Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 30/12/2011 12h01 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   14 

J’ai contacter l’agence et mon notaire pour annuler la signature du compromis pour le 1er appartement avec la personne âgée par soucis de prudence comme vous me l’avez conseillé.

J’ai contacter ma banquière pour avoir les taux du moment :
Pour information le loyer est de 350CC

si pas d’apport : crédit 38 000€ environ
sur 25 ans : 5.00% >> 222.14€ hors ass
sur 20 ans : 4.85% >> 247.65€
sur 15 ans : 4.55% >> 291.67€

si 10% d’apport : crédit 34200€ environ
sur 25 ans : 4.85% >> 196.95€
sur 20 ans : 4.65% >> 219.15€
sur 15 ans : 4.40% >> 259.88€

A cela il faut compter environ 800€ pour le syndic + TF + assurance PNO il faut donc avoir min 70€ entre le loyer et le crédit pour qu’il s’autofinance complètement.

Quelle solution choisiriez-vous vu que dans les 6 cas il s’autofinance?
L’option max de temps et max de taux avec le maximum de trésorerie mensuelle ou l’option je prend le crédit le plus court vu qu’il s’autofinance et j’économise 10ans de crédit.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

Hors ligne

 

#27 30/12/2011 12h28 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Modérateur
Réputation :   171 

Kool31 a écrit :

Quelle solution choisiriez-vous vu que dans les 6 cas il s’autofinance?
L’option max de temps et max de taux avec le maximum de trésorerie mensuelle ou l’option je prend le crédit le plus court vu qu’il s’autofinance et j’économise 10ans de crédit.

Dans tous les cas vous aurez de l’argent à sortir, soit pour payer des impôts à fonds (presque) perdus, soit pour payer des intérêts à une banque qui vous permettra de vous enrichir et de vous constituer un patrimoine.

La réponse est vite trouvée !

En plus ça a été répété de nombreuses fois sur le forum : Un prêt le plus long possible ! surtout que vous êtes jeune, alors profitez-en.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

Hors ligne

 

#28 30/12/2011 12h35 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   82 

Bien que la théorie dicterait de toujours prendre à crédit, il faut quand signaler la "puissance" de négociation que revêt un achat cash (dans l’optique ou la boule de neige à grossit suffisamenent pour cela).

Quand j’arrive sur une négociation, et que le mec a déjà eu une vente qui est tombée (soit au bas 4 mois déjà de passés…plus trois à venir avant d’avoir l’argent), quand tu arrives et que tu paies cash, sans conditions suspensives, je peux t’assurer que la balance de négociation n’est plus la même quand tu l’attaques à 15-20% en moins.

Donc le crédit oui, mais dire que c’est toujours la meilleure solution…il y a une ligne que je ne franchirais pas.

Cela dit, si c’est un achat ponctuel, dont tu ne souhaites rien d’autres qu’attendre la retraite, alors oui, la question du cashflow ne se pose pas.

Dernière modification par BorderLine (30/12/2011 12h36)

Hors ligne

 

#29 30/12/2011 14h00 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   313 

D’accord avec la théorie de l’achat cash , la possibilité de négocier mais est-ce que cela sera recevable en face à hauteur de 15 ou 20 % , il faut voir.

N’oublions pas non plus l’impact fiscal d’un achat cash dans la fiscalité et l’impact prix immobilier pouvant baisser.

On peux mixer des achats cash  ( suivant ses moyens …) , des crédits courts et des crédits longs , c’est aussi ces différents aspects souvent hélas dictés par la fiscalité qui sont source de réflexion et de stratégie immobilière.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#30 30/12/2011 18h29 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   82 

Evidemment, le vendeur transige souvent au milieu de ce que tu demandes (plus ou moins). Attaquer à 15% permet de descendre plus le prix que demander une tite ristourne de 5 %. Mais cela dépend aussi du prix de la vente. Plus la surface de l’appart est importante, plus les possibilités de négociations sont importantes également.

Dernière modification par BorderLine (30/12/2011 18h29)

Hors ligne

 

#31 30/12/2011 19h33 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Modérateur
Réputation :   1082 

Assurément, je mettrais les 10% d’apport. Il suffit de calculer la rentabilité sur cet apport…

Le choix de la durée dépendra de la situation globale (combien de biens déjà, combien d’échéance, quelle trésorerie prévisionnelle, quelles autres opérations envisagées, fiscalité, etc.)

Dernière modification par GoodbyLenine (30/12/2011 19h38)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#32 31/12/2011 01h07 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   14 

GoodbyLenine a écrit :

Assurément, je mettrais les 10% d’apport. Il suffit de calculer la rentabilité sur cet apport…

Le choix de la durée dépendra de la situation globale (combien de biens déjà, combien d’échéance, quelle trésorerie prévisionnelle, quelles autres opérations envisagées, fiscalité, etc.)

Pour le moment ça serait le 3eme bien avec 25 ans de crédit pour les 2 autres.
Avec 10 ans d’apport sur 25 ans j’obtiendrais une trésorerie positive de 140€ par rapport aux loyers et d’environ +800€ de bénef par an après taxe foncière, syndic, etc…
Si je trouve d’autres "affaires" immobilières je vais continuer d’en acheter tant que la banquière me suit. Sinon je pense renforcer mais compte épargne.
La fiscalité sur les 3 va être au réel mais en location nue et dès que possible je les passerai les 2 studios en meublé.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

Hors ligne

 

#33 07/01/2012 16h29 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   14 

Voilà j’ai un léger problème sur le loyer. Le locataire et le propriétaire ne sont pas du tout d’accord sur le montant et passant par une agence je n’arrive pas à trouver une rencontre tous les 3.

Le locataire m’annonce que le loyer est de 180€ CC
Le propriétaire annonce 350€ CC marqué sur le sous seing + les 3 dernières quittances de loyers + il va envoyer à mon notaire une attestation sur l’honneur sur le montant

Hors quand je regarde le bail est est de 1200F HC en 2001 soit 183€ avec l’augmentation de l’IRL ca fait 234€ HC. Les prix du loyer dans ces studios est en effet entre 300€ et 400€ CC

Est ce que les 3 dernières quittances + l’attestation sur l’honneur sont suffisant à me rassurer ou dois-je demander d’autres documents afin de m’assurer du montant du loyer?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

Hors ligne

 

#34 07/01/2012 18h11 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Modérateur
Réputation :   1082 

Les quittances sont signées par le proprio, et seul le bail me semble engager le locataire (celui qui paiera)… Il y a quelque chose à clarifier, en effet !


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#35 07/01/2012 18h26 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   82 

La seule et unique chose qui fait foi est le bail, avec les courriers d’indexation du loyer s’il y a lieu.

Regardez également si sur le bail, il y a bien mention d’une indexation annuelle possible. Si ce n’est pas le cas, alors c’est toujours possible d’augmenter les loyers, mais cela se complique grandement.

Conclusion, ce que le propriétaire dit n’engage que lui (sauf s’il vous présente des faux, auquel cas, il y a peut-être moyen de gratter des indemnités a posteriori).

Vérifiez donc les clauses d’indexation du loyer sur le bail, demandez au locataire un justificatif de paiement de ce qu’il avance (un extrait de relevé de compte serait parfait, ou bordereau de chéque etc). Demandez au propriétaire les courriers d’indexation s’il y a lieu, demandez au syndic de copro une estimation des charges pour les lots en question en disant que vous vous êtes porté acquéreur.

S’il y a un doute sur quelconque de ces piéces, vous pourrez toujours demander une ristourne sur le prix de vente.

Par contre attention…je vous préviens que lorsque cela part comme cela, alors même que vous n’avez pas encore acheté, cela ne finis jamais bien ces histoires.

Dernière modification par BorderLine (07/01/2012 18h29)

Hors ligne

 

#36 07/01/2012 19h20 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   11 

C’est pas la même chose 180 / 350 euros.

Ca concerne le studio à 60KE? Si c’est le cas, déjà le rendemnt ne resortais qu’a 5%, mais la … de tête ça doit tourner autour de 2/3%.

Le délai de rétractation est passé?

Demander des indémentés ensuite, je ne suis pas du tout convaincu.


Retaill & Co.
Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

Hors ligne

 

#37 07/01/2012 19h23 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   14 

Non ça concerne celui à 34k€

le délai de rétractation n’est pas fini car j’ai pas encore reçu le sous seins en recommandé


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

Hors ligne

 

#38 07/01/2012 19h39 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   11 

Le studio de 12m² se louerait autant que celui de 14 et 16 m². Etonnant!

Si vous n’avez pas signé il faut bien clarifier les choses avant, mieux vaut passer à côté d’un appart que de faire une mauvaise affaire.


Retaill & Co.
Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

Hors ligne

 

#39 07/01/2012 20h02 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   29 

De plus, je ne vois pas l’intérêt qu’aurait le locataire à mentir (sauf déficience mentale ou pathologie psychiatrique) donc curieuse histoire.

Hors ligne

 

#40 07/01/2012 20h06 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   82 

Hélas, il y a toujours une bonne raison…notamment si dans le bail aucune clause d’indexation n’est stipulée, et quel seul un accord verbal ou de fait était conclu entre le proprio et le locataire pour diverses raisons.

Du coup, le locataire sent pour lui la possibilité de pigeonner le nouveau proprio en revenant aux termes initiaux du bail. Et accrochez vous pour augmenter un loyer avec aucune clause d’indexation écrite. C’est pas impossible, mais c’est trééés fastidieux.

Dernière modification par BorderLine (07/01/2012 20h07)

Hors ligne

 

#41 07/01/2012 21h08 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   14 

Je pense en effet que le locataire a peu de chance de mentir et je suis plutôt d’avis que le propriétaire ment afin de vendre plus rapidement. D’ailleurs le bien avait été mis en vente et la vente avait aussi été annulée pendant le délai de rétractation ce qui me rend encore plus vigilant.

D’après les documents que j’avais lu et que je vais recevoir bientôt avec le compromis, je crois me rappeler que le loyer est indexé sur l’IRL donc il pourrait passer de 1200F soit 183€ à 235€ HC sans problème et grosses négociations.

En gardant le loyer à 180€ ça me donne une rentabilité de 4.05% nette je renoncerai au bien.
En passant le loyer à 235€ ça me donne une rentabilité de 6.35% nette ce qui commence à être intéressant.
Je vais me renseigner auprès de mon notaire si on me donnant des mauvaises informations délibérément et des fausses quittances de loyers je peut me retourner contre lui et savoir ce qui peut être récupéré.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

Hors ligne

 

#42 08/01/2012 06h15 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   313 

Kool31 a écrit :

Je vais me renseigner auprès de mon notaire si on me donnant des mauvaises informations délibérément et des fausses quittances de loyers je peut me retourner contre lui et savoir ce qui peut être récupéré.

En droit civil cela s’appelle le DOL :

L’article 1116 du code civil prévoit le dol : « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une ou l’autre des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et il doit être prouvé. »

Dol en droit civil français ? Wikipédia

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#43 23/02/2012 19h23 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   14 

Désolé si la question a déjà été posée mais je n’arrive pas a avoir un avis précis sur l’hypothèque, le PPD ou la caution.

Voila les 2 propositions que j’ai reçu:

1)
34565€ sur 20ans à 4.35% + 511€ frais de garantie (crédit logement) + 300€ de dossier
total payé au bout de 20 ans : 223.09*240+4000=57 541.60€

2)
34000€ sur 20ans à 4.15% + 1020€ d’hypothèque + 340€ de dossier
total payé au bout de 20 ans : 214.11*240+5212=56 598.40€

A1ere vue le taux à 4.15% est plus intéressant +943.20€ mais avec les frais de main levée d’hypothèque ce taux est il toujours le plus avantageux?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

Hors ligne

 

#44 23/02/2012 19h56 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Modérateur
Réputation :   1082 

Ca dépend si vous pensez ou pas avoir besoin de la levée de l’hypothèque…. (qui ne sera plus nécessaire si vous ne vendez pas le bien avant 22ans, car elle tombera d’elle-même)

C’est la même banque qui vous propose 0.20% de moins avec une autre garantie, et comment justifie-t-elle cette différence ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#45 23/02/2012 20h36 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   14 

@ GBL non c’est 2 banques différentes

oui je pense vendre le bien avant la fin du crédit + 2ans


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

Hors ligne

 

#46 24/02/2012 02h56 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Modérateur
Réputation :   1082 

A défaut de convaincre la banque qui propose le 4.15% d’accepter le crédit logement, ou un PPD (moins cher que l’hypothèque, et sans levée à la fin), ou celle qui propose du 4.35% de baisser son taux, la proposition 2 sera meilleure si vous compter garder le crédit suffisamment d’années, pour que les 8.98€/mois économisés  et placés permettent de financer la levée de l’hypothèque, en plus de la différence en capital restant du.

Faites un tableau Excell avec une ligne par mois, et des colonnes avec les tableaux d’amortissements des 2 emprunts, et une colonne avec le montant résultant du placement de la différence de mensualités (8.98€/mois) en supposant 2 ou 3% d’intérêt la dessus. En calculant dans une dernière colonne la somme de la différence du capital restant du et du placement des 8.98€/mois, et en le comparant au montant de la levée d’hypothèque, vous saurez à partir de combien de mois le prêt n°2 sera le plus avantageux.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#47 24/02/2012 07h54 → Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

Membre
Réputation :   14 

Le coût des frais de mainlevée de l’hypothèque est de (environ) 0,75% du montant du prêt initial. Par exemple, pour un crédit immobilier de 100 000€, les frais de cet acte notarié est donc de 750€.

Donc dans mon cas 34 000 *0.75%=255€ donc maintenant que j’ai toutes les données je vais pouvoir faire les calculs mais la proposition 2 à l’air toujours plus intéressante


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech