Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 20/04/2013 23h10 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Comme l’indique le titre, j’aimerai votre avis sur mon premier investissement locatif.

Achat de 3 petits studios meublés dans une grande ville étudiante avec 2 parkings.
Les studios sont dans un état correct sans être parfait mais sans rénovation majeure à faire.
Un studio est actuellement loué pour 425 € par mois plus 25 € de charges par mois.
Petit immeuble construit vers 1900, dans un bon état extérieur, sans ascenseur, sans rénovation planifiée et nécessaire à priori et sans chauffage central (compteur électrique et d’eau individuel dans chaque lot).

Coût des 3 studios (frais d’actes/notaire de 9 000 € et commissions d’agences de inclus) 130 000 €.

Prêt de 55 000 € à taux variable (cappé +1) à 1.80 % sur 10 ans, le reste venant de mes apports.

Ma situation fiscale : expatrié mais résident dans l’Union Européenne.

Revenus locatifs théoriques maximum estimés :
-chacun des 3 studios sera loué meublé pour 420 € par mois hors charges (30 euros de charges par mois environ) ;
-revenus locatifs des 3 studios de 420 * 12 * 3 = 15 120 € ;
-revenus locatifs des 2 parkings de 40 * 12 * 2 = 960 € ;
-total des revenus locatifs annuel : 15 120 + 960 = 16 080 €

Rentabilité brute de 12.37 % (16080 / 130 000).

Mes questions : vu que je souhaite louer ces studios en meublé (ils sont déjà loués dans ces conditions et un grand nombre d’étudiants sont dans cette ville), quel statut fiscal serait le plus avantageux pour moi vu :
-mon statut d’expatrié ;
-le fait que je puisse vouloir vendre tous ou certains de ces lots dans une courte (1 an) ou moyenne échéance (5 à 10 ans) ;
-que mes revenus locatifs devraient dans les prochaines années dépasser le seuil maximum du LMNP).

Je peux déjà éliminer le statut LMP (mes revenus locatifs ne seront pas suffisant les 1ères années pour y prétendre) et concernant le statut LMNP, j’hésite dans les diverses subtilités de ce régime :
-paiement de la tva ou non ;
-régime d’imposition au micro BIC, bénéfices réels ou autre et leurs conséquences en terme de comptabilité en particulier et d’amortissement des charges déductibles (qui seront nombreuses : liées à l’acquisition de tous ces lots, aux intérêts débiteurs ainsi que les éventuels travaux d’amélioration).

De plus j’aimerai savoir en quoi le salaire du comptable serait à 100% remboursé dans mon cas dixit un autre message sur ce forum "sur l’imposition si adhésion à un CGA, dans la limite de l’imposition réelle et à hauteur de 915€ "cotisation CGA incluse")".

Merci d’avance.

Dernière modification par schnoufler (21/04/2013 12h31)

Mots-clés : investissement locatif

Hors ligne

 

#2 20/04/2013 23h50 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   224 

Je ne connais pas les effets de votre statut d’expat, mais pour les points suivants :

que mes revenus locatifs devraient dans les prochaines années dépasser le seuil maximum du LMNP

Il n’existe pas de seuil maximum.

-paiement de la tva ou non

non

régime d’imposition au micro BIC, bénéfices réels

réel, toujours le réel au début (emprunt + amortissement)

en quoi le salaire du comptable serait à 100% remboursé dans mon cas

Oubliez si vous n’etes pas imposé à l’IR en France


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#3 21/04/2013 09h46 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   29 

schnoufler a écrit :

-mon statut d’expatrié (exonération du paiement des prélèvements sociaux) ;
.

Je suppose que tu fais allusion à la CSG, elle n’est plus exonérée pour les non résidents dans le cadre des revenus locatifs immobiliers.

Dernière modification par Myrtilles (21/04/2013 09h46)

Hors ligne

 

#4 21/04/2013 12h34 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Myrtilles>Exact j’en avais été informé mais ça m’était sortit de la tête ! En fait l’exonération reste sur les assurances vie souscrites par des expatriés mais plus dans le cas de la vente de biens immobilier ou de revenus locatifs…

Hors ligne

 

#5 21/04/2013 13h01 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   29 

La CSG est exonérée sur n’importe quel placement, l’immobilier est la seule exception.

Hors ligne

 

#6 21/04/2013 13h36 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   15 

Juste une question:
Pourquoi un tel apport personnel?
Je ne répèterai pas ici les avantages du crédit à 100 ou 110%, sauf situation exceptionnelle…

De plus, n’oubliez pas les vacances locatives importantes chez les étudiants et les frais de gérance obligatoires si vous n’êtes pas sur place.

Frédéric

Hors ligne

 

#7 21/04/2013 15h00 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Frederic89 a écrit :

Juste une question:
Pourquoi un tel apport personnel?
Je ne répèterai pas ici les avantages du crédit à 100 ou 110%, sauf situation exceptionnelle…

De plus, n’oubliez pas les vacances locatives importantes chez les étudiants et les frais de gérance obligatoires si vous n’êtes pas sur place.

Frédéric

En fait j’ai déjà un autre crédit conséquent sur ma RP et je ne souhaite pas augmenter exagérément (tout est relatif) le total de mes crédits car je suis quasiment à 1/3 d’endettement à présent avec ce nouveau crédit…
De plus, comme les autres placements que je possède ne m’intéressent pas vraiment (bonnes assurances vie, livrets d’épargne et livret A) ça ne me gène pas de les limiter au maximum pour financer ce projet.
Par ailleurs, avec un bon dossier (bonne rentabilité et fort apport), j’ai pu emprunter dans de bonnes conditions.
Pensez-vous toujours que j’ai tort d’agir ainsi au vu de ma situation ?

Au niveau de la gestion, la copropriété est gérée par un syndic bénévole et mes parents habitant tout près, ils pourront m’aider en cas d’urgence liées aux locations. De plus, je reviens environ chaque week-end dans ma région et donc je n’aurai pas de mal à en faire la gestion habituelle.
Je ne passerai pas par une agence immobilière donc mais je compte me faciliter la gestion des locations en passant par un site type gerancecenter. D’ailleurs, en conseillez-vous un en particulier ?

De plus, si possible, je vais essayer de louer à des salariés ou personnes âgées plutôt qu’à des jeunes pour justement éviter trop de vacances locatives et problèmes…les propriétaires actuels louent d’ailleurs essentiellement à des salariés et non à des étudiants !

Par contre j’hésite à souscrire à une assurance loyers impayés…les propriétaires actuels n’en ont pas car ils trouvent qu’il y a trop de contraintes et de frais. Ils préfèrent bien sélectionner leurs locataires en amont en exigeant un cautionnaire et des revenus solides en plus du versement d’une garantie d’un ou deux mois ce que je trouve une bonne approche.
Au minimum je compte souscrire à une protection juridique (sait-on jamais).
Qu’en pensez-vous ? 

J’ai une autre question vu cette remarque

En plus, si vous faites votre compta tout seul, sans passer par un  CGA (ou un expert-comptable agréé), votre bénéfice sera majoré d’office de 25%, alors qu’autrement les frais de comptabilité sont passés en charge ou donnent droit à une réduction d’impôts plafonnée à 915€/an. Il y a de mauvaises économies, à éviter…..

Donc si je suis en LMNP avec déclaration aux bénéfices réels et que je fais ma comptabilité moi-même, j’aurai automatiquement 25% de bénéfice à déclarer de plus que la réalité ? Je trouve ça étrange…est-ce pour quasiment obliger les gens à récourir à un comptable ?
Dans le cas où la comptabilité serait faite par un comptable, ces charges serait donc déductibles de mes revenus locatifs ? Si oui, connaissez-vous des comptables par internet ou bien passez-vous toujours par un comptable local ?
A combien estimez-vous le coût annuel d’un comptable pour faire la comptabilité de 3 studios ?

Merci d’avance.

Hors ligne

 

#8 21/04/2013 15h57 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   61 

schnoufler a écrit :

Pensez-vous toujours que j’ai tort d’agir ainsi au vu de ma situation ?

Bonjour,
Pour ce qui me concerne, non.
Payer des impôts ou des intérêts d’emprunt ?
Je préfère payer des impôts que d’engraisser les banques qui ne me le rendent pas… surtout quand je vois la façon dont s’est volatilisée à plusieurs reprises une partie de mes mes investissements financiers…

S’agissant de l’assurance loyers impayés et assurance dégradation et litiges, je m’en suis passé pendant plus de 25 ans… et m’y suis mis.
Les mentalités ont changé, les risques économiques aussi et la judiciarisation de notre société ne plaident pas en faveur de règlements facile des litiges.
J’en reviens à ce que j’appelle le "juliencourbetisme" qui a mis marchands de sommeils et bailleurs honorables dans le même sac… en victimisant à outrance certains locataires.

Dernière modification par Range19 (21/04/2013 16h03)

Hors ligne

 

#9 22/04/2013 08h19 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   15 

schnoufler a écrit :

En fait j’ai déjà un autre crédit conséquent sur ma RP et je ne souhaite pas augmenter exagérément (tout est relatif) le total de mes crédits car je suis quasiment à 1/3 d’endettement à présent avec ce nouveau crédit…

Il a déjà été expliqué sur ce forum que le le taux d’endettement ne correspondait pas à grand chose, y compris pour les banquiers intelligents. Si vous comptez garder ce taux de 30%, vous ne pourrez faire que quelques opérations dans votre vie. (Une tous les dix ans)

Je vous propose de prendre les calculs à l’envers et de calculer combien vous devez emprunter pour garder un cash-flow positif sur la durée que vous préférez. ( 10 ans a priori?)

… Et vous arrivez à emprunter les 110% ou pas loin.

Frédéric

Hors ligne

 

#10 22/04/2013 11h04 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   224 

Range19 a écrit :

Payer des impôts ou des intérêts d’emprunt ?
Je préfère payer des impôts que d’engraisser les banques qui ne me le rendent pas…

Moi je préfère payer des intérêts, car cela veut dire que chaque mois mes locataires remboursent également une partie du capital, et donc que je m’enrichis.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#11 22/04/2013 11h18 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

L’intérêt principal de l’emprunt est l’effet de levier, pas la défiscalisation.

Donc moi aussi je préfère payer des impôts.

Pour finir de se convaincre, il faudrait prendre un exemple chiffré, mais j’ai la flemme.


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#12 22/04/2013 11h27 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   224 

L’intérêt de l’emprunt est l’effet de levier mais aussi la diminution de la base sur laquelle est payé votre impôt. Les intérêts d’emprunt représente normalement le plus gros poste de charge déductible.
Il ne s’agit pas de défiscalisation mais de charges déductibles.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#13 22/04/2013 11h41 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   69 

Tout à fait.

Souvent on se trompe en cherchant à défiscaliser alors qu’immanquablement, cela représente une dépense nouvelle.

Si je file 100€ à médecin sans frontière (par exemple) j’en récupère (on va dire) 60 en impôt. Autrement dit j’ai dépensé 40 que j’aurais pu mettre ailleurs (hors considération de gestion de trésorerie).

Si je paye des intérêts j’en récupère une partie mais pas tout.

Et c’est le même principe partout, à chaque fois qu’on a une réduction d’impôt.

Sinon, ça s’appelle une subvention et en général, ça vient aussi avec des contraintes.


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#14 22/04/2013 18h24 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   20 

Range19 a écrit :

Payer des impôts ou des intérêts d’emprunt ?

La question est-elle bien posée ?

Payer des impôts maintenant (1an) ou des intérêts d’emprunts plus tard(10-15 ans)

Aujourd’hui si tu empruntes à ta banque à 4% et que ton Taux d’imposition est à 30%
cela revient a emprunter à 2,6% (avant inflation)

a) Si tu penses que tu peux trouver mieux, alors il vaut mieux emprunter

b) Si tu penses que tu ne peux pas trouver un autre investissement qui te rapporte plus sur la même période, alors il vaut mieux payer cash. Mais juste un point, ton investissement immobilier quel est son rendement net ?
Si c’est moins de 2,6% je suggère de chercher un autre investissement
Si c’est plus de 2,6% alors goto a)  wink

@Pruls
Pas tout à fait d’accord avec toi sur la défiscalisation
Souvent Investir commence par une dépense.
Quand tu investis tu va chercher un produit qui offre un bon rendement / risque pour ton profil
Ta fiscalité en fonction de ta nationalité, de ton lieux de vie,… va changer le rendements risques de certains produits

Dernière modification par LordWolfy (05/06/2013 13h58)

Hors ligne

 

#15 22/04/2013 18h32 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   39 

Vous me semblez bien certain sur la capacité locative en meublé pour étudiants de votre ville. qu’est-ce qui vous fait dire cela ? Y avez-vous vécu vous même ?
Pas mal de villes étudiantes sont tributaires d’une ou 2 écoles/facs ce qui peut augmenter le risque. Il y a aussi les programmes neufs à outrance qui constituent une grosse concurrence pour le locatif dans l’ancien.
Vos parents sont proches à quel point ? Quelle est leur expérience de la location et, plus important, de la gestion d’étudiants ?
Loin de moi l’idée de vous effrayer, j’essaie juste de faire en sorte que vous vous posiez les bonnes questions et ne preniez pas pour argent comptant les affirmations des autres (proprios, vendeurs, AI…).
Dans les grandes villes, les étudiants ont souvent certains quartiers privilégiés pour résider, d’autres pour se saouler, attention à ne pas faire le mauvais choix !


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

Hors ligne

 

#16 22/04/2013 22h38 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Range19 a écrit :

schnoufler a écrit :

Pensez-vous toujours que j’ai tort d’agir ainsi au vu de ma situation ?

S’agissant de l’assurance loyers impayés et assurance dégradation et litiges, je m’en suis passé pendant plus de 25 ans… et m’y suis mis.
Les mentalités ont changé, les risques économiques aussi et la judiciarisation de notre société ne plaident pas en faveur de règlements facile des litiges.
J’en reviens à ce que j’appelle le "juliencourbetisme" qui a mis marchands de sommeils et bailleurs honorables dans le même sac… en victimisant à outrance certains locataires.

Hélas…oui c’est aussi ce qu’on me dit de plus en plus souvent également (que ce soit des bailleurs ou…des chargés de clientèles bancaire) : le non paiement des loyés n’est plus un problème de conscience pour un locataire et la protection du locataire est devenue trop élevée par rapport à celle des bailleurs…un bailleur qui n’arrivera plus à rembourser son crédit à cause d’un mauvais payeur n’aura pas le juge ou une association pour le protéger ou lui donner l’argent qui lui manque.

En terme d’assurance loyers impayés/protection juridique etc., en avez-vous à conseiller ou existe-t’il des comparatifs ?

Hors ligne

 

#17 22/04/2013 22h51 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Frederic89 a écrit :

schnoufler a écrit :

En fait j’ai déjà un autre crédit conséquent sur ma RP et je ne souhaite pas augmenter exagérément (tout est relatif) le total de mes crédits car je suis quasiment à 1/3 d’endettement à présent avec ce nouveau crédit…

Il a déjà été expliqué sur ce forum que le le taux d’endettement ne correspondait pas à grand chose, y compris pour les banquiers intelligents. Si vous comptez garder ce taux de 30%, vous ne pourrez faire que quelques opérations dans votre vie. (Une tous les dix ans)

Je vous propose de prendre les calculs à l’envers et de calculer combien vous devez emprunter pour garder un cash-flow positif sur la durée que vous préférez. ( 10 ans a priori?)

… Et vous arrivez à emprunter les 110% ou pas loin.

Frédéric

Oui je suis d’accord pour le 1/3 d’endettement et j’ai déjà lu les débats à ce sujet qui en sont sortis mais…dans mon cas, comme je débute dans le "métier", je pense qu’acheter 3 studios est déjà largement suffisant pour un début et voir si finalement, ce type d’activité est fait pour moi.

De plus, comme je garderai avec ce petit prêt un cash flow positif, que je pourrai donc toujours autant épargner et que mon salaire devrait continuer de s’accroître, je n’aurai pas de mal  faire un nouvel achat de studio (disons dans 2 ans) sans encore une fois dépasser ce seuil de 1/3 d’endettement.

Après je suis d’accord que que l’effet de levier sera moindre qu’en financant avec moins d’apport mais je ne souhaite pas me brûler les ailes trop vite. Si tout se passe bien (que les studios sont loués et que je prends confiance) j’envisagerai alors petit à petit à augmenter mon niveau d’endettement si je tombe à nouveau sur un projet immobilier ayant une rentabilité me paraîssant intéressante mais dans le fonds, j’ai bien compris je pense l’idée du "cash flow positif, achat avec peu d’apports et emprunt maximum et déduction des intérêts débiteurs" mais j’avoue avoir un peu peur de ce système…étant informaticien, ça me donne l’idée d’une boucle infinie pour toujours "grossir" plus…jusqu’au jour où…on est rentier ou qu’on a pris trop de risque et qu’on se plante : ça se réfléchit !

Hors ligne

 

#18 22/04/2013 23h04 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

lemouz a écrit :

Vous me semblez bien certain sur la capacité locative en meublé pour étudiants de votre ville. qu’est-ce qui vous fait dire cela ?  Y avez-vous vécu vous même ?
Pas mal de villes étudiantes sont tributaires d’une ou 2 écoles/facs ce qui peut augmenter le risque. Il y a aussi les programmes neufs à outrance qui constituent une grosse concurrence pour le locatif dans l’ancien.

J’y ai été étudiant pendant 5 ans et la ville est clairement étudiante avec de nombreuses facs et grandes écoles.
Il y a quelques programmes neufs dans la ville bien sûr mais le gros avantage et que mon quartier est en cours de rénovation (création d’espaces verts et places de parking etc.), très proche des transports en commun tout en étant dans une rue avec des immeubles bourgeois et bien fréquenté tout en étant très proche de la nature (piste cyclable, rivière etc.) , bref un bon mix entre la ville, la nature et le calme ce qui est rare. Si j’étais encore étudiant, j’aurai bien voulu y habiter !

lemouz a écrit :

Vos parents sont proches à quel point ? Quelle est leur expérience de la location et, plus important, de la gestion d’étudiants ?

Mes parents habitent à 40 kms des studios et ils louent déjà depuis environ 10 ans plusieurs appartements dont un à un étudiant (mais pas en meublé).

lemouz a écrit :

Loin de moi l’idée de vous effrayer, j’essaie juste de faire en sorte que vous vous posiez les bonnes questions et ne preniez pas pour argent comptant les affirmations des autres (proprios, vendeurs, AI…).
Dans les grandes villes, les étudiants ont souvent certains quartiers privilégiés pour résider, d’autres pour se saouler, attention à ne pas faire le mauvais choix !

Au contraire, c’est bien de poser des questions tatillonnent…je ne me serai pas inscrit sur le site si je n’avais pas remarqué que des gens expérimentés le fréquentait ;-)

Hors ligne

 

#19 23/04/2013 09h09 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   61 

ZX-6R a écrit :

Range19 a écrit :

Payer des impôts ou des intérêts d’emprunt ?

Moi je préfère payer des intérêts, car cela veut dire que chaque mois mes locataires remboursent également une partie du capital, et donc que je m’enrichis.

Aujourd’hui, limiter les emprunts veut dire que mon locataire m’offre un revenu que je peux capitaliser pour près des 2/3… Le capital se reconstitue sur la durée qui aurait pu être celle du crédit. Effet de levier donc.

Quand j’étais fauché et en phase de constitution d’un patrimoine en partant de rien, je disais la même chose que vous en m’appuyant sur les propos intéressés de mon banquier… et je n’avais pas le choix.

Devenu très peu endetté, je constate que je payais plus d’intérêts hier que d’impôts aujourd’hui…

Tout dépend des liquidités dont on dispose, de leur rémunération et de la fiscalité.

Hors ligne

 

#20 23/04/2013 10h06 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   224 

Comme à votre habitude vous balancez des phrases sans aucun fondement derrière….

Je suis un peu lassé de vous reprendre à chaque fois. Dommage que Philippe30 ait disparu de la circulation, il avait souvent plus de courage que moi pour re expliquer les fondements encore et encore…


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#21 23/04/2013 11h09 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   61 

Remarque sans intérêt…
Ouvrez vos chacras :-)

Dernière modification par Range19 (23/04/2013 11h16)

Hors ligne

 

#22 23/04/2013 11h24 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   224 

Pourquoi avoir effacé votre réponse initiale?

Range19 a écrit :

Je suis un peu lassé pour ma part de me faire reprendre par quelqu’un qui ne fait que répéter la litanie des revues financières people en se convaincant lui même de la perfection de son propos sans imaginer que d’autres modèles puissent être entendus et exister.
Votre modèle est basé sur des immeubles ayant un rendement de 12% aujourd’hui… ça me dépasse un peu, sauf à mettre des luminaires à piles dans les communs… J’imagine le reste.

Pour revenir au propos "impôts ou intérêts" …
Prenez bêtement un tableau d’amortissement et un tableau prévisionnel de rendement d’une épargne financière sur la base d’un TMI de 33%… sur 10, 15, 20 ans (beurk) et dîtes moi si mon propos est absurde au terme.
Le patrimoine aura une valeur équivalente (en considérant à votre habitude que tout ira bien sur au moins 15 ans, sans travaux, sans rien, à part quelques piles), avec moins de risques.
Donc si on dispose de capitaux, la question d’utiliser ses capitaux de manière sécurisée devrait pouvoir s’entendre.
Après, je sais qu’on peut affirmer qu’il vaut mieux utiliser 100% en apport d’un emprunt 10 fois plus élevé pour bénéficier à plein de l’effet de levier. C’était vrai jusqu’à ce que les prix des biens de qualité s’envolent, que notre économie, fiscalité et revenus des ménages ne soient plus maîtrisés. Les perspectives sont négatives. Autant en tenir compte.

Je retiens une chose : ça vous dépasse un peu.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#23 23/04/2013 13h33 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   61 

ZX-6R a écrit :

Pourquoi avoir effacé votre réponse initiale?

Je retiens une chose : ça vous dépasse un peu.

Par soucis de modération…
ça vous dépasse aussi un peu… tout comme votre modèle me dépasse un peu.
Mes valeurs humanistes sont cohérentes avec mes objectifs économiques, c’est ce qui m’importe et je peux comprendre que ce ne soit pas partagé.

Hors ligne

 

#24 23/04/2013 15h20 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   26 

J’avais répondu à une conversation en tout point similaire (et au passage je m’excuse j’ai laissé une question en suspend).

Comme toute prévision, cela repose sur des hypothèses.
Les hypothèses par définition ont un caractère aléatoire.

et la vraie question c’est de savoir si la variation des hypothèses augmentent le risque associé en fonction des conditions de financement.

Ensuite à chacun de voir en fonction de sa situation personnelle et son profil d’investissement.

L’hypothèse initiale; la décote; est primordiale effectivement.
Personnellement, je n’ai pas la connaissance suffisante sur un secteur pour la déterminer avec précision.

Par curiosité, ZX-6R, vous investissez sur quel type de secteur (taille de ville), et quel type de bien (surface) ? Est ce que vous comptez une décote liée à des travaux et si oui quelle est l’ampleur des travaux (% du prix du bien initial par exemple)

Dernière modification par alexsince1978 (23/04/2013 15h22)

Hors ligne

 

#25 23/04/2013 17h06 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   224 

J’investis sur des studios dans Paris ou des immeubles en Province (petite Préfecture)

Bien évidemment que je compte une décote pour les traaux, le contraire serait un peu stupide non?

Sur ma dernière acquisition le prix des travaux représente 200% du prix d’achat. Sur l’avant dernière c’était 1%…


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech