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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 23/04/2013 19h36 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   28 

Merci de votre réponse.

Je soupçonne que vous faites les travaux vous même ?

Si c’est bien le cas je comprends mieux que vous puissiez acheter avec une décote significative (20 - 25% de mémoire) et par conséquent le malentendu avec Range19 sur la rentabilité…

Dans mon cas, ce n’est pas rentable de faire moi même les choses. J’ai la possibilité de travailler autant que je le souhaite et mon taux horaire facturé est supérieur a celui pratiqué par les professionnel du bâtiment et les agences.

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#27 23/04/2013 20h09 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   224 

Je ne fais rien moi même, je suis consultant en finance, je n’aurai pas le temps.

J’ai déjà expliqué que la sélection est ce qui prends le plus de temps. Je peux passer 6 mois à chercher sans rien trouver. Si vous voyez 10 annonces sur se loger vous aurez un prix moyen.

Si vous en voyez 100, certaines seront intéressantes et sortiront du lot.

Si vous en voyez 1000, vous en aurez bien une avec un décote de 25-30% sur le prix normal, prix des travaux inclus.

J’ai maintenant arrêté de chercher sur Paris, je n’ai plus le temps ni l’envie. J’investis maintenant en Province, où les affaires sont bien plus nombreuses.

Concernant Range19, nos divergences sont bien plus profondes que ça. On est d’accord sur à peu près rien.


Left the Rat Race in 2013

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#28 23/04/2013 20h32 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Réputation :   61 

Je ne sais pas si nous ne sommes d’accord sur rien ZX-R6, mais crois que nos stratégies sont très différentes. ça ne me rend pas infréquentable, je vous assure.
Je suis même assez fier d’avoir su bâtir un patrimoine de très belle qualité à défaut de faire chauffer mon tableur avec des rentabilités locatives mirobolantes… le tout avec mes considérations qui vous semblent tellement absurdes.

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#29 23/04/2013 21h42 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Réputation :   224 

Le problème c’est qu’en lisant vos interventions on ne risque pas de devenir rentier, or c’est le sujet de ce forum. C’est pour cela que j’ai du mal avec vos remarques.


Left the Rat Race in 2013

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#30 24/04/2013 07h45 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Réputation :   61 

Je pars quelques jours et exposerai ma perception plus en détails.
Pour l’heure, je pars quelques jours respirer l’air de l’Atlantique.
Bonne fin de semaine.

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#31 24/04/2013 08h15 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Réputation :   39 

Je ne pense pas que cette file soit la plus judicieuse pour faire un débat (passionné et peut être passionnant) entre ZX-6R et Range19.
Messieurs, ouvrez un sujet dédié si vous souhaitez argumenter et contre-argumenter de façon, si possible, constructive.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#32 24/04/2013 08h36 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Réputation :   224 

C est vrai que ca nous interesse les vacances de M. Range19. Et ca fait avancer le debat…


Left the Rat Race in 2013

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#33 24/04/2013 13h54 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Réputation :   13 

Sans vouloir arbitrer ou concilier, je pense que cela dépend surtout d’où on habite (ce qui conditionne un peu où l’on investit).

Si je prends l’exemple de Paris, je ne pense pas qu’on puisse trouver des rendements de 10% aujourd’hui avec un studio(1).

Or, ZX-6R part du principe qu’on fait des opérations de plus de 10% de rendement brute.

Évidemment, dans ces conditions il est toujours intéressant d’utiliser le levier du crédit à son maximum (puisque les opérations s’autofinancent si tout se passe bien)

Par contre avec un rendement plus faible, injecter du cash peut effectivement être intéressant. C’est un peu ce que défend Ranger.

(1) : Prenons à studio de 20 m2 acheté à 120 000 euros tout compris (6000 euros/m2 pour achat + travaux + déco + …) + 8 000 euros de frais de notaire. Cela fait un achat total de 128 000 euros.

Je pense que vous admettrez qu’on est très nettement au-dessous du marché (au moins de prendre un taudis dans le 20ème)

Louons cet appartement 1000 euros/mois. Je pense la aussi que vous admettrez que nous sommes très nettement au-dessus du prix du marché (au moins d’avoir un bel immeuble dans le 6ème)

Cela donne un rendement brute de 12000/128000 = 9,3%

Nous voilà donc en dessous de 10% de rendement brute en prenant des hypothèses (très) très optimiste.

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#34 24/04/2013 14h18 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Le rendement brut ne veut rien dire. Parlons en net. Si en net votre rendement est supérieur à 7%, votre cash flow sera positif pour un crédit de 100% sur 25 ans.

A Paris, je n’ai pas trouvé d’opportunités comme ça depuis longtemps, du coup depuis bientôt un an j’investis en Province, où là, on en trouve.

Ce n’est pas là qu’est la différence entre Range19 et moi. Nous avons 2 approches opposées de l’investissement. J’apprécie l’échange d’idées et le débat sur le fond, mais j’attends d’autres arguments de sa part que ceux qu’il avance jusqu’ici. Et les "ouvrez vos chacras"  et autres "valeurs humanistes" ne font pas progresser le débat. J’attends des exemples concrets, des chiffres…
Ma méthode marche pour devenir rentier rapidement, nous sommes plusieurs (ou "étions" car certains ont disparu récemment) à en être la preuve sur ce forum.

Si on prend le concept de Range19, il propose d’investir au prix du marché (bien de qualité bien situé) avec un crédit court (vu qu’il n’aime pas les intérêts).
=> les conséquences sont :
- cash flow négatif : les mensualités sont importantes, donc non couvertes par les loyers
- capacité d’endettement réduite à néant à la première opération. Vous pourrez donc faire un investissement par décennie si tout va bien.
- fiscalité très lourde dès le crédit remboursé

Ce que je propose, c’est de chercher des biens décotés, bien situés, à retaper, en empruntant systématiquement le maximum sur 25 ans.
=> conséquences :
- cash flow positif : vous gagnez de l’argent de suite, cela remplace progressivement votre salaire!
- capacité d’endettement intacte: vous pouvez multiplier les opérations. (et faire quelques achats revente en même temps pour booster vos revenus)
- fiscalité nulle

Alors oui, les 2 méthodes permettent de devenir rentier, seulement la première prend 3 décennies alors que la 2e est faisable en 4 ans.


Left the Rat Race in 2013

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#35 24/04/2013 16h42 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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ZX-6R

Vous dites investir loin de chez vous, je suppose que vous louez en meublé et déclarez au réel.

Cela vous contraint a allez visiter sur place, si achat, vous devez retourner sur place pour meubler.

Vous ne pouvez pas vous occuper vous même de la gestion donc la déléguer (perte de rendement)

Est ce comme cela que vous fonctionnez ?

Pas trop galère ?

Je pose la question car moi aussi je lorgne sur des logements loin de chez moi

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#36 24/04/2013 16h46 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Réputation :   224 

Il faut toujours investir à proximité de chez soi. Personnellement j’achète en Province là où vivent mes parents. Ils peuvent aller faire des visites si besoin. Jamais j’irai acheter à 300km de chez moi pour aller chercher un rendement…


Left the Rat Race in 2013

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#37 24/04/2013 16h47 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Merci

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#38 26/04/2013 10h46 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Bonjour,

ZX-6R a écrit :

J’apprécie l’échange d’idées et le débat sur le fond, mais j’attends d’autres arguments

Je trouve que certains de vos arguments sont partiaux. Par exemple

ZX-6R a écrit :

Moi je préfère payer des intérêts, car cela veut dire que chaque mois mes locataires remboursent également une partie du capital, et donc que je m’enrichis.

Certes mais si vous ne payez pas d’intérêt cela veut dire que chaque mois les locataires remboursent plus de capital et donc on s’enrichit plus vite !

ZX-6R a écrit :

Les intérêts d’emprunt représente normalement le plus gros poste de charge déductible.
Il ne s’agit pas de défiscalisation mais de charges déductibles

Oui et c’est justement l’argument qui réduit l’intérêt des intérêts. Si les intérêts donnaient lieu à un crédit d’impôt voire à une réduction d’impôt il n’y aurait pas de débat.
Comme vous l’indiquez il s’agit avant tout d’une charge. Elle sera éventuellement déductible (si vous déclarez en micro-foncier ou en micro-bic  vous ne la déduirez pas) c’est à dire qu’elle viendra réduire la base imposable. Moins votre TMI est important et moins l’impact fiscal est important et par conséquent plus la charge est lourde.
Si vous payez 100 d’intérêts avec une TMI de 5.5 reste à votre charge 94.5 et à 45 % de TMI reste 55. Dit autrement plus votre TMI est importante et moins votre prêt est onéreux (à conditions d’emprunt identiques)
Autre point qui me gêne dans votre raisonnement c’est que vous ne considérez pas toutes les charges avec le même oeil bienveillant. Par exemple vous indiquez n’investir en province que près de chez vos parents pour que ceux-ci effectuent les visites. Pourquoi alors vous interdire d’investir ailleurs en confiant la gestion à une agence ? En effet il s’agit également d’une chargé déductible. Pour moi un euro qui ne va pas dans ma poche est considéré de la même manière peut importe la poche dans laquelle il termine.

ZX-6R a écrit :

Il faut toujours investir à proximité de chez soi.

Je suis désolé mais cette règle est une ineptie. Comme pour tout investissement il est primordial d’effectuer une étude de marché. Si l’étude de marché indique que le marché de proximité ne présente pas d’opportunité pourquoi vouloir vous interdire d’investir sur un marché plus éloigné. D’ailleurs vous ne respectez pas cette prétendue loi :

ZX-6R a écrit :

Personnellement j’achète en Province là où vivent mes parents.

L’important n’est pas d’investir près de chez soi mais de bien connaître l’endroit où vous investissez. Si vos parents y habitent sans doute y allez vous régulièrement. Peut être même s’agit-il de votre région d’origine ? De plus le "chez soi" n’est pas fixé dans le marbre. Durant votre vie vous aurez sans doute l’occasion de déménager (pour des raisons professionnelles ou pour changer d’air) dans ce cas vos investissements ne seront plus des investissements de proximité. Deviennent-ils pour autant de mauvais investissements ?

ZX-6R a écrit :

Ma méthode marche pour devenir rentier rapidement, nous sommes plusieurs (…)  à en être la preuve sur ce forum.

C’est un mensonge de faire croire qu’on devient rentier rapidement simplement en faisant des investissements en empruntant sur une très longue durée pour maximiser le cashflow. Il faudrait faire de très nombreux investissements en simultané et il y a toujours un moment où le banquier dit stop malgré le cashflow positif.
Tous ceux qui sont devenus rentier rapidement ont effectué des reventes pour encaisser des plus-values importantes. Dans ce cas plus vous avez remboursé de capital et plus vous avez de cash car à la vente il faudra rembourser la banque de la totalité du capital restant dû.
Exemple chiffré pour 100000 € meilleur taux nous propose un taux de 2,80% + assurance : 0,36% sur 12 ans et pour 25 ans  3,40% + assurance : 0,36%. Tableau amortissement | Calculez le tableau d’ amortissement de votre credit génère les tableaux d’amortissement. Si on revend après un an il faut rembourser à la banque 92887.98 pour la première hypothèse et 97416.67 dans la seconde (je ne tiens pas compte des IRA car comme on savait qu’on allait revendre avant terme on a négocié de ne pas en avoir) En empruntant sur 12 ans on dispose donc de 4528,69 euros de plus.
Si on revend au bout de deux ans le capital à rembourser est respectivement de 85574.24 et 94744.13 emprunter sur une plus courte durée a donc fait gagner 9169,89 €

ZX-6R a écrit :

Si on prend le concept de Range19, il propose d’investir au prix du marché (bien de qualité bien situé) avec un crédit court (vu qu’il n’aime pas les intérêts).
=> les conséquences sont :
- cash flow négatif : les mensualités sont importantes, donc non couvertes par les loyers
- capacité d’endettement réduite à néant à la première opération. Vous pourrez donc faire un investissement par décennie si tout va bien.
- fiscalité très lourde dès le crédit remboursé

Ce que je propose, c’est de chercher des biens décotés, bien situés, à retaper, en empruntant systématiquement le maximum sur 25 ans.
=> conséquences :
- cash flow positif : vous gagnez de l’argent de suite, cela remplace progressivement votre salaire!
- capacité d’endettement intacte: vous pouvez multiplier les opérations. (et faire quelques achats revente en même temps pour booster vos revenus)
- fiscalité nulle

Le point où je suis 100 % d’accord avec vous c’est de chercher en priorité des biens décotés plutôt que de se jeter sur le premier bien de qualité même s’il est au prix du marché. Faire une bonne affaire dès l’achat c’est le meilleur moyen de faire une bonne affaire tout court (comme dit ma mère ce qui est fait n’est plus à faire)
En revanche concernant les autres points vous manquez quand même pas mal d’objectivité. En prétendant que la capacité d’emprunt est réduite à néant parce que le cash flow est négatif dès le premier bien vous allez bien vite en besogne. Il faut quand même étudier plus en détail en fonction des situations (en particulier en fonction des revenus). L’exemple le plus flagrant de cash flow négatif c’est la résidence principale et pourtant beaucoup de personnes ayant un emprunt sur leur rp effectuent des investissements locatifs. (D’ailleurs sur votre présentation vous indiquez avoir vendu deux appartements dont le cashflow était légèrement négatif visiblement cela ne vous avait pas bloqué)
Bien sûr plus le cahflow est négatif plus la situation sera tendue pour obtenir un nouveau financement mais il faut voir combien de pourcentage cela représente sur le revenu et quel est le reste à vivre. S’il vous reste 10000 euros de reste à vivre après déduction du cashflow négatif il y a de grandes chances que le banquier accorde un nouveau prêt.
De plus à chaque remboursement de mensualité on reconstitue la capacité d’emprunt donc pourquoi faudrait il attendre au moins une décennie ? Si j’emprunte sur 7 ans dans 7 ans j’ai ma capacité d’emprunt totalement reconstituée et je dispose en plus d’un bien totalement remboursé qui me procure des revenus max (je n’ai plus d’intérêts d’emprunt sur ce bien) et que je peux mettre en garantie pour réaliser une autre opération.
Dans la stratégie opposée ce n’est pas parce que votre cash flow est positif que le banquier ne tiendra pas compte de cet emprunt dans son étude pour un nouveau prêt. Si le cashflow est de 1 euro par exemple et que la mensualité d’emprunt représente 100 % de votre revenu mensuel le banquier va avoir du mal à vous accorder un nouveau prêt car à la moindre vacance locative sur le premier bien c’est la banqueroute (bien sûr ce cas est exagéré car je doute que le banquier suive dès le premier crédit)

Concernant la fiscalité vous exagérez également. Fiscalité "très lourde" dans un cas et nulle dans le second. La fiscalité est fonction de nombreux paramètres que vous occultez bien trop rapidement.
Dans le cas d’une location nue vos travaux vont probablement généré un déficit foncier qui sera (dans la limite de 10700 euros) imputable sur vos autres revenus. La (voire les) première(s) année(s) vous aller donc payé moins d’impôt qu’habituellement mais dès l’année suivante vous allez également payer des impôts car les intérêts d’emprunts seuls (enfin avec les autres charges déductibles mais je les occulte car elles existent aussi dans la première hypothèse) ne couvrent pas les loyers (sinon vous n’avez pas de cash flow positif)
Si on se place dans une location meublée il faut tenir compte des amortissements (pour une déclaration au réel) et ces amortissements existent même si on fait un emprunt de courte durée ! Range19 se sera donc pas très lourdement imposé dès la fin du crédit il imputera encore de l’amortissement pendant de nombreuses années.
Pour reprendre mon exemple chiffré de ci-dessus Range19 aura payé 2709,14 d’intérêts sur la première année et vous 3360,03 ce qui fait une différence de 650.89 euros si vous avez une TMI de 30 % cela représente une différence de 195,267 en votre faveur.
Moins de 200 euros à comparer aux 4500 euros qu’il gagne si vous vendez après un an…

ZX-6R a écrit :

J’attends des exemples concrets, des chiffres…

Là encore, je vous rejoins à 100 % car il faut étudier des cas concrets et choisir la meilleure solution pour son propre profil (dans la première hypothèse il faut en particulier financer le cashflow négatif par d’autres revenus il faut donc disposer d’une capacité d’épargne alors que dans le second cas on ne touche pas à sa capacité d’épargne mais au contraire on se constitue immédiatement une nouvelle source de revenus )
Pour ma part je cherche à couper la poire en deux à savoir je cherche à emprunter sur la durée la plus courte qui me procure un cashflow nul (je n’ai donc pas de revenu nouveau immédiatement mais je n’impute pas ma capacité d’épargne non plus) mais je comprends très bien que d’autres puissent avoir des stratégies différentes car comme le dit la pub on joue comme on aime va comprendre Charles !

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#39 26/04/2013 11h30 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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GeGe777 a écrit :

Exemple chiffré pour 100000 € meilleur taux nous propose un taux de 2,80% + assurance : 0,36% sur 12 ans et pour 25 ans  3,40% + assurance : 0,36%. Tableau amortissement | Calculez le tableau d’ amortissement de votre credit génère les tableaux d’amortissement. Si on revend après un an il faut rembourser à la banque 92887.98 pour la première hypothèse et 97416.67 dans la seconde (je ne tiens pas compte des IRA car comme on savait qu’on allait revendre avant terme on a négocié de ne pas en avoir) En empruntant sur 12 ans on dispose donc de 4528,69 euros de plus.
Si on revend au bout de deux ans le capital à rembourser est respectivement de 85574.24 et 94744.13 emprunter sur une plus courte durée a donc fait gagner 9169,89 €

Bonjour Gégé,

Je ne suis pas d’accord sur les 4528.69 € de plus.
Vous oubliez un élément fondamental : compter la différence de montant des mensualités payées entre les 2 prêts.
Si je reprends votre exemple :
100000 € à 2.8 + 0.36 sur 12 ans nous donne des mensualités de 835.32 €
100000 € à 3.4 + 0.36 sur 25 ans donne des mensualités de 482.58 €

Donc sur 1 an vous aurez déboursé (835.32-482.58)*12 = 4232.88 € de plus avec le prêt sur 12 ans.

Au final, avec une revente après 1 an vous ne disposerez que de 4528.69 - 4232.88 = 295,81 € de plus en ayant opté pour le crédit sur 12 ans…
Avec une revente au bout de 2 ans le montant augmente à 704,13 €

Nous sommes très loin des montants que vous indiquez…

Dernière modification par Siocnarf (26/04/2013 11h43)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#40 26/04/2013 11h50 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Quel plaisir de lire une argumentation détaillée!

Je reprends point par point.

GeGe777 a écrit :

Certes mais si vous ne payez pas d’intérêt cela veut dire que chaque mois les locataires remboursent plus de capital et donc on s’enrichit plus vite !

Si je ne paye pas d’intérêt, je n’ai pas d’emprunt, donc les locataires ne remboursent rien. Je paye un max d’impôts car rien ne réduis mon résultat fical.
Le sujet était à l’origine "vaut-il mieux avoir un crédit et rembourser des intérêts ou ne pas avoir de crédit et payer de l’impôt".

GeGe777 a écrit :

l’argument qui réduit l’intérêt des intérêts…..vous ne considérez pas toutes les charges avec le même oeil bienveillant…..Pour moi un euro qui ne va pas dans ma poche est considéré de la même manière peut importe la poche dans laquelle il termine.

C’est tout à fait exact. Toutes les charges ne se valent pas à mes yeux! Mais alors pas du tout! Payer des intérêts me permet d’emprunter. Je paye pour acquérir de nouveaux bien qui vont me rapporter de l’argent=> Je gagne de l’argent. Les intérêts sont une "bonne charge"

En revanche, payer une agence est un coût qui ne me rapporte rien. Vous allez me dire il font un travail, c’est normal de les payer. Sauf que je vous réponds que ce travail, je peux le faire moi même (ou dans mon cas personnel, je peux envoyer mon père faire faire une ou 2 visites à des locataires potentiels)

Donc d’un côté je paye une charge qui me permet de m’enrichir en investissant plus, et de l’autre côté je paye une charge qui enrichit une agence immo (sur mon dos).

Toutes les charges ne se valent pas.

GeGe777 a écrit :

investir à proximité de chez soi

Je ne pense pas que ce soit une ineptie. Si vous avez un studio à Brest, un autre à Nice et un 3e à Paris, vous avez intérêt à avoir un membre de la famille à la SNCF ou chez Air France.
Premièrement, comment allez vous trouver la bonne affaire? Vous ne pouvez pas connaitre le marché immobilier de la France entière.
Deuxièmement, comment allez vous gérer les travaux?
Troisièmement, comment allez vous trouver des locataires? Mettre en gestion? une charge inutile!
Acheter chez soi n’est pas une ineptie, c’est du bon sens.

GeGe777 a écrit :

vous aurez sans doute l’occasion de déménager (pour des raisons professionnelles ou pour changer d’air) dans ce cas vos investissements ne seront plus des investissements de proximité. Deviennent-ils pour autant de mauvais investissements ?

Je ne sais pas si mes investissements deviendront mauvais, mais ils deviendront moins rentables si je dois prendre une agence, donc il peut être préférable de revendre (et au passage encaisser une éventuelle plus value) pour racheter ailleurs (et rebénéficier de l’amortissement d’un nouveau bien)

GeGe777 a écrit :

C’est un mensonge de faire croire qu’on devient rentier rapidement simplement en faisant des investissements en empruntant sur une très longue durée pour maximiser le cashflow

Votre exemple chiffré montre simplement qu’on rembourse plus de capital en empruntant sur une courte durée que sur une longue durée. La Palisse ne dirait pas mieux! Si vous SAVEZ que vous allez faire un achat revente, quelle idée d’aller emprunter sur 25 ans??!!
L’emprunt sur 25 ans sert à augmenter le cash flow lié à la mise en location.

Si vous souhaitez devenir rentier en vivant sur un capital, vous devez multiplier les achats revente, prenez des crédits courts, et faites le en tant que marchand de bien. Quand vous avez 700k€, vous placez tout et vous vivez des dividendes / intérêts.

Si vous souhaitez devenir rentier en vivant d’une rente immobilière, empruntez sur 25 ans et vivez sur votre cash flow positif.

Les 2 sont tout à fait jouables. Personnellement je me sens plus en sécurité en ayant du concret que des actions (même si j’en ai aussi pour environ 10% de mon patrimoine net)

Vous parlez d’une limite de la banque, savez vous où elle se situe? Personnellement je ne l’ai pas atteinte. Cela demande de gros efforts parfois, j’ai eu bcp de mal pour mon dernier crédit, mais ca a marché. Les 33% c’est pour la RP, pas pour du locatif. Les "règles" changent d’une banque à l’autre, et même d’une agence à l’autre. Mon dernier crédit m’a été accordé par une banque qui me l’avait refusé dans une autre agence…

Enfin sachez que lors de la vente la banque ne demande pas forcément le remboursement du capital. (j’etais le 1er surpris)

GeGe777 a écrit :

Si j’emprunte sur 7 ans dans 7 ans j’ai ma capacité d’emprunt totalement reconstituée et je dispose en plus d’un bien totalement remboursé qui me procure des revenus max

Tout à fait, mais un achat tous les 7 ans n’est pas optimal. Et votre bien ne vous procure pas des revenus max vu l’imposition qu’il y a dessus au bout de 7 ans (qui elle est bien maximale par contre)

GeGe777 a écrit :

ce n’est pas parce que votre cash flow est positif que le banquier ne tiendra pas compte de cet emprunt dans son étude pour un nouveau prêt

Le banquier compte 70 ou 80% du loyer et 100% du crédit. Donc si j’achète à crédit un studio à 45k€ que je loue 380€ par mois, j’obtiens une mensualité d’environ 250€ pour un loyertenu de 380*0.7 = 266€ => capacité d’emprunt en hausse. (exemple vécu)

GeGe777 a écrit :

Concernant la fiscalité vous exagérez également.

Il ne faut pas sur estimer les amortissements. Je n’ai pas mes tableaux sous les yeux, mais les amortissements sont inférieurs aux loyers, et ils seront insuffisants pour ramener le résultat fiscal à zéro s’il n’y a pas de mensualités d’emprunt à côté.

Merci beaucoup pour cet échange très constructif GeGe777. Je vous mets +1. J’espère que nous en aurons d’autres.


Left the Rat Race in 2013

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#41 26/04/2013 15h56 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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ZX-6R, vous avez un gros historique sur le forum et c’est intéressant d’avoir votre retour d’expérience.
Donc merci de la partager ! J’aimerais bien comprendre le mécanisme avant de critiquer, d’essayer de mesurer les limites ou les risques… Si je résume:

D’une part, la recherche intensive du bien pour avoir une décote par rapport au marché (et donc un bon rendement locatif). On note que les travaux aident pour faire la décote et à la constitution d’un déficit foncier pour optimiser fiscalement la situation.

Jusqu’ici; très bien.

Par contre, il y a quelque chose qui m’échappe.

Peut être une idée reçu mais il me semble que les crédit travaux se font sur des durées plus courtes, non ?

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#42 26/04/2013 16h08 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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non pas du tout, vous pouvez emprunter sur 25 ans pour des travaux, c’est comme un crédit immo classique.

La raison pour laquelle il faut chercher un bien avec travaux est surtout le prix.

Si le prix du m² au centre de telle ville est de 5k€, un bien en mauvais état pourra se trouver à 3k€, et les travaux pourront se faire pour 0,8k€ => votre gain est la différence entre les 2. Vous mettez en loc et vous avez un cash flow positif ou vous revendez au dessus du prix du marché car c’est refait à neuf et joliment décoré.

Pour le déficit foncier, ça implique de louer nu. Je commence à peine à l’utiliser, et conseille plutôt de louer meublé. Car un déficit foncier la première année peut vite devenir un montant imposable conséquent.

Dernière modification par ZX-6R (26/04/2013 16h10)


Left the Rat Race in 2013

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#43 26/04/2013 18h57 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Ma méthode marche pour devenir rentier rapidement, nous sommes plusieurs (ou "étions" car certains ont disparu récemment) à en être la preuve sur ce forum.

Si on prend le concept de Range19, il propose d’investir au prix du marché (bien de qualité bien situé) avec un crédit court (vu qu’il n’aime pas les intérêts).

Un bien qui se vend 100 000 en parfait état est à son prix de marché.
Le même nécessitant des travaux à 70 000 est à son prix de marché. J’achète donc au prix du marché.

Sur la démarche, je préfère (sans imposer mon point de vue) considérer que l’on doit :

- définir la durée du prêt en fonction de sa capacité d’épargne et de sa plus ou moins grande aversion au risque (évident)
- réaliser des acquisitions régulièrement à partir du moment ou on se sent bien dans cette activité (dans mon cas tous les deux ans, imposés par le type de biens, neufs ou décotés ou exceptionnels pas toujours facile à dénicher ou nécessitant des délais).
- au fil du temps, réinvestir les revenus de ce qui est payé en travaux, construction ou nouvelle(s) acquisition(s) de plus grande ampleur en fonction de la date à laquelle on souhaite devenir rentier (ie arrêter ou limiter fortement son activité principale)
- garder sur les revenus générés par le locatif de quoi compenser l’impact fiscal de cette activité
- financer des biens "valeur sûre"
- diversifier : pas le même type de biens, pas tout dans le même quartier, dans le même immeuble, dans la même ville (ce dernier point étant plus difficile pour les raisons justement présentées par ZX-R6)
- en situation bullesque, être plus que jamais sélectif.
- éviter malgré l’intérêt financier les emprunt sur une longue durée par souci de sécurité. C’était facile à éviter, on prêtait à des taux élevés lorsque j’ai commencé. Ce dernier point est discutable, mais emprunter sur 25 ans me semble extrême… même si dans le monde parfait d’un tableur ça le fait.

Je répète ne pas avoir été génial mais avoir constitué un patrimoine de rentier en étant parti de rien sans la moindre aide de qui que ce soit.
Mes calculs ne sont pas modélisés, la démarche était empirique et parfois opportuniste (comme celle de la plupart de mes amis qui ont suivi la même démarche) et l’optimisation (pas parfaite) n’est devenue une réflexion bien après le début (j’avais à peine 19 ans) et pas toujours suivie de décisions concrètes (intégration de financements in fine, constructions neuves afin de bénéficier de dispositifs défiscalisants et de prix inférieurs au prix de marché etc)

Dire que c’est idéal, je ne sais pas, mais c’est mon expérience.

Un autre point : j’entretiens mon réseau en le faisant travailler de temps en temps donc en le rémunérant, même si je n’ai pas toujours besoin de leurs services.
Je considère l’agent immobilier comme un partenaire choisi attentivement et n’hésite pas à lui confier une rédaction de bail pour me rappeler à son bon souvenir. Toutes les charges ne se valent pas, c’est vrai, mais certaines permettent de garder un contact plus neutre qu’au moment des opérations de vente ou d’acquisition et de fidéliser la relation.

Conclusion : je n’optimise pas parfaitement, n’ai pas choisi une voie ayant les faveurs des anciens de ce forum (immeuble ancien + financement très long terme), mais j’ai commencé très jeune, toujours été prudent et ai bien fait de l’être j’ai échappé à quelques déconvenues.
La ville ayant mes faveurs est truffée d’immeubles dits "pour investisseurs"potentiellement très rentables. Je ne franchis pas le pas maintenant que je pourrais le faire sereinement parce que la concurrence du récent en centre ville est féroce. Il s’y est construit beaucoup de logements neufs. L’ancien n’y a même plus l’avantage de l’emplacement.

Pour un débutant, il me semble que la voie que j’ai choisie ne fonctionnerait plus (commencer avec des appartements anciens autofinancés revendus rapidement pour acheter mieux)… mais ne suis sûr de rien.

J’oubliais : je rentre de deux jours sur la côte où j’ai des locataires. Le marché, là bas aussi, semble se retourner. Les prix affichés restent élevés mais sont à la baisse.

Dernière modification par Range19 (27/04/2013 09h10)

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#44 27/04/2013 18h33 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Partons du postulat suivant , je suis un investisseur qui souhaite acheter un bien de 30 M2.

J’ai trouvé un bien de 30 M2 à 80.000 €
Avec un foncier de 500 € et des charges annuelles de copropriété de 600 € / an propriétaire
Le loyer sera de 650 €

Taux d’emprunt 3,20 % et assurance 0,3 %
Calcul de la mensualité d’un crédit

1°) Si j’achète sur 7 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 1080 €
1080 - 650 = 430 € à sortir personnellement  ce qui représente 40 % du remboursement 
Soit un cout annuel de 5160 € plus les charges de 1100 soit un total de 5260 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 11.000 € déductible.

2°) Si j’achète sur 10 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 790 €
790 - 650 = 140 € à sortir personnellement  ce qui représente environ 17 % du remboursement 
Soit un cout annuel de 480 € plus les charges de 1100 soit un total de 1580 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 15.900 € déductible.

3°) Si j’achète sur 12 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 690 €
690 - 650 = 40 € à sortir personnellement  ce qui représente environ 5 % du remboursement 
Soit un cout annuel de 1680 € plus les charges de 1100 soit un total de 2780 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 19.300 € déductible.

4°) Si j’achète sur 15 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 580 €
580 - 650 = 70 € de cash flow   
Soit un cout annuel de 1100 € déduit d’un revenu passif de 840 soit un cout réel de 260 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de  24.400 € déductible.

5°) Si j’achète sur 20 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 471 €
471 - 650 = 179 € de cash flow   
Soit un cout annuel de 1100 € déduit d’un revenu passif de 2140 soit un cout réel nul et un cash flow couvrant l’intégralité de mon investissement et me rapportant 2140 - 1100 = 1040 e / an ..
Sur la période cela fait un total d’intérêt de  33.2000 € déductible.

Il faut savoir que chaque euro imposable sera imposé à 15,5  % de CSG et ensuite imposable dans votre imposition personnelle et cela impacte aussi votre taxe d’habitation.

Une forte augmentation des revenus locatifs entraine un changement de tranche  , le bénéfice des revenus locatifs sont annulés par l’impôt

Donc si j’achète sur une durée courte je vais devoir ajouter tous les mois et cela va me couter en terme de remboursement d’emprunt et en fiscalité.
Si j’achète sur une durée longue je vais me créer  immédiatement des revenus passifs qui rassurerons la banque et me permettront de recommencer l’opération plusieurs fois.

Il suffit de disposer de 12 biens avec un revenu passif pour chacun de 1.000 € / an pour disposer d’un rente mensuelle de 1.000 / mois.

Bien sûr comme j’ai pris plaisir à lire les commentaires du forum , j’ai loué mon bien en meublé pour pouvoir ajouter  l’amortissement du bien et la déduction des intérêts d’emprunts pour un ensemble déclaré au régime réel.
De temps en temps  , j’ai besoin de changer mon ordinateur , mon fauteuil de bureau , j’ai besoin de fourniture pour gérer ma petite entreprise alors je n’hésite pas à passer ces frais dans mon compte de résultat afin de minorer le résultat.

Si j’ai vraiment beaucoup de biens , je passe aussi mon forfait téléphone.

Voila  pourquoi il faut prendre des durées longues pour des biens meublés déclarés au régime réel.

Il est toujours possible de prendre pour certaines opérations des durées plus courtes avec l’hypothèse de revendre mais cela impactera toujours votre capacité d’emprunt.

Que va penser le banquier quand vous aurez emprunté sur 7 ans et que vous voudrez achetez un autre bien ?
Le banquier va vous dire que vous sortez  mensuellement 430 € et que vous devez attendre la fin de ce crédit pour en prendre un autre.
Alors en ressortant de la banque vous verrez un autre investisseur qui vient pour acheter un autre bien car cet investisseur aura pris la précaution d’emprunter sur 20 ans et il aura porte ouverte pour de nombreux emprunts.

Celui qui achète sur 7 ans en commençant à 25 ans sur 42 ans si on considère qu’il réutilise les revenus locatifs pour couvrir les achats suivants sa&ns sortir ensuite les 430 € , il devrait pouvoir disposer de
1 bien en 7 ans  à 32 ans compensé à 40 % par l’investisseur.
2 biens au bout de 14 ans  à 39 ans compensé par le premier loyer
4 biens au bout de 21 ans à 46 ans compensé par les deux premiers loyers
8 biens au bout de 28 ans à 53 ans
16 biens au bout de 35 ans à 60 ans
32 biens au bout de 42 ans à 67 ans.

C’est certainement un beau parcours , tout le monde n’a pas l’envie , la volonté d’acheter autant mais si c’est le cas alors il faut prendre une option long terme pour les emprunts pour limiter la fiscalité car déjà à 8 biens en fiscalité plein pot c’est le flirte assuré avec la taxe à 75 % et l’ISF.

L’ISF est payable à partir de 1,3 Millions d’€uros et se calcule sur la différence entre l’actif et le passif donc notre investisseur approchera de la limite ISF à peine à 60 ans , en continuant à valoriser les biens à 80.000 € pièce depuis 20 ans , le seul espoir est alors une baisse de l’immobilier.

L’autre investisseur sur le long terme disposera de d’une vingtaine de biens , il aura déjà arrêté de travailler ne sera pas fiscalisé , il pourra revendre pour réinvestir plus grand et continuer son parcours d’investisseur ayant commencé petit avec rénovation puis agrandissant son patrimoine

Voila , j’ai du oublier des choses mais si ça me revient je compléterais

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#45 27/04/2013 18h51 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Il y a une inversion dans vos 2/ et 3/ sur les calculs de cout annuel (ça ne change rien au raisonnement).

D’un point de vue financier, voici les VAN (pour 3 taux d’actualisation différents) sur 20ans des investissements imaginés par Philippe (cas 1 à 5 : 7ans, 10ans, 12ans, 15ans et 20ans d’emprunt) :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3207_van.jpg
(la lecture se fait horizontalement, donc pour un taux d’actualisation donné)

Plus une VAN est élevée, plus un investissement est rentable (cas général, toutes choses égales par ailleurs).  L’emprunt long avec cashflow positif semble donc à privilégier.

Dernière modification par Geronimo (27/04/2013 19h31)

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#46 27/04/2013 18h52 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Bonjour Gege77 , bienvenue sur le forum ,

Je vois que vous êtes très au fait de l’immobilier , c’est une bonne chose car cela permet d’animer cette partie du forum ou nous sommes un peu minoritaire par rapport à la bourse.

Une petite présentation de votre part serait un plus pour échanger

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#47 27/04/2013 20h07 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Développement intéressant et on ne peut plus clair Philippe.

Nous devons aussi considérer l’évolution des revenus du travail, de la capacité d’épargne et de la fiscalité, sans parler des situations familiales de chacun.

Je n’ai eu aucun problème de financement grâce au cash flow ou liquidités générés par les premiers biens et nos progressions de carrière, donc de revenus. Je n’aurais jamais osé à 19 ans m’engager sur 25 ans.

Certains marchés ne permettent pas de faire de meublé (absence de demande et offre structurée largement suffisante), notamment si l’on souhaite diversifier le type de biens.

Je vais continuer à vous lire et m’enrichir des différentes présentations, expériences pour, qui sait, tenter le coup un jour.

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#48 27/04/2013 20h27 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Range19, je vois dans votre présentation que vous avez acheté des biens dans des conditions où les loyers couvraient les mensualités même avec des emprunts à échéance relativement courte (ce qui est, aujourd’hui, devenu très difficile !). Vous aviez donc un cashflow positif, ce qui vous a permis de mener de multiples investissements sans être en difficulté financière.

Vos investissements auraient probablement été plus rentables (et avec des cashflows encore plus positifs) si vous aviez pris des emprunts de plus longue durée….. mais si vous n’êtes pas à l’aise avec un emprunt longue durée, vous avez sans doute fait le bon choix au regard de vos propres critères (et au final, c’est ça qui compte).

Mais d’un point de vue rentabilité pure de l’investissement, il semble bien qu’un emprunt long soit à privilégier.

Sauf incompréhension de ma part, vos investissements rejoignent en tout cas l’argumentaire de ZX-64 et Philippe sur la question du cashflow positif.

Dernière modification par Geronimo (27/04/2013 20h34)

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#49 27/04/2013 22h11 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Géronimo,

La période autofinancement n’a pas duré : il s’agissait de biens de piètre qualité et le marché évoluait très vite.
La revente m’a tout de même permis d’acheter mieux plus facilement.

J’aurais été incapable d’imaginer qu’une banque me prête de quoi financer l’équivalent de 12 biens avec un crédit sur 20 ans… ni même de m’engager dans un truc pareil.
Lancer une opération aujourd’hui sur le modèle décrit ci-dessus reviendrait à emprunter 12 X 80 000 euros. Pas évident de prime abord, même si je comprends comment on peut s’y prendre.

Quant à la rentabilité pure de l’investissement, elle privilégie indéniablement les emprunts longs sur le papier.

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#50 28/04/2013 07h46 → Achat de trois studios pour un investissement locatif... (investissement locatif)

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Il est certain de nous avons tous commencé avec des petits biens pas forcement de bonne qualité , la démarche de rénovation est saine pour moi car elle permet de redynamiser des quartiers.

Les petits biens servant d’apport ensuite pour des plus gros achats car la gestion courante des studios est pesante , je n’ai jamais vu un étudiant repeindre un studio par contre j’ai vu des locataires refaire une cuisine dans un 3 pièces.

De ce qui a été évoqué , il se dégage deux chemins vers le nirvana du rentier immobilier,

Soit la voie la plus longue et la plus sûr aussi qui consiste à acheter sur des durées courtes de 7 ans et recommencer ensuite après chaque fin de crédit , comme métaphore je pourrais dire que c’est le sentier de randonnée en montagne
Je vois dans cette démarche le risque de perdre des affaires , des ne pas disposer de taux intéressants à la fin du cycle des 7ans et pour moi cela manque beaucoup de piquant mais cela permet de se constituer un patrimoine pour la retraite qui si on remet tous les revenus locatifs dans la cagnotte permettent de disposer d’un gros patrimoine.
L’aspect fiscal peut être limité par une SCI , j’ai initié au dessus une réflexion sur le fiscal sans en calculé tous les aspects et comme l’a indiqué Range19 il faut aussi tenir compte des revenus personnels et du départ des enfants du foyer fiscal dans tout les cas la fiscalité ne s’arrange pas dans le temps et l’augmentation du patrimoine.
Mais à quel prix fiscal pour cette voie ?

Soit l’attaque frontale de la falaise avec plus de difficultés mais l’accès au sommet plus rapidement en utilisant des durées d’emprunts plus longue.
J’ai évoqué sur mon profil que j’avais fait depuis 2012 des reventes de biens avec un rachat d’immeuble me procurant des revenus locatifs similaires au revenu d’un studio revendu mais en augmentant mes revenus locatifs , mon patrimoine et en diminuant mes charges et ma fiscalité.

J’approche des 90 K€ annuel de revenus locatifs sans aucune fiscalité , une fois ma dernière rénovation terminé ( hier 25 M2 de carrelage posé c’est pour cela que j’ai repris le clavier confortablement assis dans mon fauteuil ) , je disposerais de 1200 € mensuel de cash flow mensuels sans fiscalité avec des biens qui se rembourse , ce cash flow diminuera car j’ai encore une vente à faire avant de repartir sur un autre achat d’immeuble.

Je tiens à préciser qu’un emprunt sur 25 ans n’est pas une bonne chose , la durée limite se situe entre 18 en 21 ans sachant qu’ à partir de 20 ans d’emprunt on change de tranche pour les taux donc le mieux est d’être sur la durée la plus longue juste avant le changement de tranche soit 19 ans.

Philippe.


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