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Forums des investisseurs heureux

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#176 23/01/2013 15h24 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Non je ne l’ai pas reçue mais bon je m’attends à 300 euros grossierement, ce qui entamerait une bonne partie de mon cash flow.

Concernant le statut LMP je me suis mal exprimé. Effectivement il faut remplir des critère mais pour exercer cette activité il faut se déclarer par une Po CMB.
D’aprés mes recherches, une Poi suffirait pour une activité de LMNP.Corrigez moi si je me trompe.

Du coup je me demandais si cela valait la peine de commencer par une poCMB tant que l’on est pas LMP.

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#177 23/01/2013 16h07 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Oui P0i = LMNP et P0 CMB = LMP, LMP= inscription au registre du commerce .

Je ne saisis pas votre idée de commencer par être LMP en remplissant une P0 CMB si vous ne remplissez pas les critères, vous serez j’imagine "dégradé" en LMNP mais vous allez surement devoir payer des taxes supplémentaires étant inscrit au registre du commerce. En gros vous n’avez rien à y gagner de mon point de vue.
Il y a une file initiée par GBL sur ce statut si mes souvenirs sont bons! vous y trouverez surement votre réponse. smile

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#178 23/01/2013 17h11 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Justement, je voulais éviter de remplir une Po CMB si cela engendrait des taxes supplémentaires.

Cependant, si je remplie une Poi cette année et que dans 10 ans je passe en LMP, comment cela se passera? Faudra remplir une Po CMB?

Si la Po CMB n’engendre pas de taxes supplémentaires qu’une Poi, autant commencer par la Po CMB qui permettra de pratiquer une activité LMP par la suite non?

Note: Oui j’ai lu le sujet dont vous parlez mais les avis divergeaient beaucoup entre les intervenants.

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#179 23/01/2013 19h25 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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kentin   Bonjour Cocobi,

Avez vous eu des nouvelles au sujet de la CET depuis votre dernier post à ce sujet?

De plus, aprés recherche sur le site, certains parlent de déclaration Poi et Po CMB. Sachant que je commence juste mes investissements, autant commencer par une Poi qui ne permet pas une activité LMP mais suffit pour un LMNP.

Bonsoir Kentin,

Depuis que j’ai retourné l’imprimé, je n’ai pas eu de nouvelles, mais malheureusement ils ne nous oublient pas …, cela dit, je n’ai pas la moindre idée de ce que coûte la CET ??
Je ne suis même pas sûre que tt le monde paye quelque chose, mais je ne sais pas qui est exonéré …
Pour la déclaration, c’est le service des impôts qui m’avait indiqué qu’il fallait compléter la P0i et non la CMB, et il m’avait même surligné toutes les cases que je devais compléter.
Je suis d’accord avec Freesas, on ne choisit pas, c’est selon les montants encaissés, et au delà d’un certain plafond je crois on passe en LMP, vous aurez bien le temps dans 10 ans de changer de statut, et d’ici là, il y aura sans doute bp de modif sur les lois et avantages !!
On se tient au courant de la suite !

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#180 28/01/2013 18h19 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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ZX-6R a écrit :

Le déficit BIC est reportable pendant 10 ans sur le résultat BIC.

Donc vos frais d’acquisition vont amener votre résultat à zéro cette anné car ils seront supérieur à vos loyers perçus, et ça sera aussi le cas l’an prochain vu que vous reporterez votre résultat déficitaire. Si en plus vous avez un crédit, vous allez "trainer" un résultat déficitaire un certain temps avant de commencer à utiliser votre stock d’amortissement.

Bonsoir ZX,
Je suis d’accord avec ce que vous m’écriviez ci-dessus, mais pouvez-vous me confirmer que le "stock d’amortissement" non utilisé est intégralement reporté :

En effet, je suis déficitaire en 2012, et le serai vraisemblablement en 2013,2014, 2015, du fait des frais d’agence et de notaire que je vais déclarer, de plus j’ai des travaux d’électricité à faire que je vais essayer de passer en charges sur 2013, et j’aurais sans doute d’autres réparations dans les années à venir,
donc peut-être ne vais-je pas entamer mon stock d’amortissement pendant 4 ou 5 ans …
Si le montant est de, disons 2 000 €/an , pensez-vous que ces 2 000 * 5 ans = 10 000 € cumulés, seront déductibles de mes revenus locatifs dans 6 ans, 7 ans, en plus des amortissements de l’année en cours ?  (j’espère être claire …)
Ce montant non utilisé apparaît-il quelque part dans la déclaration que fera l’expert-comptable, avec une case "report" ?

D’autre part, vous écriviez également le 4/12/12 que tout le monde ne paye pas la CFE … ça a l’air bien aléatoire en effet : où puis-je me renseigner pour connaître les pratiques dans ma ville ? je n’avais pas trouvé sur internet …

Merci à vous !

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#181 28/01/2013 20h22 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Effectivement il n’y a pas de limite de report pour les amortissements, le stock grossit et se reporte jusqu’à son utilisation totale, même quand on passe LMP, contrairement au déficit reportable qui lui a une durée de vie limitée à 10 ans et est perdu si on passe LMP. (par contre je n’ai pas en tete la case de la déclaration fiscale ou c’est noté, je regarderai à l’occasion)

Pour la CFE, la politique de l’autruche est une solution…


Left the Rat Race in 2013

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#182 28/01/2013 21h05 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Merci à vous,

C’est mon 1er studio, et vu que je serai en retraite, peut-être, dans 7 ans (?), j’achèterai tout au plus un 2è studio, donc pas de risque de passer LMP pour moi !

Pour la CFE, j’ai retourné l’imprimé aux impôts … Ce qui m’ennuierait surtout, c’est d’avoir 300 € à payer, alors que je n’ai eu que 1 850 € de loyer en 2012…
Ce n’est qu’un petit loyer mensuel de 370 €, donc à mon sens, ce n’est pas juste d’être taxé comme un vrai propriétaire bailleur qui loue X appartements …  Mais l’injustice est fréquente dans nos lois françaises !

Bonne soirée

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#183 28/01/2013 22h38 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Modérateur
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Pour le calcul de la CFE (qui est basé sur la valeur locative des biens immobiliers passibles de la taxe foncière, utilisés par l’entreprise pour les besoins de son activité, et un taux décidé par la commune) : Cotisation foncière des entreprises - APCE, agence pour la création d’entreprises, création d’entreprise, créer sa société,l’auto-entrepreneur, autoentrepreneur, auto-entrepreneur, auto entrepreneur, lautoentrepreneur, reprendre une entreprise, aides à la création d’entreprise


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#184 29/01/2013 20h59 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Merci GBL, lien intéressant …

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#185 31/01/2013 17h47 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Bonjour,

J’ai lu avec attention tous vos très intéressant échanges et j’ai beaucoup appris

Ma question et mon cas :

J’ai un gite de France depuis de nombreuses années que je déclare au forfait 71%
J’ai acheté un appartement dans Paris mi 2012, dans lequelle j’ai fait 5 mois de travaux
J’ai commencé à le louer en décembre 2012

Pour ma déclaration de revenus 2012 je pensais déclarer au réel car j’ai un énorme déficit.
Je viens de faire ma demande pour passé du forfait au réel mais en théorie c’est seulement pour les revenus 2013. Que faire ?

Cordialemen
Julien

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#186 31/01/2013 18h34 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Bonsoir,
Mais ci-dessus nous parlons des LMNP, je ne sais pas si c’est le cas de votre acquisition 2012 ?
Pour ma part, j’ai coché l’option "réel simplifié" en faisant ma déclaration POi,
mais je crois, à vérifier, qu’on peut opter pour le réel jusqu’à sa 1ère déclaration de revenus…
Pour votre 1er logement, c’est trop tard pour 2012 à ma connaissance.
Pour les logements nus, je ne sais pas comment ça se passe !

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#187 01/02/2013 09h21 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Oui c’est bien en location meublé que je vais louer ce bien.
Cdlt

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#188 05/02/2013 21h11 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Je reviens vers vous pour vous donner les infos que j’ai eu.

Le centre des impôts m’a renvoyé vers le CFE afin de me déclarer via une déclaration Po CMB même si je suis en LMNP.

J’en profite pour demander quelques réponses des <<anciens>> de l’immobilier où plutot des retours d’expérience :

- Le fait d’etre enregistré au registre du commerce en exerçant une activité LMNP amènera t-il à payer des taxe supplémentaires autre que la CET?

-Lorsqu’on a bien optimisé son investissement LMNP, on veille à avoir un résultat fiscal nul donc nous payeront que la partie CFE de la CET. Cette contribution foncière des entreprises est callé sur la valeur locative du bien que l’on déclare. Sachant que l’on déclare UNIQUEMENT le premier bien que l’on met en location meublée LMNP (partie adresse de l’activité de la Po CMB), on a tout intéret à commencer par un studio afin de limiter l’impact sur la CFE non?

Sur ce dernier point je pense faire une erreur mais malgrès mes recherches je n’ai pas trouvé de réponse et la personne du CFE que j’ai contacté m’a bien confirmé que l’on faisait pas une déclaration pour chaque bien.

PS : par une Po CMB, cela me coutera 120euros de frais pour le greffe et l’enregistrement.

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#189 05/02/2013 22h09 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Si vous souhaitez vous inscrire comme LMNP, c’est votre Centre des Impôts qui est le bon "CFE" (qui veut dire dans cas "centre de formalités de entreprises") et non pas la CCI, qui est le "CFE" pour les personnes souhaitant ou devant être immatriculées au RCS.
Le CFE envoie votre déclaration de début d’activité à l’Insee qui vous attribuera un n° Siret.
Une inscription auprès du RCS risque peut-être de vous voir automatiquement déclaré au RSI et devoir y cotiser, même si vous ne remplissez pas les conditions pour être LMP. Renseignez-vous bien avant, votre interlocuteur aux Impôts s’est trompé à mon avis.
Si vous étendez votre activité à d’autres biens, il me parait logique de les déclarer pour le CFE (la cotisation foncière des entreprises, cette fois-ci) à votre centre des Impôts, l’année où vous commencez à les louer.

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#190 06/02/2013 19h36 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Isa6068 a écrit :

Si vous souhaitez vous inscrire comme LMNP, c’est votre Centre des Impôts qui est le bon "CFE" (qui veut dire dans cas "centre de formalités de entreprises") et non pas la CCI, .

Bonsoir,
Je suis tout à fait d’accord avec cela, le formulaire à remplir au départ est un P0i, puis le centre des impôts nous adresse un SIRET, et ensuite, nous recevons de leur part l’imprimé CFE à compléter

Dernière modification par cocobi (06/02/2013 19h38)

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#191 07/02/2013 13h30 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Petite precision qui peut faire gagner du temps dans votre declaration: depuis le 1er janvier 2013, ce n’est plus aupres du service des impots des entreprises qu’il faut adresser le P0 i mais au greffe du tribunal de commerce, service Documentations et Etudes.
Pour les appartements situes a Paris: GTC 1 quai de la corse 75181 PARIS CEDEX 04
tel: 0891017575
Envoyer votre P0 i en 2 exemplaires accompagnés d’une lettre indiquant le lieu de votre bien et de vos coordonnées.

www.greffe-tc-paris.fr

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#192 10/02/2013 22h39 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Bonsoir,
j’ai reçu en décembre 2012 une CFE 2012 à payer (basé sur 2010). Est ce normal de payer une CFE alors que le bien était en travaux entre 2010 (achat) et juin 2012 ?
première location en juillet 2012.
merci pour vos réponses,

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#193 11/02/2013 12h33 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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crosby a écrit :

Freesas a écrit :

Je viens d’appeler le centre des impot

Bonjour,

Juste une remarque en passant : c’est bien d’appeler les impôts pour demander des renseignements, mais il faut bien noter que ce qu’on vous dit oralement n’a strictement aucune valeur probante. Si l’information est erronée, et que vous finissez avec un contrôle qui coûte cher, ça ne sera pas une défense. Il m’est arrivé maintes fois d’entendre des discours totalement aléatoires de la part de cette administration. Je connais trois méthodes pour y pallier :
1 - Vous parlez à quelqu’un de gradé (un directeur).
.

Je peux témoigner que les conseils d’un inspecteur principal il y a une dizaine d’années (Paris XII Daumesnil ) m’ont coûté fort cher (car totalement erronés) sad
Il ne faut pas faire l’erreur que j’ai alors faite, il faut vérifier et pas faire confiance !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#194 11/02/2013 12h54 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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amallia a écrit :

Bonsoir,
j’ai reçu en décembre 2012 une CFE 2012 à payer (basé sur 2010). Est ce normal de payer une CFE alors que le bien était en travaux entre 2010 (achat) et juin 2012 ?
première location en juillet 2012.
merci pour vos réponses,

Bonjour,

C’est tout à fait normal car la CFE est calculée sur l’année N-2. Les deux premières années, vous avez du payer le montant minimum fixé dans votre commune. A partir de la troisième année, cette CFE se calle sur les biens loués.

La CFE est assise sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l’entreprise pour les besoins de son activité et soumis à la taxe foncière au cours de l’année n-2 (par exemple, pour la cotisation due en 2012, sont pris en compte les biens utilisés en 2010).
Voici le lien : http://vosdroits.service-public.fr/prof … 3547.xhtml

Dernière modification par kentin (11/02/2013 12h57)

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#195 20/04/2013 12h00 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Je viens de voir mon expert comptable et je vous joint la feuille pour les calculs d’amortissements qu’elle utilise.

http://kool31.free.fr/perso/Investissement/Immobilier/img107.jpg


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#196 24/05/2013 18h29 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Bonjour à tous,

Je me suis inscrite exprès sur le forum pour dire un grand MERCI à freesaset pilou
pour ces 2 informations pertinentes :
1) le remplissage de la P0i en pratico-pratique page2 de ce topic,
2) en se rendant au greffe du Tribunal de Commerce, 1 quai de Corse 75004
(je suis LMNP depuis 07/2012 sur Paris15, jolie célibataire de 31ans….heuu je m’égare lol, c’était une boutade remarquant que vous appréciez que les nouveaux membres se présentent:-)

J’ai consulté 3 agents des impôts différents et j’avais obtenu 3 versions différentes!!
Il a juste suffit de me rendre (aujourd’hui même! je sais j’étais totalement inculte fiscalement parlant!) à l’accueil du greffe, on m’a donné 2 exemplaires pré-stabiloté sur les cases à remplir et ils se chargent d’envoyer 1 exemplaire au SIE et l’autre à l’INSEE.

J’attends de recevoir ce N°SIRET que j’ai découvert trop tardivement devoir renseigner sur ma déclaration… Peut-être le recevrai-je avant le 11 juin date limite pour déclarer!
(J’ai rencontré 2 personnes dans le même cas que moi à cet accueil…ouf!)

Merci bien sûr à Philippe, Sky, ZX6R (Kawa power;)), et tous les autres membres pour vos dons d’énergie.
Je me coucherai ce soir enrichie de connaissances qui me passionnent.
C’est parti pour le régime réel simplifié, à manger de l’amortissement, de l’immobilisation… chouette!

A très vite sur cette plateforme, mille merci pour son existence ô combien précieuse smile

Dernière modification par Synergy (24/05/2013 18h39)

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#197 24/05/2013 18h59 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Merci pour l’info Kool31.

Un petit lien internet avec les scans des feuilles pour s’assurer de la validité et de la mise à jour de ces données 

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#198 27/05/2013 12h37 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Bonjour à tous,

Je crois que je suis un peu dans le même cas que Synergy.

Nous avons acheté notre RP en juin 2011 dans le but d’en louer une partie en meublé, sous la forme d’une colocation (nous devons déclarer car nous louons au dessus des plafonds "raisonnables").
Nous avons fait 9 mois de travaux, et avons commencé à louer en février 2012. A l’époque je ne connaissais pas bien le régime réel et pensais déclarer en MicroBIC, en pensant qu’il suffisait d’attendre mai 2013 pour déclarer les revenus complémentaires. Entre temps je me suis rendu compte qu’au réel c’était bien mieux, et qu’il fallait déclarer le début d’activité (même en micro bic). Je crois en plus qu’étant en indivision, le régime micro bic n’est pas possible (vous confirmez ?)

Du coup je suis méchamment à  la bourre !

J’ai envoyé la déclaration P0i il y a quelques semaines au greffe du tribunal de commerce de Bobigny (93), car c’est le centre CFE pour ma ville (Saint Ouen). Je n’ai reçu aucune nouvelles depuis, à part l’accusé de réception de la poste. Je connais juste mon numéro de SIRET, mais par voie détournée…
En fait je suis par ailleurs autoentrepreneur, et j’avais indiqué mon numéro de SIRET AE sur la déclaration P0i.
Du coup le RSI auquel je suis inscrit a pensé que je déclarais un nouvel établissement et m’a averti de son inscription. J’ai ainsi pu connaitre mon nouveau numéro de SIRET. Je leur ai expliqué la situation et ils m’ont dit de ne pas en tenir compte.

Du coup j’ai plusieurs questions :

- Est ce qu’il faut mieux que je fasse un post dédié à mon cas pour ne pas surcharger celui là ?

- Est ce que c’est encore jouable de déclarer mes revenus 2012 au réel, sachant que je n’ai pas de retour officiel concernant mon P0i, que je n’ai rempli ni 2031 ni 2033, etc. ?

- J’ai indiqué sur le P0i une date de début d’activité en février 2012, date effective de début de location. Seulement nous avons fait les travaux avant. Est ce qu’il sera possible d’inclure les factures dans les amortissements ?
Si je change pour un début d’activité en juin 2011, vais-je avoir un redressement de CFE pour 2011 ?

Merci d’avance pour votre aide.

Simon

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#199 30/05/2013 18h57 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Bonsoir à tous,

Je rencontre quelques complications avec le Greffe au niveau de la P0i.

Mon amie et moi avons acquis 1 lot immobilier composé de 3 studios depuis avril 2013, que nous louons en meublés (LMNP). Nous sommes Pacsés et avons logiquement acquis le bien en indivision. Nous habitons à NANTES (44), et le bien se situe près de QUIMPER (29).

Initialement, nous avons envoyé la P0i au Greffe du lieu de situation des biens que nous louons (29).

1er retour du Greffe : il faut envoyer la P0i au greffe de NANTES
Rebelote, nous l’envoyons à NANTES.

2ème retour du Greffe : "Monsieur, pour un bien acquis en indivision vous devez impérativement compléter une F-CMB et non une P0i".

Question 1 : quel rapport, entre acquérir en indivision et le formulaire à compléter ?
D’après le comptable, un F CMB permet de déclarer 2 exploitants, quand le P0i n’en autorise qu’un.

Question 2 : le greffe m’assure que j’aurais un numéro SIRET ? Est-ce une obligation à tout prix ?

Question 3 : j’ai cru lire dans la file de post, qu’en LMNP, il n’y avait pas de taxe d’habitation dès lors qu’on payait la CFE ? Pouvez-vous m’en dire plus ?

Question 4 : à compter de quand recevrais-je l’avis de CFE à payer ?

Question/Affirmation 5 : au final, il me semble préférable d’envoyer les formulaires au greffe de ma résidence principale (NANTES), car autrement, il aurait fallu faire autant de P0i/F CMB que d’investissement en LMNP (dans autant de département différent) ?

En vous remerciant vivement pour votre retour.

Bien cordialement,

Despe

Dernière modification par Despe44 (30/05/2013 19h00)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#200 31/05/2013 01h30 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Modérateur
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Bonsoir,

J’ai eu la même mésaventure que vous avec le Haut Rhin et habitant Paris, les services fiscaux et administratifs se sont renvoyés la "patate chaude" pendant 8 mois ; au final dans votre cas c’est à Quimper de vous immatriculer.

R1
De ce que j’ai compris le formulaire Fcmb est complémentaire de la Pzéro (i ou cmb selon les départements dés lors qu’il y a une Fcmb dans le dossier).
La Pzéro permet de déclarer l’activité et d’obtenir un N° de Siret
La Fcmb permet de déclarer deux indivisaire sur le même N° de Siret, donc ne surtout pas faire une Pzéro par indivisaire sinon vous vous retrouvez avec deux N° Siret pour exploiter une même activité sur un même bien.

J’espère que vous avez pris soin de faire votre premier envoi en RAR à Quimper afin de pouvoir prouver que vous avez fait les démarches en temps et en heure par rapport à votre début d’activité.(vous joindrez donc à toutes vos futures correspondances une copie des AR en leur expliquant les allers/retours de courriers).

R2
Oui l’obtention d’un N° de Siret est obligatoire pour le LMP et le LMnP. Sans ce N°, il vous sera impossible d’accéder aux cases ad’hoc lors de votre déclaration par internet.

R4
En fin d’année

R5
Vous devez déposer une Pzéro dans chaque département dans lesquels vous exercez une activité de meublé ; vous déclarerez chaque adresse d’exploitation sous le même N° de Siret mais en temps qu’établissement secondaire.
Sur la Pzéro vous pouvez indiquer votre adresse personnelle (Nantes) pour la correspondance (qui sera différente de l’adresse d’exploitation (Quimper)).


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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