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Forums des investisseurs heureux

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#76 30/04/2013 09h36 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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julien62 a écrit :

Surement, quoi qu il en soit il faut pouvoir faire un gros effort financier pour le 1er logement chose que pas mal de personnes ne pourrons pas et appliqueront donc la 2eme méthode smile

Pour ne pas avoir à faire un très gros effort financier mais un petit effort voire pas d’effort du tout concentrez-vous sur des petits lots pas chers et restez sélectif.

@ Lemouz : sur 7 ans, la valeur du bien peut avoir diminué, mais la rente sera constante ou aura augmenté… sauf chute des loyers.
Par contre, sur 25 ans (expérience vécue sur ces 10 dernières années donc bien moins que 25 ans), la fermeture de services publics, casernes etc etc a profondément bouleversé le marché locatif dans beaucoup de villes.
Je n’évoque même pas la fermeture d’usines qui était totalement improbable il y a 15 ans.

Dernière modification par Range19 (30/04/2013 09h36)

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#77 30/04/2013 10h57 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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En effet, difficile de prévoir ce sera une ville dans 25 ans.
C’est pour cela que je ne suis pas fan des villes moyennes meme si les rentabilités y sont les meilleures.
C’est pour cela que je me concentre sur Toulouse et non Montauban, Albi… je perds certainement en rentabilité ou au moins en fréquence d’opportunités mais je suis bien plus à l’abri :
- des décisions politico-fiscales : le Scellier a tué le locatif montalbanais
- des aléas d’entreprise : Castelnaudary sans Spanghero ca fait combien de chômeurs et d’impayés ?
- des décisions d’aménagement du territoire : même si la LGV Bordeaux Toulouse ne se fait pas, ce n’est pas ce qui empêchera la ville de se développer quand même.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#78 30/04/2013 11h48 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Un emprunt sur 25 ans est choisi pour des raisons de trésorerie permettant de créer la situation où le locataire paye à notre place.

Si on sort avant la fin pour une raison ou une autre, bah, on perd pas grand chose vu que c’est le locataire qui a payé.

Sauf si le capital restant du n’est pas couvert par la vente.

Mais ca limite quand même pas mal le risque.


Pourquoi pas Vous?

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#79 30/04/2013 19h50 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Faites des simulations mais entre 20 et 25 ans , les mensualités sont similaires par contre vous allez prendre une grosse différence dans les interets à payer et en plus vous aurez un taux bancaire plus élevé.

Voyez plutôt sur une durée  de 19 à 21 ans sachant que 20 ans est un palier pour les taux.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#80 02/05/2013 10h37 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Ce n’est pas tout à fait exact Philippe.

Si j’emprunte 200k sur 20 ans, je rembourse 1179€ par mois, sur 25 ans 1050€, soit 10% de différence. Ce n’est pas négligeable sur certains marchés tendus tels que Paris. Cela peut faire basculer le cash flow positif.

Par contre il est vrai que plus on allonge moins cela est interessant, par exemple sur 30 ans la mensualité serait de 1032€ (!)

Personnellement je suis toujours sur des durées de 25 ans car je veux vivre immédiatement de mes rentes et donc avoir des mensualités faibles, la date de fin de mes crédits m’importe peu.


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#81 02/05/2013 11h24 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Nous sommes en 2038, tout s’est passé comme prévu, et le prêt arrive à terme dans quelques mois.

Quelle est votre situation financière?

De ce que j’ai compris des différents échanges, il est nécessaire de ne pas arrêter d’acquérir des biens pour que la situation soit financièrement tenable, notamment en terme de fiscalité.

Comment on s’en sort? Est ce que la situation financière se dégrade avec la baisse des intérêts?


Pourquoi pas Vous?

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#82 02/05/2013 11h33 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Quand vos intérêts diminuent et que vous n’avez plus rien à amortir effectivement vous pouvez être dans de mauvais draps. (Normalement vos loyers auront quand même augmentés en 25 ans)

La situtation n’arrive pas du jour au lendemain. D’abord vous avez un résultat négatif, reportable sur 10 ans (J’entame ma 4e année et j’ai toujours un déficit reportable) Ensuite vous avez un stock d’amortissement reportable à vie (j’en ai déjà 100k€) Donc vous pouvez anticiper le moment de votre entrée en fiscalité et prévoir une vente suivie d’un nouvel achat pour gommer ça.

Ceux qui réfléchissent sur l’intérêt du LMNP au réel dans les autres posts récents sur ce sujet ont fait trop peu d’opérations ou en prenant de trop petits crédits et n’ont donc pas optimisé leur fiscalité.


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#83 02/05/2013 13h55 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Bonjour Z6-XR notamment et Philippe piliers de la partie immobilier physique du forum. Merci pour vos explications détaillées et chiffrées sur l’intérêt des prêts longs lorsqu’il s’agit de faire de l’investissement locatif (pour la RP, c’est une toute autre histoire en revanche…). Je pense être convaincue par vos arguments, malgré tout je pense aussi que vous oubliez un détail : les paramètres non financiers.

Sur ce débat renouvelé dans le forum (dernièrement ça a fusé ! wink ), ne peut-on pas faire entrer dans l’équation très mufti-factorielle des paramètres qui ne sont pas que financiers ? Et dans ce cas l’optimum sera différent et peut-être pas aussi près des 20 ans mais des 10 ans ? Et parmi ces paramètres, un essentiel : l’énergie / dynamisme / temps consacré à continuer à renouveler des achats immo peut s’amenuiser fortement au bout de 5 ans ou 10 ans (famille qui s’agrandit, changement de métier, etc.). Or il me semble que c’est l’une des hypothèses pour que les prêts longs aient un sens : renouveler encore et encore les achats, n’est-ce pas ? Autre argument : une famille qui s’agrandit ou une volonté de devenir rentier en ayant plus de temps peuvent faire chuter le TMI et dans ce cas le prêt plus long (et donc plus d’intérêts à rembourser) ne perd-il pas de son sens ?

Mais je répète : vos paramètres chiffrés sont convaincants et très instructifs (même si contre-intuitif, pcq un prêt long c’est tout de même rembourser bcp plus d’argent inutilement à la banque puisque on paie plusieurs fois le capital, tout est fondé sur la fiscalité en plus de l’aspect cash-flow positif). Encore merci.

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#84 02/05/2013 18h53 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Ce n’est pas tout à fait exact Philippe.

Si j’emprunte 200k sur 20 ans, je rembourse 1179€ par mois, sur 25 ans 1050€, soit 10% de différence. Ce n’est pas négligeable sur certains marchés tendus tels que Paris. Cela peut faire basculer le cash flow positif.

Par contre il est vrai que plus on allonge moins cela est interessant, par exemple sur 30 ans la mensualité serait de 1032€ (!)

Personnellement je suis toujours sur des durées de 25 ans car je veux vivre immédiatement de mes rentes et donc avoir des mensualités faibles, la date de fin de mes crédits m’importe peu.

Oui mais de combien augmente vos intérêts bancaires ???
Là est le problème pour un gain de 120 € dans votre exemple regardez le surplus financier et le taux sera plus élevé également.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#85 02/05/2013 19h12 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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StephBanquophobe a écrit :

lorsqu’il s’agit de faire de l’investissement locatif (pour la RP, c’est une toute autre histoire en revanche…). Je pense être convaincue par vos arguments, malgré tout je pense aussi que vous oubliez un détail : les paramètres non financiers.

Et parmi ces paramètres, un essentiel : l’énergie / dynamisme / temps consacré à continuer à renouveler des achats immo peut s’amenuiser fortement au bout de 5 ans ou 10 ans (famille qui s’agrandit, changement de métier, etc.). Or il me semble que c’est l’une des hypothèses pour que les prêts longs aient un sens : renouveler encore et encore les achats, n’est-ce pas ? Autre argument : une famille qui s’agrandit ou une volonté de devenir rentier en ayant plus de temps peuvent faire chuter le TMI et dans ce cas le prêt plus long (et donc plus d’intérêts à rembourser) ne perd-il pas de son sens ?

Nous parlons uniquement d’investissement locatif et ZX-6R a évoqué plusieurs fois que pour la RP on doit procéder totalement différemment car c’est vous qui payez les intérêts et rien n’est déductible donc on se presse de rembourser pour être  tranquille sur la RP.

Autre piste pour la RP, vous faites du petit locatif court afin de disposer de cash en apport ensuite surtout que l’achat d’un RP doit être bien étudié à moins de vouloir jouer à la culbute sur l’achat - revente de RP c ’est un autre sport qui peux être très rémunérateur et facteur de gain d’argent dans le temps.

Concernant votre longue phrase sur les paramètres essentiels , la volonté qui s’amenuise , la famille qui grandit , les durées qui sont longues , la chute du TMI , je vous répondrais que une fois que vous avez posé un principe de fonctionnement de durées longues avec un cash flow positif la route est tracée ( pas l’autoroute pas temps de neige car c’est dangereux …… )  , il ne vous reste plus qu’a profiter du système mis en place et du temps dont vous disposez.
Vous avez raison de le dire le système mis en place va trouver ses limites dans le temps avec la baisse des intérêts d’emprunt mais rien ne vous empêche de remettre un petit achat en route après avoir fait une vente en faisant un apport partiel pour doper la rentabilité.

J’ai évoqué dans mon profil , des ventes récentes avec un apport sur un achat d’immeuble , une volonté de m’appuyer sur des fonds en banque pour accroitre mon patrimoine et diminuer mes charges de copropriété facteur de coût important.

Le temps que je consacre à mon travail , la gestion locative , à la rénovation est un investissement sur le futur , certains s’appuient sur la retraite pour plus tard moi cela ne m’intéresse pas sachant que nous n’aurons rien ( regardez les simulations nous arrivons actuellement environ à la moitié de votre brut en retraite   ) certains attendent cette sécurité moi je ne la recherche pas , je n’irais pas mettre mes biens en LMP pour capitaliser des points de retraite manquants , j’envisage de monter une société probablement dans le domaine de l’immobilier , je limiterais au maximum les cotisations en passant par le versements de dividendes telle que la SAS et/ou SASU le permette sans taxation actuellement.

Les compétences acquises et le patrimoine peuvent être transmis aux enfants et c’est en cela que je construit aussi un patrimoine , par plaisir et pour eux mais cette construction ne doit pas se faire au dépend de mes revenus d’où une des raisons de durées longues pour basculer moi même en mode rentier car franchement disposer de gros revenus locatifs à 66 ans n’est pas ma motivation.

Philippe


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#86 02/05/2013 19h34 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Comme dit en réputation, merci c’est très clair. C’est une discipline à avoir en acceptant de suivre la route. J’aime bien l’argument supplémentaire de l’héritage qui n’avait pas été utilisé jusqu’à présent.

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#87 02/05/2013 20h27 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Quand vos intérêts diminuent et que vous n’avez plus rien à amortir effectivement vous pouvez être dans de mauvais draps. (Normalement vos loyers auront quand même augmentés en 25 ans)

La situtation n’arrive pas du jour au lendemain. D’abord vous avez un résultat négatif, reportable sur 10 ans (J’entame ma 4e année et j’ai toujours un déficit reportable) Ensuite vous avez un stock d’amortissement reportable à vie (j’en ai déjà 100k€) Donc vous pouvez anticiper le moment de votre entrée en fiscalité et prévoir une vente suivie d’un nouvel achat pour gommer ça.

Ceux qui réfléchissent sur l’intérêt du LMNP au réel dans les autres posts récents sur ce sujet ont fait trop peu d’opérations ou en prenant de trop petits crédits et n’ont donc pas optimisé leur fiscalité.

Si je comprends bien, il n’est pas possible d’éviter d’être dans de mauvais draps sans engager de nouvelles opérations immobilières?

En fait c’est un piège, faut pas mettre le doigt dans l’engrenage? A 70 ans je vais pas acheter de l’immo à retaper!


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#88 02/05/2013 21h53 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Non ce n’est pas un piège, mais effectivement, un jour faudra bien le payer l’impôt.

Si vous ne faites rien, vous ne payez…rien!

Si vous investissez, et que vous arrêtez vos investissements, vous ne payerez de l’impôt que sur ce que vous gagnez! Si vous touchez au bout de 25 ans 10k€ de loyers mensuels, vous aurez les moyens de payer de l’impôt smile

Ou l’envie de défiscaliser autrement (départ étranger etc…)

Le but du LMNP n’est pas de ne pas payer d’impôt, c’est de se construire un patrimoine.


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#89 02/05/2013 22h29 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Ouf, on peut payer de l’impôt.

Je faisais évidemment l’avocat du diable pour mettre en évidence que l’emprunt sans fin est une illusion s’il s’agit de gommer l’impôt.

Investir en immobilier avec des prêts longs et à durée constante en peu de temps pose la question de la fin des périodes de remboursements. On peut profiter des revenus locatifs pleinement. Et accessoirement payer des impôts qui, vous en conviendrez, n’est pas une hérésie!

L’une des questions que je me pose compte tenu du contexte et de mon manque d’expérience sur les prix du marché où je compte investir est quelle capacité mon investissement aura à faire face aux aléas.
Que cela soit des travaux à faire ou une baisse de loyer à absorber.

Je vais évidemment préciser tout ca auprès d’un comptable mais j’apprécierai vos retours sur vos investissements en fonction de leurs rentabilités.


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#90 02/05/2013 22h39 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Meilleur est votre cash flow, plus forte sera votre résistance aux aléas.

Je vais encore paraitre pédant, mais les comptables, conseillers en gestion de patrimoine, agents immo et banquiers ne sont hélas pas forcément de très bon conseil….

Je me souviendrai toujours de ma première demande de crédit il y a 4 ans pour mon premier achat : "achetez d’abord votre RP" qu’il m’avait dit le banquier. Je devrai revenir le voir juste pour le narguer smile


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#91 02/05/2013 22h58 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Comme tout professionnel, il s’agit de bien le choisir, et en matière de finance, comprendre ce qu’on nous raconte en se basant sur des sources officielles.

Sur la question de la marge de manœuvre pour que l’investissement soit capable de réagir face aux aléas, j’ai retenu que Philippe considérait que 10% brut de rendement hors frais de notaire était suffisant pour voir venir, il me semble que pour vous c’est 100€ de cash flow avec emprunt sur 25 ans.

Y a t il d’autres postures? Comment prenez vous la décision d’achat?


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#92 02/05/2013 23h33 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Pour moi c’est 8% net minimum (en Province, je précise) 100€ c’était au début sur les studios parisiens.

La prise de décision est simple. Je fais le tour des agences, si un bien me plait (emplacement et renta) je visite et je fais une proposition.


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#93 03/05/2013 06h32 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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On ne va pas pinailler entre 10 % brut et 8 % net.

Mon repère de 10  %est très rapide à calculer , je prend le prix d’achat que je divise par 10 et je vois si il correspond aux loyers annuels présent ou futurs.

C’est juste pour savoir si l’affaire est rentable à priori après on commence à regarder dans le détail le montant du foncier ,des charges ( si copropriété ).

Il faut calculer et prendre une décision d’achat rapidement , les agences aiment bien ce type de profil d’investisseur qui arrivent et qui sait ce qu’il veux , qui aura un financement bancaire.
On ne revient pas visiter 3 fois avec la femme , les enfants et la grand mère pour savoir si on achète un studio.

Ayant changer de catégorie et œuvrant dans les immeubles ,  les agences immobilières n’ont pas le même discours car elles savent qu’elles n’ont pas affaire à un investisseur débutant quand je vais pour acheter un immeuble j’ai fait une pré consultation bancaire pour savoir si je passe en terme d’emprunt.
Maintenant que je vais investir avec apport le problème sera moins important et je suis certain d’avoir des financements.

Il y a quelques paliers à franchir en immobilier :

1°)  2 ou 3 biens ( généralement des studios ) = zone d’acceptation des banques
2°)  4 à 8 biens = zone compliquée à passer
3°)  au delà de 10 biens = le calme revient mais la constitution des dossiers relève d’une épreuve  d’endurance par le nombre de photocopies à faire.

Nous sommes partisan des crédits longs avec ZX-6R mais on peux rester sur cette ligne d’investissement en modulant certaines opérations.
Avec le temps votre cash flow augmente , il est possible d’intercaler une opération de courte durée qui ne vous coute rien et qui vous fera disposer à un horizon de 10 ans d’un bien payé que vous pourrez revendre pour disposer d’argent frais.
En mettant en place quelques opérations de ce type il est aussi possible de se constituer des revenus passifs mais il ne faut pas que cela diminue votre cash flow.

Attention aux acheteurs potentiels, pensez à vérifier les mises aux normes des ascenseurs ( à faire d’ici à 2017 ou 2018 ) car je viens de recevoir des mises aux normes pour des biens en copropriété et la note est salée donc si vous achetez prenez des biens sans ascenseur ou déjà mis aux normes et privilégiez les premiers étages ( moins de charges ) , lors du compromis demandez le PV d’assemblée générale , l’ordre du jour , le décompte des charges , ça peux être intéressant de voir si tous les propriétaires payent leurs chargent ça vous évitera de le faire en partie pour eux….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#94 03/05/2013 07h19 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Je viens également de recevoir une simulation à approuver concernant cette mise aux normes. Ayant une petite surface, la note est accessible mais j’imagine pour un t3 ou t4…

Pas anodin effectivement.

Dernière modification par GM (03/05/2013 07h19)

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#95 03/05/2013 08h39 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Je rebondis sur les remarques au sujet de la façon de faire face aux aléas.

On débute ses investissements en définissant ce que l’on veut faire ; une fois que c’est fait, oui, la route est tracée, il n’y a plus qu’à rester dessus quitte à changer d’itinéraire ultérieurement selon l’évolution du marché, donc les aléas.

Si le risque d’impayé augmente fortement (crise s’aggravant), la vacance locative (situation de l’immeuble qui perd son intérêt, solde migratoire négatif de la ville, évolution des goûts des locataires etc), il faut déceler le phénomène et changer de parcours.

Sur les crédits longs : je suis partisan des crédits longs sur le papier mais ce n’est pas adapté à mon profil. J’observe que le propos s’ouvre tant sur la possibilité de ne pas être "crédit long compatible" que sur l’éventualité de payer des impôts.
Hors LMNP, on doit aussi multiplier les opérations pour limiter l’impact fiscal.

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#96 03/05/2013 09h40 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Philippe30 a écrit :

Il faut calculer et prendre une décision d’achat rapidement , les agences aiment bien ce type de profil d’investisseur qui arrivent et qui sait ce qu’il veux , qui aura un financement bancaire.
On ne revient pas visiter 3 fois avec la femme , les enfants et la grand mère pour savoir si on achète un studio.

Arf, pour ma part, je visite samedi l’immeuble dont j’ai parlé sur le forum avec mon père, ma femme et on aura surement notre fils (1 an) sur les bras…

Cela sera ma deuxième visite et j’en planifie une 3ème pour faire un état des lieux de la toiture.

Bon après, faut aussi arrêter d’amasser des info, faut prendre une décision.

J’espère que je vais pas passer pour un plouc auprès de l’agence car j’aime bien son approche "no bullshit" et apprécierai d’en faire un partenaire.

L’impact fiscal est une chimère. Si on paye des impôts c’est qu’on a un pouvoir d’achat. Si les impôts baissent, le pouvoir d’achat diminue. Point barre.
Après il s’agit de ne pas louper les occasions de les réduire. Par exemple, acheter sa RP sans déclarer les intérêts sur sa feuille d’impôt est une erreur de gestion.

Mais décider d’acheter de l’immobilier pour faire du déficit foncier, euh… C’est dommage. Mieux vaudrait acheter pour faire du bénéfice foncier et payer plus d’impôts!

Dernière modification par Pruls (03/05/2013 09h41)


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#97 03/05/2013 10h18 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Je vais encore paraitre pédant, mais les comptables, conseillers en gestion de patrimoine, agents immo et banquiers ne sont hélas pas forcément de très bon conseil….

Chaque jour m’en convient malheureusement davantage…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#98 03/05/2013 10h17 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Pruls a écrit :

Mais décider d’acheter de l’immobilier pour faire du déficit foncier, euh… C’est dommage. Mieux vaudrait acheter pour faire du bénéfice foncier et payer plus d’impôts!

Oui et non, à partir d’un certain niveau on peut mixer meublé et nu pour déduire 10700€ de son revenu imposable. On peut aussi choisir de louer nu 3 ans puis passer meublé en calculant l’amortissement à la date de passage au meublé. Bref, une fois la stratégie de base en place et plusieurs biens "en activité", on peut bouger quelques curseurs pour profiter des particularités fiscales.


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#99 03/05/2013 10h31 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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En réponse à Schnoufler :

Pruls a écrit :

L’impact fiscal est une chimère. Si on paye des impôts c’est
t qu’on a un pouvoir d’achat. Si les impôts baissent, le pouvoir d’achat diminue. Point barre.

GBL  va me reprendre : je suis un obsédé qui radote en répétant toujours la même choses sur différents threads sad Ceci dit en toute amitié )

Achat de trois studios pour un investissement locatif… 
Malgré plusieurs pages d interventions précédentes sur ce sujet ,  il ne  me semble pas que le point basic  essentiel dans votre cas  précis n ait été mentionné
-l aspect fiscal pour un non-résident Dans votre situation actuelle est déterminant :
  Convention fiscale entre votre pays de résidence et la France :
   Si vous êtes non résident la situation fiscale peut être forfaitaire quelque soit votre revenu

Les déductions fiscales autorisées peuvent réserver des surprises , ainsi que des statuts de déductions fiscales mentionnées auxquelles vous n aurez de toutes façons pas droit
Quant à intégrer  dans votre raisonnement  des déductions fiscales  actuelles  encore en vigueur dans x années ,comme certaines ,  je vous trouve bien téméraire -

Dernière modification par Swx (03/05/2013 14h49)

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#100 03/05/2013 10h48 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Pruls a écrit :

Mais décider d’acheter de l’immobilier pour faire du déficit foncier, euh… C’est dommage. Mieux vaudrait acheter pour faire du bénéfice foncier et payer plus d’impôts!

Tout dépend de situations individuelles à un moment donné, dont le revenu global.

Si je puis me permettre, évitez de venir avec votre bébé dans une visite d’immeuble : ça peut être dangereux et c’est casse pied.

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