les salaries des entreprises intervenantes ont intérêt à savoir ou se trouve l’amiante, sinon le montant de l’amende monte très vite en plus de l’arrêt du chantier.

A noter toutefois qu’il n’y a pas d’obligation d’enlever l’amiante on peut le confiner sauf :
Lors de démolition, ou de matériaux amiantés en état de décomposition (friabilité) ou si un zozo à percé, raboter, troué… un tube fibro-ciment (ce que je vois dans beaucoup d’immeubles résidentiels des années 70)

C’est pour cela que je trouve la "masquage" de Marina inutile voir juridiquement dangereux.

Cdt

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#37 07/03/2014 18h27 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Discutable sur le plan moral et juridique oui, mais compte tenu des différents diags, le risque d’être cherché en responsabilité peut être perçu comme acceptable.


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#38 07/03/2014 19h33 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Je tiens à corriger une très mauvaise impression, il n’a jamais été question de cacher le fait qu’il y a de l’amiante en dessous !! Juste de ne pas être en contact avec !

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