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#1 28/03/2012 10h59 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Bonjour,

ayant récemment acquis un lot de studios précédemment loués en meublés je compte continuer avec le regime réel simplifié et option comptabilité super-simplifié.

Mais avant je dois les raffraichir/renover et je me pose des questions sur la gestion des factures dans la pratique.
Ex: achat de vaisselle, radiateur, kitchnette, peinture, balai à chiotte… => je peux tout acheter chez casto par ex et si j’achete tout en même temps = 1 facture

Je vais devoir porter à l’actif certaines choses pour les amortir (radiateur, vaisselle) et passer en charge d’autres (balai…)
Est-ce que je dois répartir mes achats par poste pour avoir des factures distinctes? sachant que si j’ai bien compris on n’envoie pas ses factures aux impots, cela sert juste en cas de contrôle.

Si certains d’entre vous sont dans ce statut, peuvent-ils m’éclairer?

Question subsidiaire:
Je dois regler au prorata temporis la taxe fonciere, et j’imagine qu’il me faut obtenir une facture de l’ancien proprietaire?ou un justificatif quelconque?

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#2 28/03/2012 11h09 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
Réputation :   10 

Bonjour,

Vous n’êtes pas obligé d’avoir des factures distinctes, vous pouvez avoir une seule facture, il faut simplement ventiler les postes en fonction de leur nature ( charge ou immo).

La taxe foncière si elle est relative à des appartements portés à l’actif doit être passée en charge, en totalité ou au prorata. Mais normalement, le notaire vous donne un décompte du prorata qui est à votre charge ( donc à passer en charge).

Faites attention, ce n’est pas facile de faire soi même la comptabilité d’un LMNP. Il se trouve que je suis expert-comptable, actuellement en train de faire un dossier LMNP assez complexe et que  je suis venu faire un petit tour sur le forum pour me décontracter un peu. Je parle donc en connaissance de cause…

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#3 28/03/2012 11h34 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Merci Patrick,

j’ai saisi le concept des factures dans la pratique. smile

En fait le notaire nous a informé que je devais payer, c’est très clair. Par contre l’ancien proprio n’étant pas du genre à vouloir s’embêter avec de la paperasse m’a fait un produit en croix sur un coin de table basé sur la taxe foncière 2010…et j’ai préparé mon chèque mais j’hésite maintenant je vais me rapprocher du notaire pour clarifier les choses.

Je ne sais encore si je vais effectuer la compta moi-meme (temps, compétences…) mais j’aime bien comprendre comment ca marche avant toute chose.

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#4 28/03/2012 11h36 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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Vous pouvez faire un suivi vous meme, et faire faire la compta par un expert comptable, en adhérent à un CGA vous déduirez de votre IR son coût, dans la limite de 915€.


Left the Rat Race in 2013

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#5 28/03/2012 11h42 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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oui j’imagine qu’il y a plusieurs choix possible en ce domaine:

1) je donne toutes mes factures à un EC et il se débrouille ? roll
2) je fais mon suivi comme vous l’indiquez dans un excel ou soft de compta que je transmets à un EC pour validation, ensuite il se charge de remplir mes déclarations (2033A, 2033B, 2033C….) ?
3) je fais le suivi et la soumission directement au CGA de mes déclarations qui transmet au centre des impôts ensuite?

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#6 28/03/2012 14h14 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Modérateur
Réputation :   1084 

Il y a aussi "Je donne toutes mes factures à un EC, et je vérifie qu’il n’a pas fait d’erreur".

Ca permet d’éviter de signer des documents erronés (c’est aussi votre responsabilité que vous engagez…), et ça permet de bien tout comprendre (au besoin en posant les questions nécessaires à l’EC, ou à son salarié en charge de votre dossier).

Pour a part, je scan toutes les factures et pièces (dont extraits de la banque), je les transmets chaque trimestre à l’EC (je conserve les originaux), et je reporte les montants sur excell. L’EC me prépare toutes les déclarations à signer, dont celles de TVA (et le PV d’AG car c’est une SARL de famille). Lors de la préparation du bilan, l’EC me transmet (par email) un projet de bilan, et le "Grand Livre", ce qui me permet de tout pointer, de bien tout comprendre (y compris les conséquences comptables de tel ou tel choix de gestion), parfois d’identifier une petite erreur, avant de valider et de signer.

Quand le fisc pose une question ou fait une demande, l’EC rédige la réponse, ou contacte le fisc directement.


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#7 28/03/2012 14h49 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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freesas a écrit :

Bonjour,
Je vais devoir porter à l’actif certaines choses pour les amortir (radiateur, vaisselle) et passer en charge d’autres (balai…)
Est-ce que je dois répartir mes achats par poste pour avoir des factures distinctes? sachant que si j’ai bien compris on n’envoie pas ses factures aux impots, cela sert juste en cas de contrôle.

Question subsidiaire:
Je dois regler au prorata temporis la taxe fonciere, et j’imagine qu’il me faut obtenir une facture de l’ancien proprietaire?ou un justificatif quelconque?

Pour une déduction sur l’année , pas de facture de + 500 €uros.
Les factures de + 500 euros passent en amortissement sur plusieurs exercices.

Vous avez lors de l’achat payé le prorata du foncier  pour l’année 2012 sachant que c’est l’ancien propriétaire qui va encore recevoir le foncier en 2012.
Ce n’est pas l’ancien propriétaire qui vous fournira une facture , il faut voir avec le notaire qui s’est chargé de la vente et qui a établi le prorata du foncier.

Philippe


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#8 28/03/2012 17h11 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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ok pour la partie facture, à coté j’ai acheté le livre de M Le Boulc’h qui va me guider dans toutes ces démarches  smile

Sinon il est stipulé sur l’acte de vente que je dois en effet payer la taxe fonciere 2012 mais rien de plus. Je vais recontacter mon notaire sur ce point.

sinon j’ai appris que cette pratique n’avait rien de légal dans le sens où la loi stipule que c’est le proprietaire au 1er janvier qui doit payer, le fait de repartir serai plus un arrangement "pour faire plaisir à tout le monde" de la part des notaires.
D’un autre coté cela me parait équitable de répartir.

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#9 28/03/2012 18h11 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Modérateur
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freesas a écrit :

la loi stipule que c’est le proprietaire au 1er janvier qui doit payer

Si vous avez une référence juridique, ça m’intéresse.


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#10 28/03/2012 18h58 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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j’ai seulement trouver ça :

http://www.pratique.fr/taxe-fonciere-proprietes-baties.html a écrit :

En cas de vente, l’impôt est dû par celui qui était propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Mais l’acquéreur et le vendeur peuvent prévoir le partage de la taxe au prorata de l’occupation des lieux : cette disposition doit être expressément mentionnée dans l’acte de vente.

http://fr.wikipedia.org/wiki/Taxe_fonci%C3%A8re a écrit :

La taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire du bien au premier janvier de l’année en cours.(↑ En cas de vente en cours d’année, les actes notariés mentionnent souvent une règle dite du prorata temporis, selon laquelle l’acheteur remboursera au vendeur une partie de l’impôt proportionnelle au nombre de mois ou de jours où l’acheteur aura été propriétaire dans l’année. Cette convention n’est pas opposable au fisc, qui ne connaît que le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition.)

Dernière modification par Kool31 (28/03/2012 19h16)


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#11 29/03/2012 17h40 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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bonjour,

je reviens sur ce regime LMNP réel simplifié, j’ai compris que je devais retourner l’imprimé P0 CMB pour m’enregistrer afin d’obtenir son numero de SIRET, je dois aussi accompagner ce forumulaire d’une simple lettre indiquant que je souhaite opter pour le régime d’imposition du réel simplifié en matière de BIC comme en matière de TVA.

Est-ce correct?
Peut-on me refuser?

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#12 29/03/2012 20h50 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
Réputation :   317 

freesas a écrit :

je reviens sur ce regime LMNP réel simplifié, j’ai compris que je devais retourner l’imprimé P0 CMB pour m’enregistrer afin d’obtenir son numero de SIRET, je dois aussi accompagner ce forumulaire d’une simple lettre indiquant que je souhaite opter pour le régime d’imposition du réel simplifié en matière de BIC comme en matière de TVA.

Pourquoi vouloir opter pour la TVA en LMNP ????
Laissez tomber la TVA car vous n’avez pas faire des loyers avec TVA à vos locataires et même dans ce cas vous allez être collecteur de TVA sans pouvoir la compenser par des achats importants.

Faites une demande de LMNP sans être assujetti à la TVA.
En cas de doute allez sur place , c’est plus sûr pour bien vous faire expliquer les choses par les services fiscaux.

Non il n’y aura pas de refus , c’est dans le cas du LMP où vous pourriez avoir un refus mais ce refus vaut comme statut de LMP ( Simple non )

Philippe


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#13 29/03/2012 23h11 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Modérateur
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Vous n’avez pas à faire de "simple lettre" en accompagnement de votre liasse P-zéro, les choix se font directement sur la première page du document par des cases à cocher.

Oui il me semble inopportun dans l’activité de LMNP d’opter pour la TVA, en effet.

L’adresse de l’entreprise (cadre8), ainsi que l’adresse de l’activité (cadre9) c’est le logement (ou l’immeuble) que vous allez exploiter, surtout pas votre domicile, même si c’est à votre domicile que vous faites votre gestion LMNP, cela vous facilitera la vie et celle des différents services publics. Par contre indiquez bien que l’adresse de correspondance (cadre19) , c’est votre domicile (cadre 2).

Pour éviter les "complications", comme nom de votre activité(cadre11), je vous conseille d’utiliser votre nom de famille suivi de LMNP plutôt qu’un nom commercial.

Même si vous avez commencé votre activité en 2011, mettez comme date de début d’activité le 01/01/2012 sinon ça va générer un paiement de RSI "pour rien".

Le mieux, si vous avez un doute, c’est de vous déplacer directement à la Chambre des Métiers et de la Batellerie ou au Centre de Formalité des Entreprises pour vous faire conseiller dans le remplissage de la P-zéro.

Pourquoi voudriez-vous que l’état refuse de vous ponctionner le RSI ? (même si vous cotisez déjà à votre protection sociale par ailleurs en tant que salarié)


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#14 29/03/2012 23h43 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Modérateur
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@Sky : Vous écrivez "Pourquoi voudriez-vous que l’état refuse de vous ponctionner le RSI ? (même si vous cotisez déjà à votre protection sociale par ailleurs en tant que salarié)", mais vous oubliez que l’état et le RSI, ce n’est pas la même chose. Il ont certes quelques similitudes : ils nous ponctionnent tous deux de l’argent, et peuvent tous deux fournir ds services ou prestation. Mais ça ne suffit pas….


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#15 30/03/2012 10h47 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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En cherchant un peu plus voici ce que j’ai trouvé -prendre avec précaution car c’est toujours le problème de trouver des infos à jour au vu de la legislation qui change régulièrement-:

le formulaire "P0i" (Cerfa N°11921*01) est une déclaration de début d’activité personne physique. Ce document n’est pas valable pour les activités commerciales donc il ne déclenche pas l’inscription au registre du commerce. Avec ce formulaire pas d’inscription au registre de commerce donc pas de statut LMP

Le formulaire "P0 CMB" (Cerfa N° 11676*01) est une déclaration de création d’entreprise personne physique. Ce document est valable pour les activités commerciales et il déclenche automatiquement l’inscription au registre du commerce. En fait le Centre de Formalité des Entreprises à qui vous remettez le formulaire P0 CMB se charge de transmettre les infos à "tout le monde" (à l’INSEE, au greffe du tribunal de commerce pour insciption au RCS, aux impôts, à l’URSSAF, et au RSI. Des fois le greffe refuse l’inscription au registre de commerce car la location meublée n’est commerciale que d’un point de vue fiscal. Avec ce formulaire (ou son équivalent informatisé sur www.cfenet.cci.fr) on peut être LMP (si on remplit les conditions)

Donc dans mon cas pour être LMNP je devrai remplir le P0i, je vais tenter de me renseigner auprès du CFE…

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#16 30/03/2012 12h54 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Modérateur
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Freesas : ne cherchez pas, c’est une Pzéro CMB qu’il vous faut remplir, la location meublée est bel et bien une activité de commerce de service, vous n’allez pas être musicien, photographe ou je ne sais quoi.

Un des objectif de cette déclaration est simplement d’obtenir un N° de SIRET pour cette activité et donc pouvoir déclarer des BIC aux services fiscaux, (qui sont des BIC non professionnels dans le cadre d’un LMNP.)


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#17 30/03/2012 13h33 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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SKy a écrit :

Pourquoi voudriez-vous que l’état refuse de vous ponctionner le RSI ? (même si vous cotisez déjà à votre protection sociale par ailleurs en tant que salarié)

Attention à la confusion , vous n’êtes pas assujetti au RSI en tant que LMNP , il s’agit d’obtenir un N° de siret pour faire de la location meublée non professionnel.
Pas de charges , de cotisations sous ce statut.

Philippe


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#18 30/03/2012 14h03 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Sky a écrit :

Freesas : ne cherchez pas, c’est une Pzéro CMB qu’il vous faut remplir, la location meublée est bel et bien une activité de commerce de service, vous n’allez pas être musicien, photographe ou je ne sais quoi.

Un des objectif de cette déclaration est simplement d’obtenir un N° de SIRET pour cette activité et donc pouvoir déclarer des BIC aux services fiscaux, (qui sont des BIC non professionnels dans le cadre d’un LMNP.)

Je viens d’appeler le centre des impot et nul besoin de remplir une quelconque déclaration Pzéro si on est un loueur meublé NON professionnel.
Il suffit juste de faire sa compta (pour le regime qui m’intéresse), remettre la liasse fiscale 2033 au SIE  (max 2eme jour ouvré après le 1er mai) et reporter les chiffres sur la 2042C.

Le fait de remplir un formulaire P0 permet de récupérer un numero de SIREN et d’etre inscrit au registre des entreprises. Du coup pas spécialement d’intérêt. (??)

La personne m’a précisé dit "le P0 est obligatoire mais vous êtes exonéré dans ce cas…"

Donc au final je verrai début 2013 pour mon activité 2012

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#19 30/03/2012 14h12 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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NON NON NON ET NON !!!!

Hélas, vous êtes tombé sur un centre complètement incompétent!  Ne vous inquiétez pas, il y en a peu de compétents on dirait…

Il faut faire une P ZERO, meme en LMNP.


Left the Rat Race in 2013

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#20 30/03/2012 14h31 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Freesas a écrit :

Je viens d’appeler le centre des impot

Bonjour,

Juste une remarque en passant : c’est bien d’appeler les impôts pour demander des renseignements, mais il faut bien noter que ce qu’on vous dit oralement n’a strictement aucune valeur probante. Si l’information est erronée, et que vous finissez avec un contrôle qui coûte cher, ça ne sera pas une défense. Il m’est arrivé maintes fois d’entendre des discours totalement aléatoires de la part de cette administration. Je connais trois méthodes pour y pallier :
1 - Vous parlez à quelqu’un de gradé (un directeur). Mais pas facile si vous avez juste une "petite" question et si vous n’êtes pas une grosse société
2 - Vous demandez à un avocat fiscaliste compétent. Mais ça coûte cher
3 - Retour à la case départ, il vous faut trouver les références écrites, chercher dans le CGI, le Lefebvre fiscal, etc…

Je rajouterais que pour ces questions, c’est bien de demander sur un forum, mais vous vous devez, je pense, de vérifier par vous même ces informations auprès d’une source incontestable.

PS : d’ailleurs, pour les gens qui proposent gentiment des réponses, c’est bien aussi de systématiquement citer les sources écrites.

PS2 : Il pourrait être utile d’avoir un fil où mettre des listes de références utiles en droit des sociétés, droit fiscal, etc. Ainsi quand qqun pose une nouvelle question, et qu’une réponse est apportée sur le forum alors si cette réponse fait référence à de nouvelles sources elle peuvent être rajoutées dans le fil en question.

Dernière modification par crosby (30/03/2012 14h36)

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#21 30/03/2012 14h32 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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ZX-6R a écrit :

Il faut faire une P ZERO, meme en LMNP.

ZX-6R a raison , Freesas vous devez remplir un P0 pour pouvoir louer en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel.

Un point important , la TVA n’a rien à faire dans l’histoire car vous n’allez pas facturer vos locataires avec TVA.

Philippe


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#22 30/03/2012 15h39 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Pouvez-vous citer une source, un texte réglementaire, qui indiquerait qu’il faut effectivement faire une P0 pour l’activité de LMNP ?   (pour le moment, on n’a eu que des "affirmations gratuites" sur le forum et un avis oral du centre des impôts)

Le livre de Me Le Boulc’h n’en parle pas, et indique juste que toute location meublée qui n’est pas du LMP est par définition du "LMNP".

IL est aussi possible de demander une réponse écrite au centre des impôts…

(Pour ma part, je suis LMP, via une SARL, et il y a donc eu une P0 et tout le reste, lors de la création de l’activité.)

Pour la TVA, si j’ai bien compris ce que m’expliquait mon comptable, chaque investissement (dans un local loué ensuite meublé) sera ou ne sera pas au régime "avec TVA" ou "sans TVA" (selon diverses conditions, décrites par ex. dans le bouquin de Me Le Boulc’h). On ne récupèrera la TVA et ne collectera de la TVA que pour les biens "avec TVA".  Les frais "communs" seront traité au prorata (pas simple à faire tout seul !). Une complication supplémentaire avec la hausse du taux de 5.5% à 7.0% au 1er janvier 2012 : une location meublée en EHPAD restera à 5.5%, tandis qu’une location meublée en résidence étudiante, ou en clinique (par exemple) passe à 7.0% (j’ai du aller lire les décrets d’application pour comprendre tout ceci en détail ! quelles complications !!, lire investissement lmnp en ehpad et changement de gestionnaire).

Dernière modification par GoodbyLenine (30/03/2012 15h50)


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#23 30/03/2012 15h45 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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@Freesas :
C’est compréhensible que le centre des impôts vous dise que la Pzéro n’est pas nécessaire pour votre activité, car ils ne connaissent QUE la Pzéro i (i comme Impôs) qui en effet ne vous concerne pas et qu’ils ne traitent d’ailleurs pas, dans votre cas il s’agit de la Pzéro cmb (cmb comme Chambre des Métiers et de la Batellerie) appelez les et vous aurez (normalement)confirmation si votre interlocuteur est compétent.

C’est usant qu’il faille sans arrêt se justifier lorsqu’on partage ses connaissances et compétences avec l’ensemble des Investisseurs Heureux de ces forums. Je pensais que c’était dans l’esprit de ces forums d’y avoir des contributions constructives et à valeur ajoutée.

Je n’ai pas de références à apporter pour savoir que c’est bien une Pzéro cmb qu’il faut remplir pour cette activité, qu’elle est obligatoire si on veut s’éviter des problèmes ultérieurs.

C’est un sujet maintes fois abordé sur d’autres forums (dont un que connait très bien Philippe30) et mon expérience personnelle avec des spécialistes lors de mes inscriptions pour cette activité où je me suis heurté aux mêmes démarches, pertes de temps et agents incompétents que Freesas actuellement.

Est-ce que vous avez des références pour savoir qu’il faut remplir une 2042 pour vos revenus de salaires, une 2044 pour vos revenus fonciers nus, ou je ne sais quel document interne pour poser vos congés annuels ?[--fin du coup de G..]

@ GBL et Philippe30 : Je suis confus d’avoir con-fusionné les similitudes.


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#24 30/03/2012 15h51 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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La P0 est une déclaration d’activité  dans le cas présent il s’agit de location meublée.
J’ai été informé par mon comptable de faire une inscription P0 et les personnes que je connais qui font du meublé non professionnel sont inscrites également.

J’ai pratiqué pendant 2 ans sans P0 mais c’était pour une activité limité en volume de biens et par méconnaissance de la nécessité de s’inscrire.
J’ai contacté les impôts et régularisé la situation , à l’époque l’inscription avec la P0 permettait de déclencher l’ancienne taxe professionnelle dont les loueurs en meublé sont assujetis.

Philippe


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#25 30/03/2012 15h55 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Sky a écrit :

C’est usant qu’il faille sans arrêt se justifier lorsqu’on partage ses connaissances et compétences avec l’ensemble des Investisseurs Heureux de ces forums. Je pensais que c’était dans l’esprit de ces forums d’y avoir des contributions constructives et à valeur ajoutée.

Je n’ai pas de références à apporter pour savoir que c’est bien une Pzéro cmb qu’il faut remplir pour cette activité, qu’elle est obligatoire si on veut s’éviter des problèmes ultérieurs.

C’est un sujet maintes fois abordé sur d’autres forums (dont un que connait très bien Philippe30) et mon expérience personnelle avec des spécialistes lors de mes inscriptions pour cette activité où je me suis heurté aux mêmes démarches, pertes de temps et agents incompétents que Freesas actuellement.

Entièrement d’accord.
Je donne mon avis par rapport à une expérience , j’essaye aussi de faire le service après vente en allant chercher des liens sur internet alors plutôt que d’avoir ce type de demande certains ferais bien de chercher de leur coté et de m’indiquer par des textes si je suis dans le faux.
Un forum est fait pour échanger et non passer son temps à se justifier , cette attitude est le fait de très peu heureusement car comme vous l’indiquez Sky , j’ai été actif sur un autre forum dont l’ambiance m’a déplu dans le temps par le comportement de certains , je n’y vais presque plus.

Philippe


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