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#1 14/09/2014 15h24 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Réputation :   43 

Bonjour à tous,

Je souhaite investir dans un studio/P1 dans une ville moyenne (150000 habitants), j’en ai trouvé deux qui sont pas mal. Je ne sais pas vers lequel me diriger et j’aimerais avoir des avis extérieurs. Les deux produits sont totalement différents et peuvent à mon sens faire l’objet d’une approche comparative même par ceux qui ne les ont pas vus.

Les différents chiffres sont donnés à la louche.

Appart 1

Prix avant négociation     43000 (pas d’agence)
Prix estimé après négo    37000
Frais annexes    4000
Travaux     5000 (rénovation de la salle de bain et de la cuisine essentiellement)
Coût total 46000
   
Mensualités 15 ans (taux 2,75, apport de 10000)    255
Superficie    24
Agencement    Bon
Emplacement    Bon
Quartier    Résidentiel limite centre ville
Commodités    Quelques centaines de mètres
Etat de l’appartement     Moyen (sols et plomberie d’époque, mais électricité refaite)
Copropriété    Bon état (années 60), groupe de petits immeubles R+3 R+4, habitat familial propriétaires et locataires F2 F3 F4
Gros travaux copro    Rien de prévu
Charges de copro    90 (avec eau chaude et chauffage)
TF    500
Loyer HC    330 (projection)
Balcon    8m2 (divisé en deux balcons)
Stationnement    Parking ouvert (place numérotée) à 50 m
Exposition    Est (pas de vis à vis)

Appart 2

Prix avant négociation     60000 FAI
Prix estimé après négo    53000
Frais annexes    6000
Travaux    0
Coût total    59000
   
Mensualités 15 ans (taux 2,75, apport de 10000)    347
Superficie    25
Agencement    Très bon
Emplacement    Très bon
Quartier    Résidentiel très bon standing, centre ville
Commodités    300/400 mètres
Etat de l’appartement    Très bon (même si pas de rénovation particulière); chauffage électrique
Copropriété    Très bon état (années 90), petite copro (15 apparts), petites surfaces F1 F2
Gros travaux copro    Rien de prévu (mais ravalement surement un jour…)
Charges de copro    55
TF    600
Loyer HC    380 (loué actuellement à ce tarif en bail nu, je dirais 395 en meublé (je suis LMNP et le but est de le louer meublé); 150/180 par semaine en saisonnier
Balcon    3m2
Stationnement    Box ouvert en rdc
Exposition    Est / Nord est (pas de vis-à-vis)


Merci à ceux qui auront pris le temps de me lire et un merci en plus à ceux qui se donneront la peine de me donner leur avis.

Mots-clés : investissement, lmnp

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#2 14/09/2014 17h52 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Réputation :   21 

bonjour

n’ayant pas le détail si c’est vtre premier investissement ou si vous avez déjà d’autres investissements.
A 1ere vue: j’écarte le 1er car il y a trop de charges collectives ce qui peut poser problème si certains propriétaires ne paient plus leur part ou si votre locataire ne paie plus son loyer.
Pour le 2ème mieux mais un peu cher et pas de travaux donc ce n’est pas génant si vous ne souhaitez pas défiscalisé plus ennuyeux dans le cas contraire.

Conclusion: aucun des deux pour moi.

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#3 14/09/2014 19h14 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Réputation :   43 

Merci pour votre réponse qui m’est utile, notamment sur le sujet des impayés de charges de copropriété par les autres copropriétaires.

Je précise que j’ai deux autres appartements en LMNP. La pression fiscale sur le logement 2 ne serait que temporaire, hormis si le locataire actuel décide de finir sa vie dans cet appartement et que je ne peux donc pas passer en meublé (hormis si je change son bail). Par ailleurs je ne paye pas (ou peu) d’impôts.

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#4 15/09/2014 07h46 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Réputation :   61 

Bonjour,
Ma stratégie depuis quelques années consiste à m’orienter systématiquement vers des biens parfaitement situés et de standing. Mon choix se porterait sur le 2.
La location de ce type de biens est très facile, les locataires étant sensibles à la qualité.
La revente est aussi beaucoup plus facile.
Les immeubles des années 60 traˆinent sur le marché longtemps avant de trouver preneur, sans parler de l’insonorisation bien moins bonne.
Le moindre rendement immédiat est compensé par cette "liquidité".

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#5 15/09/2014 08h43 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Bonjour,

Je suis nouveau sur le forum.
J’ai 2 biens immobilier que je loue en région lyonnaise.

Dans votre cas je choisirai le 2e car l’appartement à l’air plus qualitatif et mieux placé. Ce qui est pour moi obligatoire pour tout investissement immobilier. C’est important qu’il se loue vite et se revende facilement. Sinon c’est la meilleure manière de prendre un risque sur son patrimoine et ses revenus.

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#6 15/09/2014 09h07 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Réputation :   43 

Merci pour ces retours qui me font avancer.

J’établis toujours un scénario catastrophe quand je souhaite investir. Je me dis : si tu dois revendre dans l’urgence, quelle décote devras-tu accepter? Et effectivement, la décote sur un bien qui plait à tout un chacun sera moins forte que sur un bien peut-être plus rentable mais qualitativement moyen.

Et puis les apparts, toutes proportions gardées, c’est un peu un lieu de travail. Et il est toujours sympa de travailler dans un immeuble de standing.

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#7 16/09/2014 22h58 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Les charges de copro sont-elles mensuelles ou annuelles ?
Si c’est mensuel, c’est trop…

Sinon je préférerai investir dans du standing (car + revente facile) quitte à perdre en rendement…

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#8 17/09/2014 11h45 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Réputation :   158 

pierrejacques11 a écrit :

hormis si je change son bail

Je lis souvent cela, en ce moment. Je rappelle qu’on ne peut changer le bail qu’en cassant le bail existant, et donc en respectant les conditions pour rompre ce bail : départ du locataire ou les 3 cas de reprise du bien à la date anniversaire du bail.

Si le locataire fait un "départ fictif" (rupture du bail à sa demande puis reprise de bail, en meublé, du même bien), c’est le fisc qui aura le droit de vous tomber dessus.

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#9 17/09/2014 14h09 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Réputation :   43 

Merci pour vos remarques.

@xa : Je comprends votre réflexion, mais ni juridiquement ni fiscalement il y a quoi que ce soit de fictif :
1 - résiliation conventionnelle du bail,
2 - rachat des meubles du locataire,
3 - signature d’un bail meublé.

@link182 : les charges de copro sont mensuelles (sinon pour le A, 90 par an avec eau chaude et chauffage, ce serait un peu juste comme provisions…).

@Xavs : j’ai la même vision que vous. Mais il existe quand même parfois des arbitrages à faire si un emplacement un peu moins bon (sans être mauvais bien sûr) permet de faire une très bonne affaire.

Dernière modification par pierrejacques11 (17/09/2014 14h10)

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#10 17/09/2014 16h34 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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"@xa : Je comprends votre réflexion, mais ni juridiquement ni fiscalement il y a quoi que ce soit de fictif"

Au contraire.

Primo, vous ne pouvez pas imposer au locataire une modification de la nature de son bail, il faut le rompre. Or les conditions de rupture à l’initiative du bailleur sont très strictes : défaut du locataire, reprise en propre ou vente. Or ces 3 cas, seul le locataire peut rompre le bail en vous donnant congé.

Or là, c’est le fisc qui, constatant le maintien du même locataire, est en droit de contester la nature de l’opération. Pour le fisc, il y aura continuité de l’occupation, ce qui caractérise le maintien du bail en cours. Par conséquent, la modification du bail n’est qu’à destination d’optimisation fiscale, ce qui peut ouvrir droit à contestation au titre de l’article L64 du LFP.

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#11 17/09/2014 17h26 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Je le répète, j’évoque une rupture conventionnelle, modalité de rupture contractuelle qui n’est pas expressément exclue par la loi de 89 (sinon cela reviendrait à dire que sans la délivrance d’un congés de la part de l’un ou de l’autre des cocontractants le bail ne peut se terminer d’un commun accord).

Sur l’abus de droit, j’y ai également pensé et j’y réfléchis encore. Mon avis n’est pas arrêté. En effet, la location nue ou meublée obéit à des logiques différentes, même au niveau fiscal. Par exemple on ne fait pas de déficit foncier avec du meublé, ce qui n’es pas un avantage. De plus, le bail meublé induit d’autres contraintes pour le bailleur, notamment le préavis d’un mois et l’obligation de mettre à disposition et de manière permanente l’intégralité du matériel nécessaire à la vie courante. Par ailleurs, je souhaite faire du meublé car je suis déjà LMNP, j’ai développé un savoir faire dans cette activité que j’exerce via plusieurs apparts qui sont loués de cette manière, avec une comptabilité spécifique et des modalités de gestion particulière, et le passage au meublé a donc une logique qui n’est pas uniquement fiscale mais bien économique et pratique. De plus, à loyer équivalent, un locataire (qui ne serait pas allocataire CAF) est gagnant à louer un meublé (hormis les possibilités de donner congé de manière plus récurrente pour le bailleur).

A aucun moment je ne cherche à induire le fisc en erreur sur un changement de locataire. C’est un changement de contrat de bail qui ne me semble pas illégal en soi. Maintenant, si vous avez des textes ou de la jp, je suis preneur.

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#12 17/09/2014 18h33 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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"Je le répète, j’évoque une rupture conventionnelle, modalité de rupture contractuelle qui n’est pas expressément exclue par la loi de 89"

La loi de 89 n’interdit pas, effectivement, une rupture conventionnelle à la demande du locataire.

Pour la rupture à l’initiative du bailleur, elle est très claire : " Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire."

"En effet, la location nue ou meublée obéit à des logiques différentes, même au niveau fiscal. Par exemple on ne fait pas de déficit foncier avec du meublé, ce qui n’es pas un avantage"

Je ne veux pas vous offenser, mais redites moi très sérieusement que la fiscalité n’est pas la raison principale de votre idée ……… La gestion au quotidien d’un meublé d’habitation n’est pas assez différente de la gestion d’un bien non meublé, et la perte de l’imputation du déficit foncier est largement contrebalancé par les déductions complémentaires non admises en nu ainsi que l’amortissement comptable du bien.

"Maintenant, si vous avez des textes ou de la jp, je suis preneur."

Les redressements fiscaux sont rarement publics. Je vous donne un avis. A vous d’estimer s’il est fondé ou non en fonction de l’impact sur votre fiscalité de cette modification.

Note : si changement réel de locataire, il n’y a pas de soucis. Vous avez le droit de changer d’activité

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#13 17/09/2014 19h15 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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La résiliation conventionnelle est un acte synallagmatique, le congé est un acte unilatéral. La loi de 89 régit les congés afin de protéger bailleurs et locataires de ruptures brutales, mais elle n’évoque pas les résiliations conventionnelles. Bref, rien n’interdit un bailleur et un locataire de se rapprocher pour résilier un bail, sans avoir à passer par un congé.

Concernant l’abus de droit, j’évoque des textes de loi, des décisions du comité ou des tribunaux administratifs qui pourraient me laisser penser que changer par accord des parties la nature d’un bail locatif (ou d’un contrat, de manière plus générale) pourrait être requalifié d’abus de droit.

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#14 17/09/2014 22h24 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Désolé, je disconviens. Je pense que vous raisonnez sur la base d’un contrat classique (art 1134 CC), mais les baux d’habitation font exception.

Le Titre 1 de la loi est d’ordre public (art 2 de la loi), c’est à dire que l’intégralité du titre est d’application stricte, comme l’est, par exemple, le code pénal dans son intégralité, et qu’aucun autre texte de loi n’est applicable.

"Concernant l’abus de droit, j’évoque des textes de loi, des décisions du comité ou des tribunaux administratifs"

La loi de 89, qui est d’ordre public, et qui ne permet pas de rompre un bail hors des 4 cas précités. Sur la notion de disposition d’ordre public, je ne peux que vous conseillez de vous inscrire en fac de Droit pour la comprendre. Là, on ne parle pas d’abus de droit, mais de nullité : la rupture du bail en cours est invalide, le second bail ne peut exister.

Vous me direz "le locataire est d’accord", mais c’est le juge qui "doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée" (art 12 CPC)

Au plan fiscal, c’est l’art 64 LFP qui est central : "Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles."

Dès lors qu’un opération sert manifestement uniquement à modifier la fiscalité applicable à vos revenus, le fisc peut le constater et écarter votre montage pour vous fiscaliser sur votre ancienne base, avec bien sur pénalités et intérêts de retard.

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#15 17/09/2014 23h50 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Si je vous suis, en faisant abstraction du cas présent et pour raisonner de manière générale :

- résiliation pour faute mise à part, une fin de bail loi 89 peut uniquement résulter d’un congé et ne peut être la conséquence d’un accord des parties, cet accord étant forcément nul puisqu’un congé n’est par définition pas un acte synallagmatique ;
- il est impossible pour deux parties, un bailleur et un locataire, de mettre fin de manière consensuelle à un bail nu afin de lui substituer un bail meublé, pour la bonne et simple raison que le locataire demeure dans les lieux après la terminaison du premier bail;
- le bail meublé qui résulterait d’un tel accord serait considéré comme fictif et/ou "inspiré par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales de l’intéressé" car d’un point de vue fiscal, la location meublée présente certains avantages fiscaux.
- un LMNP serait redressé sur le fait d’avoir conclu un bail meublé alors que le bail était originellement un bail nu.

Dernière modification par pierrejacques11 (17/09/2014 23h51)

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#16 22/09/2014 18h55 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Pour clore le débat, il est évidemment possible de résilier conventionnellement un bail quel qu’il soit (et plus généralement n’importe quel contrat).

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#17 22/09/2014 21h31 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Contre exemple : la loi du 25 juin 2008 a introduit la rupture conventionnelle dans le cadre du contrat de travail qui n’était pas possible avant.

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#18 22/09/2014 23h29 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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http://legifrance.gouv.fr/affichJuriJud … ;fastPos=1

le contrat de travail peut prendre fin non seulement par un licenciement ou une démission, mais encore du commun accord des parties

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#19 23/09/2014 00h08 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Au temps pour moi pour le code du travail, qui n’est pas ma spécialité.

Cependant :  "On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs" (art 6 CC) + "Les dispositions du présent titre sont d’ordre public." (art 2 loi de 89)

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#20 23/09/2014 00h48 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Ci-joint une jp qui consacre la validité d’un accord transactionnel entre les parties dans le cadre de la rupture d’un bail d’habitation sans congé.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 mars 2013, 12-13.535, Inédit | Legifrance

Par extension, je ne vois pas pourquoi la cour de cassation invaliderait une rupture consensuelle sans transaction, qui se solderait uniquement par l’établissement d’un état des lieux de sortie et la restitution des clés.

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#21 23/09/2014 01h20 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Je me renseignerai sur ce cas spécifique, pour voir si je peux trouver le contenu du protocole.

De ce que je lis de la décision de la cour de cassation, c’est conforme à notre pratique : nous établissons des protocoles d’accord dans lesquels nous nous engageons à verser une indemnité en l’échange d’un courier AR de résiliation de bail de la part des locataires, de sorte que le bail reste rompu à l’initiative du locataire (courier AR à l’appui en cas de recours de celui-ci).

Si on peut simplifier nos procédures sans risque juridique, autant en profiter.

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#22 01/10/2014 21h13 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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La suite des évènements.

J’ai terminé la négo sur le bien numéro deux, on est à 53000 euros.

J’ai une proposition orale pour un financement à la banque populaire (qui n’est pas "ma" banque):

- prêt de 48000 euros
- 15 ans
- 2,5 %

La garantie serait un natissement d’AV Horizeo du même montant. Droits d’entrée 0 %, performances médiocres.

Je ne connais pas le coût du nantissement.

Vos commentaires éventuels sont les bienvenus.

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#23 03/10/2014 14h36 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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La question la plus importante est la demande locative !

Existe-t-il une demande réelle dans le quartier, dans la ville ?

Qui va louer ? des étudiants parce que vous êtes proches des facs ? des jeunes salariés ? des cadres ? etc…

Un appartement aussi magnifique soit-il ne vaut rien si il n’est pas louer !

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#24 03/10/2014 19h12 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Bonjour, merci pour vos remarques.
Dans le post 1, quand j’évoque un très bon emplacement, c’est au sens d’un investissement locatif, à savoir une forte demande dans ce secteur (centre ville, proximité gare, facs, dans un quartier bourgeois). J’ai deux studios dans ce secteur, je n’ai pas eu de vacance pour l’instant.

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#25 05/10/2014 15h00 → Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ? (investissement, lmnp)

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Ca me parait un prix correct, et au vue du loyer, un bon rendement également

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