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#101 21/09/2012 14h09 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Réputation :   313 

Siocnarf a écrit :

La vision du lycée agricole et du nettoyage, ça fait un peu cliché… Les élèves ne sortent pas du lycée avec leurs bleus de travail et leurs bottes ! Et il n’y a pas besoin d’être élève d’un lycée agricole pour être crado

Je ne faisais pas allusion aux chaussures même si mes propos pouvaient prêter à confusion.

Le fait qu’un immeuble soit mis en location uniquement auprès d’étudiants fait apparaître un risque important de dégradations…
Sans présence de propriétaires sur place avec uniquement du location , les soirées risquent d’être arrosées et animées d’où des risques de dégradations.

20 Kms de Metz , je comprends mieux.

Je vois que nous avons eu une vision similaire du prix 

Félicitation Siocnarf pour votre avatar ……
Le mien est plus nature , cocotier , île mais c’est l’avatar après celui de l’immeuble  …..

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/09/2012 14h27)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#102 21/09/2012 14h19 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Philippe30 a écrit :

Le fait qu’un immeuble soit mis en location uniquement auprès d’étudiants fait apparaître un risque important de dégradations..

Dit comme ça, nous sommes d’accord !

Merci pour l’avatar, comme ça on sait tout de suite de quel bord je suis (attention aux interprétations douteuses, je parle uniquement d’investissement smile )


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#103 22/09/2012 14h34 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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GoodbyLenine 

cocobi : Pourquoi est-il encore nécessaire d’adhérer à un CGA si c’est un expert comptable qui gère votre compta ? Il n’a pas l’agrément qui va bien ?

Peut-être aussi est-ce différent selon qu’on est en direct, ou via une société

Bonjour,

Je vois que mon post du 19 a suscité quelques réactions :

- l’expert-comptable ne semble pas "agréé CGA" (il est noté "commissaire aux comptes" audit conseil sur sa carte de visite) :
j’ai choisi le 1er qui m’a répondu, et il exerce tout près de chez moi.
- il m’a dit que ses honoraires étaient déductibles au réel, que j’adhère ou non à un CGA, et m’a conseillé d’adhérer au CGA dès que mon résultat serait positif pour éviter les 25 % de majoration.
Selon cet expert, je n’échapperai pas à la majoration si je n’adhère pas, et il ne m’a pas parlé de cette nouvelle loi de 2010…
comme le souligne GBL, c’est peut-être différent pour un particulier ?
Alors :
- existe-t-il des experts comptables agréés CGA ?
- peut-on bénéficier d’un expert-comptable en adhérant à un CGA ? (2 services en 1 ??)
- les honoraires sont-ils bien déductibles si non-adhésion au CGA ?

Cholemat, vous dites que les honoraires sont déductibles uniquement si l’on adhère à un CGA, et l’expert-comptable m’a dit l’inverse…………… qu’en est-il ??
d’autres avis ? ou plutôt d’autres cas concrets :  vous qui me lisez et n’adhérez pas à un CGA, vos frais de comptable sont-ils déduits ??
D’autre part, pourquoi êtes-vous surpris lorsque je pense être déficitaire "seulement" sur 2-3 ans ?
On peut en discuter par mail privé si vous le souhaitez.

Mais c’est quelque peu déroutant d’apprendre que les infos données par un expert-comptable seraient erronées ??  à qui se fier ?

J’espère obtenir enfin des infos fiables … mais où ?

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#104 22/09/2012 15h25 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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cholemat a écrit :

Bonsoir,

En réponse à Cocobi,

Alors, premièrement, 300 euros HT, ce n’est pas cher… sauf si votre expert-comptable n’est pas bon. Et il me semble bien mauvais. Vous conseiller d’adhérer à un CGA quand vous passerez en positif est une belle connerie. Ce monsieur doit reprendre ses études… Il est indispensable d’adhérer dès votre première déclaration.

Bref, peu de cabinets d’expertise comptable sont en mesure de suivre cette activité du LMP et du LMNP, activité très spécifique. J’ai terminé la rédaction d’un bouquin sur le sujet.

Je tombe des nues quand j’entends que certains propriétaires payent depuis des années des sommes considérables (minimum 700 euros par an) à des cabinets pour établir leur déclaration au réel simplifié… et qu’ils ne sont pas adhérents à un CGA.

C’est une vraie faute professionnelle. Et les bailleurs devraient pouvoir se retourner contre ces experts à la noix.

Peu importe de payer 300 ou 800 euros d’honoraires de comptabilité, vous les récupérerez.

Et sur les éléments que vous donnez, j’ai la sensation que votre expert vous a mal expliqué certains points de la déclaration du réel simplifié.

Je serais curieux de connaître votre dossier plus en détail. Car j’ai du mal à croire que vous ne serez déficitaire que durant deux ou trois ans…
Passez une agréable soirée
Ludovic

Après recherches sur le net, j’ai l’impression que vous avez raison, car j’ai trouvé sur le site des impôts
Impots.gouv.fr

- Les avantages fiscaux des adhérents de centres de gestion agréés

cette petite phrase :
Le montant des revenus imposés dans les catégories des bénéfices industriels et commerciaux est multiplié par 1,25 avant d’être soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Cette majoration n’est cependant pas appliquée aux adhérents à un organisme de gestion agréé ou clients d’un professionnel de l’expertise comptable conventionné.

Je crois que c’est le mot "conventionné" qui change tout … mais comment trouver des experts comptables conventionnés qui me dispensent d’adhérer au CGA : les honoraires de ces experts conventionnés seraient donc déductibles, et éviteraient les 25 % de majoration ?

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#105 22/09/2012 18h35 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Les honoraires sont toujours déductibles.

En fait tout ce qui est nécessaire à l’exploitation est déductible (évidemment il y a quelques exceptions); le problème des 25% de majoration nécessite un expert conventionné CGA.

Il est étonnant que l’on soit déficitaire 2 ou 3 ans car même sans emprunt l’amortissement du bien représente déjà (hors terrain) 5 à 3% (20ans à 30ans).
La rentabilité brute du locatif étant (en région parisienne) assez faible il est difficile d’être en positif.

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#106 22/09/2012 20h27 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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PhbFr a écrit :

Les honoraires sont toujours déductibles.

En fait tout ce qui est nécessaire à l’exploitation est déductible (évidemment il y a quelques exceptions); le problème des 25% de majoration nécessite un expert conventionné CGA.

Il est étonnant que l’on soit déficitaire 2 ou 3 ans car même sans emprunt l’amortissement du bien représente déjà (hors terrain) 5 à 3% (20ans à 30ans).

La rentabilité brute du locatif étant (en région parisienne) assez faible il est difficile d’être en positif.

Bonsoir,
Donc vous seriez d’accord avec l’expert comptable qui me dit que ses honoraires sont déductibles, et de n’adhérer au CGA que lorsque je passerai en positif pour éviter les 25 % de supplément ?
Il prévoit un amortissement sur 20-25 ans, ce qui dans mon cas ferait 2000-2500 €/an, pour un loyer hors charge de 4440 € annuel,
Pour le moment, ce sont les frais d’agence qui vont créer le déficit, mais ensuite, cela dépendra certainement des éventuels travaux (ou pas) que je devrai faire,
car l’assurance PNO, la TF, la comptabilité, les intérêts d’emprunt (800 pour 2013, puis 700,600,… car je n’ai emprunté qu’une petite somme sur 8 ans)  ne suffiront certainement pas à neutraliser les recettes, même si elles ne sont que de 4440 €

C’est pourquoi je pense qu’il est bien difficile d’avoir un auto-financement total, et encore plus de faire du bénéfice ! Si j’en fais dans 8 ans quand je serai en retraite (j’espère !) ce sera déjà bien …

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#107 22/09/2012 22h04 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Oui je suis d’accord avec l’EC.

Le principal problème du financement immobilier c’est le financement du capital qui est en partie résolu en LMNP, le capital n’est bien sûr pas une charge, si on emprunte l’échéance n’est déductible que pour la part d’intérêts et d’assurance.

En meublé tout change puisque même si on ne déduit pas la partie capital on a l’équivalent sous forme d’amortissements.
Et on a pas l’inconvénient quand au régime des plus-values puisqu’ on est dans le régime des particuliers.
En société on ferait la même chose mais avec un régime des plus-values professionnelles.

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#108 23/09/2012 01h38 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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"En société on ferait la même chose mais avec un régime des plus-values professionnelles" sauf avec une SARL de famille, qui permet de conserver la transparence à l’IR, avec la fiscalité des plus-values des particuliers (voire l’exonération des PV si LMP depuis 5 ans et recettes < 90k€/an).


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#109 23/09/2012 10h00 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Je suis désolé de vous le (re) dire mais vous ne pourrez déduire de votre imposition (ce que l’on nous demande de payer, pas le net imposable) vos honoraires de compta (dont CGA) si vous adhérez à un CGA. Dans le cas contraire, vous pourrez déduire vos honoraires dans la colonne charges (comme vos assurances, vos intérêts d’emprunt,…).

A Cocobi, oui, c’est très gênant de ne pas savoir s’appuyer sur les compétences d’un expert-comptable. Seulement voilà, seuls quelques cabinets sont spécialisés dans la gestion et dans la déclaration du meublé. Les déclarations LMNP "hors géré" sont encore plus compliquées à faire pour les EC qui ne connaissent pas (j’ai pu faire le test) cette spécialité.

Un expert-comptable se charge des comptes des entreprises sans aucune difficulté. Le statut LMNP, ils ne connaissent pas. Et donc vous mènent en bateau… sans le savoir.

Après, libre à vous de faire ce que vous voulez.

Pour répondre à Philippe, j’habite dans l’Aube. 4000 euros de revenus pour un meublé, ce n’est pas rare… c’est même très courant. Cela fait un loyer à 320 ou 330 euros. Courant, je vous le dis… ;-)

Merci François pour cette annonce. Mais je préfère me concentrer sur des appartements à plus de 12 ou 13%, pas trop loin de chez moi :-))

Si cela intéresse quelqu’un (bon, j’avoue, des biens comme ce coup-là, je n’en ai pas trouvé d’autres…)

Le compromis est enfin signé : j&rsquo;ai acheté deux autres appartements… | Passion Locatif

Si tu en as à me proposer, François, hein, je suis preneur… smile

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#110 23/09/2012 11h16 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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cholemat  Je suis désolé de vous le (re) dire mais vous ne pourrez déduire de votre imposition (ce que l’on nous demande de payer, pas le net imposable) vos honoraires de compta (dont CGA) si vous adhérez à un CGA. Dans le cas contraire, vous pourrez déduire vos honoraires dans la colonne charges (comme vos assurances, vos intérêts d’emprunt,…).

En clair, dites-vous que les frais d’EC sont déductibles en temps que charge,
mais qu’ils ne permettent pas un crédit d’impôt sur le montant imposable ?
Si c’est ce que vous voulez dire, je suis d’accord,

mais donc, il n’est pas utile d’adhérer à un CGA tant qu’on est négatif ……………………?
Le fait d’adhérer à un CGA permet une réduction d’impôt immédiate ? cela me surprendrait, puisqu’à priori on ne peut pas avoir de réduction imputable sur ses propres revenus …
(je ne sais pas si je suis très claire !!)

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#111 23/09/2012 11h55 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Pas un crédit d’impôt, je n’ai jamais parlé de crédit mais de réduction d’impôt.

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#112 23/09/2012 12h36 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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GoodbyLenine a écrit :

"En société on ferait la même chose mais avec un régime des plus-values professionnelles" sauf avec une SARL de famille, qui permet de conserver la transparence à l’IR, avec la fiscalité des plus-values des particuliers (voire l’exonération des PV si LMP depuis 5 ans et recettes < 90k€/an).

Oui vous faites bien de compléter

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#113 23/09/2012 14h34 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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cholemat a écrit :

Je serais curieux de connaître votre dossier plus en détail. Car j’ai du mal à croire que vous ne serez déficitaire que durant deux ou trois ans…
Passez une agréable soirée
Ludovic

Je viens de faire des estimations, et je suis surprise, sur la base des éléments connus, et sans aucuns travaux, de me trouver déficitaire jusqu’en 2016 inclus, …
Par contre, je n’ai compté les frais d’ EC qu’en 2012 et 2013, après je fais comme si je me débrouillais seule … ( à voir !)
Donc, avec quelques travaux d’ici là, je risque de rester en négatif encore plus longtemps …
Globalement, je suis proche de l’auto-financement.

Je reviens sur les frais de l’EC et du CGA : la réduction d’impôt si adhésion CGA, s’applique-t-elle sur le revenu imposable ? ( cad déductible du montant que je paye aux impôts ?)

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#114 23/09/2012 14h36 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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oui, c’est ça. C’est le même principe qu’un crédit d’impôt… même si cela ne peut vous offrir un remboursement de la part du Trésor Public.

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#115 24/09/2012 19h22 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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cocobi a écrit :

puisqu’à priori on ne peut pas avoir de réduction imputable sur ses propres revenus …

Si on peut déduire 915€ maximum pour frais de comptabilité / adhésion à un CGA si les revenus sont inférieurs à 32600€.


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#116 24/09/2012 20h43 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Super ! alors pourquoi s’en passer effectivement !

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#117 24/09/2012 20h56 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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32.000 / 8 = 4.000 par studio ???
Vous habitez où ???
Philippe

Moi, j’habite Dijon, ville étudiante de moyenne importance, et le loyer de mon studio est de 4 440 €, et je pense qu’il est dans une moyenne haute, car bp se louent 330-340 …
Ce qu’il faut voir, c’est le rendement en fonction du prix d’achat, et en province c’est bp moins cher qu’à Paris …
J’ai eu la chance de payer le mien 54 000, alors que la moyenne est plutôt à 65 000 € ici,
Si j’achetais en Auvergne, ma région d’origine, ce serait encore bp bp moins cher …

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#118 30/09/2012 10h41 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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ZX-6R   Si on peut déduire 915€ maximum pour frais de comptabilité / adhésion à un CGA si les revenus sont inférieurs à 32600€

Bonjour, mon expert-comptable est d’accord, après avoir consulté ses livres, lol !
Il me dit que ce n’est pas bien de fréquenter les forums, sans doute a-t-il peur qu’on en sache plus que lui …
Autre question : (l’EC m’a répondu positivement mais je vérifie …) :
Ai-je le droit de prendre à ma charge une part des charges locatives (environ 40€/trim) car je trouve que 42€/mois hors chauffage (suite à un changement de la collecte de containers)
c’est trop,
et je préfère proposer un logement avec 30€ de charges et ne pas faire de régul de provisions (puisque je déclare au réel, et peux déduire moi-même ces frais de mes charges)
Me le confirmez-vous ?
Merci d’avance et bon we à tous

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#119 30/09/2012 13h28 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Eh ben vous êtes passé par un excellent expert-comptable… Premier point : en changer. S’il est incapable de connaître les règles comptables, il ne va pas vous aider pour le reste.

Et je crois que vous n’avez encore pas tout à fait saisi la déclaration au réel simplifié. Vous déclarerez ce que vous touchez, loyer + charges, que vous déduirez par ailleurs.

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#120 30/09/2012 16h03 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Membre
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cholemat
Et je crois que vous n’avez encore pas tout à fait saisi la déclaration au réel simplifié. Vous déclarerez ce que vous touchez, loyer + charges, que vous déduirez par ailleurs.

Si, je crois avoir compris :
- je déclare loyer + charges, et je déduis les factures réglées au syndic

Mais je facture des provisions pour charges à mon locataire, pour 30 €/mois, et il s’avère que les charges réelles (payées par moi) sont de 42€/mois environ :
Donc ma question était la suivante : puis-je prendre la différence à ma charge, et ne pas faire de régul de charges à mon locataire dans un an ?

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#121 30/09/2012 16h27 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Oui en meublé. Vous écrivez sur votre bail de location meublée que le loyer est "charges incluses" (en listant les charges qui sont vraiment incluses, et surtout celles qui ne le sont pas s’il y en a , par ex. électricité, gaz, eau, ADSL, TEOM, …), et il n’y a plus de question à se poser.


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#122 30/09/2012 16h46 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Je crois surtout que vous vous posez des questions là où il n’y en a pas.

Nos interventions vous auront au moins permis de montrer que votre expert-comptable était loin d’être un expert en LMNP. Et de vous faire gagner un peu d’argent.

Vous ne déclarez pas les factures réglées au syndic, vous déclarez tout ce que vous coûte votre appartement…

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#123 30/09/2012 18h29 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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En meublé vous avez 2 choix pour les charges refacturées au locataire :

- comme en nu, provision de charges mensuelle puis regularisation en fin d’année
ou
- forfait de charges : vous fixez un montant de charges et ne faites pas de regul.

Personnellement j’ai choisi la 2e option, ca evite de devoir faire des calculs pour chaque studio loué…


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#124 01/10/2012 19h30 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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En meublé vous avez 2 choix pour les charges refacturées au locataire :

- comme en nu, provision de charges mensuelle puis regularisation en fin d’année
ou
- forfait de charges : vous fixez un montant de charges et ne faites pas de regul.

Personnellement j’ai choisi la 2e option, ca evite de devoir faire des calculs pour chaque studio loué…

@ ZX-6R

Bonsoir,

Il se trouve que j’ai demandé des "provisions" pour charges, car je venais d’apprendre qu’il m’en coûterait plus, suite à une prestation supplémentaire, et je pensais faire une régul,

mais je trouve que ce n’est pas un si bon calcul :  je crois qu’il vaut mieux ne demander que 30€ de charges, et garder mon locataire en place (par contre j’ai prévu l’augmentation du loyer annuellement sur l’indice IRL) et, lors du futur changement de locataire, augmenter le loyer mais garder un faible montant de charges plus attractif (de toutes façons, les étudiants ont un budget "global")
Lors de la rédaction de mon prochain bail, je mettrai peut-être au forfait (sauf qu’en ce cas-là, je ne pourrai pas facturer les frais réels si mon forfait est inférieur à ce que je paye) alors, ne vaut-il pas mieux demander des "provisions" et se réserver le choix de demander - ou non - le complément ?

A propos de l’indice de révision, encore une question :
mon bail en meublé est de 1 an, révisable selon indice 2è trimestre 2012, soit 2.20 % je crois
Si mon locataire devait rester 3 ans (supposition), devrai-je appliquer ce même pourcentage à chaque date anniversaire ?

@ Cholemat, oui, je sais que je dois déclarer TOUTES les charges, mais là, nous ne parlions que des charges locatives…

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#125 01/10/2012 19h53 → LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

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Non, chaque année vous augmentez du dernier IRL connu, donc en 2014 vous prendrez la différence entre IRL 2e trimestre 2014 et IRL 2e trimestre 2013.

Un dernier conseil, si vous avez ou comptez avoir plusieurs studios / apparts, proposez une révision du loyer au 1er janvier. Comme ça vous faite tout d’un coup.


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