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#1 23/02/2014 13h57 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Bonjour à tous!

Cela fait plusieurs mois que je pense à l’investissement locatif malgré que j’ai conscience que la période n’est peut-être pas la plus conseillée pour ce type d’investissement. Etant débutant, n’hésitez pas à me reprendre si je sors des inepties dans la suite. smile

Petit résumé de ma situation :
- 26 ans, en couple
- Ingénieur en développement embarqué depuis 1,5 ans, CDI
- TMI : 30%
- Locataire.
- Capacité d’épargne : environ 1500€/mois
- Projet d’achat de résidence principale d’ici 4/5 ans

Depuis plusieurs semaines je cherche des biens qui pourraient potentiellement répondre à mes critères. Pour l’instant voici les caractéristiques que je vise :

- T3/T4 entre 60 et 80m² à rénover (en espérant peu de vacances locative sur ce type de surface)
- Place de parking ou garage
- Balcon ou terrasse
- Location nue avec cuisine équipée (sauf frigo).
- Cible : jeune couple sans enfant ou avec 1 enfant
- Localisation : Ville moyenne assez dynamique de 60 000 habitants dans le Grand-Ouest (mais peu d’étudiants)
- Budget environ 70/90k€ à crédit
- Rendement brut : partons sur un objectif assez haut donc dans l’idéal > 10%

J’ai repéré un appartement qui me semble pas mal (bon emplacement, balcon exposition sud, bonne surface, lumineux, garage, cave, grenier, façade de la résidence en bon état, appartement qui semble en bon état général). C’est un T3 avec 2 chambres, au 1er étage d’une résidence de 2 étages sans ascenseur. Il fait 75m² et est affiché à 70k€ soit avec les frais de notaire environ 76k€ (~1000€/m²).

Travaux à prévoir :
- Electricité pas complètement aux normes d’après l’agence (point à éclaircir mais peut potentiellement coûter cher..?!)
- Sols à refaire dans toutes les pièces
- Tapisseries à enlever et murs à peindre dans toutes les pièces
- Fenêtres double vitrage à installer (1 porte fenêtre dans le salon, 1 fenêtre dans chaque chambre, 1 fenêtre dans le séjour)
- Cuisine à équiper
- Salle de bain à équiper

La taxe foncière est de 1000€. Les charges de copropriété sont de 200€ et comprennent : eau chaude, eau froide, chauffage collectif, entretien extérieur/intérieur de la résidence, et honoraires de syndic.

Pour ce type de logement rénové je pense que loyer peut s’approcher de 7.5€/m² hors charge, soit environ 560€ hors charge. A ce niveau de loyer, sans négociation ni travaux le rendement brut serait de 8.8%.

J’ai une première question à propos des charges de copropriétés évoquées plus haut. Est-ce qu’elles sont  toutes répercutables sur le loyer?

Je ne suis pas très bricoleur pour l’instant mais je souhaite m’y mettre petit à petit. Restons raisonnable, disons que pour mon premier achat, je compte uniquement poser les parquets, faire les peintures, et monter les meubles dans la salle de bain et la cuisine. Pour l’instant il m’est difficile d’estimer le coût des travaux sans faire des devis pour le reste, notamment les fenêtres et l’électricité. Cependant, je pense raisonnablement que pour le type de travaux à effectuer et la surface à refaire, il faut compter aux alentours de 15000€ en tout. Cela porterait le coût total à environ 90k€ soit environ 1200€/m² et un rendement brut de 7.5%.

Je suppose qu’une négociation sur le prix d’achat est envisageable. N’ayant pas d’expérience dans ce domaine je ne sais pas trop ce que cela peut représenter en moyenne. Vu les travaux à effectuer, j’imagine qu’il serait possible d’obtenir une baisse de 10% si la négociation se passe bien et que le vendeur est pressé. Cela augmenterait le rendement à quasi 10%.

Qu’en pensez-vous? smile

Mots-clés : investissement locatif en province dans un t3


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#2 23/02/2014 14h50 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Bonjour Birdy.

Je me suis interessé à ce genre d’appartements mais j’ai peur d’acheter dans une résidence des années 60/70.Pourtant j’ai trouve quelques appartements totalement à rénover(suite succession surement) largement décotés par rapport aux  appartements voisins en bon état.


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#3 23/02/2014 15h14 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Merci pour ton intervention.

La résidence doit dater de cette époque oui. Pourquoi as-tu eu peur d’investir dans ce genre d’appartement? Si la résidence est en bon état, il n’y a pas de gros travaux de copropriété à envisager à court-terme.

D’autres avis?


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#4 23/02/2014 15h37 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Vous êtes ingénieur. Il vous sera aisé de concevoir l’électricité. La faire vous meme vous sera plus facile que le parquet ou le montage de la salle de bain. Pour une rénovation totale sans encastrement compter 70€/m2 au sol. Vous verrez que c’est peut être la plus intéressant a faire par vous même.

Pour la peinture faite faire par un ouvrier. Pour une entreprise il faut compter 10€/m2 et par couche a peindre. En fournitures, et si vous faites par vous même, compter 1€/m2 et par couche yc pour les enduits. Un ouvrier qui coûte 30€ l’heure charges comprises peut faire 40m2 par jour à minima soit aux alentours de 5€ / m2 et par couche. Aux quels il faut rajouter 1€/m2 de fournitures.

Votre valeur ajoutée réside dans la conception (vous ferez aussi bien qu’un architecte d’intérieur) et la conduite des travaux simples. Électricité, carrelage et plomberie vous n’arriverez pas facilement a trouver la main d’oeuvre. Soit par vous même ou par une entreprise.

Pour le parquet tout dépend ce que vous appelez parquet. Est ce collé, flottant ou autre ? Compter 10 a 180€/m2 (voir 200€/m2) le parquet en fonction de ce que vous mettez. 5 a 10€/m2 pour la colle et la sous couche phonique. Et 20€/m2 la pose. Un ouvrier pose 25m2/jour. Plus le prix au m2 est cher plus la pose est indolore.

Le reagreage c’est 25€/m2 si c’est fait par une entreprise. Compter en fourniture 1€/m2 et par mm. Un ouvrier peut faire 50m2 par jour.

Concernant l’emplacement quand le m2 est a moins de 1000€, il faut réellement se poser l’intérêt de la rénovation. Une rénovation totale c’est environ 1000€ le m2. La rénovation apporte proportionnellement peu de valeur ajoutée au bien.

En conclusion, dans un coin a moins de 1000€/m2, revonver pour louer, il faut que la location rembourse la totalité de la rénovation en 10 ans.

Ce n’est qu’un avis parmi d’autres. Vous êtes le seul décideur.

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#5 23/02/2014 15h38 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Bonjour Birdy,

En ce qui concerne les travaux, j ai eu l occasion de refaire ma RP T3. Tu peux trouver un site de chiffrage de travaux assez précis, enchantier.com. J ai pu avoir un premier estimatif avant de faire ma proposition finale (30k€ de travaux)

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#6 23/02/2014 17h29 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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#7 23/02/2014 20h50 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Merci pour le lien vers la file. Effectivement les points que vous soulevez peuvent refroidir. Notamment les charges collectives, et surtout le chauffage…

Boubouka a écrit :

Vous êtes ingénieur. Il vous sera aisé de concevoir l’électricité. La faire vous meme vous sera plus facile que le parquet ou le montage de la salle de bain. Pour une rénovation totale sans encastrement compter 70€/m2 au sol. Vous verrez que c’est peut être la plus intéressant a faire par vous même.

Pour la peinture faite faire par un ouvrier. Pour une entreprise il faut compter 10€/m2 et par couche a peindre. En fournitures, et si vous faites par vous même, compter 1€/m2 et par couche yc pour les enduits. Un ouvrier qui coûte 30€ l’heure charges comprises peut faire 40m2 par jour à minima soit aux alentours de 5€ / m2 et par couche. Aux quels il faut rajouter 1€/m2 de fournitures.

Votre valeur ajoutée réside dans la conception (vous ferez aussi bien qu’un architecte d’intérieur) et la conduite des travaux simples. Électricité, carrelage et plomberie vous n’arriverez pas facilement a trouver la main d’oeuvre. Soit par vous même ou par une entreprise.

Pour le parquet tout dépend ce que vous appelez parquet. Est ce collé, flottant ou autre ? Compter 10 a 180€/m2 (voir 200€/m2) le parquet en fonction de ce que vous mettez. 5 a 10€/m2 pour la colle et la sous couche phonique. Et 20€/m2 la pose. Un ouvrier pose 25m2/jour. Plus le prix au m2 est cher plus la pose est indolore.

Le reagreage c’est 25€/m2 si c’est fait par une entreprise. Compter en fourniture 1€/m2 et par mm. Un ouvrier peut faire 50m2 par jour.

Concernant l’emplacement quand le m2 est a moins de 1000€, il faut réellement se poser l’intérêt de la rénovation. Une rénovation totale c’est environ 1000€ le m2. La rénovation apporte proportionnellement peu de valeur ajoutée au bien.

En conclusion, dans un coin a moins de 1000€/m2, revonver pour louer, il faut que la location rembourse la totalité de la rénovation en 10 ans.

Ce n’est qu’un avis parmi d’autres. Vous êtes le seul décideur.

Effectivement je pourrais envisager de m’occuper de l’électricité ayant une formation électrotechnique à la base. Après je vous avoue que je n’aurai pas le temps de tout faire, et sur ce type de travaux j’ai peur de passer beaucoup de temps à retrouver la théorie et à me documenter sur les normes actuelles. Avec le risque de louper une info et de me retrouver avec une installation électrique qui n’est toujours pas aux normes..

Pour le parquet j’envisageais un parquet stratifié flottant. Pour les prix j’en ai vu qui ont l’air pas mal dans les 10-15€/m². Plus ensuite une sous-couche pour l’isolation phonique.

Votre réflexion sur le coût de la rénovation rapporté à la valeur au m² de l’appartement est pertinent! Je vais y songer.

FastHand a écrit :

Bonjour Birdy,

En ce qui concerne les travaux, j ai eu l occasion de refaire ma RP T3. Tu peux trouver un site de chiffrage de travaux assez précis, enchantier.com. J ai pu avoir un premier estimatif avant de faire ma proposition finale (30k€ de travaux)

Merci pour le lien je vais aller le visiter. Vous parlez de 30k€ de travaux pour votre T3. Pouvez-vous donner quelques détails? superficie, quel type de travaux, etc.


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#8 23/02/2014 22h49 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Ce que j’en avais retenu d’apres des petites annonces sur photo et sans negociation dans mon secteur:

Un appartement de ce type en bon état rénové recemment vaut environs 1000€/m²
J’avais repéré 2 appartements tres vétustes à 600€/m²

Je n’ai pas visité donc je ne sais pas si les étages l’exposition… sont les mêmes ni le prix reel auquel se font les ventes.

Conclusion(hors négociation) :Acheter très décoté et être capable de tenir son budget rénovation.J’imagine qu’un appartement vétuste n’ayant bénéficié d’aucun travaux depuis des années(voir des decenies) est plus facile à négocier:succession à se partager entre plusieurs héritiers et charges de copropriété qui courent pour des vendeurs n’attendant pas grand chose de cette vente .

Il reste à bien prévoir le cout de rénovation pour savoir si on peut esperer avaoir mieux ou aussi bien que l’appartement voisin  pour un cout de revient au dessous des prix de marché.

ça parait plus facile dans les endroits ou l’immobilier est plus cher et ou les couts de rénovation deviennent proprotionnellement au prix global,moins lourds.


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#9 23/02/2014 23h42 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Rénovation totale = 800 a 1200€/m2. Si on le fait soit même 500€/m.

Donc, pour la rénovation, il faut regarder la décote en valeur et non pas en %.

GBL pose souvent la question sur la renta incluant le temps de rénovation de l’investisseur. Valeur du temps a la louche c’est 400€/m2. Si c’est 2 a 3h / m2. Ça va. Si c’est 10 ou 20h / m2, c’est problématique.

Pour revenir a la question, faire attention a l’effet d’optique quand 25% de décote représente moins de 500€ au m2.

Donc en dessous de 2000€ le m2, la décote liée a la rénovation doit être réellement significative.

Dans le cas de 60m2 a 90k€, cité ci dessus, il faut regarder de pres et faire un chiffrage précis. Ex illustratif : un 60m2 = 4 a 5 fenetres a changer + une sdb + cuisine. Soit en fourchette basse 5k€ + 2k€ + 3k€. On est a 10k€. +3k€ de peinture + 2k€ sol. Nous sommes a 15k€, soit 250€/m2 ce qui est très performant,  mais c’est deja 15% du prix.

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#10 24/02/2014 00h04 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Tout à fait Boubouka(même si on peut discuter du coût de rénovation).On a vu ici des photos de réalisations de rénovations globales lourdes à quelques milliers d’€.
Je suis bien d’accord sur le reste(et c’est bien pour cette raison que j’ai acheté de petites maisons rénovées plutôt qu’à rénover).

dans le marché actuel,j’ai quand même l’impression que les biens à rénover ne se vendent plus du tout et qu’il y’a peut-être des opportunités.


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#11 24/02/2014 00h48 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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birdy33 a écrit :

J’ai une première question à propos des charges de copropriétés évoquées plus haut. Est-ce qu’elles sont  toutes répercutables sur le loyer?

…/…

Qu’en pensez-vous? smile

De manière générale, la loi (de 1989) prévoit une liste de charges récupérables. Tout ce qui ne figure pas explicitement dans cette liste n’est pas récupérable. (L’esprit est que les dépenses liées à l’utilisation du bien sont récupérables, et pas le reste -par exemple des travaux d’amélioration, ou compensant la vétusté-, mais comme la liste est limitative, il peut y avoir des surprises désagréables pour le bailleur). 
En général, le syndic indique au niveau de sa compta, pour chaque dépense, si c’est ou non récupérable, et le propriétaire dispose du décompte de charges avec les totaux de ce qui est ou pas récupérable….

J’en pense que dans votre situation et avec vos objectifs et le contexte actuel, sauf si vous pensez bien vous amuser en bricolant le week-end pour rénover ce bien, ce n’est pas adapté.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#12 24/02/2014 02h43 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

Modérateur
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Bonjour birdy33,
En un mot : Fuyez ce type d’immeuble pour être bailleur !!!

- Ce type de bâtiments est souvent en béton, mal isolé tant phonétiquement que thermiquement.
- L’électricité est souvent câblée dans les chambranles métalliques des portes, les déposer laisse des trous pas beaux à moins de remplacer les chambranles ou de mettre des petites plaques et là le budget explose.
- Refaire l’électricité en encastré est quasi impossible (murs en béton armé), vous posez donc des goulottes, non seulement c’est moche et ça s’encrasse, mais tôt ou tard vous vous faites piquer le cuivre par les locataires sortant qui auront "couper le compteur avant l’état des lieux de sortie".
- Dois-je vous rappeler que dans ce type de bâtiments les cafards adorent passer d’un étage à l’autre le long de la plomberie ? de plus les goulottes sont super pratiques pour se planquer et proliférer.
- A l’époque ces logements étaient considérés comme le grand luxe, la taxe foncière est énorme (et la taxe d’habitation aussi).
- Vous dites qu’il n’y a pas d’étudiants, vous allez donc louer à des cas sociaux ? avec des enfants à qui il faut une chambre chacun pour percevoir les aides sociales (et oui les cadres dynamiques de province ont les moyen d’habiter dans d’autres quartiers). Vous faites comment pour expulser une mère "isolée" avec ses enfants ?
- Vous parlez de refaire les sols, Boubouka (comme à son habitude) avance des prix avec conviction alors qu’il est du 92 et vous du 33 et les prix ne sont pas comparables, surtout que la main d’oeuvre espagnole est bien moins chère que la française…. bref. Si le sol à déposer est en dalles amiantées, comme souvent dans ce type d’immeubles, le coût sera bien plus élevé que s’il s’agit d’un sol que vous pouvez emmener vous même à la déchetterie.

En plus des questions habituelles à se poser, voici quelques questions auxquelles il est bon d’avoir les réponses pour ce type d’immeuble :

- De quand date la dernière réfection de la chaufferie ? est-elle déjà aux nouvelles normes européennes ? - La chaufferie est-elle commune à plusieurs bâtiments ? si tel est le cas vous allez avoir à payer un nouveau règlement de copro selon la loi ALUR avec une entité pour la chaufferie commune à plusieurs bâtiments et une entité propre à votre bâtiment.
- De quand datent les compteurs calorimétriques et d’eau chaude ? par télé relevé ou pas ? êtes vous prêt à payer la part d’eau de ceux qui n’auront pas laissé accéder aux compteur et d’attendre un an pour régulariser ?
- Croyez -vous que "kassos" va avoir une visibilité sur sa consommation de chauffage et d’eau ?, ne serai-ce pas plus éducatif qu’elle soit en relation directe avec un fournisseur indépendant ?, car en cas d’impayés, c’est vous qui devrez payer, même si les fenêtres sont ouvertes en plein hiver ; le syndic ne vous fera pas de cadeau.
- A quoi bon avoir un onéreux "parc" à entretenir alors que ce n’est souvent qu’un terrain miné par les crottes de chiens.
- Quelle est le budget copro annuel des réparations du vandalisme ?
- êtes vous prêt à payer les charges du chauffage, d’entretien du parc quand votre logement sera vacant ?
- Je pourrais encore vous en sortir des kilomètres, mais je vais m’arrêter là.

Avec un budget de 91k€, vous avez de belles choses possibles en Gironde.

Note 1 : Merci de respecter la charte et d’utiliser le vouvoiement
Note 2 : Avec un projet d’achat de RP dans 4/5 ans, ne faites pas du locatif dans le marché actuel.
Note 3 : A 26 ans profitez de votre liberté
Note 4 : Si vraiment vous voulez acheter votre RP, empruntez avant vos 30 ans pour minimiser l’assurance du prêt.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#13 24/02/2014 10h17 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Bonjour à tous,

Birdy33 : chercher la bonne affaire ’prix" me semble de plus en plus le meilleur moyen d’en faire une mauvaise.

Pensez aux fondamentaux : l’emplacement, l’état général, l’état du lot et ne surévaluez aps la facilité du travail. Je doute que vous mesuriez le temps nécessaire pour faire du bon travail sans déranger les voisins à 6h du matin le dimanche.
Consultez le carnet d’entretien de l’immeuble, et raisonnez sur les coûts des travaux en passant par une entreprise.

Il m’a fallu 3 mois pour refaire complètement un 73 m² : une fois le papier peint décollé, j’ai découvert que tous les enduits étaient à refaire. idem pour les ragréages de sol.
Enduire des murs, c’est sportif (évidemment si on est un minimum regardant sur les finitions : à la sagouin comme on voit à la télévision, ça va par contre très vite).
Au final, sans remplacer de fenêtres mais en refaisant salle de bains complètement et une cuisine équipée, je suis arrivé à plus de 15 000 euros de travaux… l’essentiel seul (et sans radiner sur la marchandise, la qualité se voit et facilite le travail). J’avais des devis pour 20 à 30 000 euros par des professionnels juste pour les plafonds, murs, sols et l’électricité.

Dernière modification par Range19 (24/02/2014 10h19)

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#14 01/03/2014 15h57 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Comme certains l’ont évoqué j’ai tendance à fuir ce genre de résidences car les charges sont assez élevées par rapport aux standards actuels pour des biens bien plus modernes et fonctionnels (ou tout au moins plus adaptés aux habitudes de vie actuelles). De plus l’isolation and co sont d’un autre temps (logique).
Par extension je fuis les résidences avec syndic payant (grandes résidences) car les charges sont généralement trop élevées. Mais c’est un choix tout personnel.

Au sujet des charges voyez justement de quoi elles sont composées précisément pour savoir ce qu’il vous restera à assumer en cas de vacance locative.

Au niveau de la rénovation, pour vous donner un ordre d’idée, je viens de tout faire refaire dans un appartement brut de décoffrage (les murs étaient bruts, aucune installation d’eau, d’électricité, etc.). Le tout m’est revenu à 25k€ pour un 32m² (ragréage, reprise d’une poutre soutenant le plafond, isolation, cloisons, fenêtres, installations électrique et sanitaire, cuisine équipée, salle de bain, parquet, peinture, carrelage, etc.). Je précise que je n’ai rien payé au "black".

J’envisageais un temps de faire certaines choses par moi-même mais 1/ n’étant pas expert, 2/ n’ayant pas forcément le temps, je perds moins d’argent à le faire faire pour le louer plus vite.

Bonne réflexion smile

Dernière modification par JeremyUvred (01/03/2014 15h59)


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#15 02/03/2014 11h28 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Bonjour birdy,

Quelques conseils concernant les aspects financiers/fiscaux :

- Fuyez l’autofinancement : profitez des taux attractifs du moment et de votre situation rassurante pour un établissement de crédit pour négociez un bon taux sur 15 ans. Mieux vaut utiliser votre capacité d’épargne sur de l’AV en UC, étant donné votre jeune âge.

- Si vous faites faire des travaux d’amélioration, évitez le travail au noir. Votre TMI étant à 30%, sachez le déficit foncier s’impute sur votre revenu global à hauteur de 10 700€/an, l’éventuel excédent étant reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Le projet d’achat de RP d’ici 5 ans : c’est un choix de votre part ou c’est subi (travail, conjoint) ?
Dans l’hypothèse où c’est délibéré, resongez-y, les taux actuels sont si attractifs…

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#16 02/03/2014 14h37 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Personnellement j’ai un appart années 70, que j’ai acheté 40% en dessous du prix, il était en très bon état, j’ai juste relooké la cuisine et la sdb, meublé, le tout pour 4000 euros, je fais tout moi-même. Je sais qu’il y aura dans les 5 ans 5000 euros de travaux d’isolation thermique par l’extérieur, il est loué avec une rentabilité de 13% brut qui me laisse de la marge pour voir venir.

L’immeuble est très classieux, sinon je ne l’aurais pas acheté, et bien placé, ce qui le plus important.

Néanmoins, c’est vrai que l’efficacité énergétique est un critère qui va modifier sérieusement les prix dans les années à venir, il faut donc acheter vraiment pas cher, et que l’isolation soit techniquement possible.

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#17 04/03/2014 11h37 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Sky a écrit :

Si le sol à déposer est en dalles amiantées, comme souvent dans ce type d’immeubles, le coût sera bien plus élevé que s’il s’agit d’un sol que vous pouvez emmener vous même à la déchetterie.
.

Dans les immeubles des années 60/70  Il y a aussi :

- la colle du carrelage (j’ai cela dans un appartement du 17ième)
- la colle de la faïence dans le même appartement ci dessus.
- les ventilations attention de ne pas modifier, toucher, percer, démonter, etc…. les tubes en fibrociment  contiennent de l’amiante (j’ai cela dans un immeuble sur St Raphael)
- Les gaines de vide ordure (j’ai cela dans un immeuble du 16ième)
- Les cheminés de chaufferie collectives (idem ci dessus)
- Les calorifuges de la plomberie, chauffage, eau chaude, CPCU… sont dans 70% des cas amiantée (Levallois)

Les exemples ne manque pas.

Marina a écrit :

Je sais qu’il y aura dans les 5 ans 5000 euros de travaux d’isolation thermique par l’extérieur, il est loué avec une rentabilité de 13% brut qui me laisse de la marge pour voir venir.

Le montant de vos travaux d’isolation ne peut être considéré comme une généralité, de plus tout dépend du type d’isolation (classe 2, classe 3, ITE…) le prix variera de 1 à 10. Comme les subventions associées.

Marina a écrit :

Néanmoins, c’est vrai que l’efficacité énergétique est un critère qui va modifier sérieusement les prix dans les années à venir, il faut donc acheter vraiment pas cher, et que l’isolation soit techniquement possible.

Absolument, car grand nombre d’immeuble ne pourront jamais être conforme à la RT2012, alors la RT 2020 n’en parlons même pas.
Une simple isolation sur un haussmannien de 6 étage Bd St Germain coute 1 760 000€ pour un immeuble de 40 appartements.
Comme quoi les prix ne veulent pas dire grand chose et resteront sujet à interprétation.

Cordialement

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#18 04/03/2014 12h37 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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bascarol a écrit :

Absolument, car grand nombre d’immeuble ne pourront jamais être conforme à la RT2012, alors la RT 2020 n’en parlons même pas.

Si il est effectivement envisageable que de nouvelles normes contraignant à l’isolation des immeubles anciens apparaissent dans les prochaines années, leur voir appliquer les normes du bâti neuf semble totalement irréaliste (et irréalisable).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#19 04/03/2014 14h40 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Bonjour DDtee,

Dans le cadre d’une rénovation "lourde" donc dépôt de déclaration ou de Permis, vous serez contraint à la réglementation.

En tout cas à ce jour c’est comme cela, mais il y a des dérogations parce que justement faire de l’ITE sur un Haussmannien est quasi irréalisable voir invendable. Et je vous passe les monuments Historiques.

Cdt

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#20 05/03/2014 17h55 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Pour ma part j’ai acheter un T3 de 74m2 il y a deux ans qui va bientôt etre mis en location.
Acheter 72K€ hors frais agence et notaire.

A l’achat il etait en piteuse état, j’ai refait pas mal de chose, mais aujourd’hui il est plus que présentable.
En revanche quelques semaine après mon achat, une rénovation exterieur à été vote en AG.
21000€ dans les dents..  Cela comprenait ravalement de facade ( avec isolation exterieur norme RT2012 ), remplacement de tout les fenêtre en double vitrage, d’une grande baie vitré de 4.50M et d’un garde corps.

Meme si j’en garde aujourd’hui un gout amer, j’ai aujourd’hui pour 103 000€ un T3 dans une coproprieter arborer d’arbre au mileu d’un super parc bien entretenu, impossible de trouver un bien équivalent de ce standing dans du neuf aujourd’hui ( je suis de la région Mulhousienne ).

Les travaux que j’ai effectuer n’ont pas excéder 5000€. En revanche cela ma pris beaucoup de temps, si j’avais tout laisser faire c’est vrai que on aurait exploser le budget..

Il sera loué 480€ + 200€ de charges, on est dans un loyer médian par rapport à ce qui se fait dans le quartier.

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#21 06/03/2014 14h16 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Tiilanx a écrit :

…j’ai aujourd’hui pour 103 000€ un T3 dans une coproprieter arborer d’arbre au mileu d’un super parc bien entretenu…

Il sera loué 480€ + 200€ de charges

Tant que vous trouverez des locataires prêts à payer 200€ de charge mensuelle.
C’est tout le problème de ces résidences "haut-de-gamme" de ces années 70.

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#22 06/03/2014 15h36 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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même pour des loyers plus élevés, il faut faire attention aux charges.

Aujourd’hui j’ai visité à Paris un Studio bon sur tout rapport. Le montant des charges 250€/mois pour un 25m² (dont 190€ pour le studio et 60€ pour le parking). Le montant des charges m’a refroidi.

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#23 06/03/2014 15h45 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Les charges sont une chose, mais les locataires regardent le global loyer + charges, lorsque les infos sont disponibles…


Pourquoi pas Vous?

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#24 06/03/2014 16h11 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Justement les locataires regardent bien Loyer + Charges
Donc si Charges baissent
Loyer Augmente… et rendement aussi…
D’ou l’interet de petit immeubles sans ascenceurs et bonne isolation…

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#25 06/03/2014 16h51 → Premier investissement immobilier dans un T3 en province... (investissement locatif en province dans un t3)

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Il sera toujours plus facile de faire passer un loyer élevé avec peu de charges car le locataire paye pour un bien qu’il utilise.
Par contre payer pour des charges pour un parc avec des arbres , un gardien qui le regardera à peine car il n’est pas propriétaire.
Une nettoyage matin , midi et soir des parties communes etc …

Tout cela excédera vite votre locataire

200 € de charges mensuelles pour le locataire , c’est absolument énorme sachant que la répartition est de 2/3 et 1/3  pour le propriétaire cela signifie 300 € de charges mensuelles sur le bien …..

C’est de la folie  car en cas de non location c’est vous qui aller en plus ces charges ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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