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Forums des investisseurs heureux

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#51 28/04/2013 09h10 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Je crois qu’il y a une voie médiane, celle que, je crois, nous avons emprunté un certain temps :
démarrer doucement, jauger le marché, ses capacités de négociation, goûts et aptitudes aux travaux.

Puis accélérer en réalisant des acquisitions régulières qui permettent de gommer l’impact fiscal lié à la diminution des intérêts et frais de réparation ou travaux… et en se débarrassant des lots peu intéressants.
Réaliser une opération tous les 7 ans, c’est trop long. Un cycle de 1 à 2 ans permet de lisser les opérations sur la durée, de lisser l’impact de l’évolution des taux d’intérêt et des prix sur le LT (ils étaient élevés lorsque j’ai commencé).

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#52 28/04/2013 16h57 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Franchement, je ne vous voyez pas changer d’avis aussi vite Range19!

Votre stratégie d’achat de biens de qualité au prix du marché avec un crédit court a du plomb dans l’aile sur vos dernier post!

Vous admettrez bien qu’il est impossible d’acheter un bien tous les 2 ans en prenant un crédit sur 7 ans vu que le cash flow est fortement négatif.


Left the Rat Race in 2013

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#53 28/04/2013 18h42 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Je ne change pas d’avis… Mon cap est clair, je le maintiens… Mon bilan est dressé, les nouvelles opérations suivent la même logique si ce n’est qu’aujourd’hui le risque est proche de zéro : toute nouvelle opération est financièrement couverte sans remettre en cause les précédentes.

Je n’ai aucun problème pour acheter tous les deux ans. La fréquence pourrait être plus élevée, mais j’ai d’autres occupations. Quand je termine un chantier, j’ai souvent ma dose de travail manuel pour quelques mois et passe avec plaisir à autre chose.

Ma stratégie d’achat de biens de qualité n’a pas de plomb dans l’aile : je répète que le marché de l’ancien dans ma ville favorite se porte mal face à des biens récents très concurrentiels, notamment pour les petites surfaces qui semblent avoir vos faveurs.
L’ancien meublé n’y a quasiment aucune chance… sauf à accepter certaines contraintes ou compromissions qui me gênent.

Je ne tente pas de me convaincre d’avoir raison : mon choix s’appuie sur l’expérience (la mienne et celle d’un certain nombre de mes copains) et j’en accepte les éventuelles faiblesses sans pour autant être convaincu devant l’expression de la méthode idéale qui nécessite quand même un alignement de planètes particulier pour fonctionner :
- diversifier ses sources de financement (ie contourner les difficultés de financement)
- acheter un immeuble (d’une certaine manière mettre tous ses oeufs dans le même panier)
- rentabilité élevée
- pas de vacance locative
- des taux d’intérêts bas
- pouvoir louer en meublé et amortir (quel type de meublé)
- pas de travaux importants sur le LT (toiture ou autre, improbable)
- ne pas subir une concurrence de biens de meilleure qualité
- absence d’évolution de l’environnement dans les 10 à 20 prochaines années
etc.
Bref, chaque solution est certainement jouable mais doit être adaptée au profil psychologique de l’investisseur, sa culture , son expérience, son environnement, ses moyens, sa famille et… sa carrière le cas échéant.

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#54 28/04/2013 19h10 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Range19 a écrit :

Je n’ai aucun problème pour acheter tous les deux ans. La fréquence pourrait être plus élevée

Le débat n’a jamais porté sur vous ou sur moi en particulier mais sur nos méthodes.

Si vous soutenez que votre méthode d’achat d’un bien au prix du marché avec crédit sur 7 ans est renouvelable tous les 2 ans, alors on arrête le débat de suite car c’est n’importe quoi.

Hypothèse : Achat T2 100k€, loyer 600€, crédit sur 7 ans, mensualité =>1300€

année N : 1er achat => cash flow hors TF, hors charges = -8400€
année N+2 : 2e achat => cash flow hors charges et hors TF => -16800€
année N+4 3e achat => cash flow hors ch hors TF => -25200€

je continue?


Left the Rat Race in 2013

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#55 28/04/2013 22h04 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Je tiens à préciser qu’un emprunt sur 25 ans n’est pas une bonne chose , la durée limite se situe entre 18 en 21 ans sachant qu’ à partir de 20 ans d’emprunt on change de tranche pour les taux donc le mieux est d’être sur la durée la plus longue juste avant le changement de tranche soit 19 ans.

Je confirme cet élément sans me l’expliquer.

J’ai fais différentes simulations de prêts dernièrement et la différence était de 0.3% entre une durée de 20 ans et un autre de 19 ans.
Alors effectivement étant moi-même dans l’optique d’emprunts plutôt longs j’ai hésité sachant que le but est de diminuer les mensualités de remboursement.
Mais la différence est tellement importante que j’ai choisi la durée la plus courte.

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#56 28/04/2013 22h40 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Ça se fait d’emprunter sur 19 ans, puis de faire jouer la modulation des mensualités pour passer à 21ans?

Dernière modification par Pruls (28/04/2013 22h40)


Pourquoi pas Vous?

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#57 29/04/2013 00h00 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Oui je pense que c’est possible mais il y a souvent beaucoup de conditions spécifiques propres à chaque prêt (à partir de tant d’années, modulation ne dépassant pas x % …etc).

Pour le prêt à 19 ans c’est ce que j’ai fait, et c’est effectivement intéressant (dixit mon courtier).

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#58 29/04/2013 07h50 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Philippe30 a écrit :

Je tiens à préciser qu’un emprunt sur 25 ans n’est pas une bonne chose , la durée limite se situe entre 18 en 21 ans sachant qu’ à partir de 20 ans d’emprunt on change de tranche pour les taux donc le mieux est d’être sur la durée la plus longue juste avant le changement de tranche soit 19 ans.

Pensez que les banques raisonnent en mois:
20 ans, c’est 240 mois.
Par contre 239 mois, soit 19 ans et 11 mois et c’est moins de 20 ans, donc un taux plus intéressant pour une durée inférieure d’un petit mois.

Frédéric

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#59 29/04/2013 08h00 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Si vous soutenez que votre méthode d’achat d’un bien au prix du marché avec crédit sur 7 ans est renouvelable tous les 2 ans, alors on arrête le débat de suite car c’est n’importe quoi.

Vous vous fixez sur une notion de prix de marché qui me semble discutable et expurgez une partie de mon propos pour le décrédibiliser.
Pour vous, il faut acheter par exemple 20% au prix du marché.
Pour un bien de 100 000, ça fait 80 000.
Il faut juste considérer que la plupart du temps ce bien ne vaut que 80 000 (son prix de marché) car il subit une décote.
Point.
Pour le reste, démarrer avec des biens à 100 000 sur 7 ans est impossible raisonnablement sans apport ou capacité d’épargne sauf rentabilité très élevée improbable. Ici, on démarre avec des biens de 30 à 45 000, les plus rentables et auto-finançables sur 10 à 12 ans et sans acheter des trucs pourris pour accélérer plus tard.
Sur le cash flow négatif, je vous suis, mais vous vous efforcez de mixer mes propos pour les rendre incohérents.
Si on a un apport, on peut financer sur des durées courtes.
Si pas d’apport consistant, on se résigne a acheter plus petit, moins cher et rentable pour bénéficier plus tard (éventuellement dix ans plus tard) d’une machine à cah flow positif qui facilitera le financement coûteux de lots beaucoup moins rentables d’un point de vue locatif mais à forte valeur potentielle permettant en plus de diversifier et le cas échéant de coller à la demande.

Je suis d’accord, stop au débat et restons sur la réalité. Je vous trouve partial.

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#60 29/04/2013 09h37 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Range19 a écrit :

Pour le reste, démarrer avec des biens à 100 000 sur 7 ans est impossible raisonnablement sans apport ou capacité d’épargne sauf rentabilité très élevée improbable.

Je suis d’accord avec vous.

Range19 a écrit :

Ici, on démarre avec des biens de 30 à 45 000, les plus rentables et auto-finançables sur 10 à 12 ans et sans acheter des trucs pourris pour accélérer plus tard.

Non! Je prends un exemple personnel, achat 45000€, loyer 380€ => 10% brut 8% net => c’est largement au dessus de la moyenne des rentabilités qu’on trouve aujourd’hui en France.

Si on prend vos hypothèses, on rembourse environ 440€ par mois de crédit, donc on a un cash flow de :
Loyer 380€*12
Crédit : 440€ *12
Charges : 500€
TF : 500€
Assurance PNO : 100
Résultat : -1820€ / an

Plus vous multipliez les achats, plus vous perdez de l’argent : comment devenir rentier alors que cet investissement vous coûte presque 2000€ par an?

Là encore, votre hypothèse ne tient pas la route sans apport important.

Je suis d’accord pour arrêter le débat, de toute façon vous arrivez à court d’arguments, mais arrêtez donc de faire croire qu’il y a une autre alternative avec les mêmes hypothèses de bases, ou démontrez le par des chiffres.


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#61 29/04/2013 10h49 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Je prends donc un exemple personnel réel.
J’ai vendu à un jeune investisseur il y a un peu plus d’un an, dans un grande résidence de 15 ans en très  bon état un petit studio (objectif : récupérer la plus-value, je l’avais acheté 20 000 euros en 1998, prix très bas même pour l’époque ; il s’est largement autofinancé et… avec la même locataire pendant presque toute la durée).
Vendu 30 000.
Concours de circonstance heureux pour moi, acheté sur recommandation de mon banquier suite à la déconfiture malheureuse d’un très gros investisseur.

Bref : mon acheteur était un jeune salarié qui procédait à sa 3ème acquisition en 3 ans, financée sur 12 ans.
J’ai les données :
Loyer : 280 X 12 = 3360
Crédit : 250 X 12 = 3000
Charges propriétaire 10 X 12 = 120 (très faibles charges du fait des nombreux lots)
Taxe foncière < 280 (exceptionnel)
Assurance PNO : 58

Résultat : - 98 / an auxquels il faudra ajouter la fiscalité s’il ne réinvestit pas régulièrement.
Le montant de loyer qu’il pratique lui garantit une location facile.

Je pourrais décrire l’ensemble des opérations sur la durée mais souhaite rester un minimum discret.
NB :
- On ne peut fonder une théorie générale sur un exemple, mais j’en ai d’autres
Ces logements n’entrent plus dans mon cahier des charges mais me conviendraient tout à fait si j’avais 20 ans de moins.
- Le produit de la vente a été réinvesti dans un bien correspondant à mes objectifs du moment qui… s’autofinance grâce à cet apport.
- Ma pratique, certainement discutable, a consisté à financer des logements anciens, puis récents en quasi autofinancement pendant une quinzaine d’année (grâce à un marché favorable) tout en revendant quand l’opportunité se présentait pour m’orienter vers plus de qualité. Le bilan actuel est largement positif. Vous n’êtes pas obligé de me croire, mais il est réel. Permettez moi de ne aps entrer dans les détails.
- J’ai bénéficié à plein de plusieurs acquisitions défiscalisantes qui m’ont permis d’acheter à bon compte du beau, très bien situé, très bien loué avec un faible turn over et j’ai aussi bénéficié d’un marché haussier qui m’a permis de vendre au profit de pépites.

ZX-R6, de quelles hypothèses de base parlez-vous qui conduisent immanquablement à immeuble ancien, travaux, LMNP et emprunt sur 20 ans ?

Dernière modification par Range19 (29/04/2013 10h53)

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#62 29/04/2013 10h57 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Vous prenez un exemple extrême avec 9,9% net quand même! et vous arrivez toujours à un cash flow négatif!!!

Votre jeune investisseur sera vite asphixié si la banque prend 70% des loyers… Il a fait 3 opérations en 3 ans, mais il n’aura pas les moyens d’en faire bcp plus. A voir son salaire et son reste à vivre…

Range19 a écrit :

ZX-R6, de quelles hypothèses de base parlez-vous qui conduisent immanquablement à immeuble ancien, travaux, LMNP et emprunt sur 20 ans ?

Je vous laisse consulter les 1001 autres posts que j’ai fait sur le sujet. J’arrête de rebondir sur vos posts dorénavant car j’ai conscience de commencer à saouler les autres intervenants.

Je considère de toute façon avoir démontré ce que je soutiens depuis le début.


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#63 29/04/2013 19h21 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Range19 a écrit :

…/…
Assurance PNO : 58

Pardonnez moi de rebondir sur une part infime de votre intervention, mais ce chiffre m’interpelle pour son faible montant. Comment l’obtenez vous et auprès de quelle compagnie ? (Vous pouvez répondre en MP si cela vous parait indiscret)


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#64 29/04/2013 19h24 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Range19 a écrit :

Je prends donc un exemple personnel réel.
J’ai vendu à un jeune investisseur il y a un peu plus d’un an, dans un grande résidence de 15 ans en très  bon état un petit studio (objectif : récupérer la plus-value, je l’avais acheté 20 000 euros en 1998, prix très bas même pour l’époque ; il s’est largement autofinancé et… avec la même locataire pendant presque toute la durée).
Vendu 30 000.

Vous les achetez où vos studios ? car 20.000 en 1998 au bas de la courbe et revendu 30.000 15 ans après…
C’est pas une super opération au vue des prix à l’époque.

Actuellement on trouve des studios entre 30.000 et 40.000 dans le Gard que l’on peux louer 280 € , c’est moitié prix de Montpellier.

Je suis d’accord avec vous pour les reventes mais autant que les biens aient généré du cash flow positif du la location comme l’indique ZX-6R.

Ce que vous pouvez faire aujourd’hui c’est parce que vous disposez de biens payés qui vous permettent de faire des apports  sur de nouveaux achats , ces biens payés ont été acquis à une époque où les prix étaient plus bas qu’actuellement.
Ce qu’indique ZX-6R , c’est que l’on ne peux pas changer les prix du  marché , les prix ont augmenté depuis début 2000-2001 alors pour être en mesure d’acheter sans s’étrangler ni se limiter , il faut utiliser la méthode de l’achat avec rénovation et durée d’emprunt longue.

Dans votre exemple , le jeune investisseur doit sortir de l’argent tous les mois pour l’achat qu’il a fait en plus des deux autres studios , cette sortie d’argent le met en situation tendue en cas de vacances locatives , je ne parle même pas d’une situation d’impayés car là il va flirter avec le vide sidéral du compte en négatif en fin de mois.

Au début , c’est toujours délicat de se lancer alors autant mettre toutes les atouts de son coté en visant à long terme pour être serein et gagner de l’assurance auprès des banques pour des achats ultérieurs.

Pour moi ( et je ne suis pas le seul ) , la durée d’emprunt permet de moduler le cash flow positif  , si vous disposez d’argent en plus cela aide mais comme je l’ai remonté hier dans un autre post on voit clairement qu’en dessus de 12 / 15 ans on est en négatif ou à peine équilibré.

Je reprend une analyse simple , si à chaque achat d’un studio vous êtes en positif de 50 € / mois pour un remboursement de 250 € comme dans votre exemple alors vous pouvez acheter 6 studios facilement et SURTOUT  si vous avez un problème de vacances locatives ou d’impayés sur un des studios alors les 5 autres studios couvriront le remboursement du crédit par le cash flow de 50 € *5 généré par les 5.

Autre point  quand on emprunte sur du long terme on paye plus d’intérêts d’emprunt c’est un fait mais on s’assure une fiscalité indolore qui est nécessaire durant une phase de constitution de patrimoine.

J’entends certains dire que le bien leur à coté plus cher MAIS qui a payé les loyers et qui vous a procuré 50 € de bonus par mois pour reprendre mon exemple ? , c’est le locataire….

Au moment de la revente , j’entends que l’on revend à perte par rapport au coût d’achat ou que l’on revend moins cher mais qui à payé les loyers ? , c’est le locataire….

Pour cela en lien avec les exemples que j’avais donné en
Achat de trois studios pour un investissement locatif… (2/5)

si vous prenez une durée courte de 7 ans alors vous aurez payé en tant que propriétaire 40  % de la valeur du bien et je comprendrais bien que le fait de la revendre moins cher serait alors une mauvaise opération.

Ce débat de durée d’emprunt est récurrent , j’ai moi même pris un ou deux crédits courts mais très vite je suis passé en mode crédit long.

Aujourd’hui je ne le regrette pas car je peux revendre mais si c’était à refaire je prendrais directement des durées longues.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#65 29/04/2013 19h28 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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58 € de PNO , c’est le prix pour un studio et même pour un peu plus grand.

Sachez que ce n’est pas obligatoire

L’assurance propriétaire non occupant - Assurance : tout savoir sur l’assurance propriétaire non occupant | De Particulier à Particulier - PAP

La copropriété dispose d’un assurance , le locataire est assuré alors point trop n’en faut ..

Et comme il n’y a pas de petites économies , je n’ai aucune PNO sur mes biens en copropriété , j’économise ainsi 7 * 60 € par an par contre les immeubles sont assurés bien évidemment..

Une fois un locataire à eu une fuite de WC qui a posé problème en dessous , c’est l’assurance du locataire qui a pris en charge , il est certain que si le bien n’aurait pas été loué alors cela aurait pu me poser des problèmes mais pour faire simple , quand c’est pas loué , je coupe eau et électricité.

Je suis sûr que cela va lancer un débat sur la PNO des pro et des antis PNO , je parle bien de PRO et anti PNO ….

Philippe


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#66 29/04/2013 19h43 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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philippe30 a écrit :

Je reprend une analyse simple , si à chaque achat d’un studio vous êtes en positif de 50 € / mois pour un remboursement de 250 € comme dans votre exemple alors vous pouvez acheter 6 studios facilement et SURTOUT  si vous avez un problème de vacances locatives ou d’impayés sur un des studios alors les 5 autres studios couvriront le remboursement du crédit par le cash flow de 50 € *5 généré par les 5.

Autre point  quand on emprunte sur du long terme on paye plus d’intérêts d’emprunt c’est un fait mais on s’assure une fiscalité indolore qui est nécessaire durant une phase de constitution de patrimoine.

J’entends certains dire que le bien leur à coté plus cher MAIS qui a payé les loyers et qui vous a procuré 50 € de bonus par mois pour reprendre mon exemple ? , c’est le locataire….

Au moment de la revente , j’entends que l’on revend à perte par rapport au coût d’achat ou que l’on revend moins cher mais qui à payé les loyers ? , c’est le locataire….

Je pense que c’est un point sur lequel il convient en effet d’insister :

- Mr X réalise un investissement locatif totalement à crédit avec un clashflow C positif dès le premier mois (et donc une durée longue).

- Tous les mois, il
* reçoit le loyer de son locataire L
* paie ses mensualités M à sa banque

- A la fin du mois, C = L-M > 0 (cashflow positif)

Réécrivons cette dernière équation : L = C +M. Il apparait alors que le locataire rembourse les mensualités de l’emprunt de son propriétaire…. et lui verse même une commission !

1: Quand on met les flux bout à bout, qui a financé l’investissement locatif ?

Mr X n’a jamais versé 1 seul euro.
La banque a avancé l’argent contre un remboursement chaque mois.
Le locataire rembourse non seulement l’emprunt immobilier d’un bien qu’il n’achète pas, mais verse une commission à Mr X… dont il rembourse l’emprunt !

2: Quel est le TRI d’un investissement locatif totalement à crédit avec cashflow positif dès le premier mois ?

Le TRI est virtuellement infini, car Mr X ne sort jamais d’argent de sa poche. Il se contente d’en recevoir.

3: Où est le l’arnaque ? Où est le risque ?

Aucune arnaque, mais il est très difficile de trouver un bien :
(1) à rendement élevé
(2) que l’on puisse faire financer à 110% (frais de notaire).

Le risque se situe principalement au niveau :
(1) de la vacance locative
(2) de la qualité des locataires

Dernière modification par Geronimo (29/04/2013 20h11)

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#67 29/04/2013 19h47 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Philippe30 a écrit :

58 € de PNO , c’est le prix pour un studio et même pour un peu plus grand.
…/…
La copropriété dispose d’un assurance , le locataire est assuré alors point trop n’en faut ..

Philippe

Il s’agit justement d’un cas sans copropriété que j’ai exposé ici Immeuble de rapport : assurance de co-propriété et assurance PNO ? Les devis que j’ai pu obtenir, y compris pour un autre studio, sont bien supérieurs !


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#68 29/04/2013 20h00 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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@DDtree

Désolé si j’ai pas fait le rapprochement avec la présentation de votre achat

Dans ce cas il s’agit alors d’un assurance pour l’immeuble et oui il faut la prendre impérativement.

@Geronimo

j’avais jamais penser à mettre en équation mes investissements , je sens une fibre matheuse en vous Géronimo.

Tout cela est du bon sens

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (29/04/2013 19h57)


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#69 29/04/2013 22h35 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Les 2 méthodes sont pour moi viable mais ont une approche différente

Méthode de Range19:
Le plus dur est de payer le 1er logement ( surement payé avec de l apport et achat revente d autres biens )
30 M2 à 80.000 € loyer de 650€ pret 1080€ sur 7ans = -430€ pendant 7ans
Mais dans 7ans il pourra acheter le meme bien et commencer a faire du bénéfice et en 14ans ( même avant si il réinvesti le cashflow pour racheter le crédit ) avoir une rente de 1300€
Si on réinvesti tout a chaque fois il est possible de payer les 2 biens sur 12ans puis d en racheter 3 sur 7ans ( 3x1080€= 3240€ de pret pour 1300€ + 3x650€ = 3250€ de revenu )
On obtient donc 3250€ de revenu en 19ans!

Méthode long terme :
30 M2 à 80.000 € loyer de 650 avec pret de 471€ sur 20ans soit 139€ de bénef /mois
On peut renouveler l opération tout les 2ans et en 14ans avoir 973€ de rente (7x 139€ )
Donc la rente a moyen terme est plus faible mais beaucoup plus élever a long terme
Par contre dans 20ans rente de 1484€, puis 22ans 1995€….

L avantage de la méthode de Range est qu elle est moins risqué, l immobilier peut changer en 7 ans et beaucoup plus en 25ans, on ne sais pas qu elle sera la situation économique du pays dans 25ans…
Si on a la possibilité de financer en parti le 1er bien est que l on cherche une petit rente rapidement ou moyenne en moyen terme c est l ideal.

L avantage de la méthode sur le long terme est de pouvoir multiplier les biens et d’espérer une plus grosse rente en fournissant aucun effort d’économie et meme une tresnpetite rente a tres court terme
Si on cherche une grosse rente sur du plus long terme c est l ideal mais aussi plus risquer

Apres il y a un gros calcul a faire avec le TI et la volonté de revendre ou non mais les 2 méthodes ont leurs avantages et leurs inconvénients

Perso je pense faire des prets sur 15 ou 18ans pour généré un peu de cash-flow car je n est pas les moyens financier de financer un bien locatif et donc cela me bloquerai totalement pour 13ans minimum

Dernière modification par julien62 (29/04/2013 22h39)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#70 29/04/2013 22h53 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Julien, je pense que vous devriez faire vos démonstrations au propre sur Excel en prenant notamment en compte :
(1) l’impact de la différence de trésorerie* dans chaque cas
(2) l’impact de la fiscalité dans chaque cas

Et en définissant bien ce que veut dire "plus risqué".

*Sans refaire vos calculs qui ne prennent pas en compte la fiscalité , mais juste pour vous montrer qu’omettre toute une partie du calcul peut tout changer : avec un différentiel de trésorerie au cours des 14 premières années de plus de 500€, la situation 2 a certes une "rente" plus faible mais 100 k€ de cash accumulé en plus ! Placés à 4%, il génèrent 350€/mois de revenus en plus !

Dernière modification par Geronimo (29/04/2013 23h04)

En ligne

 

#71 29/04/2013 23h02 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Geronimo a écrit :

Julien, je pense que vous devriez faire vos démonstrations au propre sur Excel en prenant notamment en compte :
(1) l’impact de la différence de trésorerie dans chaque cas
(2) l’impact de la fiscalité dans chaque cas

Et en définissant bien ce que veut dire "plus risqué".

Surement, quoi qu il en soit il faut pouvoir faire un gros effort financier pour le 1er logement chose que pas mal de personnes ne pourrons pas et appliqueront donc la 2eme méthode smile

Ou trouvez vous des prets sur 25ans pour de la locations? au CIC mon banquier prête sur 20ans max pour de la location.

18ans avec un petit cashflow me parait raisonnable surtout que je ne cherche pas une tres grosse rente et dans un délai de 20/25ans

Dernière modification par julien62 (29/04/2013 23h03)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#72 29/04/2013 23h14 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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On va pas refaire les calculs à chaque fois sinon on va jamais y arriver.

Julien, même avec un héritage, la méthode "emprunt court" ne sera jamais plus performante que la première.

Comme dit Geronimo, posez vous devant Excel et faites des simulations (et n’oubliez pas le cash flow, -417€ par mois sur 7 ans ca fait quand meme -35000€ que vous oubliez, ainsi que la fiscalité)

Dernière modification par ZX-6R (29/04/2013 23h15)


Left the Rat Race in 2013

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#73 30/04/2013 00h20 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Pour pouvoir comparer les 2 méthodes il suffit de comparer le rendement net net (avec la fiscalité).
Hors avec un emprunt court les intérêts sont plus faibles. Deplus au bout de 7 ans, nous avons 2 loyers pour seulement un crédit. Donc les appartements augmentent mais la fiscalité monte en flèches.
Si l’on prend le même bien, un qui imposable à cause d’un emprunt court et l’autre non imposable pendant plus 7-8 ans la méthode de l’emprunt long est plus rentable.

De plus la méthode emprunt court à un inconvénient important lors du 1er achat :
- cash flow d’environ -500€ qui peut bloquer l’obtention du crédit pour les salaires médians français ou en dessous,
- ou si il faut apporter un gros apport qui peut bloquer encore de nombreux cas aussi.

Pour conclure je pense que la méthode emprunt court n’est pas accessible à tout le monde alors que la méthode emprunt long peut être utilisé par n’importe quel CDI à temps complet.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#74 30/04/2013 07h19 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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@Julien

On peux dire et écrire ce que l’on veux mais si vous investissez dans l’immobilier c’est pour que ça vous coute le moins possible DONC en prenant un crédit court ( je l’ai fait , je l’ai déjà dis mais je ne le referais pas et plus car ça m’a un peu bloqué même si aujourd’hui je peux faire des reventes ) vous vous bloquez pour de nouveaux investissements , cela vous coute en terme de fiscalité , en terme de trésorerie ALORS que dire de plus comme inconvénient ???

Prenez au moins des crédits plus longs même sans dégager de cash flow.

N’oubliez pas qu’en plus de financer les charges , travaux , foncier etc de votre bien vous en payez une bonne partie ( vu dans un autre post où l’on arrive à 40 % du bien ….)

Pendant 7 ans , il peux s’en passer des choses et vous pouvez rater une bonne période d’achat , vous prenez de l’age et les assurances emprunt savent vous le rappeler après 40 ans

Je ne comprend pas les jeunes qui ont peur de s’engager sur du long terme , aujourd’hui quand j’emprunte sur 20 ans je terminerais l’échéance de mon prêt à 66 ans si je ne fais pas du cash flow autant ne rien faire

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#75 30/04/2013 09h26 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Je rajouterais q’a mes yeux, emprunter sur 20-25 ans est moins "risqué".
En effet, les cycles de l’immobilier font que dans 7 ans, en cas de baisse/correction/crash, il est possible que la valeur du bien financé soit (nettement) plus faible qu’aujourd’hui.
Sur 20 ans, elle aura le temps de remonter, peut etre de redescendre mais aussi de re-remonter…


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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