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Forums des investisseurs heureux

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#101 03/05/2013 10h46 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Réputation :   69 

C’est clair que ça la fou mal… J’ai déjà prévu une solution de garde.

Mais en même temps, les gamins, faut les mettre au jus le plus tôt possible! wink


Pourquoi pas Vous?

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#102 04/05/2013 21h08 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Bonjour,

Je reviens vers vous après avoir lu tous vos échanges (très intéressants), pour faire une petite mise à jour de mon projet d’investissement et avec quelques nouvelles questions et remarques.

Premièrement : je n’ai toujours pas eu la possibilité de signer l’acte car j’avais soulevé un problème technique  de dernière minute au niveau du studio d’un lot et de ce fait, le notaire bloque la vente en attendant que ce point soit règlé (ça tombe, j’ai le temps d’épargner d’avantage en attendant et de toute façon, ce n’est pas la meilleure période pour louer des studios…je préfère devenir propriétaire pour Juillet/Août soit juste avant la rentrée de Septembre/Octobre !

Deuxièmement : vu mon statut fiscal à savoir expatrié au Luxembourg (j’y habite et travail), auriez-vous des informations à me donner concernant la fiscalité du statut LMNP dans mon cas ?
Je pense que les accords fiscaux entre la France et le Luxembourg sont susceptibles de modifier la fiscalité (positivement ou non) par rapport à ce qui est de droit pour les contribuables français non ? Pensez-vous qu’un comptable serait à même de me renseigner ou bien plutôt l’administration fiscale française ? Si oui quel service contacter ?

Troisièmement : au niveau fiscalité, j’aurai besoin de vos lumières car je ne suis pas sûr d’avoir tout compris :

-La cotisation à un CGA fait augmenter les charges du LMNP au réel donc on réduit ses revenus locatifs du montant de la cotisation : juste ?
-De plus, l’inscription à un CGA permet que les recettes locatives ne soient  pas majorées de 25% : juste ?
-Il est donc possible pour moi de cotiser à un CGA (coût d’environ 100 € n’est-ce pas ?) sans payer un comptable tout en bénéficiant de la déduction de la cotisation du CGA et de l’exemption de majoration de 25% de mes revenus locatifs : juste ?
-Comme je ne paye pas d’impôts sur le revenu en France je ne pourrai pas bénéficier de la déduction d’impôt sur le revenu liés aux frais de comptabilité mais par contre, est-ce que je pourrai à la place ajouter ces frais à mes charges déductibles ?

Quatrièmement : sur Expert comptable spécialiste LMP LMNP loueur en meublé professionnel et non professionnel il est estimé que le coût d’un comptable pour un studio au LMNP réel est de 350 € HT environ la 1ère année et 300 € les années suivantes.
Quel est environ le prix de votre comptable membre d’un CGA pour gérer un studio ? Dans mon cas j’en aurai 3 à gérer…à combien estimez-vous le prix du comptable la 1ère année ?
Pensez-vous qu’il est possible de s’en passer ? J’ai des bases en compta et j’aime apprendre par les livres ou autre.
Est-ce que vous avez un comptable avec lequel vous ne communiqué que par internet ? Si oui, en avez-vous un à me conseiller ?

Cinquièmement : pour information, dans mon cas, je peux déduire les intérêts débiteurs liés au prêt lié à l’acquisition de ma résidence principale au Luxembourg (lors de ma déclaration d’impôt au Luxembourg…eh oui un des avantages du Luxembourg).

De plus et malgré l’argumentation de divers intervenants bien plus expérimentés du forum je ne pense toujours pas avoir mal fait en voulant emprunter sur 10 ans . Mes arguments ci-dessous.

D’une mon cash flow sera positif si en moyenne sur l’année un peu de plus de 2 studios sur 3 sont loués ce qui ne devrait pas être un problème.
La durée limitée de l’emprunt diminue le montant total du coût du crédit car :
-le total de mes intérêts à payer au final sera réduit ;
-le prix de l’assurance décès sera réduit vu le nombre d’année à assurer ;
-le coût de la caution est également réduit vu le nombre d’année où l’organisme doit se porter cautionnaire (un petit doute sur cette remarque).

De ce fait au final (après 10 ans) j’aurai payé moins cher mon investissement sur ces 3 studios que quelqu’un ayant emprunté sur une durée plus longue.
De plus je ne vois pas en quoi celà pourrait être mauvais en terme de réduction de l’impôt à payer car vu le régime réel, je ne payerai pas d’impôts les 1ères années et ensuite, je compte bien améliorer la qualité des studios en y faisant des travaux (par moi même) ce qui me permettra d’augmenter et donc de regonfler fortement le matelas "charges déductibles de mes revenus locatifs".
Vu comme ça, je préfère réduire le coût total de mon investissement tout en ayant la possibilité de ne pas payer d’impôts en faisant du défictif foncier grâce aux travaux dans mes studios dans quelques années.

De plus, je compte bien investir dans d’autres studios une fois que ces 3 studios seront loués et que je me sentirai à l’aise (il y a beaucoup de choses à apprendre quand on débute mais je trouve ça passionnant).
De ce fait, en investissement à nouveau dans quelques temps (en fait ça dépendra surtout du temps nécessaire à trouver à nouveau un bon plan…le 1er m’ayant pris plus d’un an de recherche car je suis sélectif) je pourrai à nouveau avoir du déficit foncier même si les charges déductibles du 1er investissement ne seront plus suffisantes, celle de l’investissement suivant prendront le relais !

Par contre je suis totalement d’accord que ce n’est pas le meilleure moyen de devenir rapidement rentier et d’augmenter rapidement son cash flow mais au final, c’est plus optimisé en terme de coût total de l’investissement.

De plus, je pense que le banquier pourrait également être plus rassuré de ce type de choix d’investissement visant à optimiser le coût total d’acquisition lié à un investissement, de se laisser le temps d’apprendre en investissant après avoir fait ses preuves car si je devais demander des prêts pour de l’investissement locatif sur une longue durée même avec un cash flow toujours positif je me ferai vite arrêter par mon banquier…surtout vu mon âge et vu que je n’ai pas encore d’expériences concluantes dans l’investissement locatif.

Pour terminer, je suis assez confiant dans le fait…que la situation économique ne s’améliorera pas rapidement et que le coût de l’immobilier en général va baisser dans les prochaines années (même si ça ne sera jamais de la même intensité dans toute la France, pour moi la tendance est globalement baissière) et de ce fait, je ne suis pas pressé d’acheter X studios/petits appartements rapidement (à moins d’un prix "soldé") car je préfère pouvoir diminuer mon prix moyen d’acquisition au m2 au niveau de mes futurs investissements en suivant la baisse…qui se fera sur plusieurs années.

Bref, j’arrête mon roman, j’attends avec impatience vos remarques smile

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#103 04/05/2013 22h30 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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On ne va pas réexpliquer à chaque fois, si vous êtes à l’aise avec votre méthode c’est le principal.

Juste une remarque théorique, personnellement je ne connais absolument pas le coût de mes crédits et je m’en contrefiche. Ils pourraient être sur 50 ans ça serait pareil, c’est pas moi qui paye, ce sont mes locataires.

Avec vos crédit sur 10 ans, sauf à avoir un salaire énorme, vous irez voir votre banquier et sa réponse sera "M. Schnoufler, vous êtes bien sympa, mais votre taux d’endettement là, c’est pas possible, va falloir rembourser d’abord."

Donc vous tomberez peut être sur de super affaires mais vous ne pourrez pas emprunter.

Vous n’auriez pas eu ce souci en empruntant sur une plus longue durée.


Left the Rat Race in 2013

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#104 04/05/2013 22h44 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Juste un bémol pour dire que certains banquiers sont capables de prêter en considérant le reste à vivre et non pas uniquement le taux d’endettement.

Enfin… Il parait…


Pourquoi pas Vous?

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#105 04/05/2013 23h11 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Si vous empruntez sur 10 ans sans diminuer votre reste à vivre vous n’investissez pas en France :p


Left the Rat Race in 2013

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#106 04/05/2013 23h14 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Pruls a écrit :

Juste un bémol pour dire que certains banquiers sont capables de prêter en considérant le reste à vivre et non pas uniquement le taux d’endettement.

Enfin… Il parait…

C’est la cas pour nous :-)
Ça existe !

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#107 05/05/2013 09h26 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

si vous êtes à l’aise avec votre méthode c’est le principal.

En effet c’est le cas pour le moment.

ZX-6R a écrit :

Juste une remarque théorique, personnellement je ne connais absolument pas le coût de mes crédits et je m’en contrefiche. Ils pourraient être sur 50 ans ça serait pareil, c’est pas moi qui paye, ce sont mes locataires..

Moi je ne m’en contrefiche pas. Pour moi le plus important c’est d’investir dans un projet ayant une bonne rentabilité théorique et effective comme base (là nous seronts d’accord) tout en optimisant au maximum le rapport coût de l’emprunt et déficit foncier maximum.

ZX-6R a écrit :

Avec vos crédit sur 10 ans, sauf à avoir un salaire énorme, vous irez voir votre banquier et sa réponse sera "M. Schnoufler, vous êtes bien sympa, mais votre taux d’endettement là, c’est pas possible, va falloir rembourser d’abord."

Il n’est pas énorme mais "sympa" surtout comparé aux salaires français et il croît régulièrement donc pour le moment je gagne régulièrement en pouvoir d’achat donc ma capacité d’emprunt se reconstruit par l’augmentation de mon salaire (baisse du taux d’endettement).

ZX-6R a écrit :

Donc vous tomberez peut être sur de super affaires mais vous ne pourrez pas emprunter.

Si je tombe rapidement sur une affaire affaire j’emprunterai alors suivant "votre technique" à savoir, emprunt sur une longue durée (je n’ai pas foncièrement de problème avec ça, chaque solution à ses avantages et inconvénients) et de toute façon je n’aurai pas le choix en venant avec un minimum d’apport tout en voulant avoir un cash flow positif.

Dernière modification par schnoufler (05/05/2013 09h32)

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#108 05/05/2013 15h54 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Pruls a écrit :

Juste un bémol pour dire que certains banquiers sont capables de prêter en considérant le reste à vivre et non pas uniquement le taux d’endettement.

Enfin… Il parait…

C’est ce que faisait mon banquier… Il considère aussi la durée, le capital restant dû, l’adresse et la qualité de ce que j’achète.

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#109 08/05/2013 04h03 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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En général , les banquiers ne prennent pas en compte les crédits qui arrivent à échéance de 12 à 18 mois.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#110 08/05/2013 20h40 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Bonjour,

Je me permets de relancer les sachants…concernant les points 2, 3 et 4 de mon message Achat de trois studios pour un investissement locatif… (5/5)

Merci d’avance.

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#111 23/05/2013 13h58 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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J’esperais voir des reponses a vos questions specifiques…

"Deuxièmement : vu mon statut fiscal à savoir expatrié au Luxembourg (j’y habite et travail), auriez-vous des informations à me donner concernant la fiscalité du statut LMNP dans mon cas ?
Je pense que les accords fiscaux entre la France et le Luxembourg sont susceptibles de modifier la fiscalité (positivement ou non) par rapport à ce qui est de droit pour les contribuables français non ? Pensez-vous qu’un comptable serait à même de me renseigner ou bien plutôt l’administration fiscale française ? Si oui quel service contacter ? "

Peut etre demarrer un nouveau sujet ? ex sur la fiscalite - traite-lux/france? et impact sur votre achat de 3 studios en france
Encore qu’un bon comptable devrait pouvoir vous repondre la-dessus

Pouvez vous deduire tous les interets de votre pret residence principale? N’y a t il pas un plafond de 1500 euro/personne?

Dernière modification par sissi (23/05/2013 13h55)

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#112 24/11/2014 23h34 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Un petit retour sur mon achat de 3 studios et de 2 parkings plus d’un an après l’achat.

Je devais faire ce retour depuis un moment déjà mais j’ai plus plaisir à lire ce que font les autres qu’écrire ce que je fais mais cette fois, à moi d’écrire ma petite histoire qui j’espère, vous intéressera…ou ne vous ennuiera pas trop :-)

Pour résumé cette année : quand la pratique suit la théorie d’un projet bien ficelé…l’investissement est plaisant !

Voici ce que je prévoyais :

schnoufler a écrit :

Achat de 3 petits studios meublés dans une grande ville étudiante avec 2 parkings.
Les studios sont dans un état correct sans être parfait mais sans rénovation majeure à faire.
Un studio est actuellement loué pour 425 € par mois plus 25 € de charges par mois.
Petit immeuble construit vers 1900, dans un bon état extérieur, sans ascenseur, sans rénovation planifiée et nécessaire à priori et sans chauffage central (compteur électrique et d’eau individuel dans chaque lot).

Coût des 3 studios (frais d’actes/notaire de 9 000 € et commissions d’agences de inclus) 130 000 €.

Prêt de 55 000 € à taux variable (cappé +1) à 1.80 % sur 10 ans, le reste venant de mes apports.

Ma situation fiscale : expatrié mais résident dans l’Union Européenne.

Revenus locatifs théoriques maximum estimés :
-chacun des 3 studios sera loué meublé pour 420 € par mois hors charges (30 euros de charges par mois environ) ;
-revenus locatifs des 3 studios de 420 * 12 * 3 = 15 120 € ;
-revenus locatifs des 2 parkings de 40 * 12 * 2 = 960 € ;
-total des revenus locatifs annuel : 15 120 + 960 = 16 080 €

Rentabilité brute de 12.37 % (16080 / 130 000).

Voici les résultats :
-sur les 3 studios et 2 parkings j’ai eu au total seulement 15 jours de vacance locative et ce sur un seul des studios ;
-les studios ont tous été rénovés (cuisine essentiellement et peinture) et quelques éléments de décoration ;
-je n’ai eu aucun problème de paiement (ni retard, ni impayés) ;
-tous mes locataires ont bien entretenu les studios à l’exception d’un qui avait un peu abîmé quelques éléments du logement. En contrepartie de ces quelques dommages il a accepté de me laisser le rénover pendant 15 jours et durant cette période, il a continué de me payer le loyer ce qui m’a laissé le temps de faire la rénovation de ce 3e studio qui n’avais pas été rénové et de le louer encore plus facilement depuis ! J’avais hérité de ce locataire un peu pouilleux du précédent propriétaire…bref maintenant c’est de l’histoire ancienne ;
-je suis de plus en plus vigilant sur la qualité de mes locataires. Je ne laisse rien passer. Autant sur le ressenti que sur les faits (la qualité du dossier) et je ne le regrette pas. Je n’ai pas la peur de leur louer mes logements et je ne suis pas embêté par mes locataires et lorsqu’ils m’appels, c’est qu’ils ont une bonne raison. Par contre j’aurai eu peur de louer à certains…bonjour les emm***** ;
-je suis très réactif : un locataire me demande quelque chose (aide APL ou problème de chauffe eau) et directement je réagis ce qui permet aux locataires de se sentir écoutés et redevables envers moi (c’est ce que je me dis) ;
-j’essaye au maximum de choisir des locataires pouvant rester le plus longtemps possible dans les studios (jeune travailleur, étudiant de longue durée) ce qui m’évite de chercher un nouveau locataire tous les 9 mois (je n’ai eu à le faire qu’une fois) ;
-des accidents de la vie ça arrive et de plus en plus vu la situation en France…Un jeune salarié à été muté même pas un mois avant d’avoir emménagé dans le studio…j’ai dû rechercher un nouveau locataire ce qui est assez embêtant (plusieurs allers-retours vers le studios pour faire des visites, grosse sélection des dossiers, nombres échanges par téléphones ou emails etc.) bref du temps de perdu ;
-à force de répondre à des demandes de locataires, je détecte de plus en plus vite les personnes douteuses ou les dossiers bidons…je n’hésite pas à envoyer balader rapidement en cas de doute ou bien je regroupe les visites sachant que je refuserai systématiquement un locataire si j’ai un doute. Plutôt ne pas louer un studio que de m’emmerder X années pour en faire déguerpir un !
-j’utilise systématiquement des cautions solidaires et mes locataires sont des jeunes salariés ou des étudiants avec APL faisant de longues études ;
-j’ai souscrit à des assurances protections juridiques…au cas où car la question n’est pas "est-ce que j’en aurai besoin un jour" mais quand… ;
-j’ai toujours rendu l’intégralité des dépôts de garantie ;
-je demande systématiquement deux mois de loyer hors charges…le locataire réfléchit ainsi deux fois avant de faire n’importe quoi ;
-l’investissement "sous le bouclier fiscal protecteur" LMNP est une excellente chose ;
-à part la comptabilité LMNP je fais tout moi même (travaux, gestion, entrée sortie de locataires etc.) ;
-je n’augmente jamais le prix des locations en cours de bail. Je préfère laisser les locataires en paix du moment qu’ils me laissent en paix :-). Ce n’est pas avec une augmentation de 5 € que je ferai quelque chose en plus et je préfère maximiser la durée du bail car me déplacer et également coûteux (en temps et en essence) et est chronophage ;
-mes contrats de bail sont bien ficelés : si je dois prendre une heure pour faire l’état des lieux d’entrée je le fais. Bref je préfère être carré au début au cas où…
-mes loyers sont tous indexés…mais uniquement à la hausse (sait-on jamais si la déflation arrive…) ;
-les studios sont bien meublés : j’y ajoute un tas de petits électroménager et de décoration pas cher etc. en me mettant toujours à la place des locataires et en me disant que moi aussi, étant étudiant, j’aurai aimé avoir un studio bien équipé et plaisant à habiter.

En résumé : des locations entre 420 € à 430 € hors charges pour les studios, 50 € pour les parkings, pas de dégâts, pas d’impayés, pas de travaux dans ma copropriété, une taxe foncière assez faible, une très forte demande locative et des parkings et studios toujours loués.

Le bonheur absolu ? Franchement si ça devait rester toujours ainsi je signerai tout de suite.

Des inconvénients ? C’est tout de même chronophage par période (entrée / sortie de locataire) mais en dehors de ces périodes, ça reste gérable (disons une heure par semaine en gestion).
Le pire étant cet été ou 2 locataires sont partis quasiment en même temps ce qui m’a obligé à faire de nombreuses visites etc. et à m’occuper/gâcher une partie des vacances !

Niveau cash flow : je gagne +- 500 € par mois, emprunt déduit ce qui me fait accepté ces quelques désagréments. Je ne tiens pas une comptabilité précise à jour. Savoir si j’ai une rentabilité nette de 10 % ou 9.5 % ne m’intéresse pas…je sais juste que "ça tourne" comme c’était prévu et que je ne pourrai pas faire beaucoup mieux pour le moment. Par contre à chaque dépense je me demande si je fais bien et j’optimise (rénovation ou pas ? choix de mon comptable ? nouvelle décoration ? etc.)

Si c’était à refaire je signerai à nouveau mais une chose dont je suis sûr : vu la situation en France, je n’investirai que sur des biens de qualité (emplacement, type d’immeuble, qualité de vie dans le quartier…).
Acheter un bien à rénover ne me gène pas, au contraire même : déficit foncier et appartement au gout du jour sont une assurance d’une forte demande de locataires si la ville est attractive ce qui permet ensuite d’être sélectif sur les locataires.

Bref, maintenant que j’ai ce petit parc immobilier, je vise du qualitatif en suivant tranquillement la baisse des prix qui se produit en ce moment même et en restant opportuniste par rapport à une bonne occasion qui se présenterai mais sans être du tout pressé par un futur achat même si j’ai pris goût à cet activité.
Par contre si la bonne opportunité se présente, je sais qu’il faut être très réactif (dans la journée bien souvent dans mon secteur).

Je vise à présent l’achat d’un ou plusieurs studios, un ou deux appartements F1/F2, un petit immeuble ou des parkings ou garages. Bref, je suis ouvert au type d’investissement mais encore plus sélectif que jamais vu la situation économique (j’insiste sur ce point mais quand je vois la misère au coin de la rue en France…ça me fait peur pour l’avenir sauf à investir judicieusement ce qui permet d’encaisser plus facilement les "sales" coups que les bailleurs doivent souvent/parfois encaisser).

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#113 25/11/2014 05h09 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Merci pour le retour schnoufler.

Votre retour d’informations résume totalement et décrit parfaitement l’attitude à avoir pour gérer du locatif.
Vous avez cerné l’aspect chronophage des studios , il vous reste à investir dans des biens plus grand pour limiter les durées de location courte inhérente aux studios.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#114 25/11/2014 08h23 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Bonjour Schnoufler,

Ca fait plaisir de lire un "retour sur investissement" (haha) pour lequel tout se passe bien !

J’aurais bien voulu savoir où se trouvent ces studios… Metz ? Nancy ? Je sais bien que la curiosité est un vilain défaut mais bon…

En tous cas je vous souhaite que tout continue à bien se passer…

Si vous êtes intéressé par un éventuel déjeuner entre midi (comme on dit ici) vous pouvez m’envoyer un message privé.

PS : Toujours aussi matinal Philippe !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#115 25/11/2014 10h33 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Merci pour ce retour !
Votre point de vue sur cette gestion effective me semble parfaite dans l’esprit ainsi que pour résumer comment cela se passe au quotidien pour nos camarades qui ne sont pas encore passés à l’action wink

Juste une petite question, votre intervention ma surprise sur ce point

schnoufler a écrit :

-mes loyers sont tous indexés…mais uniquement à la hausse (sait-on jamais si la déflation arrive…)

Heu, c’est possible ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#116 28/12/2014 22h49 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Bonjour DDtee,

Désolé pour cette réponse si tardive mais oui après recherche de quelques sources l’indexation à la hausse uniquement d’un contrat de bail d’habitation est possible.

Voir sur Bail d’habitation : la révision du loyer - Location - Le Particulier par exemple.

Néanmoins je ne retrouve pas d’autres sources pour le contrat de bail d’habitation mais uniquement des cas pour des baux commerciaux !

Et QUID de la loi ALUR à ce sujet (indexation à la hausse uniquement) ?

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#117 29/12/2014 10h05 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Désolé, je viens de vous écrire sur le même sujet dans une autre file…

Le loyer est indexé, que se soit à la hausse ou à la baisse.
Je ne vois pas comment légalement vous pouvez re-évaluer si ça monte et laisser tomber si ça baisse…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#118 29/12/2014 14h47 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Il me semblait qu’une phrase du type
"Le loyer pourra être indexé sur… " laissait au bailleur le choix d’appliquer l’indexation ou de ne pas l’appliquer…?
Il faudrait voir ce qu’en pensent des juristes…?

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#119 29/12/2014 23h13 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Bonjour schnoufler,

Je découvre cette discussion, merci pour ce retour très détaillé.
Petite question : vous dites passer 1h de gestion par semaine, çela me paraît beaucoup, notamment pendant les périodes calmes - hors changement de locataire. Que faites-vous exactement ?

Sinon bon dėbut de parcours et je vous souhaite une bonne réussite pour vos prochains investissements.

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#120 30/12/2014 21h56 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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C’est toujours un plaisir de lire un retour de ce genre et surtout ça donne des envies…

Voilà maintenant plusieurs mois que je suis assidument ce forum, même si je n’écris pas souvent, en effet, je me retrouve parfois à ne pas savoir quoi dire "d’intéressant" !!!

Bref, tout ça pour dire que cette année devrait être le début de mon investissement dans les biens locatif, j’espère que la réussite sera au rendez-vous et que mon retour sera dans la même lignée que le votre.

Je vous souhaite de longue set belles années de réussites et encore merci pour ce retour d’expérience.

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#121 31/12/2014 17h06 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Link182 a écrit :

Bonjour schnoufler,

Je découvre cette discussion, merci pour ce retour très détaillé.
Petite question : vous dites passer 1h de gestion par semaine, çela me paraît beaucoup, notamment pendant les périodes calmes - hors changement de locataire. Que faites-vous exactement ?

Sinon bon dėbut de parcours et je vous souhaite une bonne réussite pour vos prochains investissements.

Bonjour,

Il y a toujours quelque chose à faire même en période calme.

Par exemple ces derniers temps :
-paiement de la taxe foncière ;
-refus du paiement de la taxe d’habitation (les services des impôts ne s’embêtent pas : à défaut de locataire connu de leur service, ils tentent de taxer le propriétaire ) ;
-achat, installation des détecteurs de fumée ;
-préparation de la déclaration de revenus LMNP (rassembler tous les documents, justificatifs, factures etc.) ;
-essayer de se projeter vu les changements de réglementation ou essayer d’optimiser au maximum ;
-préparation de la déclaration d’impôts sur le revenus en France ;
-préparation de la déclaration d’impôts sur le revenus dans le pays où je réside (hors France) ;
-remplir les documents pour les aides au logement que je reçois des locataires ;
-idées de travaux ou d’améliorations

bref il y a toujours quelque chose à faire si on veut tout gérer et tout maîtriser et c’est mon cas. La seule chose que je délègue c’est la comptabilité LMNP (mais je dois synthétiser l’activité LMNP pour faciliter le travail du comptable).

On peut ne pas passer du temps : on délègue la comptabilité, on délègue la gestion des locations, on délègue les travaux et on délègue pour la déclaration d’impôts…on sera plus tranquille mais la rentabilité en prendra un coup et au final, je prends ça comme une passion stratégique amusante plus que contraignante (bon le jour où je tomberai sur des impayés de loyers, dégradations etc. je changerai peut-être).

Par ailleurs j’ai fait aujourd’hui une nouvelle offre d’achat verbale (pour le moment) d’un studio…j’attends de savoir si mon offre d’achat est acceptée avant de vous en parler d’avantage !

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#122 02/01/2015 16h01 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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sissi a écrit :

J’esperais voir des reponses a vos questions specifiques…

"Deuxièmement : vu mon statut fiscal à savoir expatrié au Luxembourg (j’y habite et travail), auriez-vous des informations à me donner concernant la fiscalité du statut LMNP dans mon cas ?
Je pense que les accords fiscaux entre la France et le Luxembourg sont susceptibles de modifier la fiscalité (positivement ou non) par rapport à ce qui est de droit pour les contribuables français non ? Pensez-vous qu’un comptable serait à même de me renseigner ou bien plutôt l’administration fiscale française ? Si oui quel service contacter ? "

Peut etre demarrer un nouveau sujet ? ex sur la fiscalite - traite-lux/france? et impact sur votre achat de 3 studios en france
Encore qu’un bon comptable devrait pouvoir vous repondre la-dessus

Pouvez vous deduire tous les interets de votre pret residence principale? N’y a t il pas un plafond de 1500 euro/personne?

Bonjour Sissi,

Concernant la déduction des intérêts débiteurs sur la résidence principale, si vous déclarez vos revenus au Luxembourg, oui c’est faisable suivant cette limite :

Maxima déductibles en matière d’intérêts débiteurs sur un prêt immobilier à occupation personnelle

Année d’occupation + 5 années suivantes
EUR 1.500
+ de 5 ans et – de 10 ans
EUR 1.125
+ de 10 ans
EUR 750
Ce plafond est majoré de son propre montant pour le conjoint et chaque enfant faisant partie du ménage.

Pension complémentaire - Banque Internationale à Luxembourg

Si vous avez d’autres questions n’hésitez pas, je vous répondrai plus rapidement (difficile de faire pire…).

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