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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/01/2015 02h35 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

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Bonjour
Louant depuis 2011 un appartement meublé pour de courts séjours, le plus souvent à des touristes, je déclarai ces revenus sous le régime du microbic.
Mon Centre des impôts venant de m’inviter à faire une déclaration d’activité, formalité que j’avais omis de faire, par ignorance, c’est pour moi l’occasion de faire le point sur mon choix fiscal et d’envisager de passer au réel simplifié.
Mes recettes sont de l’ordre de 19000 € par an. Je n’ai plus d’intérêts d’emprunt à déduire, mais la prise en compte d’un amortissement sur les locaux, achetés en 2005, semble suffire à rendre ce passage opportun.
Voici mes questions :
1. est-il exact, comme je l’ai lu dans un article, publié par un juriste sur internet en mars 2013, qu’ « en cas de passage du régime du MICRO-BIC au régime du Bénéfice Réel, le passage des immeubles du patrimoine privé au patrimoine professionnel soit susceptible d’entraîner l’imposition de la plus-value latente selon le régime des plus-values privées » ? voir lien:http://www.legavox.fr/blog/ascencio-jacques/fiscalite-locations-meubles-11115.htm
2.  lorsque je séjourne moi-même dans l’appartement (3 à 4 semaines par an), dois-je déclarer en avantage en nature, un loyer fictif ?
3. La lecture du forum m’a convaincu de la nécessite de faire appel à des professionnels de la comptabilité pour respecter les normes de l’administration fiscale.
    Il existe sur internet des offres de comptabilité très orientées sur la location meublée, proposant pour un     coût modique, couvert par « l’actuelle »réduction d’impôt liée à l’adhésion     à un centre de gestion     agrée.
    Certains des lecteurs du forum ont-ils pu se faire une opinion sur la qualité de leurs     prestations ?
    Ou bien le recours à un comptable « de proximité » est-il préférable? Et dans ce cas, avez-vous des     suggestions (sur Paris ou Lyon) ?

        (Sur ce point 3, un échange par mails peut sans doute permettre une expression              plus libre).

Merci de vos réponses.

Mots-clés : amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié

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#2 08/01/2015 07h35 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

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Lire ici

BIC - Cession ou cessation d’activité - Détermination du bénéfice imposable - Régime du bénéfice réel
Ligne 210

Ensuite lignes 1, et 250.

Comme le régime est celui des particuliers, lire ici
IR - Réduction d’impÀ´t en faveur de l’acquisition de logements destinés À  la location meublée exercée À  titre non professionnel - Conséquences sur le régime fiscal du bailleur
Ligne 10

Je suppose que la plus value est constituée par la différence entre la valeur vénale d’aujourd’hui portée a l’actif au moment de la création de l’activité et la valeur d’achat.

Faites confirmer cela par votre  futur comptable. C’est l’occasion de le tester.

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#3 08/01/2015 09h20 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

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Denis207 a écrit :

1. est-il exact, comme je l’ai lu dans un article, publié par un juriste sur internet en mars 2013, qu’ « en cas de passage du régime du MICRO-BIC au régime du Bénéfice Réel, le passage des immeubles du patrimoine privé au patrimoine professionnel soit susceptible d’entraîner l’imposition de la plus-value latente selon le régime des plus-values privées » ? voir lien:http://www.legavox.fr/blog/ascencio-jacques/fiscalite-locations-meubles-11115.htm

Il aurait été utile de la part de l’auteur de mentionner sa source. Je ne connais pas de disposition qui régit clairement la question générale de l’affectation au bilan de l’immeuble qui est la propriété d’un LMNP. Il faut creuser mais je ne crois pas que le BOFIP cité par Boubouka soit applicable. 

Je pense au contraire que ce changement de régime fiscal ne peut pas être assimilé à une cession ou à une cessation d’activité, à ce niveau. Comme lors de l’affectation au bilan par un LMNP de son bien, pour ce qui est de la fiscalité des plus values, celui-ci ne change pas de patrimoine, il reste la propriété de la personne physique exploitante. De ce fait il ne donne pas lieu à imposition sur les plus-values latentes.

Le régime des particuliers, applicable aux LMNP, est a fortiori applicable aux immeubles exploités sous le régime micro BIC.

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#4 20/02/2016 08h40 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

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bonjour à toutes et tous,

il se préparerait de nouvelles régles fiscale pour les LMNP, ,vu sur le blog le patrimoine, est sérieux??
cdl,

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