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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/05/2016 12h36 → Ltalta : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec trois F3 dans le Bas-Rhin) (avis, immeuble, plus value)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je suis à la recherche d’un immeuble pour un investissement locatif en meublé.
J’étudie en ce moment la rentabilité d’un immeuble affiché dont voici les caractéristiques:

MON PROFIL
- Mariée, 45 ans, 3 enfants, TMI 14%, Revenus salariés 70KE + revenus Locatifs (un F4 en foncier +F2 en LMNP réel)

APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Bonne connaissance Comptables
- Mari très bricoleur
- disponibilité 3 jours par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble de 3 F3 de 55 m2 chacun
- Année de construction : 1930
- RDC + R1 +R2 mansardé, chauffage au Gaz individuel, fenêtres doubles vitrage,
- Inhabité depuis peu

Quelques travaux sont à prévoir :
Réfection des SDB
Peintures pour rafraichir l’ensemble
Ameublement des 3 F3
Electricité

LOCALISATION DU BIEN
Immeuble proche centre ville, forte demande locative, secteur recherché, bien desservi par les transports en communs

RENTABILITÉ DU BIEN
Résumé en chiffres :
370 000 Eur (à faire baisser à 340 000 Eur)
18 000 Eur Frais agence
35 000 Eur Frais notaire/Hypothèque
23 000 Eur travaux + meubles
447 000 Eur au total

Recettes /Charges annuelles
Loyer         22300
TF                      1400
Assurance               500
CFE estimé           800

FINANCEMENT DU BIEN
Apport de 25 000
Taux crédit 1.3% sur 15 ans (ma banque ne fait pas d’investissement sur des périodes plus longues)
Pas d’assurance sur prêt envisagés (A voir)
Epargne de précaution : 40KE

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée  LMNP au réel

Le reste à charge est de 1100 Eur par mois (Recette-échéance prêt-TF- CFE-Frais divers)

L’objectif n’est pas de toucher une rente, car il est impossible de couvrir les charges par les recettes dans ma région.
L’objectif est de vendre dans 7/10 ans en faisant une plus value (possible en revendant au même prix)

Dans l’attente de vos remarques pertinentes !

Message édité par l’équipe de modération (24/05/2016 13h36) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Ltalta (24/05/2016 12h38)

Mots-clés : avis, immeuble, plus value

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#2 24/05/2016 12h42 → Ltalta : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec trois F3 dans le Bas-Rhin) (avis, immeuble, plus value)

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Un calcul très simple et rapide donne un rendement de 5% brut.

Ma question est la suivante : un tel investissement (en temps, en risques) vaut-il la peine, là où le rendement est plus faible que la moyenne des SCPI ?

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#3 24/05/2016 13h09 → Ltalta : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec trois F3 dans le Bas-Rhin) (avis, immeuble, plus value)

Membre
Réputation :   337 

+1 avec qdedroit.

Par ailleurs, un immeuble datant de 1930 et sans co-propriété, il faut s’attendre à avoir des travaux d’entretien. J’ai l’impression que vous ne chiffrez ni la vacance locative, ni les travaux d’entretien.

Vous ne comptez pas non plus d’impôts, or même avec l’amortissement du LMNP, il me semble que d’ici 10 ans vous aurez payé quelques milliers d’euros d’impôts.

L’objectif est de vendre dans 7/10 ans en faisant une plus value (possible en revendant au même prix)

Là, j’ai du mal à vous suivre.

Sur un achat-revente à 10 ans d’écart, entre les frais d’AI (x2), les frais de notaire (x2), les travaux initiaux plus les travaux d’entretien pendant la durée de détention, et les 132000 € que vous aurez sorti de votre poche d’ici 10 ans (1100 € de cashflow négatif/mois x 12 x 10), ça me paraît difficile de faire une plus-value à la revente, si c’est revendu au même prix.

Pour ma part, j’ai du mal à voir l’intérêt d’une telle opération.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2016 13h10)

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#4 24/05/2016 14h12 → Ltalta : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec trois F3 dans le Bas-Rhin) (avis, immeuble, plus value)

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Bonjour,

Je serais un peut plus mitigé que vous, car par un placement en SCPI par exemple, n’est pas financable a un si gros montant par un prêt… Donc on place a un rendement proche voir peut être même supérieur mais avec un beaucoup plus petit montant !

Ou par contre j’ai beaucoup plus de doute, c’est sur l’affaire en elle même !
Le rendement me parai très faible, en particulier pour un immeuble ! Avoir autant a rembourser chaque mois, êtes vous certain de pouvoir couvrir la mensualité en cas de coup dur (votre emploi est-il stable?)? Si impayés d’un locataire qui dégrade un appartement qui nécessite des rénovations pour relouer pouvez vous le couvrir?

Vous dites qu’il n’existe pas de meilleur rendement dans votre région, est-il discret de vous demander de quel région il s’agit? En vous éloignant un peu, n’existe-il pas de meilleur rendement?

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#5 24/05/2016 16h01 → Ltalta : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec trois F3 dans le Bas-Rhin) (avis, immeuble, plus value)

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Bonjour,

Le calcul de 1100 EUR à charge par mois correspond à l’achat au prix affiché actuel. En baissant le prix à 350 KE frais agence inclus + frais de notaire, j’arrive à une charge mensuelle de 850 Eur.

Je ne compte effectivement pas de vacance locative, car la demande est largement supérieure à l’offre, et le bien est bien placé, sinon il ne serait pas à ce prix.
Je n’ai pas prévu le cas d’impayés non plus, mais cela peut arriver. J’essaie de sélectionner des personnes solvables avec des garants. Compte tenu de la demande locative, je peux me permettre de choisir mes locataires

Je n’ai pas inclus d’impôt, les charges et amortissements neutralisent les recettes.

Je calcule ma PV en prenant  tous les encaissements - les décaissements sur 10 ans, pour un prix de vente égal au prix d’achat c’est à dire 350 KE.

Bien sur qu’il y’a des risques, d’impayés, de dégradations, ….mais il y’a toujours des risques dans tout investissement.

Concernant notre situation, elle est stable CDI, avec 20 ans d’ancienneté dans des domaines qui embauchent.

Je pourrai investir loin d’une grande ville, le prix serait moindre bien sûr, mais avec une certitude : une vacance locative, peu de candidat, donc moins de possibilité de sélection. Et surtout des difficultés pour revendre.

Pour revenir à la proposition d’investir sur des SCPI, pourquoi pas. Je vais commencer par le début, c’est à dire me documenter, car je ne connais pas le fonctionnement. Cependant, dans ma démarche d’investissement, je fais en sorte de ne pas augmenter mon revenu fiscal.
Est ce que le cas avec des SCPI?.

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#6 24/05/2016 18h20 → Ltalta : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec trois F3 dans le Bas-Rhin) (avis, immeuble, plus value)

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Pourriez-vous nous communiquer le détail de votre calcul ?

Vous nous indiquez être bénéficiaire en cas de revente à 10 ans pour un montant de 350 000 €.

A la louche, en cas de revente dans 10 ans, le CRD sur votre prêt sera d’environ 150 000 €.

Vous aurez versé environ 132 000 € (1100 € par mois pendant 10 ans) au cours de l’opération et 25 000 € d’apports au début.

En cas de revente pour 350 000 € et après remboursement du CRD, il vous "restera", à la très grosse louche (je ne compte pas les frais annexes, les éventuelles vacances locatives, travaux imprévus, et tout ce qui peut mal tourner…) 200 000 €. Sur ces 200 000 €, vous aurez "apporté" à l’opération : 25 000 + 132 0000, soit 157 000 €. 43 000 € de bénéfice si tout va bien dans le pire des cas (i.e. revente au prix d’acquisition), cela me parait très faible en terme de rendement. [Edit: si je ne me trompe pas, 1.63% annuel.]

Pour information, si vous placez 1 100 € par mois sur une assurance-vie à 3% pendant 15 ans, vous obtenez en fin de vie plus de 230 000 €…

[Edit: En ce qui concerne les SCPI, je vous recommande d’aller consulter le sous-forum dédié. Les discussions tout en haut vous apporteront des éléments sur les différentes modalités d’investissement.]

Dernière modification par qdedroit (24/05/2016 18h23)

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#7 24/05/2016 18h39 → Ltalta : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec trois F3 dans le Bas-Rhin) (avis, immeuble, plus value)

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Dans votre post initial, vous parliez de faire baisser à 340 k€ net vendeur, soit 390 k€ environ FAI et FNI. Vous parlez maintenant de 350 k€ FAI et FNI, soit 306 k€ environ net vendeur. Ca fait une hypothèse de baisse supplémentaire conséquente !

C’est sûr que plus on baisse le prix d’achat, meilleur est le rendement !

Dernière modification par Bernard2K (25/05/2016 08h07)

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#8 25/05/2016 15h22 → Ltalta : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec trois F3 dans le Bas-Rhin) (avis, immeuble, plus value)

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Personnellement je ne signerai pour un rendement aussi faible.
En cherchant bien on trouve à minima du 8%

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#9 26/05/2016 10h30 → Ltalta : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec trois F3 dans le Bas-Rhin) (avis, immeuble, plus value)

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Il faut aussi mieux appréhender les termes bénéfices, plus value et gain de trésorerie.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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