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Forums des investisseurs heureux

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#26 30/08/2016 10h47 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

Membre
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Qu’est-ce que vous ne comprenez pas dans l’expression "faire ses devoirs" ?

- Vous expliquez que ça ne vous dérange pas d’investir sans savoir la rentabilité nette après impôt, puisque vous ne voulez pas étudier la fiscalité applicable ; et qu’il sera toujours temps de se décider à la dernière minute (mai 2017, ben voyons).
- vous posez, à nouveau, des questions basiques.

Vous me voyez désolé de ne pas pouvoir vous aider plus avant.

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 11h00)

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#27 30/08/2016 11h29 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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A mon sens, vous devez déjà vous poser ces questions avant l’achat du bien… Sans plus tarder, si vous optez pour le régime réel simplifié :

- créez un compte bancaire dédié à l’activité (pour votre comptable et en cas de contrôle fiscal)
- complétez et déclarez auprès du Greffe votre déclaration P0i pour acter votre début d’activité en LMNP, précisez bien franchise en base pour éviter de déclarer la TVA avec le formulaire CA12 (sauf si vous trouvez intéressant de le faire)
- voyez comment va se passer avec votre comptable les quelques mois de 2016 car idéalement les bilans sont calquées sur des années fiscales (01/01 au 31/12)

Pour ma part j’ai pris les devant sur tout ça mais j’ai encore quelques problèmes avec le fisc (en particulier le fait qu’il exige un CA12 alors que je ne le souhaitais pas, ça tourne au dialogue de sourd et le correspondant fiscal est intransigeant…)

Le statut du LMNP vous permettra de passer en charge les frais de notaire, les frais d’agence et vous pourrez alors bénéficier des dotation sur amortissement ce qui en fait le régime le plus optimisé fiscalement (chose impossible à faire si vous louez nu avec le régime foncier réel)

Dernière modification par Gamma76 (30/08/2016 11h36)

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#28 03/09/2016 17h39 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Medium a écrit :

Valeur des appartements: 330 000€ et 280 000€
Taux d’amortissement sur 40 ans: 2.4%
Donc je déduis (330 000+ 280 000) * 0.024 = 14640 € rien que pour l’amortissement
On voit que je déduis déjà plus de la moitié des loyers bruts, je bats donc le microbic, ce qui était le but de l’opération.

vous amortissez les terrains, pas bon ça !

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#29 05/09/2016 15h22 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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pour info voici comment ma compta a réparti mes actifs
Extrait du document "Liasse Fiscale 2015"
Partie 3: Immobilisations - amortissements - plus values moins values

I Immobilisations
Augmentations
Terrains 48 800
Constructions 561 200
Autres immobilisations corporelles 7 723
Total 617 723

Sachant que la valeur des appartements est 330 + 280 = 610 K€

les autres immobilisation corporelles correspondent aux meuble, je pense.

II Amortissements

Constructions 11 707
Autres immobilisations corporelles 761
Total 12468

On ne voit pas de partie terrain dans les amortissements, mais dans la partie immobilisation on voit des terrains, je ne sais pas si c’est normal.

Au niveau des dates, il s’agit d’un exercice qui a démarré le 2 Avril et qui est clotûré le 12 Décembre,
donc l’amortissement annuel sera plus important pour 2016

Dans le document "Grand Livre Général"
ligne 281310 Amortis. constructions
9 118 pour l’appart loué à partir du 3 Mars
2588 pour l’appart loué à partir du 2 octobre

donc pour l’année entière je devrais avoir: 9 118 * 12/10 + 2588 * 4 = 21 293 €

Rendez vous en mai 2017 pour la confirmation smile

Dernière modification par Medium (05/09/2016 15h47)

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#30 05/09/2016 16h16 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Comme 561200/21293=26.35, on est plus proche d’un amortissement sur 25 ans que sur 40 ans…
Avec l’ensemble de ce que vous indiquez, ça semble acceptable (même si un amortissement par composants serait plus approprié)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#31 05/09/2016 22h13 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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La décomposition de l’immeuble est un vaste sujet, certains l’appliquent, d’autres non, et ce, même chez les cabinets d’EC.

Dans mon cabinet, nous mettons 10% pour le terrain donc nous sommes dans les clous sur la réglementation où il est préconisé de mettre en 5% et 15%.
Je suppose que l’on pourrait mettre 15% en région parisienne où les prix sont élevés, 10% dans les grandes villes françaises, et 5% dans les campagnes où les terrains où l’on peut construire sont accessibles à faibles coûts. Cette "proposition" n’engage que moi et n’est pas basé sur aucun texte.

Ensuite sur le reste du prix d’acquisition (donc 90%) nous répartissons généralement de la manière suivante:
Structure et ouvrages        85%   30 à 40 ans (plutôt 40 ans quand on parle d’appartements à 7 chiffres…)
Menuiseries extérieures     10%    20 ans
Ravalement amélioration     5%    15 ans

Pour les travaux d’agencements on part sur du 10/15 ans, et le mobilier 5/7 ans.

Chaque cabinet procède de la manière qu’il souhaite, il faut réussir à garder une cohérence et être capable de l’expliquer au contrôleur en cas de visite de l’administration.

Si vous avez d’autres pourcentage/durées pour la décomposition de l’immeuble, je serais intéressé par vos commentaires/justifications de ces données.

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#32 01/12/2016 13h27 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Bonjour,

Je vous expose ici mon "cas".

Je suis résident suisse. J’ai acheté une maison en France (résidence secondaire) en 2015 (550’000 euros après travaux), qui deviendra ma résidence principale dans 3 / 4 ans.

Finalement je n’y réside que très peu souvent et souhaiterais la louer.

Objectifs :

Eviter que cette maison soit vide "presque" toute l’année.
Louer en meublé à un ami, et ainsi éviter de déménager mes meubles
Percevoir un loyer de 700 euros par mois
L’ami entretiendrait le jardin

Imposition :

N’étant pas résident français le taux d’impôt devrait être de 20 % + CSG 15.5 %

Je pensais à la solution "BIC réel normal" pour déduire les intérêts d’emprunt (5’400 environ) et ne pas déduire un ammortissement (la loi peut changer….je veux éviter en cas de vente une augmentation fictive de la plus-value).

Comme je ne déduirai pas l’ammortissement avec la solution "BIC réel normal" suis-je obligé d’avoir un comptable ?
En terme de comptabilité dois-je avoir une compta "très officielle" ou un compte de résultat (revenus moins dépenses) suffit ?

Merci d’avance pour votre aide.

Dernière modification par Helvète_heureux (01/12/2016 13h28)

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#33 01/12/2016 13h35 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Je pense que vous mélangez le régime de la SCI à l’IS et le statut de LMNP au réel… A moins qu’il existe une subtilité avec le régime Suisse (double taxation en cas de revente d’un bien à l’extérieur du territoire ?)

En France, si votre bien est acquis par une SCI à l’IS, en cas de revente, on tient compte de la VNC (Valeur Nette Comptable) qui peut se retrouver fortement diminuée par les dotations aux amortissements utilisées dans le temps ce qui en découlera une potentielle forte plu-value.

En cas de vente d’un bien en nom propre (meublé ou non), c’est le régime des PV qui s’applique et on ne tient pas compte des amortissements (sauf à ma connaissance si vous avez le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)).

Il est fortement recommandé d’avoir un comptable pour le statut LMNP, en particulier pour le calcul des reports et des dotations au amortissement.

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#34 01/12/2016 13h37 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Bonjour Helvete-Heureux,
700 euros me semble bien peu pour une maison de 550.000 euros.
On est à peine à 1,52% de rendement locatif.
Un comptable n’est pas forcément nécessaire mais avoir un bon fiducier est toujours un plus, chose que je vous conseillerai presque du fait de votre résidence fiscal Suisse.
Quand quel Canton êtes vous ? GE, VD, VS ?
Nicolas

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#35 01/12/2016 13h51 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Gamma76 a écrit :

En cas de vente d’un bien en nom propre (meublé ou non), c’est le régime des PV qui s’applique et on ne tient pas compte des amortissements (sauf à ma connaissance si vous avez le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)).

Il est fortement recommandé d’avoir un comptable pour le statut LMNP, en particulier pour le calcul des reports et des dotations au amortissement.

Oui je sais que je peux amortir….mais je ne le souhaite pas. Car comme indiqué, la loi actuelle sur les PV peut changer.

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#36 01/12/2016 13h56 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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La loi n’est pas encore passée et pas sûr qu’elle soit adoptée car elle remet à plat "certains acquis" mais après vous avez raison, on est sûr de rien dans le domaine de la fiscalité française, elle change tellement souvent…

Aux dernières nouvelles, la loi s’appliquait uniquement aux locations saisonnières et pour un CA supérieur à 24/28 K€ ?

Dans votre cas, votre ami locataire élira sa résidence principale dans votre logement ? Et vous aurez semble t’il que 8400 € de CA par an.

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#37 01/12/2016 13h56 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Oui c’est peu, mais je souhaite en premier lieu louer à quelqu’un de confiance. Pour ce bien, je ne cherche pas à faire du rendement, mais éviter que cette maison soit vide, réduire les charges, et la récupérer en bon état.

Neuchâtel

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#38 01/12/2016 14h07 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Bonjour Helvète heureux,

A mon avis, l’amortissement n’est pas le risque en cas de changement de loi.
Le risque réside dans l’inscription de votre bien à l’actif de votre bilan.

Si vous n’inscrivez pas votre bien au bilan, vous ne pourrez déduire ni les intérêts d’emprunt ni un quelconque amortissement.

Si vous l’inscrivez et que la loi change, elle portera vraisemblablement sur le calcul de la plus value. Le risque est que la plus value devienne "professionnelle" (idem LMP).
Dans ce cas, la plus-value sera calculée sur la base amortie, que vous ayez ou non pratiqué les amortissements (décision de gestion). Vous serez alors doublement pénalisés.

Cordialement

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#39 01/12/2016 14h16 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Helvète_heureux, vous mélangez différentes choses.

1) Meublé -> BIC
2) Bailleur de meublé : LMP ou LMNP. Manifestement vous êtes LMNP.
3) Ensuite, le bailleur de meublé a le choix entre 3 régimes : micro, réel simplifié ou réel normal.

Si vous optez pour le réel, vous ne pouvez pas choisir de déduire seulement les intérêts, mais sans amortir. Réel veut dire : comptabilité exactement comme une entreprise. Et une entreprise valorise son outil de travail dans sa compta, et l’amortit donc.

Le choix qui correspond le mieux à ce que vous voulez faire est donc micro-BIC. Dans ce régime, vos recettes seront réduites forfaitairement de 50 %.

Attention, recettes = loyer+charges locataires (que vous percevez de sa part et repayez ensuite à différents fournisseurs), or ces charges ne vous rapportent rien. Veillez donc à ce que le locataire mette un maximum d’abonnements à son nom (EDF, eau, téléphone…) pour ne pas avoir à lui refacturer des charges sur lesquelles vous serez ensuite imposé.

Un peu de lecture :
Expatriés et location meublée : quel régime d’imposition ? - Association EDC
Fiscalité des revenus locatifs de source française | Notaires de France

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#40 01/12/2016 14h23 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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@ Spekalm

Je ne suis pas sûr d’avoir compris…..

Exemple :

1.
Je porte au bilan la maison : 550’000
Je n’amorti pas le bien….donc dans 5 ans la valeur au bilan est toujours de 550’000
Je vends cette maison 600’000 (je ne tiens pas compte ici d’éventuels déductions qui réduiraient la plus-value)
Je payerai un impôt sur la plus-value de 50’000 non ? 

2.
et pendant la durée de location je paye un impôt + CSG sur le bénéfice (résumé à : loyer moins dette)
non ?

@ Bernard

Mon message c’est croisé avec le vôtre (je lirai avec attention le lien) merci.

Dernière modification par Helvète_heureux (01/12/2016 14h28)

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#41 01/12/2016 14h30 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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"N’étant pas résident français le taux d’impôt devrait être de 20 % + CSG 15.5 %"

Oui, quoi qu’il faille suivre très sérieusement la question des contributions sociales et des recours en la matière.

"Percevoir un loyer de 700 euros par mois"

Euh … Danger. Quelle est la localisation du bien approximative ? Parce que si vous louez à un tarif trop anormalement bas, le fisc risque de tiquer … Vous ne cherchez pas le rendement maximum, c’est votre droit, mais essayez de rester dans une fourchette valide sur le secteur.

Sur l’amortissement … ce n’est pas un choix : c’est une obligation comptable. Que certains oublient parfois, mais c’est une faute (cela dit, le fisc ne rale jamais lorsqu’on oublie de déduire un truc).

Après même en supposant que la loi change et que vous soyez imposé sur la part amortie (réinclue dans la pv), il faut comparer la déduction immédiate (35% x amortissement) avec la taxation future ((19+15) x amortissement actuellement, sous réserve du maintien de la taxation au titre de la csg dans le futur). Certes la fiscalité peut changer …

Note : attention, on vous dira parfois que la Suisse étant hors Europe, la PV est taxée à 33%. C’est faux ! La convention prévoit, en article 15.4, que la PV immo est taxé pour les résidents suisses selon les mêmes règles que poru un résident francais. Et il y a des palanquées de décision sur ce sujet, du tribunal administratif jusqu’au conseil d’Etat.

"un bon fiducier est toujours un plus"

Le toujours me parait un poil optimiste, si vous pensez à un fiducier suisse. Nombre d’entre eux sont relativement incompétents en droit francais et en droit international. Il en existe de très bons, pleinement compétents sur les cas bilatéraux, mais il faut les chercher. 

A tout le moins, précisez un bon fiducier affichant une compétence en droit francais et européen.

EDIT

"et pendant la durée de location je paye un impôt + CSG sur le bénéfice (résumé à : loyer moins dette)
non ?"

Loyer - charges - amortissements comptables!

Dette = somme à rembourser à un créancier. Une dette n’est JAMAIS déductible.
charges = toute dépense directe qui n’entre pas dans les cas amortissables. Typiquement, la TF, les frais d’électricité, l’entretien courant, etc …

On passe en amortissement les gros travaux, l’acquisition du bien, etc …

C’est de la compta pure, ce n’est pas un choix. On applique les règles, point.

Dernière modification par xazh (01/12/2016 14h36)

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#42 01/12/2016 15h19 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Helvète heureux,

Comme l’a dit xazh, l’amortissement est une obligation.
Si comptablement vous ne le constater pas, on dit qu’il est irrégulièrement différé et c’est une décision de gestion qui n’est pas opposable au fisc.

Donc, pour le calcul de la plus value, le fisc va calculer la valeur nette que devrait avoir le bien, c’est à dire en tenant compte des amortissements que vous auriez dû déduire. Si l’on retient 3 % de 80 % de la valeur du bien, cela représente environ 13 K€/an.

Donc, dans 5 an, la valeur nette fiscale de votre bien sera de 485 K€, à comparer avec un prix de vente de 600 K€.

Cordialement.

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#43 01/12/2016 18h38 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Je précise à nouveau : amortissement obligatoire, oui, au réel.

Si notre ami loue par exemple 1000 € par mois, ça fera 12000 € de recettes par an. Au micro-BIC, il sera imposé sur 50 % soit 6000 €.
Le taux d’imposition sera probablement 20 % IR + 15,5 % PS. Soit 2130 €/an.

Ca serait peut-être moins coûteux au réel simplifié, mais ça imposé de prendre un expert-comptable et d’amortir le bien.

Si ces 2000 € environ à payer chaque année sont le prix de la tranquillité et de la simplicité et que ça lui convient, c’est bien, non ?

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#44 01/12/2016 22h20 → Location meublée : régime réel ou simplifiée ? (location meublée, microbic, régime réel)

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Bernard, vous avez tout compris…..la tranquillité n’a pas de prix.
Vous savez comme moi, que nous les Suisses, la tranquillité on n’aime :-)

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