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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/04/2016 17h02 → Kennycnl : étude de cas immobilier (premier investissement dans trois studios) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Bonjour à tous,

Étant nouveau sur ce forum, je vais tout d’abord commencer par me présenter. Je suis un jeune ingénieur diplômé exerçant depuis 4 ans (cursus en alternance) au sein d’une grande entreprise française. Dans la vie, je suis célibataire et mes revenus s’élèvent à 30K€ net par an. Je suis loger à titre gratuit chez mes parents et je souhaite profiter de cette situation pour investir dans des biens immobiliers.

Depuis quelques mois, je suis ce forum et depuis quelques semaines j’ai décidé de passer à l’acte. Je souhaite donc investir sur une ville attractive avec une forte concentration d’étudiant. Pour ce faire, j’ai trouvé trois studios de 18 mètres carré dans un immeuble d’environ 80 lots. Concernant l’immeuble les gros œuvres (ravalement, conformité de l’ascenseur) ont été réalisés et lors du dernier AG il a été voté uniquement le changement des boîtes aux lettres.

Pour le lot 1, je passe en direct et j’ai obtenu le bien à 42500€ plus parking. Les charges mensuelles sont à 90€, la taxe foncière à 300€. Le loyer pratiqué est de 300€ + 60€ de charges et le parking est à 55€. Il s’agit d’une location meublée. Le bail du parking cours jusqu’en septembre 2017 et le studio est inoccupé.

Pour le lot 2 , je passe par une agence. Après négociation je suis à 38500 € frais d’agence inclus. les charges mensuelles sont à 90€ et la taxe foncière est à 300€. Le loyer pratiqué est de 300€ + 60€ de charges. Le bien actuellement n’est pas loué. Il s’agit d’une location meublée

Pour le lot 3 , je passe par une agence. Après négociation je suis à 38500 € frais d’agence inclus. les charges mensuelles sont à 90€ et la taxe foncière est à 300€. Le loyer pratiqué est de 300€ + 60€ de charges. Le bien actuellement n’est pas loué. Il s’agit d’une location meublée

Taux de vacance 10% car j’ai une convention avec une école qui me garantit les locataires. Durée constatée entre 1 et 1,5 an.

Sur le point de vue financement, je souhaite un financement à 110% : coût d’achat + frais de notaire à 8500€ (4000€ lot1 et 4500€ lot2 et 3) pour l’ensemble des biens + 4500€ pour légers travaux (ameublement). A priori, j’ai l’accord de mon conseiller pour deux prêts mais pour le troisième il faut l’aval de l’organisme de garantie. Quel est votre avis (est ce un refus au vu de ma situation c’est à dire aucune expérience dans le domaine). Ce conseiller m’a fait deux études : une première étude (lot1), la mensualité est de 239€ frais d’assurance inclus. Et la deuxième étude (lot2 et lot3), la mensualité est de 465€. Je souhaite faire une LMNP au réel et peut être mettre en gestion locative ( je suis à 300Km des biens). Si mon conseiller a l’accord de l’organisme, nous partirons sur un projet qui englobe les trois lots.

Ce projet présente donc une bonne rentabilité, j’aimerais avoir vos retours (conseils) sur le projet et la négociation du prêt car c’est mon premier investissement. Je reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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#2 12/04/2016 09h11 → Kennycnl : étude de cas immobilier (premier investissement dans trois studios) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Bonjour,
Tout d’abord, au niveau de la rentabilité, je ne suis pas aussi optimiste.
Vous n’évoquez aucune charge de copro propriétaire, vérifier sur les AG, mais tout les charges ne sont pas imputables au locataire!

Second point, vous gérez à distance, comment allez faire vous concrètement ?
Vous avez déjà un réseau sur place, ou vous passerez par une agence (qui est payante, entre 5 et 15% du loyer selon ce qu’elle gère et les tarifs locaux).

Autre point, sur une résidence de 80 lot, vous avez trouvé 3 studios inoccupés en vente. (sans comptez d’autre bien potentiel ne vous intéressant pas)
Perso, ça me parait beaucoup en même temps pour un immeuble, y a t’il une raison à ce volume de vente simultané ?

Ensuite, mettre en location 3 studios simultanément, n’est ce pas un peu beaucoup ? (selon le marché local, ça peux faire un gros morceau)

Pour le LMNP et calculer l’amortissement, il vous faudra un comptable.

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#3 12/04/2016 14h04 → Kennycnl : étude de cas immobilier (premier investissement dans trois studios) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Bonjour Gunday,

Merci pour les réponses apportées, concernant la rentabilité brute, je la trouve correcte au vu des loyers pratiqués (300HC + 60€ de charges). Les charges de copropriété s’élèvent à 90€/mois/appartement et la TF à 300€ par appartement. Une diminution de 20% des charges est à prévoir à cause du départ de la gardienne. Je suis autour de 5% de rentabilité nette par bien avec un TMI à 30%.

Pour la gestion à distance, je m’appuie sur un réseau local. Du fait de la convention signée avec une école, je suis pas inquiet et moi même ayant vécu dans cette ville pendant 6 ans, j’ai pu constater une forte demande.

D’autres lots m’intéressent mais au vu de mon inexpérience, je préfère commencer avec un nombre réduit et trouver des banques qui pourraient me suivre facilement.

Enfin pour la partie déclaration (LMNP), je m’appuierais sur mes compétences. 

Je reste à votre disposition

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#4 12/04/2016 14h21 → Kennycnl : étude de cas immobilier (premier investissement dans trois studios) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Donc si je comprend, vous avez 55€ de charge propriétaire par mois (30 de copro 25 de TF) pour 300€ de loyer.
Pour le départ du gardien, c’est plutôt une charge locataire.
Donc l’impact sur vos charges est limité.

Pour la convention avec l’école, regardez en détail les devoirs et obligations de chacun!

Pour les 5% de rendements, vous avez pris en compte l’amortissement possible dans le cas d’une location meublé déclaré au réel ?

Sinon, rien à ajouter! wink

Dernière modification par gunday (12/04/2016 14h21)

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