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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 11/06/2014 11h47 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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Bonjour,

Pour mes informations personnelles, voir ma présentation.
En bref, RP en location, mais profitons des taux bas pour investir.

Maison de 135 m² découpée en 4 logements meublés avec jardin et véranda 14m² en commun.
A proximité (3 à 10 min à pieds) des 3 écoles supérieures privées de la ville, du centre ville,
des facs, des commerces.
Les logements sont donc habituellement loués à des étudiants cautionnés par les parents.
Le bien est vendu avec locataires en place, en direct via le propriétaire.

Affiché 171k€ (dit ferme…..) je le visite ce soir.
Taxe foncière 760 €
Duplex 30m² loué 350€ + 80€ charges
Studio 1 23m² loué 320€ + 80€ charges
Studio 2 26m² loué 330€ + 80€ charges
Studio 3 29m² loué 350€ + 80€ charges

J’ai un financement à 110%
- 20 ans échéances 1100 €
- 25 ans échéances 940 €

Je vous donnerai mon avis suite à la visite de ce soir, quel est celui des investisseurs avisés ?

Merci à vous & Bonne journée

Mots-clés : immeuble, investissement, lmnp

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#2 11/06/2014 11h51 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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Trop de studios , risque de vacances locatives en été , gestion chronophage des studios.

Équilibre financier atteint tout juste donc en soustrayant 2 mois de vacances locative en été sur les 3 studios vous risquez de passer vos 20 prochaines années à refaire les peintures et à ne pas partir en vacances..

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 11/06/2014 11h56 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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Merci pour la réponse rapide (c’est peu de le dire).

C’est ma crainte… modérée par le fait que les étudiants en place suivent des cursus
de 3 à 5 ans.
Je récupère le bilan complet des 10 années de location ce soir, cela va me permettre
de confirmer cette hypothèse.

Reste le prix de vente soi-disant non négociable, à suivre.

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#4 11/06/2014 18h38 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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Visite effectuée.
L’immeuble est bien organisé et les logements bien pensés.
Le mobilier fourni est complet.
La véranda et le jardin sont un plus agréable.
Maison de 140m² sur terrain de 127m²

Rénovation complète en 2003 : ouvertures PVC double vitrage, toiture (ardoises, crochets inox),
plomberie, électricité.
La chaudière gaz est neuve de novembre 2013 (Saunier Duval).
Pas de travaux à prévoir de ce que j’ai pu constater.

Prix en direct 171.000€ et Prix agence FAI 180.000€ donc je dois avoir une petite marge de négociation, sachant qu’ils ont déjà racheté un autre bien, l’horloge tourne.

Revenus CC 2012 = 17.630€
Revenus CC 2013 = 17.015€

Il y a en effet des locataires qui restent d’une année sur l’autre pour conserver leur logement
durant leur cursus étudiant, l’immeuble étant réellement bien situé et agréable.

Je sais qu’il y a un débat 20 vs 25 ans pour les emprunts, j’ai le choix et je suis relativement jeune
donc je ne sais pas comment me décider sur cet aspect…

Je vais étudier tout ça à tête reposée, refaire mes calculs et voir si cela vaut le coup de faire une
proposition, et à quel prix !

Merci par avance pour vos avis,
Alex

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#5 11/06/2014 18h49 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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Bonjour,

Savez-vous pourquoi les revenus sont plus faibles en 2013 qu’en 2012?
Un locataire est-il parti en court d’année ???

Pour le crédit je pense que, d’après ce que j’ai lu les deux se valent, il faut faire des simulations afin de voir ce qui est plus rentable pour vous et surtout ce qui dégage un Cash Flow positif ou nul.

En calculant vite fit on arrive à une rentabilité de 9.45% brute, qu’en est-il de la rentabilité nette ?

Sylvain

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#6 11/06/2014 20h44 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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Oui, une vacance locative plus importante en 2013 sur l’été.
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6193_capture.jpg

Je dois recevoir les charges réelles de la part du propriétaire incessamment sous peu ce qui permettra
de sortir la rentabilité nette.

Alex

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#7 11/06/2014 21h05 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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d année en année vos revenus vont augmenter alors que vos remboursements sont stables.

Si vous compter garder le bien et ne pas le revendre dans les 10 prochaines années partez sur 25 ans.

Philippe30 est le taulier … mais il vous tolère ne pas suivre son avis, voire le contredire wink

Calculez bien vos charges et soyez attentif a la distance par rapport a votre RP.

Bon investissement !

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#8 11/06/2014 22h07 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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Bonjour,

Pour moi avant de vous poser la question de la durée d’emprunt il faut essayer de voir si le prix va être négociable ou pas.
L’idéal avec un immeuble de rapport c est de pouvoir différencier un peu le type d’appartements ce qui n’est pas le cas ici.
20 ans c’est déjà long et vous êtes à peine à l’équilibre sur cette durée au moindre pépin il vous faudra financer de votre poche. Et je doute que que 20 ans vous n’ayez aucune vacance locative ni aucun travaux ni sur les studios ni sur l’immeuble.

Il ne faut pas oublier que sur ce forum la plupart des intervenants ont un (très) gros TMI si ce n’est pas votre cas ça ne sert pas à grand chose de rallonger la durée d’emprunt (il ne faut jamais oublier qu’avant de les déduire du revenu imposable il faut les payer les intérêts ! Alors certes c’est le locataire qui paye mais peut être est-il plus judicieux qu’il vous paye vous plutôt que le banquier.

Il faut d abord trouver une bonne affaire et ensuite chercher à l’optimiser. Pour moi l’équilibre doit se faire sur 15 ans maxi, sur 20 vous devez absolument générer du cashflow positif ce qui risque fort de ne pas être le cas ici s’il y a des dépenses non prévues (ne serait-ce que les impôts dès que les meubles seront amortis et les intérêts d’emprunt auront baissé)

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#9 11/06/2014 22h59 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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Ce bien est à moins d’1km de ma RP actuelle.

Vos réponses m’amènent à la réflexion de le revente du bien.
A vous lire, pour optimiser ce type d’investissement, l’idéal serait d’emprunter sur 20 ans
avec CF positif bien entendu et de revendre dans 10 ans pour réinvestir.

C’est d’ailleurs en partie la stratégie de l’actuel propriétaire qui acheté et rénové fin 2003 et qui
vient de réinvestir dans plus grand, en locatif également, transformable en RP pour la retraite.

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#10 11/06/2014 23h35 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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Les stratégies à moyen terme peuvent différer mais pour moi il faudrait pouvoir le toucher à 160/165 K€ frais de notaires inclus pour pouvoir affiner l’étude sur le financement à votre avis le proprio serait-il prêt à un tel effort?

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#11 12/06/2014 04h41 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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@Alex4485
Un immeuble c’est 9 à 10  % de rentabilité , il faut partir sur cette base.

20 ans semble une bonne durée d’emprunt si vous passez au delà de 20 ans vous allez passer votre vie à payer des intérêts , une simulation sur internet vous confirmera les dires du taulier …..

Pour les emprunts , il y a des taux avec des tranches d’année , plus c’est court plus le taux est bas.
Une bonne  option est de prendre 18 ans au taux moindre que 20 ans et ensuite de rallonger la durée.

Je répète trop de studios est nocif dans un même immeuble car vacance locative alors qu’avec une répartition studio , T1 , T2 on peux envisager la rotation de locataire suite aux changements de la vie et surtout seul un studio n’est pas loué en été.

1 km de chez vous , achetez un vélo cela vous permettra de faire sport et des économies durant vos multiples déplacements vers l’immeuble.

Regardez si vous trouvez autre chose , prenez votre temps.

Cet immeuble semble pas une trop bonne affaire en terme financier.

Pour la négociation partez  sur une base de -10 % quelque soit le bien , surveillez ceux qui restent longtemps à la vente , ils seront plus facile à négocier.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 18/06/2014 20h25 → Investissement immobilier locatif LMNP dans 3 studios et 1 duplex... (immeuble, investissement, lmnp)

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Bonsoir,

Il y a certaines choses qui arrivent lorsque l’on ne les attend plus.
Notre achat de RP s’est réveillé puisque nous avons fait une proposition sur un bien
qui remplissait enfin nos critères et elle a été acceptée.

Donc investissement locatif en stand by.

Sachant que le propriétaire de l’immeuble a reçu une offre qu’il a considéré trop basse
et m’a relancé hier soir.
La curiosité va me faire suivre la potentielle de ce bien ;-)

Bonne soirée
Alex

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