Achat de trois studios pour un investissement locatif…

Range19 a écrit :

Payer des impôts ou des intérêts d’emprunt ?

La question est-elle bien posée ?

Payer des impôts maintenant (1an) ou des intérêts d’emprunts plus tard(10-15 ans)

Aujourd’hui si tu empruntes à ta banque à 4% et que ton Taux d’imposition est à 30%
cela revient a emprunter à 2,6% (avant inflation)

a) Si tu penses que tu peux trouver mieux, alors il vaut mieux emprunter

b) Si tu penses que tu ne peux pas trouver un autre investissement qui te rapporte plus sur la même période, alors il vaut mieux payer cash. Mais juste un point, ton investissement immobilier quel est son rendement net ?
Si c’est moins de 2,6% je suggère de chercher un autre investissement
Si c’est plus de 2,6% alors goto a) 

@Pruls
Pas tout à fait d’accord avec toi sur la défiscalisation
Souvent Investir commence par une dépense.
Quand tu investis tu va chercher un produit qui offre un bon rendement / risque pour ton profil
Ta fiscalité en fonction de ta nationalité, de ton lieux de vie,… va changer le rendements risques de certains produits

Dernière modification par LordWolfy (05/06/2013 13h58)

Le rendement brut ne veut rien dire. Parlons en net. Si en net votre rendement est supérieur à 7%, votre cash flow sera positif pour un crédit de 100% sur 25 ans.

A Paris, je n’ai pas trouvé d’opportunités comme ça depuis longtemps, du coup depuis bientôt un an j’investis en Province, où là, on en trouve.

Ce n’est pas là qu’est la différence entre Range19 et moi. Nous avons 2 approches opposées de l’investissement. J’apprécie l’échange d’idées et le débat sur le fond, mais j’attends d’autres arguments de sa part que ceux qu’il avance jusqu’ici. Et les "ouvrez vos chacras"  et autres "valeurs humanistes" ne font pas progresser le débat. J’attends des exemples concrets, des chiffres…
Ma méthode marche pour devenir rentier rapidement, nous sommes plusieurs (ou "étions" car certains ont disparu récemment) à en être la preuve sur ce forum.

Si on prend le concept de Range19, il propose d’investir au prix du marché (bien de qualité bien situé) avec un crédit court (vu qu’il n’aime pas les intérêts).
=> les conséquences sont :
- cash flow négatif : les mensualités sont importantes, donc non couvertes par les loyers
- capacité d’endettement réduite à néant à la première opération. Vous pourrez donc faire un investissement par décennie si tout va bien.
- fiscalité très lourde dès le crédit remboursé

Ce que je propose, c’est de chercher des biens décotés, bien situés, à retaper, en empruntant systématiquement le maximum sur 25 ans.
=> conséquences :
- cash flow positif : vous gagnez de l’argent de suite, cela remplace progressivement votre salaire!
- capacité d’endettement intacte: vous pouvez multiplier les opérations. (et faire quelques achats revente en même temps pour booster vos revenus)
- fiscalité nulle

Alors oui, les 2 méthodes permettent de devenir rentier, seulement la première prend 3 décennies alors que la 2e est faisable en 4 ans.

Partons du postulat suivant , je suis un investisseur qui souhaite acheter un bien de 30 M2.

J’ai trouvé un bien de 30 M2 à 80.000 €
Avec un foncier de 500 € et des charges annuelles de copropriété de 600 € / an propriétaire
Le loyer sera de 650 €

Taux d’emprunt 3,20 % et assurance 0,3 %
Calcul de la mensualité d’un crédit

1°) Si j’achète sur 7 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 1080 €
1080 - 650 = 430 € à sortir personnellement  ce qui représente 40 % du remboursement 
Soit un cout annuel de 5160 € plus les charges de 1100 soit un total de 5260 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 11.000 € déductible.

2°) Si j’achète sur 10 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 790 €
790 - 650 = 140 € à sortir personnellement  ce qui représente environ 17 % du remboursement 
Soit un cout annuel de 480 € plus les charges de 1100 soit un total de 1580 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 15.900 € déductible.

3°) Si j’achète sur 12 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 690 €
690 - 650 = 40 € à sortir personnellement  ce qui représente environ 5 % du remboursement 
Soit un cout annuel de 1680 € plus les charges de 1100 soit un total de 2780 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 19.300 € déductible.

4°) Si j’achète sur 15 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 580 €
580 - 650 = 70 € de cash flow   
Soit un cout annuel de 1100 € déduit d’un revenu passif de 840 soit un cout réel de 260 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de  24.400 € déductible.

5°) Si j’achète sur 20 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 471 €
471 - 650 = 179 € de cash flow   
Soit un cout annuel de 1100 € déduit d’un revenu passif de 2140 soit un cout réel nul et un cash flow couvrant l’intégralité de mon investissement et me rapportant 2140 - 1100 = 1040 e / an ..
Sur la période cela fait un total d’intérêt de  33.2000 € déductible.

Il faut savoir que chaque euro imposable sera imposé à 15,5  % de CSG et ensuite imposable dans votre imposition personnelle et cela impacte aussi votre taxe d’habitation.

Une forte augmentation des revenus locatifs entraine un changement de tranche  , le bénéfice des revenus locatifs sont annulés par l’impôt

Donc si j’achète sur une durée courte je vais devoir ajouter tous les mois et cela va me couter en terme de remboursement d’emprunt et en fiscalité.
Si j’achète sur une durée longue je vais me créer  immédiatement des revenus passifs qui rassurerons la banque et me permettront de recommencer l’opération plusieurs fois.

Il suffit de disposer de 12 biens avec un revenu passif pour chacun de 1.000 € / an pour disposer d’un rente mensuelle de 1.000 / mois.

Bien sûr comme j’ai pris plaisir à lire les commentaires du forum , j’ai loué mon bien en meublé pour pouvoir ajouter  l’amortissement du bien et la déduction des intérêts d’emprunts pour un ensemble déclaré au régime réel.
De temps en temps  , j’ai besoin de changer mon ordinateur , mon fauteuil de bureau , j’ai besoin de fourniture pour gérer ma petite entreprise alors je n’hésite pas à passer ces frais dans mon compte de résultat afin de minorer le résultat.

Si j’ai vraiment beaucoup de biens , je passe aussi mon forfait téléphone.

Voila  pourquoi il faut prendre des durées longues pour des biens meublés déclarés au régime réel.

Il est toujours possible de prendre pour certaines opérations des durées plus courtes avec l’hypothèse de revendre mais cela impactera toujours votre capacité d’emprunt.

Que va penser le banquier quand vous aurez emprunté sur 7 ans et que vous voudrez achetez un autre bien ?
Le banquier va vous dire que vous sortez  mensuellement 430 € et que vous devez attendre la fin de ce crédit pour en prendre un autre.
Alors en ressortant de la banque vous verrez un autre investisseur qui vient pour acheter un autre bien car cet investisseur aura pris la précaution d’emprunter sur 20 ans et il aura porte ouverte pour de nombreux emprunts.

Celui qui achète sur 7 ans en commençant à 25 ans sur 42 ans si on considère qu’il réutilise les revenus locatifs pour couvrir les achats suivants sa&ns sortir ensuite les 430 € , il devrait pouvoir disposer de
1 bien en 7 ans  à 32 ans compensé à 40 % par l’investisseur.
2 biens au bout de 14 ans  à 39 ans compensé par le premier loyer
4 biens au bout de 21 ans à 46 ans compensé par les deux premiers loyers
8 biens au bout de 28 ans à 53 ans
16 biens au bout de 35 ans à 60 ans
32 biens au bout de 42 ans à 67 ans.

C’est certainement un beau parcours , tout le monde n’a pas l’envie , la volonté d’acheter autant mais si c’est le cas alors il faut prendre une option long terme pour les emprunts pour limiter la fiscalité car déjà à 8 biens en fiscalité plein pot c’est le flirte assuré avec la taxe à 75 % et l’ISF.

L’ISF est payable à partir de 1,3 Millions d’€uros et se calcule sur la différence entre l’actif et le passif donc notre investisseur approchera de la limite ISF à peine à 60 ans , en continuant à valoriser les biens à 80.000 € pièce depuis 20 ans , le seul espoir est alors une baisse de l’immobilier.

L’autre investisseur sur le long terme disposera de d’une vingtaine de biens , il aura déjà arrêté de travailler ne sera pas fiscalisé , il pourra revendre pour réinvestir plus grand et continuer son parcours d’investisseur ayant commencé petit avec rénovation puis agrandissant son patrimoine

Voila , j’ai du oublier des choses mais si ça me revient je compléterais

Philippe

Vous prenez un exemple extrême avec 9,9% net quand même! et vous arrivez toujours à un cash flow négatif!

Votre jeune investisseur sera vite asphixié si la banque prend 70% des loyers… Il a fait 3 opérations en 3 ans, mais il n’aura pas les moyens d’en faire bcp plus. A voir son salaire et son reste à vivre…

Range19 a écrit :

ZX-R6, de quelles hypothèses de base parlez-vous qui conduisent immanquablement à immeuble ancien, travaux, LMNP et emprunt sur 20 ans ?

Je vous laisse consulter les 1001 autres posts que j’ai fait sur le sujet. J’arrête de rebondir sur vos posts dorénavant car j’ai conscience de commencer à saouler les autres intervenants.

Je considère de toute façon avoir démontré ce que je soutiens depuis le début.

julien62 a écrit :

Surement, quoi qu il en soit il faut pouvoir faire un gros effort financier pour le 1er logement chose que pas mal de personnes ne pourrons pas et appliqueront donc la 2eme méthode

Pour ne pas avoir à faire un très gros effort financier mais un petit effort voire pas d’effort du tout concentrez-vous sur des petits lots pas chers et restez sélectif.

@ Lemouz : sur 7 ans, la valeur du bien peut avoir diminué, mais la rente sera constante ou aura augmenté… sauf chute des loyers.
Par contre, sur 25 ans (expérience vécue sur ces 10 dernières années donc bien moins que 25 ans), la fermeture de services publics, casernes etc etc a profondément bouleversé le marché locatif dans beaucoup de villes.
Je n’évoque même pas la fermeture d’usines qui était totalement improbable il y a 15 ans.

Dernière modification par Range19 (30/04/2013 09h36)

Non ce n’est pas un piège, mais effectivement, un jour faudra bien le payer l’impôt.

Si vous ne faites rien, vous ne payez…rien!

Si vous investissez, et que vous arrêtez vos investissements, vous ne payerez de l’impôt que sur ce que vous gagnez! Si vous touchez au bout de 25 ans 10k€ de loyers mensuels, vous aurez les moyens de payer de l’impôt

Ou l’envie de défiscaliser autrement (départ étranger etc…)

Le but du LMNP n’est pas de ne pas payer d’impôt, c’est de se construire un patrimoine.

Bonjour à tous,

Un petit retour sur mon achat de 3 studios et de 2 parkings plus d’un an après l’achat.

Je devais faire ce retour depuis un moment déjà mais j’ai plus plaisir à lire ce que font les autres qu’écrire ce que je fais mais cette fois, à moi d’écrire ma petite histoire qui j’espère, vous intéressera…ou ne vous ennuiera pas trop :-)

Pour résumé cette année : quand la pratique suit la théorie d’un projet bien ficelé…l’investissement est plaisant !

Voici ce que je prévoyais :

schnoufler a écrit :

Achat de 3 petits studios meublés dans une grande ville étudiante avec 2 parkings.
Les studios sont dans un état correct sans être parfait mais sans rénovation majeure à faire.
Un studio est actuellement loué pour 425 € par mois plus 25 € de charges par mois.
Petit immeuble construit vers 1900, dans un bon état extérieur, sans ascenseur, sans rénovation planifiée et nécessaire à priori et sans chauffage central (compteur électrique et d’eau individuel dans chaque lot).

Coût des 3 studios (frais d’actes/notaire de 9 000 € et commissions d’agences de inclus) 130 000 €.

Prêt de 55 000 € à taux variable (cappé +1) à 1.80 % sur 10 ans, le reste venant de mes apports.

Ma situation fiscale : expatrié mais résident dans l’Union Européenne.

Revenus locatifs théoriques maximum estimés :
-chacun des 3 studios sera loué meublé pour 420 € par mois hors charges (30 euros de charges par mois environ) ;
-revenus locatifs des 3 studios de 420 * 12 * 3 = 15 120 € ;
-revenus locatifs des 2 parkings de 40 * 12 * 2 = 960 € ;
-total des revenus locatifs annuel : 15 120 + 960 = 16 080 €

Rentabilité brute de 12.37 % (16080 / 130 000).

Voici les résultats :
-sur les 3 studios et 2 parkings j’ai eu au total seulement 15 jours de vacance locative et ce sur un seul des studios ;
-les studios ont tous été rénovés (cuisine essentiellement et peinture) et quelques éléments de décoration ;
-je n’ai eu aucun problème de paiement (ni retard, ni impayés) ;
-tous mes locataires ont bien entretenu les studios à l’exception d’un qui avait un peu abîmé quelques éléments du logement. En contrepartie de ces quelques dommages il a accepté de me laisser le rénover pendant 15 jours et durant cette période, il a continué de me payer le loyer ce qui m’a laissé le temps de faire la rénovation de ce 3e studio qui n’avais pas été rénové et de le louer encore plus facilement depuis ! J’avais hérité de ce locataire un peu pouilleux du précédent propriétaire…bref maintenant c’est de l’histoire ancienne ;
-je suis de plus en plus vigilant sur la qualité de mes locataires. Je ne laisse rien passer. Autant sur le ressenti que sur les faits (la qualité du dossier) et je ne le regrette pas. Je n’ai pas la peur de leur louer mes logements et je ne suis pas embêté par mes locataires et lorsqu’ils m’appels, c’est qu’ils ont une bonne raison. Par contre j’aurai eu peur de louer à certains…bonjour les emm***** ;
-je suis très réactif : un locataire me demande quelque chose (aide APL ou problème de chauffe eau) et directement je réagis ce qui permet aux locataires de se sentir écoutés et redevables envers moi (c’est ce que je me dis) ;
-j’essaye au maximum de choisir des locataires pouvant rester le plus longtemps possible dans les studios (jeune travailleur, étudiant de longue durée) ce qui m’évite de chercher un nouveau locataire tous les 9 mois (je n’ai eu à le faire qu’une fois) ;
-des accidents de la vie ça arrive et de plus en plus vu la situation en France…Un jeune salarié à été muté même pas un mois avant d’avoir emménagé dans le studio…j’ai dû rechercher un nouveau locataire ce qui est assez embêtant (plusieurs allers-retours vers le studios pour faire des visites, grosse sélection des dossiers, nombres échanges par téléphones ou emails etc.) bref du temps de perdu ;
-à force de répondre à des demandes de locataires, je détecte de plus en plus vite les personnes douteuses ou les dossiers bidons…je n’hésite pas à envoyer balader rapidement en cas de doute ou bien je regroupe les visites sachant que je refuserai systématiquement un locataire si j’ai un doute. Plutôt ne pas louer un studio que de m’emmerder X années pour en faire déguerpir un !
-j’utilise systématiquement des cautions solidaires et mes locataires sont des jeunes salariés ou des étudiants avec APL faisant de longues études ;
-j’ai souscrit à des assurances protections juridiques…au cas où car la question n’est pas "est-ce que j’en aurai besoin un jour" mais quand… ;
-j’ai toujours rendu l’intégralité des dépôts de garantie ;
-je demande systématiquement deux mois de loyer hors charges…le locataire réfléchit ainsi deux fois avant de faire n’importe quoi ;
-l’investissement "sous le bouclier fiscal protecteur" LMNP est une excellente chose ;
-à part la comptabilité LMNP je fais tout moi même (travaux, gestion, entrée sortie de locataires etc.) ;
-je n’augmente jamais le prix des locations en cours de bail. Je préfère laisser les locataires en paix du moment qu’ils me laissent en paix :-). Ce n’est pas avec une augmentation de 5 € que je ferai quelque chose en plus et je préfère maximiser la durée du bail car me déplacer et également coûteux (en temps et en essence) et est chronophage ;
-mes contrats de bail sont bien ficelés : si je dois prendre une heure pour faire l’état des lieux d’entrée je le fais. Bref je préfère être carré au début au cas où…
-mes loyers sont tous indexés…mais uniquement à la hausse (sait-on jamais si la déflation arrive…) ;
-les studios sont bien meublés : j’y ajoute un tas de petits électroménager et de décoration pas cher etc. en me mettant toujours à la place des locataires et en me disant que moi aussi, étant étudiant, j’aurai aimé avoir un studio bien équipé et plaisant à habiter.

En résumé : des locations entre 420 € à 430 € hors charges pour les studios, 50 € pour les parkings, pas de dégâts, pas d’impayés, pas de travaux dans ma copropriété, une taxe foncière assez faible, une très forte demande locative et des parkings et studios toujours loués.

Le bonheur absolu ? Franchement si ça devait rester toujours ainsi je signerai tout de suite.

Des inconvénients ? C’est tout de même chronophage par période (entrée / sortie de locataire) mais en dehors de ces périodes, ça reste gérable (disons une heure par semaine en gestion).
Le pire étant cet été ou 2 locataires sont partis quasiment en même temps ce qui m’a obligé à faire de nombreuses visites etc. et à m’occuper/gâcher une partie des vacances !

Niveau cash flow : je gagne +- 500 € par mois, emprunt déduit ce qui me fait accepté ces quelques désagréments. Je ne tiens pas une comptabilité précise à jour. Savoir si j’ai une rentabilité nette de 10 % ou 9.5 % ne m’intéresse pas…je sais juste que "ça tourne" comme c’était prévu et que je ne pourrai pas faire beaucoup mieux pour le moment. Par contre à chaque dépense je me demande si je fais bien et j’optimise (rénovation ou pas ? choix de mon comptable ? nouvelle décoration ? etc.)

Si c’était à refaire je signerai à nouveau mais une chose dont je suis sûr : vu la situation en France, je n’investirai que sur des biens de qualité (emplacement, type d’immeuble, qualité de vie dans le quartier…).
Acheter un bien à rénover ne me gène pas, au contraire même : déficit foncier et appartement au gout du jour sont une assurance d’une forte demande de locataires si la ville est attractive ce qui permet ensuite d’être sélectif sur les locataires.

Bref, maintenant que j’ai ce petit parc immobilier, je vise du qualitatif en suivant tranquillement la baisse des prix qui se produit en ce moment même et en restant opportuniste par rapport à une bonne occasion qui se présenterai mais sans être du tout pressé par un futur achat même si j’ai pris goût à cet activité.
Par contre si la bonne opportunité se présente, je sais qu’il faut être très réactif (dans la journée bien souvent dans mon secteur).

Je vise à présent l’achat d’un ou plusieurs studios, un ou deux appartements F1/F2, un petit immeuble ou des parkings ou garages. Bref, je suis ouvert au type d’investissement mais encore plus sélectif que jamais vu la situation économique (j’insiste sur ce point mais quand je vois la misère au coin de la rue en France…ça me fait peur pour l’avenir sauf à investir judicieusement ce qui permet d’encaisser plus facilement les "sales" coups que les bailleurs doivent souvent/parfois encaisser).